ECLI:NL:GHDHA:2021:1591

• Datum uitspraak: 31 augustus 2021
• Publicatiedatum: 24 augustus 2021
• Zaaknummer: 200.281.053-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Verstek
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; D. Aarts; J.N. de Blécourt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verstekzaak in hoger beroep over huur bedrijfsruimte en servicekosten

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] met betrekking tot kantoorruimte. [appellant] stelt dat de huurovereenkomst per 15 januari 2014 is voortgezet voor een tweede periode van drie jaar, terwijl [geïntimeerde] beweert dat deze is geëindigd. [appellant] vordert achterstallige huur en servicekosten, maar de kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, oordelend dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd.

In hoger beroep heeft het hof de zaak beoordeeld. Het hof oordeelt dat de huurovereenkomst niet is opgezegd door [geïntimeerde] en dat deze dus is voortgezet tot begin 2017. Het hof vernietigt de eerdere vonnissen en wijst de vorderingen van [appellant] grotendeels toe, met uitzondering van de servicekosten over de tweede periode. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] verplicht is om de huur en een deel van de servicekosten te betalen, evenals buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van schriftelijke opzegging van huurovereenkomsten en de verplichting van verhuurders om servicekosten te specificeren. Het hof heeft de vorderingen van [appellant] toegewezen, met wettelijke rente vanaf de vervaldagen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.281.053/01

Zaaknummer rechtbank : 7527057\ CV EXPL 19-6549

Arrest (uitspraak) van 31 augustus 2021

in de zaak van:

[appellant],wonende te [woonplaats],

appellant,
hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. R.R. Beuker te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te Barendrecht,
en
[naam] Holding B.V., geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud) of huurder,

in hoger beroep niet verschenen,
verstek verleend.

De zaak in het kort

Er heeft een huurovereenkomst met betrekking tot kantoorruimte bestaan tussen partijen. Volgens [appellant] is deze per 15 januari 2014 voortgezet met een tweede periode van drie jaar. Huurder stelt dat deze toen is geëindigd. [appellant] vordert onder meer achterstallige huur over deze tweede periode en servicekosten vanaf 2012. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen.

[appellant] is het hier niet mee eens en heeft de zaak aan het hof voorgelegd. Het hof vernietigt de vonnissen en wijst de vorderingen alsnog voor een groot deel toe. Alleen de servicekosten, met rente, over de tweede periode worden afgewezen.

De procedure

3. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank
Rotterdam van 5 juli 2019 (hierna: het tussenvonnis) en 10 april 2020; (hierna: het
eindvonnis) en het procesdossier bij de rechtbank;
- de dagvaardingen in hoger beroep van 7 juli 2020;
- de memorie van grieven;
- de akte inbreng productie van [appellant].

4. Hierna is arrest bepaald.

De feiten

5. Samengevat gaat het om het volgende.

• a) Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan, waarbij [appellant] als verhuurder 32 m² kantoorruimte (hierna: het gehuurde) heeft verhuurd in het kantoorgebouw aan [adres]. De aanvangshuur was
• b) De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar, ingaande op 15 januari 2011 en lopende tot en met 14 januari 2014 (artikel 3.1). Op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst wordt deze aansluitend voortgezet voor een periode van 3 jaar (dus tot en met 14 januari 2017).
• c) Artikel 3.3 van de huurovereenkomst luidt:
• d) De Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW maken deel uit van de huurovereenkomst. Volgens artikel 16.4 van de Algemene Bepalingen zorgt verhuurder voor een specificatie van het aandeel van de huurder in de servicekosten.
• e) In december 2013 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] en [geïntimeerde] Laatstgenoemde heeft toen gezegd dat hij plannen had om een grotere kantoorruimte te huren. Er is hierna tussen partijen geen huurovereenkomst voor een grotere bedrijfsruimte tot stand gekomen. [geïntimeerde] heeft de bestaande huurovereenkomst niet (expliciet) opgezegd, noch mondeling, noch schriftelijk. [geïntimeerde] heeft het gehuurde vanaf januari 2014 niet meer in gebruik gehad en daarvoor evenmin huur betaald. Vanaf 2012 zijn geen voorschotten op de servicekosten voldaan.
• f) [appellant] heeft het gehuurde begin 2018 aan een derde verhuurd.

De vordering van [appellant] en de beslissing van de kantonrechter

6. [appellant] heeft, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd € 12.192,86 aan achterstallige huur (over de tweede periode; januari 2014 - januari 2017) en € 4.520,62 aan achterstallige servicekosten (vanaf 2012 tot januari 2017). Samen dus een bedrag van
€ 16.713,48. Daarnaast heeft hij gevorderd een bedrag van € 6.017,52 aan wettelijke rente en een bedrag van € 300,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de proceskosten.

7. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe (samengevat) geoordeeld dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd per 15 januari 2014. Omdat de huurvorderingen alle de periode daarna betreffen, liggen deze vorderingen voor afwijzing gereed. [appellant] heeft niet bewezen dat de gevorderde servicekosten, met name de energiekosten, ook zijn gemaakt. Bovendien staat vast dat [appellant] de in rekening gebrachte servicekosten niet heeft gespecificeerd, hoewel hij daartoe op grond van artikel 16.4 algemene bepalingen wel verplicht was, juist ook in verband met de uiteindelijke verrekening van het voorschot met de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Het hoger beroep

8. [appellant] vordert vernietiging van deze beslissing. Hij wil dat het hof het gevorderde alsnog toewijst. De memorie van grieven bevatten klachten over het andersluidende oordeel van de kantonrechter.

Beoordeling van het hoger beroep

De gevorderde huurtermijnen

9. Het gaat hierbij in hoofdsom om een bedrag van € 12.192,86 aan huur over de periode half januari 2014 tot en met januari 2017 (dus over de tweede periode). Dit betekent dat moet worden onderzocht of de huurovereenkomst tussen partijen na 14 januari 2014 is voortgezet met drie jaar zoals [appellant] stelt. Het hof geeft [appellant] op dit punt gelijk. Het hof zal dat hierna toelichten.

10. Vast staat dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd, niet mondeling en zeker niet schriftelijk zoals voorgeschreven in artikel 3.4 van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de oorspronkelijke huurovereenkomst in beginsel op grond van artikel 3.2 is voortgezet voor een periode van drie jaar tot begin 2017. Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per half januari 2014 is beëindigd. [geïntimeerde] heeft daarvoor tegenover de stellingen van [appellant] in eerste aanleg (en gezien het verstek ook in hoger beroep) te weinig aangevoerd. Van wilsovereenstemming tussen partijen omtrent beëindiging op dat moment is geen sprake. Het hof oordeelt dus anders dan de kantonrechter.

11. Het hof zal dus de huurvordering, die wat de hoogte betreft niet is betwist, toewijzen. Voor de volledigheid wijst het hof er nog op dat [appellant] in hoger beroep onbetwist heeft gesteld dat hij het gehuurde pas in 2018 heeft verhuurd.

De gevorderde servicekosten vanaf 2012 tot het einde van de eerste huurperiode

12. Het hof zal eerst de gevorderde servicekosten over deze periode bespreken.

12. Blijkens productie 4 gaat het daarbij om een bedrag van € 1.311,14 aan voorschotten. [appellant] stelt dat de afgesproken service wel degelijk is verleend. Het grootste deel bestond uit energiekosten en dat was eigenlijk nog te weinig. Hij stelt verder dat er sprake is van een gefixeerde vergoedingsplicht in de vorm van voorschotten zolang geen eindafrekening heeft plaatsgevonden.

12. Volgens [geïntimeerde] wil hij wel de energiekosten van 2012-2014 betalen, maar niet de schoonmaakkosten. [geïntimeerde] heeft namelijk klachten over achterstallig onderhoud en het schoonmaken. Hij heeft in 2012 de voorschotbetalingen opgeschort in afwachting van een eindafrekening met specificatie, zoals bedoeld in artikel 16.4 Algemene Bepalingen. Over de tweede periode wil hij niets meer betalen.

12. Het hof oordeelt als volgt. Opschorting van de betalingsverplichting is (ook bij klachten) niet toegestaan. Het hof verwijst naar het verbod in artikel 18.1 Algemene Bepalingen. In zoverre was [geïntimeerde] wel degelijk verplicht de maandelijkse voorschotten te betalen. Nu de service (met name energie en schoonmaak) wel is verleend, naar het hof begrijpt, mede uit de verklaring van [appellant] bij de comparitie voor de kantonrechter, tenminste tot het voorschotbedrag, is er geen grond om thans betaling achterwege te laten louter omdat geen eindafrekening is verstrekt. De eindafrekening is immers bedoeld om afwijkingen van het reeds betaalde voorschot later te corrigeren. Nu er geen aanwijzing is dat [geïntimeerde] aanspraak zou hebben op enige terugbetaling, heeft [geïntimeerde] thans geen belang meer bij het beroep op artikel 16.4 Algemene Bepalingen.

12. [geïntimeerde] is dus ook deze servicekosten ten bedrage van € 1.311,14 verschuldigd.

De gevorderde servicekosten over de tweede huurperiode (2014 tot begin 2017)

17. De stelling van [appellant] dat er sprake is van een gefixeerde vergoedingsplicht in de vorm van voorschotten zolang geen eindafrekening heeft plaatsgevonden, is in zijn algemeenheid onjuist. De huurder heeft in de regel elk jaar aanspraak op een specificatie van de werkelijke kosten, juist ook in verband met de bedoeling van de eindafrekening, zoals hiervoor in overweging 15 is weergegeven.

17. Omdat [geïntimeerde] in deze periode geen gebruik heeft gemaakt van het gehuurde en ook niet is gesteld of gebleken is dat [appellant] toen servicekosten heeft gemaakt ten behoeve van het gehuurde (het grootste deel ervan bestond immers uit energiekosten), zal dit deel van de vordering worden afgewezen. De grondslag ontbreekt immers.

De gevorderde wettelijke rente ten bedrage van € 6.017,52

19. [geïntimeerde] heeft geen verweer gevoerd tegen de wettelijke rente. De gevorderde omvang klopt echter niet, omdat [appellant] deze heeft berekend over de totale vordering. Het hof zal de wettelijke rente toewijzen over het deel van de vordering waartoe [geïntimeerde] wordt veroordeeld, telkens vanaf de vervaldag.

Slotsom

20. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 12.192,86 aan huur en
€ 1.1311,14 aan servicekosten. In totaal dus een bedrag van € 13.504, met wettelijke rente. Daarnaast dient hij de onweersproken gebleven buitengerechtelijke incassokosten van € 300,-- te dragen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding bij de kantonrechter (5 februari 2019). Als de in overwegend in het ongelijk gestelde partij zal hij worden veroordeeld in de proceskosten bij de rechtbank en het hof. Beslist zal worden zoals in het dictum is vermeld.

Beslissing

Het hof bij verstek:

• vernietigt de bestreden vonnissen en
• veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 12.192,86 aan huur en een bedrag van € 1.1311,14 aan servicekosten; deze bedragen telkens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldagen tot aan de dag der algehele voldoening;
• veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 300,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding bij de kantonrechter, aan de zijde van [appellant] tot op 10 april 2020 begroot op € 198,02 aan kosten van het uitbrengen van de dagvaardingen, € 486,-- aan griffierecht en € 900,-- aan salaris gemachtigde, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

• veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 200,-- aan kosten van het uitbrengen van de dagvaardingen, € 760,-- aan griffierecht en € 1.114,-- aan salaris advocaat;
• verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
• wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, D. Aarts en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2021 in aanwezigheid van de griffier.