ECLI:NL:GHDHA:2021:1879

• Datum uitspraak: 5 oktober 2021
• Publicatiedatum: 4 oktober 2021
• Zaaknummer: 200.260.888-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G. Dulek-Schermers; A.D. Kiers-Becking; H.M.H. Speyart van Woerden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de bouwplannen van Vebra N.V. en het recht van buren op toegang tot de muur

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Den Haag is behandeld, gaat het om een hoger beroep van Vebra N.V. tegen een vonnis van de rechtbank Den Haag. Vebra, een vastgoedbedrijf, is eigenaar van een perceel in Leiden en heeft plannen om vijf hofjeswoningen te bouwen. De buren, aangeduid als [geïntimeerde 1] e.a., wonen naast dit perceel en hebben een muur die de grens tussen hun eigendom en dat van Vebra vormt. Vebra vorderde in eerste aanleg dat de buren de stuclaag van de muur zouden verwijderen en de muur zouden herstellen, maar de rechtbank wees deze vordering af. Vebra ging in hoger beroep en wijzigde haar vordering, waarbij ze nu vroeg om toestemming om woningen direct naast de muur te bouwen, wat de toegang van de buren tot de muur zou beperken.

Het hof oordeelde dat de grieven van Vebra geen doel troffen en dat haar gewijzigde vordering ongegrond was. Het hof bevestigde dat Vebra geen gerechtvaardigd belang had bij haar verzoek, aangezien haar bouwplannen nog niet concreet waren en er geen belemmeringen van de buren waren. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde Vebra in de proceskosten van het hoger beroep. Dit arrest benadrukt de belangenafweging tussen eigendomsrechten en het recht van buren om toegang te hebben tot hun eigendom voor onderhoud.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.260.888/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: C/09/549497 / HA ZA 18-288

Arrest van 5 oktober 2021

in de zaak van

Vebra N.V.,

gevestigd te Leiden,

appellante,

hierna te noemen: Vebra,

advocaat: mr. A. de Groot te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde 1] en

[geïntimeerde 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna samen te noemen: [geïntimeerde 1] e.a.,

advocaat: mr. R.K. van der Brugge te Den Haag.

Waar de zaak over gaat

1. Centraal in deze zaak staat een muur tussen de woning van [geïntimeerde 1] e.a. en het perceel van Vebra. Het hoger beroep gaat over de vraag of [geïntimeerde 1] e.a. nu moeten toelaten dat Vebra woningen naast de muur bouwt.

Het procesverloop

2. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 30 januari 2019 (hierna: het vonnis) en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
• de appeldagvaarding van 23 april 2019 van Vebra;
• het tussenarrest van dit hof waarbij een comparitie van partijen is gelast;
• het proces-verbaal van de op 20 november 2019 gehouden comparitie van partijen;
• de op 25 augustus 2020 ingediende memorie van grieven, tevens wijziging van eis van Vebra, met één productie;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] e.a. van 3 november 2020.

Het feitelijk kader

3. De volgende feiten zijn bij beide partijen bekend en daarover hebben zij geen discussie. Het hof gaat van die feiten uit.

3.1

Vebra houdt zich bezig met de handel in en exploitatie van vastgoed. Zij is eigenaar van het perceel aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: het perceel van Vebra).

3.2

[geïntimeerde 1] e.a. wonen aan de [adres 2] te [plaatsnaam] . Hun perceel grenst aan het perceel van Vebra.

3.3

Op de grens tussen de percelen van Vebra en [geïntimeerde 1] e.a. staat een muur. Ongeveer de helft van deze muur vormt sinds 1997 de buitenmuur van de woonkamer van [geïntimeerde 1] e.a. In het verleden vormde de muur ook de buitenmuur van een loods op het perceel van (de rechtsvoorganger van) Vebra, maar deze loods is gesloopt. Na de sloop van de loods hebben [geïntimeerde 1] e.a. aan de zijde van het perceel van Vebra een stuclaag op de muur aangebracht.

3.4

Het perceel van Vebra ligt braak. Vebra heeft het plan om vijf hofjeswoningen op haar perceel te bouwen. Eén van die hofjeswoningen is direct naast de muur gesitueerd. Vebra heeft in 2013 bij de gemeente [plaatsnaam] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van deze bouw. Een (eerdere) aanvraag voor een bouwvergunning heeft de gemeente in 2016 buiten behandeling gesteld.

Vorderingen en vonnis

4.1

Vebra is deze procedure voor de rechtbank begonnen met de vordering dat [geïntimeerde 1] e.a. de stuclaag aan de zijde van het perceel van Vebra van de muur moesten verwijderen en verwijderd houden, onder herstel van de muur naar de eisen van goed en deugdelijk werk, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerde 1] e.a. in de proceskosten.

4.2

[geïntimeerde 1] e.a. hebben verweer tegen die vordering gevoerd. Zij hebben hunnerzijds een tegenvordering ingesteld (in reconventie). Deze tegenvordering is in hoger beroep niet meer aan de orde.

4.3

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Daarbij is (telkens) de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

Het hoger beroep

5.1

Vebra is in hoger beroep gekomen met klachten tegen het vonnis. Deze klachten betreffen enkele van de door de rechtbank vastgestelde feiten (grief 1) en het oordeel van de rechtbank dat Vebra misbruik van bevoegdheid als eigenaar maakt door verwijdering van de stuclaag te vorderen (grief 2). Verder richt Vebra haar hoger beroep in het algemeen tegen de afwijzing van haar vorderingen (grief 3). Vebra vordert in hoger beroep na eiswijziging niet meer dat [geïntimeerde 1] e.a. de stuclaag verwijderen, maar dat – kort gezegd – [geïntimeerde 1] e.a. toelaat dat Vebra (of haar rechtsopvolgers) direct naast de muur woningen bouwt of laat bouwen naar eisen van goed en deugdelijk werk, waardoor [geïntimeerde 1] e.a. niet langer toegang hebben tot de hele muur op de voet van artikel 5:56 BW wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van (die muur van) hun pand noodzakelijk is om tijdelijk gebruik te maken van het perceel van Vebra op of naast de plek waar de woningen komen (het ‘ladderrecht’).

5.2

[geïntimeerde 1] e.a. hebben de grieven en de gewijzigde vordering bestreden.

Beoordeling door het hof

6. Het hof oordeelt in dit arrest dat de grieven van Vebra geen doel treffen en dat haar (gewijzigde) vordering ongegrond is. Het vonnis in conventie blijft daarom in stand. Dat oordeel zal het hof hierna motiveren.

Vastgestelde feiten (grief 1)

7. De klacht van Vebra over de door de rechtbank vastgestelde feiten (grief 1) leidt het hof niet tot toewijzing van haar vordering. Het hof stelt voor dit arrest de feiten zelfstandig vast. Daarbij is het hof niet verplicht om alle door partijen naar voren gebrachte feiten in het arrest op te nemen. Het is genoeg om alleen feiten op te nemen die voor de beslissing van belang zijn. Dat doet het hof in dit arrest.

Vorderingen tot verwijdering van de stuclaag en herstel van de muur (grieven 2 en 3)

8. Bij de rechtbank heeft Vebra de verwijdering van de stuclaag met herstel van de muur gevorderd. Dat laatste (herstel van de muur) zag ook op de verwijdering van de stuclaag. De rechtbank heeft de vordering afgewezen vanwege de onevenredigheid tussen het belang van Vebra bij het (laten) verwijderen van de stuclaag en het belang van [geïntimeerde 1] e.a. bij het behoud ervan. Vebra heeft grieven 2 en 3 tegen dit oordeel gericht. Vebra heeft tegelijkertijd (bij memorie van grieven) ook haar vordering over verwijdering van de stuclaag met herstel van de muur ingetrokken, omdat zij inmiddels van plan is om direct
naast de muur te bouwen. Dat brengt mee dat de grieven 2 en 3 niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden.

gewijzigde vordering

9.1

Door haar gewijzigde vordering in hoger beroep verlangt Vebra nu dat [geïntimeerde 1] e.a. toelaten dat Vebra haar eigendomsrecht gebruikt door te bouwen op haar eigendom naast de muur op de wijze zoals zij wil, naar de eisen van goed en deugdelijk werk, waarmee aan [geïntimeerde 1] e.a. hun zogenoemde ‘ladderrecht’ (het recht uit artikel 5:56 BW) met betrekking tot de muur wordt ontzegd of beperkt.

9.2

Bij het indienen van deze vordering mist Vebra een gerechtvaardigd belang. Haar perceel ligt braak. Haar bouwplannen zijn toekomstig. Vebra voert ze nog niet uit. De nodige vergunning is nog niet afgegeven. Vebra heeft geen belemmeringen van de zijde van [geïntimeerde 1] e.a. naar voren gebracht die in de weg staan aan het realiseren van haar plannen. Dat er zulke belemmeringen dreigen is ook niet concreet gesteld of gebleken. Integendeel: [geïntimeerde 1] e.a. hebben aangegeven dat zij zich kunnen vinden in de huidige bouwplannen van Vebra waarbij zij de woningen direct naast de muur plaatst op een nieuwe ondergrondse fundering op afstand van de muur (‘het tafelmodel’) en rekening houdt met zettingsverschillen tussen hun en Vebra’s bebouwing en [geïntimeerde 1] e.a. hebben ook aangegeven dat er bij deze planning geen onderhoud van de stuclaag meer nodig is omdat de nieuwe woningen de muur zullen afschermen. Dit betekent naar het oordeel van het hof dat er op dit moment van de zijde van [geïntimeerde 1] e.a. geen belemmeringen voor Vebra zijn of zijn te verwachten of dreigen bij haar plannen op haar eigendom. Bovendien biedt ‘het ladderrecht’ van artikel 5:56 BW voldoende waarborgen voor Vebra als [geïntimeerde 1] e.a. van dat recht gebruik willen maken (zoals een behoorlijke kennisgeving, een schadeloosstelling en een weigerings- of uitstelmogelijkheid).

9.3

Daarbij merkt het hof op dat er geen grond is om [geïntimeerde 1] e.a. in het algemeen en op voorhand te verbieden gebruik te maken van hun wettelijke bevoegdheden om op te komen tegen bouwplannen, bouwvergunningen of de uitvoering daarvan en hen aldus te verbieden om gebruik te gaan maken van hun recht om op te komen tegen eventuele (mogelijke, nu nog niet voorziene) onrechtmatige of onzorgvuldige handelingen ter zake van de (uitvoering van de) bouw waardoor zij schade lijden. Vebra heeft ook geen gewichtige reden (zoals bedoeld in artikel 5:56 BW) gesteld om nu al op voorhand en terwijl haar perceel nog braak ligt, het gebruik van haar perceel voor onderhoud van de muur te weigeren.

9.4

Gelet op het voorgaande heeft Vebra geen gerechtvaardigd belang bij haar gewijzigde vordering.

Slotopmerkingen

10.1

Het algemene bewijsaanbod dat Vebra aan het eind van haar memorie van grieven formuleert passeert het hof. Het bevat geen concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

10.2

Omdat de grieven falen, zal het hof het vonnis, voor zover in conventie gewezen, bekrachtigen en Vebra als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

10.3

Tegen de afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 1] e.a. in reconventie hebben partijen geen hoger beroep ingesteld of (nadere) bezwaren aangevoerd. Dit deel van het vonnis blijft daarom eveneens in stand.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Den Haag van 30 januari 2019;

- wijst af het meer of anders gevorderde;

- veroordeelt Vebra in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] e.a. tot op heden begroot op € 324,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris van de advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen.

- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, A.D. Kiers-Becking en H.M.H. Speyart van Woerden en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021 in aanwezigheid van de griffier.