ECLI:NL:GHDHA:2021:2579

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.295.545/01

Zaaknummer rechtbank : 9083367 VV EXPL 21-110

arrest in kort geding van 21 december 2021

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. J. Wassink te Wijchen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. D.Y.M. Schuth te Groningen.

1.Waar gaat de zaak over?

1.1

Verhuurder wil een huurwoning grondig gaan opknappen. Hij meent dat de huurster om die reden ermee heeft ingestemd om de huurovereenkomst te beëindigen en vordert daarom in dit kort geding ontruiming van de woning. De kantonrechter wijst die vordering af omdat er geen spoedeisend belang is bij de ontruiming. Ook het hof komt tot de conclusie dat de vordering niet toewijsbaar is.

2.Procesverloop

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

het dossier van de procedure in kort geding bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 april 2021;
de dagvaarding in hoger beroep van 12 mei 2021 met daarin de grieven (met producties);
het arrest van dit hof van 13 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
de memorie van antwoord;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 september 2021.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

3. De feiten

3.1

[appellant] is op 11 juli 2014 eigenaar geworden van het pand aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning).

3.2

De woning wordt sinds september 1998 door [geïntimeerde] gehuurd.

3.3

Naar aanleiding van de melding van [geïntimeerde] medio 2020 dat de vloer in de slaapkamer slecht was heeft [appellant] de vloer geïnspecteerd en geconstateerd dat de vloerdelen en draagbalken verpulverd zijn door vocht en schimmel.

3.4

[appellant] heeft aan het bedrijf Perfectkeur opdracht gegeven de woning bouwtechnisch te onderzoeken. In het op 17 september 2020 opgemaakte bouwkundig rapport heeft Perfectkeur aangegeven dat naast de vloeren ook onder andere het kit- en schilderwerk van de kozijnen, de elektra, de fundering en het kit- en voegwerk in de badkamer en keuken slecht zijn.

3.5

Op 4 oktober 2020 heeft [appellant] met [geïntimeerde] gesproken over de bevindingen in het rapport en heeft hij aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat hij de woning wil renoveren en de huurovereenkomst wil beëindigen.

3.6

Op 6 oktober 2020 heeft [appellant] bij [geïntimeerde] een brief in de brievenbus gedeponeerd. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“ (…) Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst [adres] / Huurverhoging 1 januari 2021

Beste [geïntimeerde],

Naar aanleiding van ons gesprek van afgelopen zondag 4 oktober jl. wil ik met deze brief bevestigen wat wij samen hebben besproken om misverstanden te voorkomen over uw gehuurde appartement [adres].

Naar aanleiding van het bouwkundige rapport van de firma Perfectkeur over het staat van het appartement wil ik het huurcontract met u ontbinden i.v.m. dringend eigen gebruik voor groot renovatie waar u het mee eens was.

Dit houd in dat de verhuurder [appellant] uiterlijk 4 weken na oplevering [adres] huurder een bedrag zal betalen voor verhuiskosten van € 6.250,- vastgesteld door de Nederlandse overheid.

Huurder zal het gehuurde leeg opleveren anders afspraken maken met verhuurder voor het verwijderen van de achtergebleven spullen tegen vermindering van de verhuiskosten die hierboven genoemd zijn. Verhuurder heeft huurder laten weten dat zij recht heeft op een opzegtermijn van 6 maanden dit houd in dat huurder het appartement uiterlijk 1 mei 2021 volgend jaar het appartement leeg op moet leveren. Mocht huurder voor 1 mei nog geen geschikte woonruimte hebben gevonden dan kan overleg gevoerd worden met verhuurder voor eventuele verlenging.

Daarnaast zal de kale huur van het lopende huur contract per 1 januari 2021 met 5,1% verhoogd worden van € 373,- euro naar € 393,-.

Met vriendelijke groet,

Voor akkoord: Voor akkoord:

[appellant] [geïntimeerde]”

3.7

Op 20 oktober 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een bericht gestuurd per WhatsApp:

“Goedemiddag [geïntimeerde] ik heb 2 weken geleden je 2 brieven gegeven wat we af hebben gesproken met betrekking tot het verlaten van [adres] na aanleiding van het rapport van de firma Perfectkeur en ons gesprek op 4 oktober jl. Wanneer kan ik mijn getekende exemplaar terug verwachten? Gr. [appellant]”

3.8

[geïntimeerde] heeft diezelfde dag het volgende geantwoord:

“Ik weet het, er is intussen zoveel gebeurd waar ik achteraan moet zoals een grote inbraak in het huis van [naam] die ik zelf ontdekt heb, mijn energie begint op te raken en heb de brief even terzijde gelegd, vandaar. [geïntimeerde]”

3.9

[appellant] heeft daarop aan [geïntimeerde] geantwoord:

“Ojee wat erg! Dat kan ik mij voorstellen [geïntimeerde] sterkte met deze situatie en ik zie de brief wel tegemoet.”

3.1

Op 27 oktober 2020 heeft [appellant] van [geïntimeerde] de brief met handtekening retour ontvangen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] aan [appellant] gevraagd:

“Over de huurverhoging wil ik nog wat informatie inwinnen want ik vind het een vreemd idee dat je huurverhoging mag vragen voor een pand waarvan je vindt dat ik er niet meer verantwoord kan blijven wonen en huurcontract wilt beëindigen.”

3.11

[appellant] heeft op 27 oktober 2020 per WhatsApp, voor zover van belang, het volgende geantwoord:

“De huurverhoging is in feite indexatie op de bestaande huur die mag ik gewoon doorvoeren op een lopende huurovereenkomst. (…)”

3.12

Op 21 januari 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] per WhatsApp laten weten dat haar

kinderen graag een keer met hem zouden willen praten. Dit gesprek heeft op 22 januari 2021 telefonisch plaatsgevonden.

3.13

Bij brief van 3 februari 2021 heeft de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde], voor zover van belang, het volgende bericht:

“(...)

Op 22 januari 2021 is cliënt benaderd door uw kinderen (…)

Uw kinderen hebben verklaard dat u zich niet zult houden aan de met cliënt gesloten overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst. De reden hiervoor (...) Vanwege deze redenen zou de overeenkomst ‘nietig’ zijn.

Cliënt kan zich met deze opmerkingen niet verenigen. Het leeg opleveren van het gehuurde is reeds een wettelijke verplichting van uw zijde. Terwijl de omissie met betrekking tot de

verhuiskostenvergoeding de overeenkomst eveneens niet nietig maakt. Namens cliënt bevestig ik hierbij overigens dat aan u de wettelijke verhuiskostenvergoeding wordt uitbetaald, derhalve € 6.253,00.

De in de overeenkomst genoemde datum van 1 mei 2021 komt met rasse schreden naderbij. Cliënt wenst van u te vernemen of u zich aan de overeenkomst zult houden; dan wel dat u deze overeenkomst ‘nietig’ acht, zoals uw kinderen dit hebben gemeld.

Namens cliënt geef ik u derhalve zeven dagen na ontvangst van dit schrijven de tijd om mij een schriftelijke bevestiging te doen toekomen (.. . ). Indien deze bevestiging niet tijdig door mij zal zijn ontvangen dan zal ik u (…) direct in rechte betrekken. (… )”

3.14

Bij brief van 25 februari 2021 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellant], voor zover van belang, het volgende bericht:

“(…)

Huurbescherming

Ik stel voorop dat cliënte een huurrecht heeft voor onbepaalde tijd. De wet geeft specifieke regels die een vergaande huurbescherming aan de huurder bieden. (…) Uit recente jurisprudentie blijkt dat het voor de huurder echt duidelijk moet zijn dat hij het goed vindt dat de huur wordt beëindigd en dat daarmee ook zijn recht op huurbescherming komt te vervallen. Is dit niet het geval, dan kan de huurder de beëindigingsovereenkomst vernietigen.

Wilsgebrek

Cliënt benadrukt dat zij de huur niet wil(de) beëindigen,(…) Cliënt heeft de brief van 20 oktober 2020 slechts getekend omdat zij was overdonderd door uw cliënt die haar in een zeer hectische periode heeft bewogen om - op oneigenlijke gronden namelijk dat dit het gevolg was van de renovatie die nodig was - de brief van 20 oktober 2020 te tekenen. Daar komt bij dat cliënt zich niet bewust was van de eventuele gevolgen van het zetten van haar handtekening (…)

Vernietigbare beëindigingsovereenkomst

Dit houdt in dat van een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst geen sprake is. Voor zover de brief van 6 oktober 2020 gekwalificeerd kan worden als een beëindigingsovereenkomst - hetgeen cliënte betwist - vernietigt cliënte deze "beëindigingsovereenkomst" vanwege een wilsgebrek.

Gelet op het voorgaande concludeer ik dat cliënte een huurrecht toekomt, dat de huurovereenkomst van 11 juli 2014 doorloopt en dat cliënte niet gehouden is het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren op 1 mei a.s.

Uw cliënt is dan ook gehouden het ongestoord huurgenot aan cliënte te verschaffen, hetgeen ook inhoudt dat uw cliënt spoedig overgaat tot herstel van de gebreken zoals genoemd in het bouwkundig rapport (...). Cliënt ontvangt daartoe graag een concreet plan waarbij de overlast tot een minimum beperkt zal worden.

(...)”

4.De vorderingen in eerste aanleg en het vonnis

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd (samengevat), bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen tot nakoming van de op 27 oktober 2020 tussen partijen gesloten overeenkomst en [geïntimeerde] te veroordelen om de woonruimte op 1 mei 2021, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en op haar beurt gevorderd (samengevat) dat [appellant] wordt veroordeeld om herstelwerkzaamheden te verrichten en om hem te veroordelen een deel van de huur terug te betalen wegens verminderd huurgenot, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.3

De kantonrechter heeft beide vorderingen afgewezen omdat partijen daarbij geen (spoedeisend) belang hadden. De proceskosten zijn gecompenseerd.

5.De vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] heeft in hoger beroep gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende [geïntimeerde] te veroordelen tot nakoming van de overeenkomst tussen partijen gesloten op 27 oktober 2020, tot ontruiming van de woonruimte binnen een door het hof te bepalen termijn en tot betaling van de kosten van zowel de procedure in eerste aanleg als in hoger beroep.

5.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.

6.Beoordeling van het hoger beroep

6.1

Volgens de eerste grief heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat het spoedeisend belang niet aan de gestelde overeenkomst kan worden ontleend omdat de overeenkomst een mogelijkheid tot verlenging biedt na 1 mei 2021. De kantonrechter miskent daarmee volgens [appellant] dat de overeenkomst geen mogelijkheid biedt tot verlenging. In de overeenkomst is enkel opgenomen dat indien [geïntimeerde] geen geschikte woonruimte zou kunnen vinden per 1 mei 2021 partijen
kunnenoverleggen voor een
eventueleverlenging van de termijn. Van enig toegekend recht op verlenging is geen sprake. [geïntimeerde] heeft ook nooit verzocht om overleg over een eventuele verlenging, ook niet na het vonnis in kort geding. De tweede grief is gericht tegen het oordeel dat [appellant] geen andere concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan blijkt dat hij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming. De derde grief richt zich tegen de overweging dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij een eventuele bodemprocedure niet kan afwachten. Volgens de vierde grief is de vordering ten onrechte afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang en had de kantonrechter een inhoudelijke beoordeling moeten doen.

6.2

De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Het hof stelt daarbij voorop dat in kort geding een vordering tot ontruiming slechts toegewezen kan worden als in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot datzelfde oordeel zal komen. Bovendien moet er voor de verhuurder een spoedeisend belang bestaan bij zijn vordering, hetgeen meebrengt dat hij feiten en omstandigheden naar voren moet brengen waaruit volgt dat van hem niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

6.3

[appellant] heeft in dat verband gesteld dat uit de bouwtechnische keuring van september 2020 blijkt dat op korte termijn essentiële herstelwerkzaamheden in de woning moeten worden verricht die onder meer zien op de brandveiligheid en constructieve veiligheid van de woning. Er is inmiddels een aantal offertes opgevraagd en [appellant] heeft twee aannemers bereid gevonden de werkzaamheden uit te voeren. Als de werkzaamheden niet op korte termijn worden uitgevoerd zal de huidige staat van de vloeren en de fundering enkel slechter worden. Het hof is van oordeel dat [appellant] hiermee niet heeft onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt dat de genoemde werkzaamheden enkel uitgevoerd kunnen worden in een ontruimde (en niet verhuurde) woning. In zoverre ontbreekt het spoedeisend belang.

6.4

Als zou komen vast te staan dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft, zou daarmee het spoedeisend belang overigens wel zijn gegeven. [appellant] heeft zich in dat verband beroepen op een beëindigingsovereenkomst van 27 oktober 2020 en de daarin genoemde einddatum van 1 mei 2021. [geïntimeerde] heeft echter betwist dat een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst is gesloten. De eenzijdig opgestelde brief kan volgens [geïntimeerde] ook worden gekwalificeerd als een opzegging (op grond van dringend eigen gebruik) of buitengerechtelijke ontbinding. Zij wil juist in de woning blijven wonen. Zij heeft geen wettelijke huurrechten prijsgegeven. Voor zover er wel een dergelijke overeenkomst zou zijn gesloten, is deze vernietigbaar vanwege een wilsgebrek, aldus [geïntimeerde].

6.5

Het hof overweegt als volgt. Het gaat hier om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreffende woonruimte. Beëindiging van een dergelijke huurovereenkomst door de verhuurder (bijvoorbeeld door opzegging vanwege dringend eigen gebruik) kan, gelet op de aan de huurder toekomende huurbescherming, alleen onder strikte voorwaarden. Dat is anders indien sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden. Het behoort in dat geval dan wel voor iedereen, en de huurder in het bijzonder, duidelijk te zijn dat hij vrijwillig afstand doet van de hem toekomende huurbescherming. Het hof acht voorshands niet aannemelijk dat [geïntimeerde] met ondertekening van de brief vrijwillig afstand heeft willen doen van haar huurbescherming. [geïntimeerde] had immers geen enkel belang bij de beëindiging van de huur. Daarbij komt dat zij geen (juridische) bijstand heeft gehad en in een hectische en stressvolle periode verkeerde, hetgeen bij [appellant] bekend was. Vooralsnog is ook niet vast komen te staan dat [appellant] de gevolgen van de ondertekening van de brief met [geïntimeerde] heeft besproken. Om deze redenen acht het hof niet voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd is en dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Ten overvloede merkt het hof nog op dat, ook als wel sprake zou zijn van een beëindiging met wederzijds goedvinden, onduidelijk is of de termijn van 1 mei 2021 door partijen als fatale termijn is bedoeld of dat zij de datum van ontruiming afhankelijk hebben gesteld van het vinden van andere woonruimte door [geïntimeerde]. Het voorgaande betekent dat het hof niet toekomt aan de overige verweren van [geïntimeerde].

6.6

Ook een belangenafweging kan niet in het voordeel van [appellant] uitpakken. Zoals hiervoor reeds overwogen valt niet in te zien waarom [appellant] de werkzaamheden niet (al dan niet gefaseerd) in een verhuurde woning kan uitvoeren. Dat het efficiënter voor [appellant] zal zijn om alle herstelwerkzaamheden in een keer uit te laten voeren in een niet bewoonde woning wil het hof wel aannemen maar dat weegt niet op tegen het belang van [geïntimeerde] bij behoud van de woonruimte.

6.7

Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen en het vonnis moet worden bekrachtigd. Het bewijsaanbod van [appellant] dient te worden gepasseerd nu deze procedure zich niet leent voor bewijslevering. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 april 2021;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 338,- aan verschotten en € 2.228,- aan salaris advocaat, en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,- na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en A.A. Muilwijk-Schaaij en is door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers ondertekend en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 december 2021 in aanwezigheid van de griffier.