Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.280.920/01
Zaaknummer rechtbank : 8157961 \ CV EXPL 19-48528
arrest van 28 september 2021
inzake
[appellant], handelend onder de naam European Business Brokers,
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.J. Goedhart te Rotterdam,
tegen
BF-009 B.V.,
gevestigd te Breda, kantoorhoudende te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: BF,
advocaat: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs.
Het geding
1.1
Het hof heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het procesdossier in eerste aanleg en het vonnis van 10 april 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: het bestreden vonnis);
- de appeldagvaarding van 8 juli 2020 met daarin zeven grieven;
- de conclusie van eis en de akte overlegging producties;
- de memorie van antwoord;
- de schriftelijke toelichtingen van zowel [appellant] als BF.
1.2
Partijen hebben daarna de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Waar gaat de zaak over?
2. [appellant] huurt een bedrijfsruimte van BF waarin hij een aparthotel exploiteert. Vanwege een lekkage in de kelder vordert hij huurprijsvermindering en schadevergoeding. De vraag is of hij daarop aanspraak kan maken gelet op de uitsluiting daarvan in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en zo ja, of er sprake is van verminderd huurgenot en/of schade. Ook is de vraag of de lekkage inmiddels (afdoende) is verholpen.
De feiten
3.1
[appellant] heeft met (de rechtsvoorgangster van) BF op 9 november 2017 en ingaande op 1 januari 2018 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Eendrachtsweg 71 te Rotterdam. De maandelijkse huur bedraagt € 10.416,67. Op deze huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
3.2
In art. 1.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde bestaat uit 17 separate wooneenheden, welke ruimte nader is aangegeven op de tekening die als bijlage deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Het gehuurde wordt als casco verhuurd (art. 1.2) en zal ingevolge art. 1.3 van de huurovereenkomst worden bestemd om te worden gebruikt als aparthotel. In art. 1.4 is bepaald dat het huurder niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
In art. 13.9 is opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan (delen van) het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder onder- en/of weder te verhuren buiten de normale in de overeenkomst weergegeven bestemming.
3.3
In de algemene bepalingen is onder meer opgenomen:
“11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in art. 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
(…)
- indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.”
3.4
[appellant] heeft in elk geval vanaf begin september 2018 herhaalde malen aan (de beheerder van) BF gemeld dat er lekkages waren aan het dak en in de kelder waarbij hij BF heeft verzocht om de gebreken te herstellen.
3.5
Bij brief van 25 maart 2019 heeft DAS Rechtsbijstand (de beheerder van) BF gesommeerd om binnen twee weken een aanvang te maken met het verrichten van alle vereiste herstelwerkzaamheden.
3.6
De lekkage aan het dak werd veroorzaakt door een verstopte goot en is verholpen.
3.7
Met betrekking tot de kelder hebben werkzaamheden plaatsgevonden in juli 2019. In augustus 2019 en oktober 2019 zijn er lekdetecties uitgevoerd. Gebleken is dat de keerwanden te laag waren waardoor het grondwater in de kelder kon lopen.
3.8
Brefu Funderingstechniek (hierna: Brefu) is in november en december 2019 ter plaatse geweest om te bekijken of de betonnen rand van de kelder verder verhoogd kon worden.
3.9
Op 31 augustus 2020 heeft Brefu een offerte uitgebracht voor de werkzaamheden. Bij e-mail van 14 september 2020 heeft Brefu laten weten dat de werkzaamheden zijn ingepland voor januari 2021.
3.1
Eind november/begin december 2020 zijn de keerwanden door Brefu opgehoogd. [appellant] heeft eind december 2020 opnieuw melding gemaakt van vocht in de kelder bij de beheerder van BF.
3.11
Bij e-mail van 13 januari 2021 heeft de beheerder van BF aan [appellant] bericht dat Brefu heeft bevestigd dat de lekkage in de kelder is verholpen.
De vorderingen in eerste aanleg en het bestreden vonnis
4. [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd:
- vermindering van de huur met 30% vanaf 1 september 2018 tot het moment waarop de gebreken verholpen zijn;
- veroordeling van BF tot terugbetaling van sinds 1 september 2018 teveel betaalde huur, wat bij een huurprijsvermindering van 30% neerkomt op een bedrag van € 3.125,- per maand;
- veroordeling van BF tot vergoeding van € 2.555,- per maand aan omzetderving;
- veroordeling van BF tot herstel van de gebreken, met veroordeling tot betaling van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat zij niet aan deze veroordeling voldoet;
- veroordeling van BF in de proceskosten met rente en nakosten.
5. Aan deze vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat hij als gevolg van de lekkages (die een gebrek opleveren) een verminderd huurgenot heeft gehad zodat een huurprijsvermindering op zijn plaats is. Ook heeft hij recht op vergoeding van omzetderving omdat hij door het water in de kelder de kelderboxen niet kan verhuren.
6. In het bestreden vonnis zijn de vorderingen afgewezen. Kort samengevat heeft de kantonrechter daartoe overwogen dat uit niets blijkt dat sprake is van vermindering van huurgenot en/of van schade. De bedrijfsruimte is gehuurd als aparthotel en [appellant] heeft verklaard dat al de kamers steeds zijn verhuurd. Dat hij in het gehuurde kelderboxen (separaat) zou gaan en mogen verhuren is niet overeengekomen. Het huurgenot ziet slechts op de hotelkamers. De vordering tot herstel van de gebreken vond de kantonrechter te algemeen.
De vordering in hoger beroep en de grieven
7. [appellant] heeft in hoger beroep gevorderd, na wijziging van eis, dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad:
- BF te veroordelen om binnen zes weken na betekening van het arrest, zorg te dragen voor adequaat en deugdelijk herstel van de kelder van het gehuurde, in die zin dat de lekkages definitief worden opgelost, zodat [appellant] als huurder volledig en zonder enige belemmering gebruik kan maken van de kelder als integraal onderdeel van het gehuurde, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat BF geen gevolg geeft aan deze veroordeling met een maximum van € 100.000,-;
- de huurprijs met ingang van 1 september 2018 met 30% te verminderen tot het moment dat de gebreken aan de kelder definitief zijn opgelost, in die zin dat de lekkages blijvend zijn opgelost en [appellant] de kelder zonder enige belemmering kan gebruiken als een integraal onderdeel van het gehuurde;
- BF te veroordelen om aan [appellant] te voldoen het bedrag dat door [appellant] teveel is betaald over de periode vanaf 1 september 2018 tot het moment dat de gebreken blijvend zijn verholpen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;
- te verklaren voor recht dat BF toerekenbaar tekort is geschoten jegens [appellant] door de gebreken in en aan de kelder in stand te houden, zonder voldoende inspanning te plegen deze adequaat te herstellen;
- te verklaren voor recht dat BF aansprakelijk is voor de door [appellant] geleden schade en de zaak te verwijzen naar een schadestaatprocedure;
- BF te veroordelen om aan [appellant] binnen vijf dagen na betekening van het arrest een voorschot te voldoen van € 56.100,- , althans een ander door het hof te bepalen bedrag, te vermeerderen met rente;
- BF te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, vermeerderd met rente.
8. De eerste grief is gericht tegen de (onvolledige) feitenvaststelling. De tweede grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot herstel van de gebreken te algemeen is geformuleerd. De derde grief is gericht tegen de overweging dat BF bezig is met het zoeken van een oplossing, dat dit voor [appellant] wellicht te lang duurt maar dat BF terecht heeft opgemerkt dat eerst duidelijk moet zijn wat er gerepareerd moet worden. De grieven 4 tot en met 6 zijn gericht tegen het oordeel dat [appellant] geen recht heeft op huurprijsvermindering. Grief 7 is gericht tegen de proceskostenveroordeling.
9. BF heeft verweer gevoerd en heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring, afwijzing van de vorderingen en bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties vermeerderd met nakosten en rente.
De beoordeling in hoger beroep
10. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Daarbij geldt dat het hof de feiten zelfstandig heeft vastgesteld en dat [appellant] derhalve geen belang (meer) heeft bij grief 1. Het hof zal eerst de vraag beantwoorden of [appellant] recht heeft op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Volgens BF is dat al niet het geval omdat artikel 11.3 van de algemene bepalingen uitsluit dat de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en/of gevolgschade. [appellant] meent echter dat BF geen beroep op die bepaling toekomt gelet op hetgeen in artikel 11.4 van de algemene bepalingen is opgenomen. BF heeft immers geen adequate maatregelen genomen om iets aan de lekkages te (laten) doen en de oorzaak van de lekkages is nog steeds niet weggenomen. Er is sprake van onwil en BF laat de zaak op haar beloop en meent kennelijk dat zij geen verdere actie hoeft te ondernemen, aldus [appellant].
Het hof is het eens met [appellant]. BF is bij brief van 25 maart 2019 (zie 3.5) gesommeerd om binnen twee weken een aanvang te maken met herstelwerkzaamheden. Uit de feitenvaststelling onder 3.7 tot en met 3.10 volgt dat BF wel actie heeft ondernomen en werkzaamheden heeft laten verrichten maar het heeft te lang geduurd voordat deze daadwerkelijk werden opgepakt en voordat de lekkages waren verholpen. Het is met name niet goed verklaarbaar waarom er in de periode oktober 2019 tot eind augustus 2020 niets is gebeurd. BF heeft weliswaar gesteld dat zij tevergeefs heeft geprobeerd om de leverancier van de kelderbak (Smit Funderingstechniek) te bewegen haar verantwoordelijkheid te nemen, maar deze omstandigheid moet voor rekening van BF komen. Het kan er niet toe leiden dat [appellant] dan maar moest wachten op het herstel van het gebrek. Datzelfde geldt ook voor het feit dat BF niet op korte termijn een deskundig aannemer kon vinden. Het hof is daarom van oordeel dat, gelet op het bepaalde in artikel 11.4 van de algemene bepalingen, BF zich niet kan beroepen op de uitsluiting van huurprijsvermindering en gevolgschade.
11. Vervolgens is de vraag of sprake is van substantieel verminderd huurgenot. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat de kelderboxen onderdeel uitmaken van het gehuurde. [appellant] heeft voldoende onderbouwd aangetoond dat hij door de lekkages, die aangemerkt kunnen worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, geen ongestoord huurgenot van de kelder heeft gehad door ernstige vochtoverlast. Zoals BF zelf heeft erkend is de kelder bedoeld als opslagruimte en in die functie heeft [appellant] de kelder een lange tijd niet kunnen gebruiken. Dat de kelder slecht bereikbaar is, zoals BF heeft gesteld en door [appellant] is betwist, is niet relevant. BF heeft ook nog aangevoerd dat [appellant] de kelder niet in gebruik had. [appellant] heeft echter met stukken onderbouwd aangetoond dat hij in de kelder verlichting heeft laten aanbrengen, een brandblussysteem en aanduidingen voor de nooduitgangen. Bovendien hebben de lekkages zich al vrij snel na het ingaan van de huurovereenkomst voorgedaan.
Er is dus naar het oordeel van het hof sprake van een substantieel verminderd huurgenot. Omdat de kelder maar een klein onderdeel uitmaakt van het gehuurde en de appartementen van het aparthotel zich niet (deels) in de kelder bevinden, ziet het hof geen aanleiding om een huurprijsvermindering van 30% toe te kennen, zoals is gevorderd. Het hof acht een huurprijsvermindering van 5% in de gegeven omstandigheden passend.
12. [appellant] heeft daarnaast een voorschot op schadevergoeding (en verwijzing naar de schadestaatprocedure) gevorderd vanwege misgelopen inkomsten (omzetderving) met betrekking tot de verhuur van de kelderboxen. Hij heeft aangevoerd dat hij van plan was om de 17 kelderboxen aan derden te verhuren voor € 150,- per maand en dat hij door de lekkage dus € 2.550,- per maand is misgelopen. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een verklaring van Rotterdam Apartments overgelegd.
Naar het oordeel van het hof heeft BF er terecht op gewezen dat het contractueel (zie art. 13.9 van de huurovereenkomst) niet is toegestaan om de opslagruimte in de kelder onder te verhuren dan wel separaat te verhuren. Bovendien heeft [appellant] zijn schade niet voldoende aannemelijk gemaakt. De verklaring van Rotterdam Apartments en de daarin genoemde bedragen zijn gemotiveerd weersproken en door [appellant] niet nader onderbouwd. Aan nadere bewijslevering komt het hof dan ook niet toe. De vordering tot betaling van een voorschot, alsmede tot verwijzing naar de schadestaatprocedure zal worden afgewezen.
13. Ook de vordering tot herstel van de kelder, in die zin dat de lekkages definitief worden opgelost, is niet toewijsbaar. Volgens [appellant] heeft hij eind december 2020 nog melding gemaakt van vocht in de kelder. BF heeft echter bij haar schriftelijke toelichting een e-mail van 13 januari 2021 overgelegd (gericht aan [appellant]) waarin de beheerder van BF bericht dat Brefu heeft bevestigd dat de lekkage in de kelder is verholpen. [appellant] heeft dat bericht in de schriftelijke toelichting niet weersproken, ook niet in de tweede termijn. Het hof gaat er daarom vanuit dat het gebrek inmiddels afdoende is hersteld. [appellant] heeft in de schriftelijke toelichting nog aangevoerd dat de kelder nog niet bruikbaar is omdat de voorzetwanden en houten draagconstructies nog moeten worden vervangen. Voorzover [appellant] daarmee de einddatum van de huurprijsvermindering ter discussie stelt, geldt dat ingevolge art. 7:207 BW het recht op huurprijsvermindering eindigt bij het verhelpen van het gebrek zelf. Het verhelpen van eventuele gevolgschade valt daar niet onder.
14. De bewijsaanbiedingen worden gepasseerd nu beide partijen geen feiten hebben gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden.
Slotsom
15. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en de vordering tot huurprijsvermindering toewijzen, in die zin dat de huurprijs over de periode 1 september 2018 tot 13 januari 2021 wordt verminderd tot 95% van de huurprijs. De vordering tot terugbetaling van hetgeen [appellant] over deze periode teveel aan huur heeft betaald, hangt daarmee samen en is dus ook toewijsbaar. De overige vorderingen worden afgewezen. Omdat partijen aldus over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal het hof de proceskosten van zowel de rechtbankprocedure als het hoger beroep compenseren.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 10 april 2020;
en opnieuw rechtdoende
- vermindert de tussen partijen geldende huurprijs met ingang van 1 september 2018 tot 13 januari 2021 tot 95% van de huurprijs;
- veroordeelt BF tot terugbetaling van het bedrag dat [appellant] teveel heeft betaald aan huur over de periode 1 september 2018 tot 13 januari 2021, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke maandbetalingen tot aan de dag der voldoening;
- compenseert de proceskosten van beide instanties tussen partijen, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, A.A. Muilwijk-Schaaij en J.N. de Blécourt en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 september 2021 in aanwezigheid van de griffier.