Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
arrest van 21 december 2021 (bij vervroeging)
4. [appellant 4] ,
5. [appellant 5] ,
Gemeente Zoetermeer,
De zaak in het kort
Procesverloop
- het dossier van de procedure voor de rechtbank Den Haag;
- het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 22 januari 2020, hierna: het vonnis;
- de dagvaarding in hoger beroep van 21 april 2020 van de kaveleigenaren en vier andere procespartijen (die hun appel uiteindelijk niet hebben doorgezet), de akte houdende verzoek tot schorsing en beraad en de akte houdende uitlating na schorsing tevens houdende hervatting van het geding;
- de memorie van grieven tevens wijziging van eis van 12 januari 2021 (met bijlagen) waarin de kaveleigenaren zeven grieven tegen het vonnis hebben geformuleerd;
- de memorie van antwoord van 23 maart 2021 (met bijlagen);
- de bijlagen die de kaveleigenaren ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij H12 formulier van 28 oktober 2021 hebben opgestuurd naar het hof en de Gemeente.
Feitelijke achtergrond
“Bebouwingsregels, architectuur en beeldkwaliteit
Beeldkwaliteitsplan als kwaliteitswaarborg
Bebouwingsmogelijkheden kavel
Regels bouwhoogte
Om te voorkomen dat een woning te massaal wordt en daarmee de belevingskwaliteit van de buurtuin aantast, geldt de volgende regel. De goothoogte van de woning moet overwegend op het niveau van de eerste verdiepingsvloer liggen. Dus maximaal op 4 meter boven maaiveld. Om in architectonisch opzicht niet al te beperkend te zijn, kan over in totaal maximaal 1 gevellengte de goot op het niveau van de tweede verdieping liggen. Mogelijk kunnen we in bijzondere gevallen van deze regels afwijken, bijvoorbeeld bij een ruime kavel, als er geen buren zijn of als er voldoende afstand tot de buren is. (…)
Kwaliteitsbegeleiding en welstandstoetsing
“Inleiding
Daken en dakdoorvoeren
Vorderingen en beslissing van de rechtbank
Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
Beoordeling door het hof
gewenstegoothoogte, afwijking was dus mogelijk. Toch heeft geen van de kaveleigenaren volgens de Gemeente om afwijking verzocht. De Gemeente wijst erop dat artikel 12 van de koopovereenkomsten die zij heeft gesloten met de kaveleigenaren niet verwijst naar de informatiemap en de Verkavelingskaart, zodat de kaveleigenaren ook contractueel niet aan de daarin staande regels waren gebonden. Bovendien, zo stelt de Gemeente, hebben de kaveleigenaren de binnenplanse vrijstelling van 10 % onbenut gelaten. De beide gestelde bouwbeperkingen golden volgens haar dus niet zo strikt dat op die punten geen afwijkingsmogelijkheden of onderhandelingsruimte bestond. De Gemeente voert verder aan dat aan de kaveleigenaren geen beperkingen waren gesteld aan de mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen. De kaveleigenaren hadden daardoor, als zij dat hadden gewild, zonder voorafgaande gemeentelijke toets hun uitbouw of bijgebouw dichter bij de erfgrens kunnen realiseren dan de in de brochure genoemde drie meter. Dit alles betekent volgens de Gemeente dat de uiteindelijk gerealiseerde woonruimte in de woningen van de kaveleigenaren het gevolg is geweest van hun eigen keuzes en dus niet van de aanvullende regels van de Gemeente.
de factogolden als harde eisen vanwege de rol van de Commissie Plankwaliteit Villawijk Parkeiland (CP). Een potentiële koper diende binnen de koopoptietermijn van (in beginsel) zes maanden zijn ontwerp bouwplan ter goedkeuring aan de CP aan te bieden. Deze commissie zag er volgens de kaveleigenaren op toe dat het ontwerp paste binnen het Beeldkwaliteitsplan voor de Villawijk Parkeiland en zij toetste dus ook of aan de aanvullende bouwkundige eisen met betrekking tot de afstand tot de perceelsgrenzen en de maximale goothoogte werd voldaan. De kaveleigenaren stellen dat de kavelverkoop pas door ging als het ontwerp door de CP was goedgekeurd. De Welstandscommissie behandelde vervolgens alleen plannen die de goedkeuring van de CP hadden gekregen, zodat pas definitief een bouwvergunning kon worden verkregen als het ontwerp bouwplan de toets van de CP had doorstaan, aldus nog steeds de kaveleigenaren.
, “extra eisen [stelt] aan de woningen bovenop het bestemmingsplan”.Zo staat daarin vermeld dat de afstand van het hoofdgebouw tot de perceelsgrenzen minimaal drie meter moest bedragen, terwijl in het bestemmingsplan slechts twee meter was voorgeschreven. Ook ten aanzien van de bouwhoogte gelden volgens de informatiemap extra regels, zoals de bepaling over de goothoogte. Anders dan in het bestemmingsplan was voorgeschreven moest die overwegend op het niveau van de eerste verdiepingsvloer liggen.
Voor de kavels op Parkeiland geldt een bijzondere procedure. Deze dient onder meer om de gewenste bijzondere architectonische en stenenbouwkundige kwaliteiten op Parkeiland te waarborgen.De kavelverkoop is slechts mogelijk nadat het ontwerp is goedgekeurd door de Commissie Plankwaliteit (CP).Deze procedure is bindend voor alle kavels en er wordt niet van afgeweken. Het bestemmingsplan staat hier los van. (…)De Welstandscommissie behandelt alleen plannen die de goedkeuring van CP hebben verkregen.”De Welstandscommissie noteerde in haar afwijzende advies van 15 oktober 2010 over het bouwplan van [Persoon B] voorts: “
Voor de kavels op Parkeiland geldt een bijzondere procedure. Deze dient onder meer om de gewenste bijzondere architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten op Parkeiland te waarborgen.De kavelverkoop is slechts mogelijk nadat het ontwerp is goedgekeurd door de Commissie Plankwaliteit (CP). Deze procedure is bindend voor alle kavels en er wordt niet van afgeweken.De Welstandscommissie behandelt alleen plannen die de afgestempelde goedkeuring van CP hebben verkregen. (…) Er is strijdigheid met de kavelregels van Parkeiland. Er mag geen garage of berging worden aangebouwd tot op de erfgrens.Er geldt een minimale vrije afstand tot de erfgrens van 3 meter, gemeten vanaf de gevel.”
Bovendien mag er slechts tot op 3 meter van zij-erfgrens gebouwd worden (eisen Parkeiland). Graag bij de definitieve tekeningenset hiermede rekening houden.” In haar verslag van 9 november 2011 schreef zij over een voorgelegd ontwerp dat de afstanden gelijkgetrokken moesten worden “
met alle overige afstanden op Parkeiland, dus 3 meter.” De CP noteert verder in haar verslag van 25 juni 2009 over een bouwontwerp van appellant [appellant 1] : “
Het is noodzakelijk de 3-metergrens te respecteren. In het voorliggende voorstel staat de garage op 1 meter van de erfgrens getekend. De garage dient echter minimaal 3 meter uit de erfgrens te staan.” En over een door appellant [appellant 2] ingediend bouwplan schrijft de CP in haar verslag van 29 juli 2013: “
De dakvorm kan gekenschetst worden als een a-symmetrisch zadeldak. Dit vanwege de wens op de verdieping voldoende bruikbare ruimte te hebben en de eis dat maar 1 gevel een gootlijn op de tweede verdieping mag hebben.” Hierbij komt dat de Gemeente zelf tijdens de kort geding procedure bij de rechtbank op 13 maart 2017 heeft aangegeven dat als een potentiële koper zonder goede redenen wilde afwijken van hetgeen in de informatiemap was beschreven over de drie meter afstand tot de perceelsgrens en de goothoogte, het voorgekomen is dat de CP de betrokkene voorhield dat hij niet op een positief welstandsadvies hoefde te rekenen.
de factohebben gewerkt als harde eisen, waaraan moest zijn voldaan om overeenkomstig het ontwerp te kunnen gaan bouwen. Een bouwvergunning werd immers pas afgegeven als het bouwplan de welstandstoets had doorstaan en daarvoor was de voorafgaande accordering door de CP, die ook toetste of aan de extra regels buiten het bestemmingsplan was voldaan, in de praktijk een eerste vereiste. Daaraan kan niet afdoen dat de CP geen formele status en beslissingsbevoegdheid had ten aanzien van bouwvergunningaanvragen, zoals de Gemeente heeft betoogd. De praktijk was immers dat de instemming van de CP nodig was om aan een bouwvergunning te komen. Ook de verwijzing naar de niet-definitieve status van de ‘Vooraankondiging Circulaire wijze van meten Parkeilandkavels’ van 3 juni 2008 kan de Gemeente niet baten. Uit het voorgaande volgt immers duidelijk dat de CP de drie meter eis in de praktijk wel degelijk handhaafde tegenover de kaveleigenaren.
in feite(ook) op de vergunningverlening en niet (alleen) op het planologische gebruik in ruime zin ten behoeve van ruimtelijke of stedenbouwkundige kwaliteit. Met de kaveleigenaren is het hof dan ook van oordeel dat de Gemeente met het stellen van deze extra eisen voor het verkrijgen van een bouwvergunning bovenop de bebouwingsregels die daarvoor waren gesteld in het bestemmingsplan, heeft gehandeld in strijd is met het limitatief-imperatieve stelsel voor (voorheen bouwvergunningen in artikel 44 Woningwet en thans) omgevingsvergunningen voor bouwen zoals neergelegd in artikel 2.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dat brengt naar het oordeel van het hof mee dat de Gemeente de haar krachtens het burgerlijk recht toekomende bevoegdheid om de kavels onder voorwaarden aan de kaveleigenaren te verkopen, in weerwil van het verbod van artikel 3:14 BW, heeft uitgeoefend in strijd met geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. De Gemeente heeft daarmee jegens de kaveleigenaren onrechtmatig gehandeld, niet alleen bij de verkoop zelf, maar ook in de fase die aan het sluiten van de verkoopovereenkomsten voorafging. Dat de verleende omgevingsvergunningen inmiddels formele rechtskracht hebben verkregen kan daaraan niet afdoen. De onrechtmatigheid ziet immers op de met het publiekrecht strijdige wijze waarop de Gemeente in dit geval gebruik heeft gemaakt van haar civielrechtelijke bevoegdheden die aan het vergunningsproces vooraf gingen. Of na de aan de kaveleigenaren verleende omgevingsvergunningen al dan niet sprake is geweest van een wijziging van ‘beleid’ acht het hof niet relevant. De onrechtmatigheid is niet gelegen in het feit dat de eisen aan latere kopers niet meer werden gesteld, maar in het feit dat de eisen aan de kaveleigenaren wèl zijn gesteld hoewel dat volgens de regels van het publiekrecht niet had gemogen. Voor de schade die de kaveleigenaren daardoor hebben geleden is de Gemeente aansprakelijk. De in hoger beroep door hen gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar.
Beslissing
voor de eerste aanleg€ 98,01 voor kosten uitbrenging dagvaarding, € 3.946,- voor het griffierecht en € 7.712,- aan salaris voor de advocaat, en
in hoger beroep€ 5.517,- voor het griffierecht en € 14.553,- aan salaris, en € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,