Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.267.619/01
Rekestnummer rechtbank : 7803345 EJ VERZ 19-83934
beschikking van 30 juni 2020
inzake
[verzoeker] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
verzoeker in hoger beroep,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
advocaat: mr. B.J. de Deugd te Nieuwerkerk aan den IJssel,
tegen
De Vereniging van Eigenaars complex [naam complex] te [woonplaats] ,
gevestigd te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VVE,
advocaat: mr. M. Cok te Amsterdam.
Het geding
1. Met een beroepschrift met producties, door het hof ontvangen op 10 oktober 2019, heeft [verzoeker] hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 1 oktober 2019 (aan [verzoeker] toegezonden bij brief van 17 september 2019). In het beroepschrift is één grief tegen de bestreden beschikking geformuleerd en toegelicht. De VVE heeft de grief weersproken in een verweerschrift met producties dat door het hof is ontvangen op 27 februari 2020. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juni 2020 door middel van een videoverbinding. Op die zitting is ook de zaak met nummer 200.276.428/01 tussen partijen behandeld. Ten behoeve van die mondelinge behandeling zijn namens [verzoeker] nog nadere producties ingediend. Ten slotte is een datum voor deze beschikking bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] . Hij is daardoor lid van de VVE. Dit appartementsrecht is in de hierna te noemen splitsingsakte aangeduid met nummer [nummer 1] .
In de op 17 december 1984 verleden akte van splitsing is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“b. De kosten van het onderhoud (…), het herstel en het schoonhouden van de kozijnen en de buitendeuren van de woningen, de bergruimten van de woningen en de voor- zij- en achtergevels en de daken en goten van de woningen, bergruimten en trappenhuizen, de terrassen, loggia’s en de galerij op de eerste verdieping, de deur(en) van- en in de trappenhuizen, de vluchtwegen, alsmede de liftinstallatie voor de woningen worden geheel gedragen door de eigenaars van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 9, tezamen, en wel voor ieder in de verhouding als hiervoor sub 2 bepaald voor de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 9. (…).”
In het in de splitsingsakte van toepassing verklaarde modelreglement Sasse is onder meer opgenomen dat kosten in verband met gemeenschappelijke gedeelten van het complex worden beschouwd als gemeenschappelijke kosten. Voorts is daarin opgenomen dat tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend de buitengevels, waaronder raamkozijnen met glas en de daken.
Op 15 april 2019 heeft een (extra) buitengewone ledenvergadering van de VVE plaatsgevonden. In de notulen is met betrekking tot vergaderpunt 12 opgenomen:
“12. Verzoek tot toestemming aan de eigenaar van appartementsrecht [nummer 2] ( [adres 2] ) om twee Velux dakvensters te plaatsen in het gemeenschappelijke dak
Deze worden uitgevoerd op dezelfde wijze als de twee reeds bestaande dakvensters bij [adres 3] (appartementsrecht A-04).
Na een toelichting door de betreffende eigenaar besluit de vergadering unaniem om toestemming te verlenen onder voorwaarde dat alle kosten van deze dakramen – en het risico van zaken die ontstaan als gevolg van deze verandering- voor rekening van de betreffende eigenaar komen.”
3. [verzoeker] verzocht in eerste aanleg (onder meer en voor zover in hoger beroep nog relevant) vernietiging van het besluit van de VVE tot het verlenen van toestemming tot het plaatsen van de dakramen. Hij legde aan dat verzoek ten grondslag dat het gaat om een wijziging van een gemeenschappelijk gedeelte, zodat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte nodig is. Door het besluit is onduidelijk wie eigenaar is van de dakramen en wie zorg gaat dragen voor het onderhoud. Daardoor is onduidelijk wat de invloed is op de verdeelsleutel voor het onderhoud en verzekeringskosten.
4. De kantonrechter heeft het standpunt van [verzoeker] in de bestreden beschikking verworpen. Hij overwoog dat uit het besluit voldoende blijkt dat alle (onderhouds)kosten die verband houden met de Velux dakvensters ten laste zijn van de eigenaar van het appartementsrecht dat ziet op het appartement plaatselijk bekend [adres 2] te [woonplaats] . De leden hebben daarom naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid kunnen besluiten om de betreffende eigenaar de plaatsing van de vensters toe te staan. Tot een wezenlijke wijziging leidt de plaatsing van de vensters niet, terwijl evenmin is gebleken dat de hechtheid van het complex in gevaar wordt gebracht. De plaatsing van de vensters leidt niet tot een vergroting of verkleining van het complex, tot een verandering in de begrenzing van de privégedeelten of tot de wijziging van de rechten en plichten van de eigenaars in het reglement, zodat wijziging van de splitsingsakte niet noodzakelijk is.
5. [verzoeker] vordert in hoger beroep vernietiging van de bestreden beschikking voor zover die beschikking ziet op de plaatsing van de dakvensters, en dat het hof het besluit van de VVE ten aanzien van de dakvensters nietig verklaart, dan wel het besluit vernietigt, met veroordeling van de VVE in de kosten van het hoger beroep. De grief laat zich als volgt samenvatten. De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat de leden van de VVE in redelijkheid hebben kunnen besluiten de plaatsing van dakramen goed te keuren. Beoordeeld moet worden of het bestreden besluit gelet op het bepaalde in de splitsingsakte genomen had mogen worden en niet of er sprake is van een wezenlijke wijziging van het complex. Uit het bepaalde in de artikelen 5:111 en 5:112 BW volgt dat de wijze van verdeling van de kosten van de VVE opgenomen dient te worden in de splitsingsakte. De kantonrechter heeft miskend dat een besluit waarin een afwijkende regeling ten aanzien van bepaalde kosten is opgenomen in strijd is met de splitsingsakte.
6.1
Het hof overweegt als volgt. Artikel 5:124 lid 2 BW bepaalt dat titel 1 van boek 2 BW van toepassing is behoudens de in dat artikellid genoemde uitzonderingen. Uit artikel 2:14 lid 1 BW volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
6.2
Uit artikel 2:15 lid 1 BW volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is (a) wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) wegens strijd met een reglement. In artikel 5:129 lid 2 BW is bepaald dat voor de toepassing van artikel 2:15 lid 1 onder c BW het reglement dat krachtens artikel 5:111 onder d BW deel uitmaakt van de akte van splitsing, niet als reglement geldt. Strijd met het reglement dat onderdeel uitmaakt van de akte van splitsing, leidt zodoende tot nietigheid van een besluit, niet tot vernietigbaarheid.
6.3
In artikel 5:130 lid 1 BW is bepaald dat vernietiging van een besluit van een orgaan van een vereniging van eigenaars geschiedt door de kantonrechter. Tegen de beslissing op het verzoek staat hoger beroep open. In eerste aanleg heeft [verzoeker] uitsluitend de vernietiging van het besluit verzocht. In hoger beroep vordert hij primair een verklaring (het hof begrijpt: een verklaring voor recht) dat het besluit nietig is en subsidiair de vernietiging van het besluit. De nietigheid zou in eerste aanleg onderwerp van geschil bij de rechtbank kunnen zijn geweest, maar niet zelfstandig bij de kantonrechter. Aangenomen moet echter worden dat een beroep op nietigheid tezamen met een verzoek tot vernietiging wel in één verzoek bij de kantonrechter mogelijk zou zijn geweest. Nu de VVE zich er niet tegen heeft verzet dat de gestelde nietigheid van het besluit onderwerp van het hoger beroep kan zijn, en partijen ook niet in hun belangen zijn geschaad door die nietigheid in dit hoger beroep te beoordelen, zal het hof daartoe overgaan.
7. In het tot de splitsingsakte behorende reglement is bepaald dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk zijn en dat de kosten van het onderhoud daarvan ook gemeenschappelijk worden gedragen. De VVE heeft niet weersproken dat deze regeling ook van toepassing is op nieuw te plaatsen dakramen en dakvensters, zodat het hof daarvan uit gaat. De beslissing van de VVE om de kosten van (het onderhoud van) de dakramen en dakvensters voor rekening te brengen van de individuele eigenaar van het appartementsrecht [adres 2] , wijkt af van deze in de splitsingsakte neergelegde regeling.
8. Omdat door de inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing, met het daarin opgenomen reglement, de rechten en plichten van de eigenaars op een ook voor derden kenbare wijze zijn vastgelegd, kan niet bij een besluit als thans genomen, worden afgeweken van de in de splitsingsakte neergelegde regeling met betrekking tot de kosten van onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Het besluit is daarom in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig.
9. Het hof passeert het verweer van de VVE dat voor eventuele rechtsopvolgers duidelijk zal zijn dat er een wijziging ten aanzien van de kosten is overeengekomen omdat de huidige eigenaar een opvolgend eigenaar daarover zal moeten informeren. Uit artikel 5:112 BW volgt dat in het reglement moet zijn opgenomen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen. Voor derden moet daarom uit de splitsingsakte en het daarin vervatte reglement zijn af te leiden welke regels er met betrekking tot de kosten gelden en is het niet mogelijk daarvan bij een afzonderlijke overeenkomst tussen de VVE en een individueel lid af te wijken. Op die wijze wordt immers de kenbaarheid van de kostenverdeling aangetast en is ook niet verzekerd dat een volgende eigenaar gebonden zal zijn aan een dergelijke afwijkende kostenverdeling. De in het verweerschrift uitgesproken bereidheid van de VVE om bij aparte overeenkomst af te spreken dat door middel van een kettingbeding alle financiële risico’s worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar maakt het bovenstaande niet anders. De geëigende weg om een afwijking van de splitsingsakte te bewerkstelligen is een wijziging van de splitsingsakte. Alleen daarmee wordt voorkomen dat er een lappendeken aan afwijkende overeenkomsten kan ontstaan die voor derden niet steeds kenbaar zijn en waardoor derden die overwegen een appartementsrecht te kopen niet goed in staat zullen zijn hun positie te bepalen.
10. Nu het besluit van de VVE een afwijking inhoudt van de kostenverdeling zoals in de splitsingsakte is neergelegd, is thans niet relevant of er ook (overigens) sprake is van een wijziging in de goederenrechtelijke situatie die een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk maakt. Het feit dat het besluit strijdig is met de splitsingsakte vanwege de afwijkende financiële bepalingen brengt reeds de nietigheid mee.
11. Het hof verwerpt het betoog van de VVE dat er sprake is van een onevenredigheid tussen het belang van [verzoeker] en het belang van de VVE en dat toepassing van de relevante bepalingen uit de splitsingsakte en het reglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De wens om een individuele eigenaar tegemoet te komen in zijn voornemen dakvensters te plaatsen is op zichzelf begrijpelijk, maar daarvoor dient de geëigende procedure te worden gevolgd. Dat [verzoeker] een “onwerkbare houding” aanneemt ten aanzien van allerlei andere besluiten van de VVE laat daarbij onverlet dat hij in dit geval het gelijk aan zijn zijde heeft. Het zou zonder twijfel doelmatiger zijn indien hij zijn standpunten ter vergadering van de VVE uiteen zet en niet voor het eerst bij de kantonrechter, maar dat brengt niet mee dat een uitzondering moet worden aanvaard op het wettelijk stelsel ten aanzien van de waarde van de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement.
12. De grief slaagt dan ook en de beschikking van de kantonrechter moet ten aanzien van de dakvensters worden vernietigd. Het hof zal de gevraagde verklaring voor recht uitspreken. De VVE dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. Het hof ziet geen aanleiding de kostenveroordeling in eerste aanleg aan te tasten nu partijen in eerste aanleg onverminderd als over en weer in het ongelijk gesteld hebben te gelden. De beschikking wordt daarom bekrachtigd ten aanzien van de compensatie van die proceskosten.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 1 oktober 2019 (toegezonden bij brief van 17 september 2019), maar uitsluitend voor zover daarin het verzoek van [verzoeker] met betrekking tot het besluit van de VVE ten aanzien van de plaatsing van twee dakramen is afgewezen,
en
opnieuw rechtdoende:
opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat het besluit van de VVE genomen op de vergadering van 15 april 2019 om toestemming te verlenen tot het plaatsen van twee dakramen, nietig is;
- bekrachtigt de bestreden beschikking (voor zover in hoger beroep aan de orde) voor het overige;
- veroordeelt de VVE in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verzoeker] tot op heden begroot op € 741,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.J. van der Helm, A.A. Muilwijk-Schaaij en G.C.W. van der Feltz en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.