Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.243.282/01
Zaaknummer rechtbank : 6526359 CV EXPL 17-42820
arrest van 5 maart 2019
inzake
[naam 1],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. K. Scheuller te Rotterdam,
tegen
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam.
1.Procedure in hoger beroep
Voor het verloop van de procedure tot 25 september 2018 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2018. Van de comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. Na de comparitie heeft Vestia een memorie van antwoord genomen, waarin zij de grief aangevoerd door [appellant] in de appeldagvaarding heeft bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
2.Beoordeling van het hoger beroep
2.1
De door de kantonrechter in het vonnis van 29 juni 2018 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende:
a. [appellant] huurt sinds 27 februari 1999 van Vestia een (sociale huur)woning aan [het adres] , bestaande uit een woonkamer, een slaapkamer en een douche met toilet, met een totale oppervlakte van 41 m² (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt € 268,68 per maand.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Vestia van toepassing. Deze bevatten de volgende bepaling:
“
(…)
(…)
Artikel 7.3
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben (…)”
Volgens de basisadministratie persoonsgegevens van de gemeente Rotterdam hebben sinds 2010 gedurende verschillende perioden vijftien verschillende personen op het adres Verboomstraat 109B ingeschreven gestaan, onder wie [appellant] . [appellant] heeft zich tenminste één keer laten uit- en weer inschrijven. Thans staan op dit adres ingeschreven: [appellant] , zijn vriendin mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ), de dochter van [naam 2] , de zoon van deze dochter en de heer [naam 3] .
Bij een tussen partijen gewezen kort-gedingvonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 16 november 2017 is [appellant] bij verstek veroordeeld om Vestia tot de woning toe te laten om bepaalde werkzaamheden aan de woning te verrichten.
2.2
In eerste aanleg heeft Vestia gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [appellant] te veroordelen om de woning te ontruimen en een huurachterstand, een gebruiksvergoeding en schadevergoeding wegens misgelopen huurharmonisatie te betalen. Daartoe heeft Vestia gesteld dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet in de woning te wonen, althans daar niet zijn hoofdverblijf te hebben, geen medewerking te verlenen aan noodzakelijk onderhoud van de woning en de huur niet of te laat te betalen. [appellant] heeft verweer gevoerd. Tijdens de comparitie van partijen heeft de kantonrechter medegedeeld dat zij, gelet op de inhoud van de processtukken en de overgelegde producties, voorshands bewezen achtte dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde, althans daar niet zelf woonde en de woning onderverhuurde. De kantonrechter heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren.
2.3
Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft [appellant] de volgende stukken overgelegd: schriftelijke getuigenverklaringen van buurtbewoners en de buurtsupermarkt, een schriftelijke verklaring van de assistente van de huisarts dat [appellant] onder behandeling is in de huisartsenpraktijk, afspraakbevestigingen van het Maasstad ziekenhuis en een instructie met oefeningen van de fysiotherapeut. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] met het overleggen van deze stukken niet is geslaagd in het leveren van tegenbewijs, en is er dus vanuit gegaan dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter leverde deze tekortkoming voldoende grond op voor de ontbinding van de huurovereenkomst. De veroordeling tot betaling van de huurachterstand heeft de kantonrechter eveneens toegewezen, omdat [appellant] deze niet had betwist. De gevorderde schadevergoeding wegens misgelopen huurharmonisatie heeft de kantonrechter afgewezen, omdat [appellant] door Vestia niet in gebreke was gesteld.
2.4
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van Vestia te stellen. Verder heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling aan Vestia van € 287,83 aan huurachterstand tot en met februari 2018, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 december 2017, en € 268,68 voor iedere maand vanaf maart 2018 tot de datum van ontruiming van de woning. [appellant] is in de kosten veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.5
In hoger beroep vordert [appellant] vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en afwijzing van de vorderingen van Vestia tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
2.6
[appellant] heeft één grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte vastgesteld dat hij niet zijn hoofdverblijf houdt in de woning. [appellant] stelt dat hij een relatie heeft met [naam 2] , die bij hem inwoont en net als hij in de woning haar hoofdverblijf heeft, ook als [appellant] in het buitenland verblijft. Verder verwijst [appellant] naar de door hem in eerste aanleg overgelegde bewijsstukken. Volgens [appellant] heeft hij daarmee voldoende tegenbewijs geleverd tegen het door de kantonrechter aangenomen bewijsvermoeden dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Subsidiair meent [appellant] dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gelet op zijn hoge leeftijd (74 jaar), het feit dat hij de woning al meer dan 20 jaar bewoont, zich als goed huurder heeft gedragen (en de kleine huurachterstand inmiddels geheel heeft ingelost) en hij en [naam 2] geen concreet uitzicht hebben op een andere woning als zij de woning moeten verlaten.
2.7
Vestia voert verweer en vordert afwijzing van de vorderingen van [appellant] en veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
2.8
Het hof stelt voorop dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen het voorlopige bewijsoordeel van de kantonrechter dat Vestia geslaagd is in het bewijs dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dit voorlopige bewijsoordeel geldt dus ook voor het hof als uitgangspunt, zodat het hof slechts dient te beoordelen of [appellant] erin is geslaagd dit bewijsvermoeden te ontzenuwen.
2.9
De stelling van [appellant] dat [naam 2] haar hoofdverblijf heeft in de woning is bestreden door Vestia. In dat verband wijst Vestia onder meer op het feit dat bij meerdere bezoeken aan de woning niemand is aangetroffen, niet is gereageerd op in de woning achtergelaten verzoeken om met Vestia contact op te nemen en het Gemeentelijk Interventie Team bij een bezoek aan de woning op 27 juli 2015 geen sporen van de aanwezigheid van [naam 2] in de woning heeft aangetroffen. Echter, ook als [naam 2] wel haar hoofdverblijf zou hebben in de woning, dan zou [appellant] zich daar slechts op kunnen beroepen tegenover Vestia als [naam 2] medehuurder van de woning zou zijn. Dat is niet het geval. [naam 2] is niet geregistreerd als partner van [appellant] , en is dus niet op grond van artikel 7:266 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) van rechtswege medehuurder van de woning. Evenmin hebben [appellant] en [naam 2] op grond van artikel 7:267 BW Pro een gezamenlijk verzoek gericht tot Vestia tot instemming met een medehuurderschap van [naam 2] .
2.1
Verder heeft [appellant] naast de bewijsstukken die hij in eerste aanleg heeft overgelegd geen nieuwe bewijsmiddelen aangedragen of getuigenbewijs aangeboden. In de appeldagvaarding heeft [appellant] aangekondigd dat hij ter ondersteuning van zijn standpunt nog meer verklaringen en/of andere bewijsmiddelen zal overleggen, maar dat heeft hij niet gedaan, afgezien van een kopie van zijn paspoort dat hij bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep heeft overgelegd. Daaruit kan niet worden afgeleid dat [appellant] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). Het hof onderschrijft voorts de waardering van de in eerste aanleg overgelegde bewijsstukken door de kantonrechter en neemt deze bewijswaardering over. [appellant] stelt daar in de memorie van grieven slechts een beknopte beschrijving van de overgelegde bewijsstukken tegenover. Die leidt niet tot een ander oordeel.
2.11
Het hof gaat er dus vanuit dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Daarop stuit ook de subsidiaire stelling van [appellant] af. Als [appellant] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, is dat een tekortkoming die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden maken dat niet anders. Het belang van [appellant] om een woning te behouden waar hij niet zijn hoofdverblijf heeft, weegt niet op tegen het belang van Vestia om de woning aan een ander te kunnen verhuren, gezien het feit dat het een sociale huurwoning betreft en sociale woonruimte schaars is.
2.12
Uit het voorgaande volgt dat de grief van [appellant] faalt. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen.
3.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Vestia begroot op € 726,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, A. Dupain en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 maart 2019 in aanwezigheid van de griffier.