Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.223.747/01
Rolnummer rechtbank : 5637647 \ CV EXPL 17-123
Arrest van 9 april 2019
inzake
1.[naam 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [naam 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna te noemen: [appellanten] ,
advocaat: mr. G.I. Beij te Amsterdam,
tegen
1.[naam 2] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats binnen en buiten Nederland,
2. Susan [geïntimeerde sub 2] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats binnen en buiten Nederland,
geïntimeerden,
hierna te noemen: sub 1 als [geïntimeerde sub 1] , sub 2 als [geïntimeerde sub 2] en gezamenlijk als [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. F.H.T.C. van der Bruggen te Den Haag.
Het geding
Voor de procedure tot 31 oktober 2017 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. Bij dit arrest is een comparitie bevolen. Deze comparitie, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 22 december 2017. Daarna heeft [appellanten] een memorie van grieven (met producties) genomen waarbij hij drie grieven heeft gericht tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 24 mei 2017.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden. Vervolgens heeft [appellanten] pleidooi verzocht. Dit pleidooi is gehouden op 15 november 2018. Ter gelegenheid daarvan heeft [appellanten] een aanvullende productie in het geding gebracht. De advocaten van partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, namens [appellanten] aan de hand van een pleitnotitie die is overgelegd. Ten slotte is datum arrest bepaald.
De beoordeling
In deze zaak gaat het om het volgende.
1.1.
[appellanten] heeft aan [geïntimeerden] verhuurd de woning aan [het adres] voor de periode 1 september 2014 tot en met 31 augustus 2016 tegen een huurprijs van € 3.800,00 per maand, met daarop een korting van € 400,- per maand gedurende die periode.
1.2.
Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:
“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 730 dagen, ingaande op 1 september 2014 en lopende tot en met 31 augustus 2016. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.(…)
Indien in 3 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.”
1.3.
Bij brief van 15 april 2016 heeft [appellanten] de huurovereenkomst opgezegd per 31 augustus 2016 en verzocht de woning uiterlijk op die datum leeg en ontruimd en in dezelfde goede staat waarin de woning verkeerde bij het aangaan van de huur op te leveren.
1.4.
In een door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst van 15 juli 2016 staat, voor zover van belang:
“OVEREENKOMST TOT BEËINDIGING VAN DE HUUR
(…)
OVERWEGENDE:
(…)
Dat huurder de wens te kennen heeft gegeven dat de huurovereenkomst binnen afzienbare termijn eindigt, en het gehuurde te verlaten en te ontruimen; in verband met beëindiging van de studie van mevrouw [geïntimeerde sub 1] .; Dat verhuurder(s) bereid is/zijn in te stemmen met beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst.
KOMEN OVEREEN:
1. dat de huurovereenkomst terzake voornoemde woonruimte zal eindigen op 28 februari 2017;
2. dat de huurder(s) het gehuurde uiterlijk op voornoemde datum geheel ontruimd, bezemschoon, in goede staat en met afgifte van alle sleutels en met afgifte van al wat tot het gehuurde behoort ter vrije beschikking van verhuurder zal (zullen) stellen;”
1.5.
Bij brief van 28 september 2016 heeft [appellanten] aan [geïntimeerden] geschreven, voor zover van belang:
“Een en ander heeft erin geresulteerd dat door mij alsnog ingestemd is met uw wens om de huurovereenkomst voort te zetten en wel tot 28 februari 2017. Door partijen werd een verlenging van de huurovereenkomst met een vaste periode van 6 maanden afgesproken. Ter bevestiging hiervan werd door partijen op 15 juli 2017 (hof: bedoeld zal zijn 2016) een beëindigingsovereenkomst ondertekend.
(…)
Een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst is niet mogelijk gezien het feit dat al uitdrukkelijk overeengekomen werd dat de huur zal eindigen per 28 februari 2017. Tot deze datum loopt de overeenkomst door en is onder meer huur verschuldigd. Het verlaten van het gehuurde met achterlaten van de sleutels is geen oplevering.
(…)
Vanaf 1 september 2016 geldt een huursom van € 3.800,-- per maand. (Zie 5.3 van de huurovereenkomst). Per 31 augustus werd door u een bedrag van € 3.400,-- voldaan, derhalve € 400,-- te weinig. (…) Zoals bekend is er een boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd zolang algehele betaling uitblijft.”
1.6.
[geïntimeerden] heeft de huurpenningen tot en met de maand oktober 2016 betaald.
1.7.
De gemachtigde van [geïntimeerden] heeft de huurovereenkomst op 25 oktober 2016 per 1 december 2016 opgezegd.
1.8.
Op 26 januari 2017 heeft [geïntimeerden] verzocht om terugbetaling van de waarborgsom ad € 6.800,00.
2.1.
Bij inleidende dagvaarding heeft [appellanten] , verkort weergegeven, gevorderd:
primair:
i. i) veroordeling van [geïntimeerden] tot nakoming van de overeenkomst tot beëindiging van de huur en betaling van de huurtermijnen tot 28 februari 2017;
ii) veroordeling van [geïntimeerden] mee te werken aan een voor- en eindinspectie van het gehuurde onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00;
iii) veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 10.204,40, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 8.825,00 vanaf de dag der dagvaarding;
iv) veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding;
subsidiair:
i. i) veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling een schadevergoeding van € 15.200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
ii) veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding.
2.2.
In reconventie heeft [geïntimeerden] , samengevat, gevorderd terugbetaling van de waarborgsom van € 6.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 februari 2017, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure.
2.3.
De kantonrechter heeft in conventie [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.800,00, het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. In reconventie heeft de kantonrechter [appellanten] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.800,00, het meer of anders gevorderde afgewezen en eveneens de proceskosten gecompenseerd.
2.4.
De kantonrechter heeft het beroep van [geïntimeerden] op dwaling ter zake van de overeenkomst van 15 juli 2016 tot beëindiging van de huur verworpen omdat de overeenkomst op initiatief van [geïntimeerden] tot stand is gekomen in verband met het volgen van een studie van [geïntimeerde sub 2] . De kantonrechter is van oordeel dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst bij brief van 25 oktober 2016 per 1 december 2016 rechtsgeldig heeft opgezegd omdat een opzegtermijn van een maand in acht moet worden genomen ingevolge artikel 7:271 lid 5 BW, dat ingevolge artikel 7:271 lid 8 (slechts) niet geldt, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. Ter zake de maand november 2016 moet [geïntimeerden] dus nog € 3.800,00 aan [appellanten] betalen. Het boetebeding is naar het oordeel van de kantonrechter een oneerlijk beding en de kantonrechter wijst daarom de daarop gebaseerde vordering af. Ook de vordering tot betaling van schadevergoeding (ter zake de maanden november 2016 tot en met februari 2017) is volgens de kantonrechter niet toewijsbaar, omdat daarvoor onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld. De incassokosten komen evenmin voor toewijzing in aanmerking omdat niet is gebleken dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. De vordering in reconventie is tot een bedrag van € 5.800,00 toewijsbaar. Dat de waarborgsom van € 6.800,00 niet is terugbetaald staat vast terwijl [appellanten] die op grond van de huurovereenkomst 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst had moeten terugbetalen. De kantonrechter schat de herstelkosten waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijk is op € 1.000,00.
3.1.
In hoger beroep vordert [appellanten] het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen ter zake van de huur toe te wijzen, de (reconventionele) vorderingen van [geïntimeerden] af te wijzen althans boven een bedrag van € 1.800,00 en [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten in eerste en in twee instantie alsmede in de nakosten. [geïntimeerden] heeft bekrachtiging van het bestreden vonnis bepleit.
3.2.
Grief 1 klaagt erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de opzeggingsregels van artikel 7:271 BW van toepassing zijn en dat [geïntimeerden] gerechtigd was de huurovereenkomst per 1 december 2016 te beëindigen. Ter toelichting stelt [appellanten] dat partijen zijn overeengekomen om de huurovereenkomst te beëindigen per 28 februari 2017. Het betreft derhalve een vaststellingsovereenkomst strekkende tot beëindiging met wederzijds goedvinden, zodat de opzeggingsregels van artikel 7:271 BW niet van toepassing zijn. De beëindigingsovereenkomst is tot stand gekomen op verzoek van [geïntimeerden] zodat de huur kon worden voortgezet tot de specifieke datum van 28 februari 2017, de datum waarop [geïntimeerde sub 2] haar studie in Nederland zou hebben afgerond. [appellanten] stelt dat niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan maar of de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond en gezien de inhoud en strekking ervan, als een huurovereenkomst kan worden aangemerkt. In de (beëindigings)overeenkomst is geen huurprijs opgenomen, hetgeen een indicatie is voor het feit dat het geen huurovereenkomst betreft. [appellanten] stelt dat, nu conform artikel 7:271 lid 8 BW de beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden heeft plaatsgevonden nadat de huur is ingegaan, het [geïntimeerden] niet vrij stond de huur tussentijds op te zeggen. Immers, partijen zijn duidelijk overeengekomen dat de huurovereenkomst "zal eindigen op 28 februari 2017". [appellanten] kon en mocht ervan uitgaan dat de huurovereenkomst tot die datum zou voortduren. Ten slotte voert [appellanten] aan dat het ingevolge artikel 3 van de huurovereenkomst niet mogelijk is de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.
3.3.
Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of de overeenkomst van 15 juli 2016 als huurovereenkomst of als een andere overeenkomst dient te worden gekwalificeerd. Bij de beoordeling hiervan stelt het hof voorop dat de vraag of de overeenkomst dient te worden aangemerkt als huurovereenkomst niet in het algemeen bevestigend of ontkennend kan worden beantwoord. Het hangt immers van de omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden aangemerkt. De enkele omstandigheid dat partijen de overeenkomst als een beëindigingsovereenkomst hebben aangeduid en dat in de overeenkomst geen huurprijs staat vermeld is niet doorslaggevend. Het gaat in dit geval om (in overwegende mate) geen andere prestaties van [appellanten] dan de beschikbaarstelling van het genot van een onroerende object tegen een tegenprestatie van [geïntimeerden] Niet in geschil is immers dat de woning door [appellanten] aan [geïntimeerden] ter beschikking is gesteld, dat hij het genot daarvan heeft gehad en dat daar tegenover de verplichting van [geïntimeerden] stond een bedrag van € 3.800,00 te betalen. Daarmee is aan de essentialia voor de huurovereenkomst zoals de wet dat bepaalt, voor 100% voldaan. Ook de bewoordingen in de overeenkomst “de huurovereenkomst”, “de huurder” en “verhuurder” zijn een aanwijzing dat de overeenkomst van 15 juli 2016 kwalificeert als huur en niet, zoals [appellanten] heeft aangevoerd, als een vaststellingsovereenkomst die strekt tot beëindiging van de huurverhouding met wederzijds goedvinden. Bovendien is de vergoeding van € 3.800,00 per maand niet in de beëindigingsovereenkomst opgenomen, maar betreft dit “de huurprijs” uit de in augustus 2014 overeengekomen huurovereenkomst. Aan huur doet niet af dat het hier ging om een nog kort lopende overeenkomst.
3.4.
Nu sprake is van een huurovereenkomst, staat nog tussen partijen ter discussie of dit een
nieuwetijdelijke huurovereenkomst is, afgesloten ná 1 juli 2016, zodat het na die datum gewijzigde artikel 7:271 BW van toepassing is of dat het gaat om een
verlengingvan de oude huurovereenkomst, waarvoor het gewijzigde artikel 7:271 BW niet zou gelden, maar het voordien geldende artikel 7:271 BW. Het hof is van oordeel dat het laatste het geval is en overweegt daartoe als volgt. De overeenkomst van 15 juli 2016 is feitelijk een voortzetting en dus een verlenging van de vorige huurovereenkomst: het huurobject en de huurprijs zijn immers hetzelfde gebleven. Dat betekent dat de bepalingen uit die verlengde huurovereenkomst, dus de tijdelijke huurovereenkomst uit 2014, van toepassing zijn, tenzij anders is overeengekomen maar dat is hier niet het geval. In artikel 3 van de tijdelijke huurovereenkomst uit 2014 is bepaald dat die overeenkomst loopt in de periode van 1 september 2014 tot en met 31 augustus 2016, met de mogelijkheid van doorlopen voor onbepaalde tijd. Voorts is expliciet bepaald dat “
tijdens deze periode”, waarmee evident is bedoeld de periode tot en met 31 augustus 2016, de huurovereenkomst niet tussentijds beëindigd kan worden door opzegging. Dit (tussentijdse) opzeggingsverbod is
nietovereengekomen in de (verlengde) huurovereenkomst van 15 juli 2016. Het vóór juli 2016 geldende artikel 7:271 BW (waarin in lid 1 stond dat de overeenkomst kan worden opgezegd tegen een dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd) staat in deze zaak niet aan deze tussentijdse opzegging in de weg. In lid 8 van dat artikel was immers bepaald dat het artikel niet geldt, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. Het eindigen van de huurovereenkomst op 28 februari 2017 is overeengekomen nádat de huurovereenkomst in 2014 was ingegaan en betreft een beëindiging met wederzijds goedvinden.
nieuwetijdelijke huurovereenkomst is, afgesloten ná 1 juli 2016, zodat het na die datum gewijzigde artikel 7:271 BW van toepassing is of dat het gaat om een
verlengingvan de oude huurovereenkomst, waarvoor het gewijzigde artikel 7:271 BW niet zou gelden, maar het voordien geldende artikel 7:271 BW. Het hof is van oordeel dat het laatste het geval is en overweegt daartoe als volgt. De overeenkomst van 15 juli 2016 is feitelijk een voortzetting en dus een verlenging van de vorige huurovereenkomst: het huurobject en de huurprijs zijn immers hetzelfde gebleven. Dat betekent dat de bepalingen uit die verlengde huurovereenkomst, dus de tijdelijke huurovereenkomst uit 2014, van toepassing zijn, tenzij anders is overeengekomen maar dat is hier niet het geval. In artikel 3 van de tijdelijke huurovereenkomst uit 2014 is bepaald dat die overeenkomst loopt in de periode van 1 september 2014 tot en met 31 augustus 2016, met de mogelijkheid van doorlopen voor onbepaalde tijd. Voorts is expliciet bepaald dat “
tijdens deze periode”, waarmee evident is bedoeld de periode tot en met 31 augustus 2016, de huurovereenkomst niet tussentijds beëindigd kan worden door opzegging. Dit (tussentijdse) opzeggingsverbod is
nietovereengekomen in de (verlengde) huurovereenkomst van 15 juli 2016. Het vóór juli 2016 geldende artikel 7:271 BW (waarin in lid 1 stond dat de overeenkomst kan worden opgezegd tegen een dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd) staat in deze zaak niet aan deze tussentijdse opzegging in de weg. In lid 8 van dat artikel was immers bepaald dat het artikel niet geldt, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. Het eindigen van de huurovereenkomst op 28 februari 2017 is overeengekomen nádat de huurovereenkomst in 2014 was ingegaan en betreft een beëindiging met wederzijds goedvinden.
3.5.
Grief 2 heeft betrekking op de toewijzing van de (reconventionele) vordering tot terugbetaling van de waarborgsom tot een bedrag van € 5.800,00. [appellanten] stelt dat er weliswaar geen opleveringsrapport gemaakt is bij aanvang van de huurovereenkomst, maar dat er tegenbewijs in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW geleverd kan worden dat het gehuurde in slechtere staat is opgeleverd dan bij aanvang van de huurovereenkomst. [appellanten] wijst daarbij op het opleveringsrapport van 17 februari 2017. Gelet op de aard van de schade en de kosten is een inhouding van de waarborgsom tot tenminste € 5.000,00 gerechtvaardigd.
3.6.
Het hof stelt voorop dat nu de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ontbreekt, [geïntimeerden] wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW). Dit wordt volgens de wet slechts anders als de verhuurder (dus [appellanten] ) het tegendeel bewijst. [geïntimeerden] kon dus in beginsel volstaan met oplevering van de woning in de staat waarin zij aan het einde van de huur verkeerde. Het is aan [appellanten] te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Het hof is van oordeel dat [appellanten] de gestelde schade met het overleggen van offertes en een opleveringsrapport onvoldoende heeft onderbouwd. Uit deze stukken blijkt namelijk niet dat deze schade is ontstaan ten tijde van de huurovereenkomst, nog daargelaten of het werkelijk om schade gaat of om slijtage door gebruik. Nu echter niet incidenteel gegriefd is tegen het door de kantonrechter toegewezen schadebedrag van € 1.000,00 en het zogenaamde verbod van reformatio in peius het niet toelaat dat [appellanten] door zijn appel in een ongunstiger positie komt te verkeren, zal het hof de beslissing van de kantonrechter op dit punt in stand laten. Grief 2 faalt mitsdien.
3.7.
Onder aanvoering van grief 3 klaagt [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte zijn vorderingen heeft afgewezen en dat hij ten onrechte is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.800,00. Deze grief mist zelfstandige betekenis en behoeft dus geen nadere bespreking.
3.8.
Het voorgaande betekent dat het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 24 mei 2017 zal worden bekrachtigd. Bij deze stand van zaken past dat [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 24 mei 2017;
veroordeelt [appellanten] in kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op een bedrag van € 313,00 aan griffierecht en € 3.222,00 aan kosten advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, G. Dulek-Schermers en C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 april 2019 in aanwezigheid van de griffier.