Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.238.222/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 6253272 RL EXPL 17-20899
arrest van 7 april 2020
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. T. Venneman te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.C. Herweijer te Wateringen.
Het geding
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het procesdossier in eerste aanleg zoals weergegeven in het vonnis;
- de appeldagvaarding van 19 april 2018;
- het tussenarrest van 29 mei 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 17 juli 2018 en de daarin genoemde stukken;
- de memorie van grieven tevens wijziging van eis met producties;
- de memorie van antwoord.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het vonnis van 30 januari 2018 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
[appellante] heeft aan [geïntimeerde] op of omstreeks 15 februari 2012 de woonruimte aan de [adres] verhuurd. De woning van [geïntimeerde] is bereikbaar via een gemeenschappelijke gang waarin zich de voordeuren van andere woningen bevinden.
1.2
In artikel 10 van de huurovereenkomst zijn onder andere de volgende voorwaarden opgenomen:
d. Het is niet toegestaan fietsen e.d. te plaatsen in de algemene ruimten.
(…)
p. Het is niet toegestaan om in de muren te boren.
(…)
r. Het is niet toegestaan om huisdieren te houden.
1.3
Bij brief van 21 februari 2014 heeft [appellante] [geïntimeerde] erop gewezen dat hij geen huisdieren mag houden en dat hij zijn spullen waaronder een droogrek en een fiets uit de gang moest verwijderen. Bij brieven van 10 april 2017, 15 mei 2017 en 23 mei 2017 heeft [appellante] [geïntimeerde] nogmaals gesommeerd zich aan de huurvoorwaarden te houden.
2. In eerste aanleg heeft [appellante] in conventie gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand
(€ 2.294,19), betaling van de toekomstige huur en veroordeling van [geïntimeerde] in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van € 750 aan schadevergoeding, een bevel aan [appellante] om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis zorg te dragen en te houden voor een vrije doorgang / uitweg van de achterdeur en de binnenplaats met uitweg op de Valkenboskade en de camera in de gang te verwijderen en verwijderd te houden, zulks in beide gevallen op straffe van een dwangsom.
4. In het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 30 januari 2018 (hierna: het bestreden vonnis) heeft de kantonrechter in conventie [geïntimeerde] de gelegenheid geboden om voor 27 februari 2018 de huurachterstand te voldoen. Alleen bij gebreke van tijdige voldoening daarvan zou de huurovereenkomst worden ontbonden en ontruiming worden toegewezen. De kantonrechter vond de overige tekortkomingen (het boren van gaten in de muur, het houden van huisdieren en het plaatsen van goederen in de gemeenschappelijke gang) onvoldoende om tot een (onvoorwaardelijke) ontbinding te komen. De reconventionele vorderingen zijn afgewezen. [geïntimeerde] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.
5. [geïntimeerde] heeft de huurachterstand tijdig voldaan.
6. In hoger beroep heeft [appellante], na wijziging van eis,
primairgevorderd (samengevat) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden, althans ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en
subsidiairveroordeling van [geïntimeerde] om binnen twee dagen na betekening van dit arrest al zijn zaken uit de gang en al zijn huisdieren te verwijderen op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag. Voorts heeft zij gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 490,69 per maand vanaf 1 juli 2017 te vermeerderen met de jaarlijkse huurverhoging tot aan de dag van de ontruiming. Tot slot heeft zij gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 462,50, de proceskosten van beide instanties en de nakosten.
primairgevorderd (samengevat) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden, althans ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en
subsidiairveroordeling van [geïntimeerde] om binnen twee dagen na betekening van dit arrest al zijn zaken uit de gang en al zijn huisdieren te verwijderen op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag. Voorts heeft zij gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 490,69 per maand vanaf 1 juli 2017 te vermeerderen met de jaarlijkse huurverhoging tot aan de dag van de ontruiming. Tot slot heeft zij gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 462,50, de proceskosten van beide instanties en de nakosten.
7. De
eerstegrief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de gevraagde ontbinding alleen kan worden gebaseerd op de betalingsachterstand en niet op de andere aangevoerde gronden. In de toelichting bij deze grief wijst [appellante] erop dat [geïntimeerde] zich structureel niet houdt aan het verbod om huisdieren te houden en veel spullen in de gemeenschappelijke gang opslaat. Voorts heeft [geïntimeerde] plantenbakken en stoelen bij de vluchtroute naar buiten geplaatst waardoor deze wordt belemmerd. De
tweedegrief richt zich tegen het oordeel dat de buitengerechtelijke kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat niet is gebleken dat een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven. In de
derdegrief wordt aangevoerd dat een onvoorwaardelijke ontbinding gerechtvaardigd is en dat ten onrechte niet de doorbetaling van de huur is toegewezen.
eerstegrief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de gevraagde ontbinding alleen kan worden gebaseerd op de betalingsachterstand en niet op de andere aangevoerde gronden. In de toelichting bij deze grief wijst [appellante] erop dat [geïntimeerde] zich structureel niet houdt aan het verbod om huisdieren te houden en veel spullen in de gemeenschappelijke gang opslaat. Voorts heeft [geïntimeerde] plantenbakken en stoelen bij de vluchtroute naar buiten geplaatst waardoor deze wordt belemmerd. De
tweedegrief richt zich tegen het oordeel dat de buitengerechtelijke kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat niet is gebleken dat een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven. In de
derdegrief wordt aangevoerd dat een onvoorwaardelijke ontbinding gerechtvaardigd is en dat ten onrechte niet de doorbetaling van de huur is toegewezen.
8. Het hof overweegt als volgt. Anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd zijn de verbodsbepalingen van artikel 10, waarop [appellante] zich beroept, in de huurovereenkomst zelf opgenomen en niet in algemene huurvoorwaarden. [geïntimeerde] heeft daarvan dus kennis kunnen nemen en in ieder geval is hij daaraan gebonden nu hij die huurovereenkomst heeft ondertekend (met parafering van elke pagina).
Ter gelegenheid van de comparitie in hoger beroep heeft [geïntimeerde] erkend dat hij (vanaf 2016) een hond en (vanaf 2012) een kat in het gehuurde heeft. Daarmee houdt hij zich niet aan het verbod van artikel 10 onder r. van de huurovereenkomst. Overtreding van dit verbod levert een tekortkoming in de nakoming van de huurverplichtingen op. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat [appellante] van het begin af aan wist dat [geïntimeerde] huisdieren had en dat zij daarvan eerder nooit een probleem heeft gemaakt. [appellante] heeft dat echter gemotiveerd betwist waarbij zij heeft gewezen op een e-mail uit 2014 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) waarin [geïntimeerde] is aangesproken op de aanwezigheid van katten en gesommeerd is daarvoor een ander tehuis te vinden. [geïntimeerde] heeft voorts betwist dat de hond en de kat overlast veroorzaken. [appellante] heeft echter met verklaringen onderbouwd dat er klachten zijn geweest van de schoonmaakster en van een huurster die begin 2018 heeft geklaagd over de stank.
9. [appellante] heeft voorts aangevoerd dat [geïntimeerde] structureel veel spullen in de gemeenschappelijke gang opslaat. Ter onderbouwing van die stelling heeft [appellante] foto’s overgelegd (onder meer uit oktober en november 2018) waaruit blijkt dat er onder meer een fiets, tapijt/kleedje, kastje, paraplubak, mand, droogrek, plantenpotten, gieter en fietspomp in de gang staan. Volgens [appellante] hebben deze spullen in de gang tot gevolg dat de gang niet goed kan worden schoongehouden. Bovendien maakt dit een rommelige indruk. [geïntimeerde] trekt zich niets van afspraken aan waardoor andere huurders zich ongelijk behandeld voelen omdat zij wel hun spullen moeten weghalen en [geïntimeerde] blijkbaar niet. Ook heeft [geïntimeerde] zonder toestemming van [appellante] en van de gemeente plantenbakken en stoelen geplaatst waardoor de vluchtroute wordt belemmerd.
[geïntimeerde] heeft niet weersproken dat hij af en toe spullen in de gang zet. Dit veroorzaakt volgens hem echter geen overlast voor de andere huurders en brengt de veiligheid niet in het geding omdat de deur aan het einde niet open kan zodat er geen sprake is van een vluchtroute. Wat daar ook van zij, [geïntimeerde] overtreedt hiermee (structureel) de verbodsbepaling van artikel 10 onder d. zodat dit een tekortkoming oplevert. Terecht heeft [appellante] er (gemotiveerd onderbouwd) op gewezen dat zij al haar huurders gelijk moet behandelen en dat zij in elk geval belang heeft bij een verzorgde indruk en goede schoonmaak van de gang.
10. Het hof is van oordeel dat de tekortkomingen, ook in onderlinge samenhang, te gering zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. De grieven 1 en 3 falen daarom. Wel ziet het hof in het bovenstaande aanleiding om het door [appellante] subsidiair gevorderde verbod toe te wijzen. [geïntimeerde] heeft nog gesteld dat hij alleenstaand is, geen familie heeft en dat dieren belangrijk zijn ter voorkoming van vereenzaming zodat niet van hem kan worden verlangd dat hij de kat en hond, waaraan hij gehecht is, naar het asiel moet brengen of laat inslapen. Het hof verwerpt dat verweer nu [geïntimeerde], nadat hij reeds in 2014 was gesommeerd om de huisdieren weg te doen, desondanks in 2016 nog een hond in huis heeft genomen. Dat hij nu in een lastige situatie wordt gebracht, is daarom voornamelijk aan hemzelf te wijten. Het hof acht, gelet op het gedrag van [geïntimeerde] in het verleden, ook een dwangsom passend en geboden, met dien verstande dat deze zal worden gematigd en gemaximeerd.
11. [appellante] heeft tot slot nog aangevoerd dat [geïntimeerde] nieuwe achterstanden laat ontstaan omdat hij maandelijks € 482,- aan huur betaalt, terwijl hij verschuldigd is een bedrag van
€ 490,69. [geïntimeerde] heeft niet (gemotiveerd) betwist dat er een huurverhoging heeft plaatsgehad maar betwist de verschuldigdheid daarvan in verband met gebreken. Ook als vast zou komen te staan dat sprake is van gebreken, hoeft dit echter niet zonder meer tot huurprijsvermindering c.q. het niet verschuldigd zijn van een huurverhoging
te leiden. De vordering van [appellante] op dit punt zal daarom worden toegewezen.
12. Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke kosten overweegt het hof dat gesteld noch gebleken is dat de gemaakte kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Ook grief 2 faalt.
13. Uit het voorgaande volgt dat de grieven grotendeels falen en dat het primair gevorderde moet worden afgewezen. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd met dien verstande dat [geïntimeerde] onvoorwaardelijk wordt veroordeeld tot de huurbetaling met huurverhoging. Het subsidiair gevorderde is toewijsbaar, zoals hierna in het dictum vermeld. Nu partijen aldus over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren.
14. De bewijsaanbiedingen dienen als te vaag – nu ze onvoldoende duidelijk zijn betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel als niet terzake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 30 januari 2018 met dien verstande dat [geïntimeerde] (onvoorwaardelijk) wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen de huur ad
€ 490,69 per maand vanaf 1 juli 2017 te vermeerderen met de jaarlijkse huurverhoging;
- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest al zijn zaken uit de gang en al zijn huisdieren uit het gehuurde te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-;
- compenseert de kosten van het hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.E. Honée en C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.
Dit arrest is ondertekend door de rolraadsheer.