ECLI:NL:GHDHA:2021:1312

• Datum uitspraak: 13 juli 2021
• Publicatiedatum: 13 juli 2021
• Zaaknummer: 200.278.466-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G. Dulek-Schermers; D. Aarts; P. van der Kolk-Nunes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplicht lidmaatschap van de Winkeliersvereniging voor ondernemers in een Winkelcentrum; geen verplichting voor eigenaren van bedrijfsruimten

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Den Haag werd behandeld, ging het om de vraag of de winkeliersvereniging op basis van het reglement van splitsing de appartementseigenaar van de winkelruimte kon verplichten om contributie te betalen, wanneer de ondernemer die de winkelruimte huurt dat niet doet. De zaak volgde op een eerder vonnis van de kantonrechter in Den Haag, waarin de kantonrechter had geoordeeld dat de appellante, de winkeliersvereniging, niet-ontvankelijk was in haar vordering tegen een van de geïntimeerden, omdat deze geen eigenaar van de bedrijfsruimte was. De kantonrechter oordeelde verder dat de eigenaar van de bedrijfsruimte, [Maatschap I], geen ondernemer was in de zin van het reglement van splitsing en dat er geen verplichting bestond voor haar om lid te zijn van de winkeliersvereniging.

In hoger beroep vorderde de appellante dat het hof het vonnis van de kantonrechter zou vernietigen en dat de geïntimeerden de contributiebedragen zouden moeten betalen. De appellante voerde aan dat de verplichting tot lidmaatschap ook voor de eigenaren gold, omdat zij de huurders moesten verplichten om lid te zijn. Het hof oordeelde echter dat de verplichting tot lidmaatschap in het reglement van splitsing expliciet was opgedragen aan de ondernemers van de winkelbedrijven en niet aan de eigenaren. Het hof concludeerde dat de geïntimeerden geen contributiebetalingsverplichting hadden jegens de appellante, omdat zij niet onder de werkingssfeer van het reglement viel.

Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde de appellante in de proceskosten van het hoger beroep. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke formuleringen in reglementen van splitsing en de scheiding tussen de verantwoordelijkheden van eigenaren en ondernemers in een winkelcentrum.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.278.466/01
Rolnummer rechtbank : 7754745 RL EXPL 19-11084

Arrest van 13 juli 2021

in de zaak van

de [naam vereniging] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. J.J.L. Paijmans te Tilburg,

tegen

[Maatschap I]

en

[maatschap II] ,

beide gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

geïntimeerden,

hierna te noemen: ‘ [Maatschap I] ’ en ‘ [maatschap II] ’ of (beide ook:) ‘ [geïntimeerden] ’,

advocaat: mr. H.R. Bos te Arnhem.

Korte inleiding

1. Deze zaak gaat over de vraag of de winkeliersvereniging op grond van het reglement van splitsing de appartementseigenaar van de winkelruimte kan verplichten om de contributie te betalen, wanneer de ondernemer die de winkelruimte huurt dat niet doet.

Procesverloop

2. Hoe de procedure tot vandaag is verlopen blijkt uit:

• het op 19 december 2019 gewezen vonnis van de kantonrechter in Den Haag en het daarvoor bij de kantonrechter opgebouwde dossier;
• de dagvaarding in hoger beroep van 17 maart 2020;
• de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerden] , met bijlagen;
• de mondelinge behandeling van 3 juni 2021 en de toen overgelegde pleitnota’s.

Feitelijk kader

3. Over de volgende feiten hebben partijen geen discussie. Het hof gaat van die feiten uit.

3.1

In de [gemeente] is een appartementencomplex: Winkelcentrum [naam] . Dit complex bestaat uit winkels en daarboven gelegen woningen.

3.2

In de splitsingsakte van het complex staat dat de eigenaren van de bedrijfsruimten samen een vereniging van appartementseigenaars als bedoeld in artikel 5:112 BW vormen: de “
Vereniging van Eigenaars van Bedrijfsruimten in het hoofdcentrum [gemeente] ” (blad 6 van de akte, productie 10 bij memorie van grieven), hierna te noemen: de Vereniging van Eigenaars. In de splitsingsakte is ook een vereniging van eigenaars voor bewoners geregeld (blad 14 van de akte). Voorts is in de splitsingsakte opgenomen (blad 25 en 38):

“
IX. VASTSTELLING REGLEMENT

Vervolgens stelt de verschenen persoon (…) het volgende reglement vast als bedoeld in artikel 5:111 sub d van het Burgerlijk Wetboek (…)

(…):

REGLEMENT VAN SPLITSING

A.
Definities

Artikel 1

In het reglement wordt verstaan onder: (…)

c. “eigenaar”: de gerechtigde tot een appartementsrecht, als bedoeld in artikel 5:106 vierde lid van het Burgerlijk Wetboek;

(…)

g. “gebruiker”: degene die het gebruik heeft als bedoeld in artikel 5:120 van het Burgerlijk Wetboek;

(…)

N. Verplichtingen ten aanzien van de [gemeente]

(…)

Artikel 48

Er is een winkeliersvereniging opgericht, waarvan het lidmaatschap voor de ondernemers van alle in het hoofdcentrum gevestigde of te vestigen winkelbedrijven - in de ruime zin opgevat zomede hun opvolgers in eigendom, lease of huur, behoudens ontheffing door de [gemeente] , verplicht is.

Wijziging der statuten of opheffing van de genoemde vereniging behoeven de schriftelijke voorafgaande goedkeuring van burgemeester en wethouders van de [gemeente] .

Artikel 49

De vereniging is bevoegd namens de gezamenlijke eigenaars overeenkomsten te sluiten met de [gemeente] en deze overeenkomst te wijzingen, ten aanzien van de volgende onderwerpen: ”

Hierna volgt een lijst met onderwerpen die onder meer zien op een antenne-inrichting, de bestemming van het gebouw en gebruik van de winkelruimen, het huisvuil, het onderhoud en de schoonmaak van straatoppervlakten, leidingen en kabels, een vrijwaring wegens ondeugdelijke constructie en het toezicht op en de toegang tot gemeenschappelijke gedeelten. Daarna vervolgt de akte met:

“
Artikel 50

De artikelen 46 tot en met 49 en dit artikel 50 van het reglement, zullen niet kunnen worden gewijzigd zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders van de [gemeente] . ”

3.3

[appellante] is de winkeliersvereniging die in voornoemd artikel 48 van het reglement uit de splitsingsakte is genoemd. Haar statuten bepalen onder meer:

“
Artikel 2

1.
De vereniging heeft ten doel het behartigen van de materiële en immateriële belangen van de zelfstandige ondernemers en ondernemingen op het gebied van detailhandel en dienstverlening, in de ruimste zin van het woord, in het Winkelcentrum [naam] in de [gemeente] , hierna te noemen: “de ondernemers”, uitgaande van de particuliere ondernemingsgewijze produktie en distributie van goederen en verlening van diensten.

2.
Het gewoon lidmaatschap van de vereniging is verplicht voor alle ondernemers in het kleine en (middel)grote bedrijf, die overeenkomstig artikel 4 lid 2 een onderneming uitoefenen in het Winkelcentrum [naam] (…)

(…)

Artikel 4

1.
(…)

2.
Gewone leden van de vereniging zijn natuurlijke personen of rechtspersonen, die:

a.
in het winkelcentrum een onderneming exploiteren op het gebied van detailhandel, dienstverlening, ambacht, nijverheid, vervoer en horeca; èn

b.
krachtens de akte, waarbij zij de eigendom, het gebruiksrecht of het huurrecht van een of meer winkelruimen en/of appartementsrechten in het winkelcentrum hebben verkregen, verplicht zijn tot toetreding als lid van de vereniging.

(…) ”

3.4

[geïntimeerden] (in elk geval [Maatschap I] ) was van eind 2008 tot en met 16 december 2019 eigenaar van de appartementsrechten die de winkel- (of kantoor-)ruimte aan de [adres] in het winkelcentrum vormen (hierna: de bedrijfsruimte). Zij heeft hierin niet zelf een onderneming geëxploiteerd, maar de bedrijfsruimte verhuurd aan een derde die daarin een winkel exploiteerde.

3.5

De eerste jaren dat [geïntimeerden] eigenaar was, betaalde haar huurder de contributie voor het lidmaatschap van [appellante] . In oktober 2017 heeft haar (nieuwe) huurder aan [appellante] laten weten dat hij geen lid wil worden of blijven van [appellante] . Deze huurder heeft geweigerd de contributie te (blijven) betalen.

3.6

[appellante] heeft in april 2018 de contributie voor 2017 (vanaf 1 mei 2017) en voor 2018 gefactureerd aan [Maatschap I] , zijnde samen € 8.832,48. [Maatschap I] heeft dit betaald.

3.7

In januari 2019 heeft [appellante] de contributie voor 2019 gefactureerd aan [Maatschap I] , zijnde € 5.395,27. [geïntimeerden] heeft dit niet betaald.

De vorderingen bij de kantonrechter en het vonnis

4.1

[appellante] heeft [geïntimeerden] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd dat [Maatschap I] en [maatschap II] (hoofdelijk) worden veroordeeld om aan haar de contributie van 2019 te betalen met rente, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

4.2

Zij heeft aangevoerd dat er sprake is van een verplicht lidmaatschap voor alle ondernemers in het Winkelcentrum [naam] . Daaronder valt [geïntimeerden] . Als zij niet al de ondernemer is die het onroerend goed exploiteert, dan is zij degene die krachtens de akte verplicht lid is, of in elk geval de contributie moet betalen als haar exploitant dat niet doet.

4.3

[geïntimeerden] heeft dit bestreden en op haar beurt (in reconventie) teruggave gevorderd van de door haar betaalde contributie van 2017 en 2018, met rente en buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Zij heeft aangevoerd dat zij geen contributie verschuldigd was en dus onverschuldigd heeft betaald, omdat zij alleen eigenaar is en lid van de Vereniging van Eigenaars, maar niet een ondernemer in de zin van de splitsingsakte of voor wie de statuten van [appellante] gelden.

4.4

De kantonrechter heeft [geïntimeerden] gelijk gegeven. Zij oordeelde eerst dat [appellante] niet-ontvankelijk is in haar vordering tegen [maatschap II] , omdat die geen eigenaar van de bedrijfsruimte is. Zij oordeelde vervolgens over het hoofdgeschil tussen partijen, dat [Maatschap I] geen ondernemer is van een winkel of ondernemer van een winkelbedrijf in de zin van voornoemd artikel 48 van het reglement van splitsing. De kantonrechter zag ook niet in welke vruchten [Maatschap I] plukt van een (gedwongen) lidmaatschap van [appellante] , omdat [geïntimeerden] het afgesproken bedrag aan huur van de huurder ontvangt, ongeacht extra inkomsten in de winkel door activiteiten van [appellante] .

De vordering in hoger beroep

5.1

[appellante] vordert dat het hof het vonnis vernietigt en oordeelt dat [geïntimeerden] de contributiebedragen moet betalen. Zij heeft zes grieven tegen het vonnis gericht, waarbij zij haar standpunt (nader) onderbouwt.

5.2

Haar
grieven I en II richt [appellante] tegen de niet-ontvankelijkverklaring van haar vordering jegens [maatschap II] . Volgens [appellante] was [maatschap II] voor 1/12e deel mede eigenaar. Met haar
grief III keert zij zich tegen het oordeel dat [geïntimeerden] geen ondernemer van de winkel of een winkelbedrijf is, maar (steeds) slechts eigenaar.
Grief IV is gericht tegen het oordeel dat [geïntimeerden] geen vruchten plukt van de activiteiten van [appellante] . [appellante] wijst er op dat haar activiteiten een positieve invloed hebben op de omzetpotentie en daarmee op de huurprijs. Met haar
grief V richt [appellante] zich tegen het oordeel dat [geïntimeerden] niet onder de werkingssfeer van artikel 48 van de splitsingsakte valt. Alle leden van de Vereniging van Eigenaars moeten zich onverkort aan de bepalingen in het Reglement van splitsing houden, dus ook [geïntimeerden] . De verplichting uit artikel 48 houdt voor haar in ervoor te zorgen dat de ondernemer in de winkel lid is en blijft van [appellante] . De Vereniging van Eigenaars kan nakoming van de verplichtingen uit dat artikel vorderen en ook de gemeente en de hoofdvereniging van eigenaars kunnen dat; zij hebben hun rechten gecedeerd aan [appellante] . [appellante] lijdt schade door de niet-nakoming. [geïntimeerden] is ongerechtvaardigd verrijkt doordat [appellante] het omzetpotentieel verhoogt, ten koste van [appellante] die de contributie niet ontvangt.
Grief VI betreft de toewijzing van de vordering van [Maatschap I] met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

5.3

[geïntimeerden] heeft de grieven bestreden.

5.4

Het hof zal de grieven en vorderingen hierna beoordelen aan de hand van de deel onderwerpen.

Beoordeling door het hof

Vordering tegen [maatschap II]

6.1

[appellante] heeft aangevoerd dat zij ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard in haar vordering tegen [maatschap II] (grieven I en II). Zij heeft aangevoerd dat [maatschap II] voor 1/12e deel mede-eigenaar is van de bedrijfsruimte. [geïntimeerden] heeft dit betwist.

6.2

[appellante] verwijst ter onderbouwing van haar stelling naar gegevens uit het Kadaster, waarin staat dat [maatschap II] betrokken is bij de 1/12e rechten van eigendom waarin derden gerechtigd zijn. Hiermee heeft zij tegenover de betwisting door [geïntimeerden] de (mede)eigendom van de bedrijfsruimte niet aangetoond. Dat [maatschap II] indirect eigenaar is en betrokken bij de bedrijfsruimte, maakt haar geen (mede)eigenaar.

6.3

Het hof overweegt bovendien dat [appellante] geen belang heeft bij haar grieven over de ontvankelijkheid, vanwege het hierna volgende oordeel. Dat oordeel geldt voor [Maatschap I] , maar geldt ook voor [maatschap II] als zij mede-eigenares zou zijn geweest.

Contributie-/lidmaatschapsverplichtingen voor [geïntimeerden] ?

7.1

In artikel 5:112 lid 3 BW is bepaald dat het reglement in de splitsingsakte een regeling kan inhouden krachtens welke aan alle of bepaalde appartementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven vereniging, voorzover dit lidmaatschap in overeenstemming is met de statuten van die vereniging. Dit artikellid strekt er toe om naast de vereniging van eigenaars een andere vereniging mogelijk te maken voor de behartiging van de van de vereniging van eigenaars te onderscheiden belangen. Een dergelijke strekking veronderstelt dat de regeling in het reglement van de splitsingsakte uitdrukkelijk vermeldt dat de appartementseigenaren naast het lidmaatschap van de vereniging van eigenaars ook verplicht lid zijn van die andere vereniging. Er is dus een uitdrukkelijke vermelding in de splitsingsakte vereist om de appartementseigenaar te verplichten om uit hoofde van zijn eigenaarschap (kwalitatief) lid te zijn van een winkeliersvereniging zoals [appellante] . Aan dat vereiste voldoet de splitsingsakte niet. Het hof licht dat hierna toe.

7.2

Anders dan [appellante] betoogt, staat in artikel 48 van het reglement van splitsing (hiervoor geciteerd onder 3.2), mede gelet op de context van de splitsingsakte waarin dat artikel staat, geen verplichting voor de appartementseigenaars. In artikel 48 is de verplichting van het lidmaatschap van [appellante] uitdrukkelijk opgedragen aan ‘de ondernemers’ van de in het Winkelcentrum [naam] gevestigde – of te vestigen – winkelbedrijven en zijn opvolgers in eigendom, lease of huur. De verplichting is niet opgedragen aan ‘de eigenaar’ en zijn opvolgers. Dat volgt ook niet uit de context. Uit de context blijkt juist een duidelijk onderscheid tussen enerzijds de eigenaren, die onder meer zaken moeten gedogen en namens wie de winkeliersvereniging bevoegd is gemaakt om zaken met de gemeente te regelen (zoals bepaald in de artikelen 47 en 49) en anderzijds de ondernemers en hun opvolgers, die verplicht lid moeten zijn van de winkeliersvereniging. [Maatschap I] was eigenaar. Zij was geen ondernemer van een in het Winkelcentrum gevestigd winkelbedrijf. Zij werd dat ook niet toen haar bedrijfsruimte leeg kwam te staan omdat er geen huurder voor was. De verplichting van het lidmaatschap van de winkeliersvereniging was dus niet aan [geïntimeerden] opgelegd in de splitsingsakte met het reglement. Dit gebeurde ook niet in de vorm van een zorgverplichting voor de contributiebetalingen.

7.3

Ten overvloede merkt het hof op dat een verplicht lidmaatschap van [geïntimeerden] ook niet volgt uit de statuten van [appellante] (hiervoor geciteerd onder 3.3). Daarin staat dat het lidmaatschap van [appellante] verplicht is voor de ondernemers die een onderneming op het gebied van detailhandel, dienstverlening, ambacht, nijverheid, vervoer of horeca exploiteren in het Winkelcentrum [naam] . [geïntimeerden] exploiteerde daar niet zo’n onderneming. Zij was slechts eigenaar en verhuurder van de ruimte waarin een onderneming door een ander (de ondernemer) geëxploiteerd wordt.

7.4

De conclusie moet zijn dat [geïntimeerden] geen contributiebetalingsverplichting jegens [appellante] heeft. De gestelde cessie treft daardoor geen doel. De gemeente en de hoofd- en onder vereniging van eigenaars hebben geen te cederen rechten op contributiegelden van [geïntimeerden] .

Vordering uit onverschuldigde verrijking?

8. [appellante] heeft (subsidiair) aangevoerd dat [geïntimeerden] haar het contributiebedrag moet betalen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. [appellante] heeft echter niet genoeg gesteld om een voldoende (causaal) verband aan te kunnen nemen tussen de contributiebijdrage en verrijking door de hoogte van de huur die [geïntimeerden] van de huurder kan vragen. Dat de activiteiten van [appellante] een positieve invloed hebben (of kunnen hebben) op de omzet die de ondernemer kan genereren is daarvoor onvoldoende, omdat [geïntimeerden] die omzet niet krijgt. [geïntimeerden] heeft (onvoldoende betwist) aangevoerd dat haar huurprijs niet werd berekend op basis van door de ondernemer te genereren omzetten of op grond van aanwezigheid of activiteiten van [appellante] , maar door andere factoren (zoals ligging, staat van onderhoud van het complex en leegstand). Uit de gebeurtenissen die partijen hebben genoemd (zoals onder meer leegstand en renovatie) blijkt ook niet dat de door [geïntimeerden] verkregen huurprijs in een directe relatie stond met de activiteiten die [appellante] als winkeliersvereniging voor de ondernemers ontplooide.

Conclusie en slot

9.1

De conclusie is dat [geïntimeerden] de gevorderde bedragen niet aan [appellante] verschuldigd was.

9.2

Het algemene bewijsaanbod dat [appellante] aan het eind van haar memorie van grieven formuleert, passeert het hof. Het bevat geen concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

9.3

Omdat de grieven falen, zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 19 december 2019;

- veroordeelt [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 760,- aan griffierecht, € 2.148,- aan salaris voor de advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, D. Aarts en P. van der Kolk-Nunes en is in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021 in aanwezigheid van de griffier.