ECLI:NL:GHDHA:2020:27

• Datum uitspraak: 14 januari 2020
• Publicatiedatum: 16 januari 2020
• Zaaknummer: 200.235.163/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.P.J. Ruijpers; A. Dupain; G. Dulek-Schermers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast door huurder

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 14 januari 2020 uitspraak gedaan in hoger beroep inzake de ontbinding van een huurovereenkomst tussen Stichting Woonbron en een huurder, hierna te noemen [geïntimeerde]. De zaak betreft een huurovereenkomst die op 13 mei 2004 is gesloten, waarbij de algemene voorwaarden van Woonbron van toepassing zijn verklaard. In deze voorwaarden is bepaald dat de huurder ervoor moet zorgen dat omwonenden geen overlast ervaren. Woonbron heeft herhaaldelijk klachten ontvangen van omwonenden over [geïntimeerde], die onder andere geluidsoverlast, intimidatie en bedreiging omvatten. Ondanks eerdere waarschuwingen en een ordegesprek, bleef [geïntimeerde] zich schuldig maken aan overlast, wat leidde tot de vordering van Woonbron om de huurovereenkomst te ontbinden.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg de vordering van Woonbron afgewezen, omdat niet was komen vast te staan dat [geïntimeerde] zich schuldig had gemaakt aan ernstige en structurele overlast. Woonbron ging in hoger beroep en voerde aan dat de kantonrechter ten onrechte had geoordeeld dat de overlast niet voldoende was om de ontbinding te rechtvaardigen. Het hof heeft de grieven van Woonbron in hoger beroep beoordeeld en geconcludeerd dat er wel degelijk sprake was van structurele overlast door [geïntimeerde]. Het hof heeft vastgesteld dat de overlast niet alleen de buren, maar ook medewerkers van Woonbron betreft, en dat de klachten over een lange periode zijn ingediend.

Uiteindelijk heeft het hof de vordering van Woonbron toegewezen, de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Het hof heeft daarbij de belangen van Woonbron, zoals de veiligheid van haar medewerkers en huurders, zwaarder laten wegen dan het woonbelang van [geïntimeerde]. De proceskosten zijn eveneens aan [geïntimeerde] opgelegd, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.235.163/01

Zaaknummer rechtbank : 5599423 CV EXPL 16-52363

arrest van 14 januari 2020

inzake

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. N.J. Glen-Boedhram te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. S.A. Chedie te Rotterdam.

Het geding

Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het arrest van 24 april 2018. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 6 juli 2018 en daarvan is proces-verbaal gemaakt. De memorie van grieven, waarin Woonbron vier grieven heeft aangevoerd, was toen reeds genomen. [geïntimeerde] heeft daarna bij memorie van antwoord (met productie) de grieven bestreden.

Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

[geïntimeerde] heeft op 13 mei 2004 een huurovereenkomst gesloten met Woonbron met betrekking tot de woning aan de [adres 1].

1.2

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Woonbron van toepassing verklaard. In artikel 8.2 van de algemene voorwaarden is bepaald dat huurder ervoor zorg zal dragen dat omwonenden geen overlast hebben.

1.3

In 2008 heeft een complexbeheerder van Woonbron, de heer [complexbeheerder 1], aangifte bij de politie gedaan van belediging naar aanleiding van een voorval met [geïntimeerde].

1.4

Op 27 juli 2011 heeft een complexbeheerder van Woonbron, de heer [complexbeheerder 2], melding gemaakt van een incident rondom [geïntimeerde] en daarbij aangegeven dat hij door laatstgenoemde agressief is benaderd.

1.5

Woonbron heeft van een tweetal omwonenden, huurders van de [adres 2] en [adres 3], een klacht ontvangen op 7 november 2012 en 19 september 2014. In die klachten wordt melding gemaakt van geluidsoverlast door overmatig gebruik van alcohol en verdovende middelen, intimidatie, schelden, stalken en bang maken met de hond.

1.6

Na een wijkronde door een medewerker van Woonbron op 6 oktober 2016 maakt deze melding van een incident met [geïntimeerde]. Op het meldingsformulier heeft de betreffende medewerker ingevuld dat [geïntimeerde] tegen hem zei:
“ik sla je op je bek”.

1.7

Naar aanleiding van dit incident is [geïntimeerde] bij brief van 18 oktober 2016 door Woonbron uitgenodigd voor een ordegesprek dat plaatsvond op 25 oktober 2016. Dat heeft ertoe geleid dat hem bij brief van 28 oktober 2016 enkele maatregelen zijn opgelegd.

1.8

Eveneens op 18 oktober 2016 heeft de buurman van [geïntimeerde], de heer [buurman], aangifte gedaan tegen [geïntimeerde] wegens bedreiging.

1.9

Bij brief van 21 november 2016 heeft Woonbron aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:

“Helaas hebben wij wederom klachten over u ontvangen. Op 9 november jl. heeft een omwonende contact opgenomen met Woonbron en gemeld dat u hem heeft bedreigd met een mes. Aangezien de klachten – ondanks het ordegesprek op 25 oktober jl. aanhouden en zelfs verergeren, zijn wij genoodzaakt om een juridische procedure te starten. (…)”

2. Woonbron heeft in eerste aanleg primair gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning aan de [adres 1] en subsidiair (voor zover in hoger beroep nog van belang) [geïntimeerde] bij wijze van ordemaatregel te veroordelen zich als goed huurder te gedragen en hem te verbieden om:

(i). medewerkers van Woonbron te bedreigen of te intimideren;

(ii). (nieuwe) huurders van Woonbron te bedreigen of te intimideren;

op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 10.000,-

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met rente.

3. Woonbron heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] door het veroorzaken van overlast aan de buren en het uitschelden en bedreigen van buren en medewerkers van Woonbron zich niet als een goed huurder gedraagt. Aldus is [geïntimeerde] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

4. De kantonrechter heeft, na bewijslevering, geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] zich in de afgelopen jaren schuldig heeft gemaakt aan ernstige en structurele overlast zodanig dat dit de gevorderde ontbinding en ontruiming kan rechtvaardigen. De primaire vordering is daarom afgewezen. De kantonrechter heeft wel aanleiding gezien om de subsidiair gevorderde ordemaatregel onder (ii) toe te wijzen, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of dagdeel (met een maximum van € 5.000,-). De ordemaatregel onder (i) is afgewezen. De reconventionele vordering van [geïntimeerde], die was gericht op huurprijsvermindering, is eveneens afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd.

5. In hoger beroep heeft Woonbron gevorderd het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Woonbron alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.

6. De
eerste en
tweede grief van Woonbron zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan ernstige en structurele overlast, zodanig dat dit de gevorderde ontbinding en ontruiming kan rechtvaardigen. De
derde grief is gericht tegen de afwijzing van de gevorderde ordemaatregel jegens de medewerkers van Woonbron. De
vierde grief ziet op de proceskostencompensatie.

7. De eerste drie grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Aan de orde is de vraag of vast is komen te staan dat hier sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja, of deze de ontbinding rechtvaardigt. Woonbron heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt omdat er sinds 2008 meldingen van ernstige overlast zijn geweest, waaronder verbaal en fysiek geweld en dreigend en intimiderend gedrag jegens buurtbewoners en medewerkers van Woonbron. Woonbron heeft gewezen op de getuigenverklaring van de [wijkagent]. Hij heeft bevestigd dat [geïntimeerde] zich verbaal agressief tegen zijn omwonenden uitlaat en dat ook professionele begeleiders last hebben van het gedrag van [geïntimeerde]. Voorts heeft hij verklaard over mutaties met betrekking tot incidenten waarbij [geïntimeerde] betrokken was, onder andere burenruzies. Uit de getuigenverklaring van [buurman] volgt volgens Woonbron dat [geïntimeerde] buurtbewoners fysiek aanvalt. [complexbeheerder 1] (complexbeheerder bij Woonbron) heeft verklaard dat [geïntimeerde] ‘meestal een grote mond heeft en verbaal agressief is’. Daarnaast heeft [complexbeheerder 2] (eveneens complexbeheerder bij Woonbron) verklaard dat [geïntimeerde] dreigend overkwam, zowel in houding als wat betreft zijn verbale uitingen.

Woonbron heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat zij meerdere malen geprobeerd heeft om de overlast te doen stoppen maar dat [geïntimeerde] geen medewerking wenst te verlenen en zich niet houdt aan de maatregelen. De overlast is niet te corrigeren zodat ontbinding moet volgen.

8. [geïntimeerde] heeft erkend dat zijn gedrag als ‘dominant’ kan worden ervaren maar volgens hem kan zijn gedrag niet worden bestempeld als ernstige en structurele overlast die de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Hij heeft zijn gedrag aangepast. Het gaat hier bovendien om een probleemwijk waar sprake is van (onder andere) werkloosheid, (nachtelijke geluids)overlast, geweld, verslavingsproblematiek, burenruzies en criminaliteit. Er is weinig tot geen sociale controle. [geïntimeerde] heeft zich ingezet om de leefbaarheid en de veiligheid in de wijk te vergroten, ook naar tevredenheid van Woonbron en de gemeente Rotterdam. [geïntimeerde] is pas op 25 oktober 2016 op zijn gedrag aangesproken; [geïntimeerde] wist niet eens dat hij mogelijk overlast veroorzaakte. Ook overige buurtbewoners hebben volgens [geïntimeerde] geen ongeschonden blazoen. [geïntimeerde] heeft daarbij verwezen naar de verklaringen van [complexbeheerder 2] en [betrokkene].

9. Het hof is van oordeel dat Woonbron met de getuigenverklaringen van [complexbeheerder 1], [getuige 1], [complexbeheerder 2], [getuige 2] en [buurman] en de overige overgelegde stukken, heeft bewezen dat [geïntimeerde] overlast heeft veroorzaakt in de vorm van agressief en intimiderend gedrag jegens buurtbewoners en medewerkers van Woonbron. Deze overlast is structureel nu de meldingen, weliswaar met tussenpozen, over een groot aantal jaren verspreid hebben plaatsgevonden. [complexbeheerder 1] heeft bovendien als getuige verklaard dat [geïntimeerde] meestal een grote mond heeft en verbaal agressief is. Ook [complexbeheerder 2] heeft verklaard dat [geïntimeerde] in gesprekken dreigend over kwam, zowel in zijn houding als wat betreft verbale uitingen. Dit duidt niet op een incident maar op structureel gedrag, ook jegens medewerkers van Woonbron. Een en ander vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 8.2 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, alsmede op grond van de wet (artikel 7:213 BW) dient [geïntimeerde] zich te gedragen als een goed huurder zonder overlast te veroorzaken en zonder te dreigen of verbaal agressief te zijn.

10. De vraag is vervolgens of voornoemde tekortkoming voldoende gewicht heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen. Bij de beantwoording van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet alleen moet worden gekeken naar het belang van [geïntimeerde] bij het behoud van de woning maar ook naar het belang van Woonbron om te zorgen voor de veiligheid van haar medewerkers, het huurgenot van haar huurders en de veiligheid in de wijk.

11. Het hof acht de volgende feiten en omstandigheden van belang. Gedurende een geruime periode zijn er van diverse buurtbewoners klachten bij Woonbron binnen gekomen over het gedrag van [geïntimeerde]. Dat ook die buurtbewoners geen ongeschonden blazoen zouden hebben doet daaraan niet af: ook medewerkers van Woonbron en (professionele) begeleiders hebben immers aangegeven zich onveilig te voelen door zijn gedrag. Het feit dat het hier een probleemwijk betreft en dat [geïntimeerde] zich heeft willen inzetten om de leefbaarheid en veiligheid te vergroten, rechtvaardigt zijn gedrag niet. Daarbij komt dat [geïntimeerde] zich, ook nadat hij in oktober 2016 door Woonbron op zijn gedrag is aangesproken, op 9 november 2016 toch weer agressief heeft gedragen jegens [buurman], die daarover heeft verklaard als getuige en die dit heeft gemeld bij zijn [wooncoach] (productie 18 bij dagvaarding) en dat zich op 19 januari 2017 en 6 februari 2017 wederom incidenten hebben voorgedaan waarbij [geïntimeerde] geduwd respectievelijk uitgescholden heeft. De stelling van [geïntimeerde] dat hij onvoldoende kansen heeft gehad om zijn gedrag aan te passen verwerpt het hof. Ook als juist zou zijn dat [geïntimeerde] zijn gedrag inmiddels heeft aangepast (Woonbron heeft op die stelling niet meer kunnen reageren), baat dat [geïntimeerde] niet nu zijn stilzitten veeleer lijkt voort te vloeien uit het door de kantonrechter opgelegde verbod, zoals hij ook zelf heeft verklaard tijdens de comparitie in hoger beroep, dan uit de wens van [geïntimeerde] om zich voortdurend (en dus ook in de toekomst) goed te blijven gedragen. Alle omstandigheden in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat de belangen van Woonbron zwaarder moeten wegen dan het woonbelang van [geïntimeerde] zodat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [geïntimeerde] heeft voor het overige ook geen omstandigheden aangevoerd die dat oordeel anders zouden maken.

12. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] passeert het hof omdat bewijslevering op de aangeboden punten de uitkomst van de zaak niet kan veranderen.

13. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vorderingen van Woonbron tot ontbinding en ontruiming toewijzen zoals hierna vermeld. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg (in conventie en reconventie). In zoverre slaagt ook grief 4. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] tevens worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 1 december 2017,

en
opnieuw rechtdoende :

- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

- veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en ontruimd te houden, en onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs voor elke maand dat [geïntimeerde] het gehuurde tot de datum van ontruiming in gebruik houdt;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van Woonbron tot op 1 december 2017 begroot op € 98,51 aan explootkosten, € 117,- aan griffierecht en € 450,- aan salaris gemachtigde en in reconventie op € 75,00 aan salaris gemachtigde en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 99,90 aan explootkosten, € 726,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, A. Dupain en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 januari 2020 in aanwezigheid van de griffier.