ECLI:NL:GHDHA:2020:1973

• Datum uitspraak: 20 oktober 2020
• Publicatiedatum: 14 oktober 2020
• Zaaknummer: 200.262.002/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; P. Glazener; C.T.C. Welters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning na buitengerechtelijke ontbinding wegens burgemeesterssluiting

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 20 oktober 2020 uitspraak gedaan in een hoger beroep kort geding over de ontruiming van een huurwoning. De appellante, Stichting Staedion, had in hoger beroep beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter in Den Haag, die de vorderingen van Staedion had afgewezen. De zaak betreft een huurovereenkomst tussen Staedion en de geïntimeerde, die in verband met een burgemeesterssluiting van de woning, als gevolg van drugshandel, ontruimd moest worden. De burgemeester had op 12 september 2018 besloten de woning te sluiten voor een periode van zes maanden, wat leidde tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Staedion. De kantonrechter had geoordeeld dat niet voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter de buitengerechtelijke ontbinding zou bevestigen, en had de vorderingen van Staedion afgewezen. In hoger beroep heeft het hof echter geoordeeld dat Staedion voldoende spoedeisend belang had bij de ontruiming, en dat de buitengerechtelijke ontbinding rechtsgevolg had. Het hof heeft de grieven van Staedion in het principaal appel toegewezen en de vordering tot ontruiming van de woning alsnog toegewezen, met een verlenging van de termijn voor ontruiming naar vier weken. De geïntimeerde werd ook veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.262.002/01

Zaaknummer rechtbank : 7624846 RL EXPL 19-6612

arrest in kort geding van 20 oktober 2020

inzake

Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Staedion,

advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellant in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H. Giard te Utrecht.

Het geding

Bij exploot van 2 juli 2020 is Staedion in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, optredend als kort gedingrechter ingevolge artikel 254 lid 5 Rv, tussen partijen gewezen vonnis van 6 juni 2019 (hierna: het bestreden vonnis). Bij memorie van grieven met producties heeft Staedion zeven grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en tevens incidenteel appel ingesteld. Staedion heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel. Vervolgens heeft Staedion als productie nog een akte d.d. 30 maart 2020 (met productie) overgelegd.

Hierna hebben partijen op 2 oktober 2020 de zaak (digitaal) doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Van het pleidooi is een proces-verbaal gemaakt. Ten slotte is arrest gevraagd.

Feiten

1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis genoemde feiten zijn niet in geschil. Met inachtneming daarvan, en hetgeen verder aannemelijk is geworden, gaat het in deze zaak om het volgende.

2. Vanaf 12 februari 2009 bestaat tussen partijen een huurovereenkomst met

betrekking tot de woning gelegen aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning).

3. Op 17 juli 2018 heeft naar aanleiding van een melding bij Meld-+ Misdaad

Anoniem een doorzoeking van de woning plaatsgevonden. Daarbij zijn door de

politie verdovende middelen aangetroffen, waaronder cocaïne, XTC-pillen, hennepresten, henneppoeder/skuff, en hasjiesj. Ook werden toen aangetroffen een kogeljachtgeweer en een partij valse merkkleding. In verband met de vondsten in de woning is [geïntimeerde] in voorlopige hechtenis genomen.

4. Bij besluit van 12 september 2018 heeft de burgemeester van de gemeente Den

Haag op grond van artikel 5:21 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in verbinding met artikel 5:28 Awb en artikel 13b van de Opiumwet (hierna: Ow) gelast de woning te sluiten en gesloten te houden voor een periode van in totaal zes maanden, ingaande op 17 september 2018 (hierna: het Besluit).

5. Staedion heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] per gewone brief van 13 september

2018, gericht aan [geïntimeerde] met als adres het adres van de woning, buitengerechtelijk willen ontbinden per 17 september 2018.

6. De gemeente heeft te kennen gegeven dat vanwege veiligheidsredenen de woning uiteindelijk niet op 17 september 2018 is gesloten. Dit is pas gebeurd op 21 september 2018.

7. Bij brief van 4 oktober 2018 heeft Staedion, voor het geval dit nog niet was gebeurd door middel van haar brief van 13 september 2018, (nogmaals) te kennen gegeven de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, onder verwijzing naar het Besluit. Deze brief is door de deurwaarder bij openbaar exploot van 5 oktober 2018, gepubliceerd in de Staatscourant van 15 oktober 2018, betekend, omdat de woning inmiddels was gesloten en geen andere verblijfplaats van [geïntimeerde] aan Staedion bekend was (of bekend was gemaakt).

8. [geïntimeerde] heeft tegen de buitengerechtelijke ontbinding geprotesteerd. Hij heeft de sleutels van de woning niet afgegeven aan Staedion. Hij is wel gedurende de sluiting van de woning gestopt met het betalen van de huurpenningen.

9. Bij brief van 3 april 2019 is de aan [geïntimeerde] uitgereikte/toegezonden dagvaarding om

met betrekking tot de feiten waarvoor hij in voorlopige hechtenis is genomen (zie hiervoor onder 3.), op 8 april 2019 te verschijnen voor de politierechter te Den Haag, ingetrokken. Een verdere beslissing omtrent de vervolging van [geïntimeerde] is (nog) niet bekend.

10. [geïntimeerde] heeft tegen het Besluit bezwaar gemaakt. De Adviescommissie voor bezwaarschriften heeft de burgemeester geadviseerd om de sluiting te handhaven, maar die te beperken tot drie maanden, omdat van verzwarende omstandigheden die een sluiting van zes maanden zouden rechtvaardigen onvoldoende sprake zou zijn. De burgemeester heeft op 1 augustus 2019 besloten het Besluit ongewijzigd te handhaven en het bezwaar ongegrond te verklaren. [geïntimeerde] heeft hiertegen beroep ingesteld. De rechtbank Den Haag, afdeling bestuursrecht, heeft bij uitspraak van 27 augustus 2020 dit beroep ongegrond verklaard (SGR 19/5868 BESLU V270). Tegen deze uitspraak heeft [geïntimeerde] pro forma hoger beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

11. Ten tijde van het pleidooi in hoger beroep had [geïntimeerde] alle verschuldigde (achterstallige) huurpenningen voldaan.

Vordering in eerste aanleg en beslissing van de kantonrechter

12. Staedion heeft bij inleidende dagvaarding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, kort samengevat, gevorderd:

- [geïntimeerde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het in deze te

wijzen vonnis, de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of

daarop bevindende personen en/of zaken, en de woning onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Staedion te stellen;

- [geïntimeerde] te veroordelen om aan Staedion tegen behoorlijk bewijs van kwijting te

betalen een bedrag van € 4.301,94, te vermeerderen met de wettelijke rente

vanaf de dag dat dit bedrag opeisbaar is geworden tot aan de algehele

voldoening;

- [geïntimeerde] te veroordelen om aan Staedion tegen behoorlijk bewijs van kwijting te

betalen een bedrag van € 716,99 per maand, voor elke ingegane maand of

gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] de woning onder zich houdt of heeft gehouden na 1

april 2019 tot aan het moment van ontruiming, te vermeerderen met de

wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot de dag

der algehele voldoening.

13. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

13. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Zij heeft daartoe, kort samengevat, onder meer als volgt overwogen. Staedion heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen. In dit kort geding moet dan de vraag moet worden beantwoord of het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de vorderingen van Staedion zullen worden toegewezen. Dat is niet het geval.
Met betrekking tot de ontruimingsvordering geldt het volgende. Artikel 7:231 lid 2 BW moet strikt worden uitgelegd, omdat deze bepaling een uitzondering vormt op de hoofdregel dat een huurovereenkomst alleen door de rechter kan worden ontbonden. Hierdoor kan niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld of de bodemrechter in deze zaak zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding van Staedion – indien deze [geïntimeerde] tijdig en op de juiste wijze zou hebben bereikt – doel heeft getroffen.
Het is eveneens onzeker of een vordering tot ontbinding op grond van de gestelde tekortkomingen zal worden toegewezen. De gestelde illegale drugshandel, het veroorzaken van overlast en het niet betalen van de huurpenningen, zijn daarvoor onvoldoende aannemelijk geworden.
De vordering tot betaling van € 4.301,94, te vermeerderen met de wettelijke rente (achterstallige huur), wordt afgewezen, omdat de vraag of [geïntimeerde] gehouden is dit bedrag te voldoen zonder nader feitelijk onderzoek evenmin kan worden beantwoord.
De vordering tot veroordeling van betaling van de gebruikskosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet in geschil is dat [geïntimeerde] met ingang van 1 april 2019 weer de beschikking heeft over de woning en daartegenover een bedrag van
€ 716,99 per maand betaalt en zal blijven betalen.

De grieven in het principaal en het incidenteel appel

15. Staedion vordert in appel, kort samengevat, naast een proceskostenveroordeling in beide instanties, vernietiging van het bestreden vonnis. Zij vordert hierbij dat haar vordering tot ontruiming (alsnog) wordt toegewezen. De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding (van € 716,99 per maand) wordt in het petitum van de memorie van grieven niet herhaald. Het hof gaat er daarom vanuit dat Staedion haar eis in hoger beroep heeft verminderd, terwijl Staedion ten pleidooie haar vordering tot betaling € 4.301,94, te vermeerderen met de wettelijke rente (achterstallige huur), heeft ingetrokken. Ten slotte vordert Staedion een veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van de proceskosten van € 480,- die Staedion op grond van het vonnis van de kantonrechter aan [geïntimeerde] heeft betaald.

15. De grieven in het principaal appel hebben vrijwel alle betrekking op het oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat een rechter in de bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding als rechtsgeldig zal beoordelen dan wel (subsidiair) de huurovereenkomst zal ontbinden. Zij laten zich als volgt samenvatten. De
grieven 1 t/m 3 zijn gericht tegen de maatstaf die de kantonrechter heeft aangelegd bij de beoordeling van een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
Grief 4 komt op tegen de beslissing van de kantonrechter om in het midden te laten of de ontbindingsverklaring [geïntimeerde] tijdig en op de juiste wijze heeft bereikt.
Grieven 5 en 6 komen op tegen de afwijzing van de vorderingen voor zover die gegrond zijn op tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst.
Grief 7 komt ten slotte op tegen de proceskostenveroordeling.

15. De grieven in het incidenteel appel zijn gericht tegen het oordeel dat de vordering voldoende spoedeisend heeft (
grief 1 ) en de beslissing om in het midden te laten of de ontbindingsverklaring [geïntimeerde] tijdig heeft bereikt (
grief 2 ).

15. Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van elkaars grieven.

De beoordeling van het hoger beroep

19. Het hof zal de grieven in het incidenteel en het principaal appel hieronder gezamenlijk behandelen. De grieven leggen het geschil in hoger beroep in volle omvang aan het hof voor.

19. Staedion vordert in hoger beroep (nog steeds), kort gezegd, ontruiming van de woning. Zij legt hieraan ten grondslag dat [geïntimeerde] momenteel zonder recht of titel in de woning verblijft. In dit verband stelt Staedion primair dat zij de huurovereenkomst ex artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk heeft ontbonden. Subsidiair stelt zij dat een vordering tot ontbinding door de rechter in een bodemprocedure zal worden toegewezen, omdat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Toetsingskader kort geding

21. Het hof neemt tot uitgangspunt dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. In kort geding is het slechts verantwoord een daartoe strekkende voorziening te treffen indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst is ontbonden en (dus) dat de huurder zonder recht of titel in de woning verblijft.

21. Het hof dient daarbij de vraag of er sprake is van een spoedeisend belang te beoordelen naar de huidige stand van zaken.

Spoedeisend belang

23. Nu Staedion zich op het standpunt stelt dat zij de huurovereenkomst heeft ontbonden en dat [geïntimeerde] dus zonder recht of titel in de woning verblijft, is het spoedeisend belang bij de vordering die beoogt deze toestand te beëindigen, gegeven. Het feit dat er enige tijd is verstreken tussen het Besluit en het aanhangig maken van dit geding in eerste aanleg bij dagvaarding van 2 april 2019 doet daaraan in dit geval niet af. Het hof wijst er op dat Staedion immers (blijkens haar brief van 4 oktober 2018) niet eerder dan uiterlijk 26 maart 2019 de ontruiming heeft beoogd. Toen dat niet lukte ontstond met name het spoedeisend belang bij Staedion. Staedion heeft ook in hoger beroep (waarbij hangende de procedure de corona-crisis zijn intrede heeft gedaan) onverminderd spoedeisend belang bij het bewerkstelligen dat de door haar gevorderde ontruiming op korte termijn kan plaatsvinden, omdat de woning dan kan worden toegewezen aan een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt.

Beoordeling vordering tot ontruiming

24. Bij de beoordeling van de ontruimingsvordering is uitgangspunt dat ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW Staedion op grond van het Besluit de bevoegdheid heeft verkregen om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Niet vereist is dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. De buitengerechtelijke ontbinding vereist een schriftelijke verklaring die de huurder moet hebben bereikt overeenkomstig art. 3:37 lid 3 BW), in beginsel op het moment dat de woning is gesloten. Verder moet worden beoordeeld of de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming van de woning van [geïntimeerde] geen onevenredige maatregel is en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat Staedion gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding (art. 6:248 lid 2 BW). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval, ook die ná de buitengerechtelijke ontbinding zijn voorgevallen, van belang. De stelplicht en bewijslast van de ter zake relevante feiten rusten in dit verband op [geïntimeerde] .

24. Het hof is voorshands van oordeel dat (in ieder geval) de ontbindingsverklaring van 8 oktober 2018 [geïntimeerde] gedurende de sluiting van de woning heeft bereikt. Zijn advocaat heeft namens hem immers in januari 2019 op deze brief gereageerd. Het hof merkt ten aanzien van artikel 3:37 lid 3 BW ten overvloede nog het volgende op. In het geval een woning door een burgemeester wordt gesloten en de huurder de huurwoning daarom (tijdelijk) verlaat, is het aan hem om de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte te stellen van een (post)adres waarop hij schriftelijk te bereiken is. Indien de huurder dit nalaat, waardoor een verklaring van de verhuurder hem niet (tijdig) bereikt, moet deze verklaring geacht worden jegens hem toch werking te (kunnen) hebben. Het niet bereiken van de verklaring wordt in een dergelijk geval geacht het gevolg te zijn van een ‘eigen handeling’ van de huurder als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 (slot) BW, en voor diens rekening te komen.

26. Het hof is voorts van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de ontbindingsverklaring van Staedion ook rechtsgevolg heeft gehad. Aan de ontbinding heeft Staedion immers het Besluit ten grondslag gelegd, terwijl tussen partijen niet in geschil is dat de woning als gevolg hiervan ook feitelijk gesloten is geweest.
Voorts is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de ontbinding en daarop gebaseerde ontruiming niet onevenredig zijn en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat Staedion tot buitengerechtelijke ontbinding is overgegaan. Daarbij neemt het hof in de eerst plaats in aanmerking dat de in de woning aangetroffen hoeveelheden softdrugs en harddrugs een ruime overschrijding zijn van de door het Openbaar Ministerie gehanteerde hoeveelheden voor eigen gebruik. Anders dan [geïntimeerde] stelt, behoeft verder niet de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure te worden afgewacht. [geïntimeerde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het Besluit in hoger beroep alsnog door de Afdeling zal worden vernietigd. Zo voert [geïntimeerde] in zowel de bestuursrechtelijke als deze procedure aan dat hij er is ‘ingeluisd’ door zijn neef. Hierbij heeft hij betoogd dat het in de woning aangetroffen jachtgeweer en (het overgrote deel van) de drugs niet van hem waren, althans dat deze niet bestemd waren voor de handel. Deze stellingen zijn echter in dit kort geding in het geheel niet onderbouwd. Ook de bestuursrechter heeft in haar uitspraak in eerste aanleg deze stellingen bij gebreke van een onderbouwing verworpen. Het argument van [geïntimeerde] dat hij voornoemde stellingen niet kàn onderbouwen, omdat in kort geding geen ruimte is voor het leveren van getuigenbewijs (en ook de bestuursrechter hem hiertoe niet heeft toegelaten), is ontoereikend, nu [geïntimeerde] zijn stellingen ‘geen handen en voeten’ heeft gegeven. Partijen in kort geding dienen hun stellingen wél aannemelijk te maken. Voor dit laatste is getuigenbewijs niet noodzakelijk, maar kan worden volstaan met het anderszins concretiseren van stellingen, bijvoorbeeld door het overleggen van schriftelijke verklaringen van beoogde getuigen. Dit alles heeft [geïntimeerde] nagelaten. Overigens heeft [geïntimeerde] in deze procedure pas tijdens het pleidooi – na vragen van het hof – summierlijk (naar het oordeel van het hof: te summierlijk) toegelicht welke van zijn stellingen hij dan überhaupt door middel van getuigenbewijs had willen bewijzen.

26. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat ontruiming gedurende de corona-crisis niet mogelijk is. Het hof is van oordeel dat niet in algemene zin kan worden aangenomen dat een ontruiming in de huidige omstandigheden niet mogelijk is. Wat [geïntimeerde] daartoe aanvoert is voor die conclusie in ieder geval niet voldoende. Een ander oordeel zou meebrengen dat situaties als de onderhavige voor een vooralsnog onduidelijke periode zouden voortduren zonder dat een verhuurder daartegen kan optreden. Dat is ongewenst. Het hof neemt daarbij aan dat Staedion als grote verhuurder kan overzien in hoeverre een ontruiming thans al dan niet verantwoord is en ook de deurwaarder heeft daarin op het moment van ontruiming een eigen verantwoordelijkheid en zal zich zo nodig tot de voorzieningenrechter moeten wenden op grond van het bepaalde in artikel 438 lid 4 Rv.

28. Nu de vordering tot ontruiming op de eerste grondslag (burgemeesterssluiting) reeds kan worden toegewezen, komt het hof niet toe aan het toetsen van de tweede grondslag (gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst).

Slot

29. Uit het voorgaande volgt dat de grieven in het principaal appel, die opkomen tegen de afwijzing van de vordering tot ontruiming, slagen, en dat de grieven in het incidenteel appel falen. Het hof zal, in verband met de huidige corona-crisis, de termijn waarbinnen na betekening van het vonnis ontruiming moet plaatsvinden ambtshalve verlengen naar vier weken. [geïntimeerde] zal – als de in het ongelijk gestelde partij – in de kosten worden veroordeeld van beide instanties. Voorts zal worden toegewezen de vordering tot terugbetaling van het bedrag (van € 480,--) dat Staedion aan [geïntimeerde] heeft betaald om te voldoen aan de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Het hof beslist als hierna te vermelden.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende :

- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en te verlaten, met al het zijne en al de personen die zijdens hem in voormelde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Staedion te stellen, onder afgifte van de sleutels op het kantoor van Staedion;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Staedion begroot op € 741,-- aan griffierecht, € 101,06 aan explootkosten en € 480,-- aan salaris advocaat;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 760,-- aan griffierecht, € 101,06 aan explootkosten en € 2.148,-- aan salaris advocaat in het principaal appel en
€ 537,-- aan salaris advocaat in het incidenteel appel;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan Staedion van € 480,-- die Staedion aan [geïntimeerde] heeft betaald ter voldoening aan de proceskostenveroordeling in eerste aanleg;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, P. Glazener en mr. C.T.C. Welters en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 20 oktober 2020.