Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.214.999/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 5104550 RL EXPL 16-15395
arrest van 24 december 2019
inzake
[appellant ] ,
wonende te [woonplaats] , althans [land],
appellant,
hierna te noemen: [appellant ] ,
advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,
tegen
[geïntimeerde]
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J. Biemond te Den Haag.
Het geding
1.1
Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 17 april 2018 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 24 mei 2018. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven met één productie heeft [appellant ] zijn (ongenummerde) grieven tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 februari 2017 geformuleerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft het in de memorie van grieven neergelegde betoog bij memorie van antwoord, met één productie, weersproken. Ten slotte is arrest bepaald.
1.2
Per e-mail van 27 november 2019 heeft de griffier de advocaten van partijen verzocht aan te geven of zij prijs stellen op een nieuwe comparitie ten overstaan van een meervoudige kamer vanwege het feit dat de in 2018 gehouden comparitie plaatsvond ten overstaan van één raadsheer. Mr. Biemond heeft op 4 december 2019 laten weten dat zijn cliënt daarop geen prijs stelt. Van mr. Gobbens is geen reactie ontvangen.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. Op 2 juni 2006 is een huurovereenkomst ondertekend door Home Castle Real Estate (hierna: Home Castle) als verhuurder en [appellant ] en [geïntimeerde] als huurders. De huurovereenkomst had betrekking op een winkelruimte met achtergelegen (onzelfstandige) bedrijfswoning aan de Voorthuizenstraat 194 te Den Haag. [appellant ] en [geïntimeerde] zijn in de huurovereenkomst gezamenlijk als huurder aangeduid. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is opgenomen:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van de exploitatie van een kledingreparatiebedrijf en als verkooppunt van fournituren en overige accessoires (rechterzijde) en ten behoeve van een kantoor voor advies en bemiddeling in hypotheken, assurantiën, kredieten en beleggingen (linkerzijde).”
[appellant ] voerde zijn [bedrijf 1] in het linkerdeel van het gehuurde, [geïntimeerde] voerde zijn [bedrijf 2] in het rechterdeel van het gehuurde.
[appellant ] en [geïntimeerde] betaalden ieder een (gelijk) deel van de huur rechtstreeks aan de verhuurder.
Bij brief van 8 november 2014 heeft [appellant ] aan Home Castle bericht:
“Bij deze wil ik u in kennis stellen dat ik mijn bedrijf per 01-11-2014 heb overgedragen aan (…) die op dezelfde voet activiteiten van [bedrijf 1] [appellant ] zal voortzetten en zich bereid heeft verklaard om de tot 31-05-2014 lopende huurcontract als medehuurder over te nemen.
De andere huurder de heer [geïntimeerde] van [bedrijf 2] wil helaas niet meewerken aan contractaanpassing. (…) Daarom wil ik, als medehuurder de huurcontract van Voorthuizenstraat 194 te Den Haag, per 31-05-2016 opzeggen.
[bedrijf 1] [appellant ] blijft als onderdeel van (…) op de locatie gehuisvest en zal de huurpenningen (de helft) aan uw bedrijf tot 31-05-2016 blijven betalen.
Ik hoop dat er in de toekomst met [bedrijf 2] een compromis gesloten kan worden welke tot contractaanpassing kan leiden. (…)”
Namens Home Castle is op 20 november 2014 op de brief van Yelcin gereageerd. Het standpunt van Home Castle is, kort samengevat, dat voor een indeplaatsstelling of huuropzegging slechts ruimte is indien [geïntimeerde] daaraan zou meewerken.
[appellant ] heeft de bedrijfsruimte per 1 maart 2015 ontruimd. Per 1 november 2016 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten tussen Home Castle en [geïntimeerde] en geldt [appellant ] niet langer als huurder.
3. In hoger beroep is uitsluitend nog de in eerste aanleg in reconventie geformuleerde vordering aan de orde. [geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg veroordeling van [appellant ] tot betaling van (per saldo) € 19.604,01 (de door [appellant ] verschuldigde huur over de periode 1 maart 2015 tot 1 november 2016, die [geïntimeerde] naar zijn zeggen heeft voldaan) en veroordeling van [appellant ] in de kosten van het geding.
4. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. Daaraan legde de kantonrechter, samengevat weergegeven, ten grondslag dat er sprake is van één huurovereenkomst met twee huurders, die slechts door hen gezamenlijk kon worden opgezegd. Omdat zo’n opzegging niet heeft plaatsgevonden, is de huurovereenkomst blijven bestaan. [appellant ] en [geïntimeerde] zijn beiden voor het geheel aansprakelijk voor de voldoening van de verschuldigde huur. Omdat tussen hen geen andere verdeelsleutel is afgesproken, zijn zij ten opzichte van elkaar gehouden tot betaling van de helft van de huur. Aangezien [geïntimeerde] de gehele huur heeft voldaan, kan hij regres nemen op [appellant ] .
5. De grieven richten zich tegen dit oordeel. [appellant ] voert, samengevat weergegeven, de volgende bezwaren aan:
- [appellant ] betwist dat [geïntimeerde] na 1 maart 2015 de volledige huursom heeft betaald;
- er is niet sprake van één, maar van twee afzonderlijke huurovereenkomsten;
- het was in ieder geval de bedoeling van partijen om twee overeenkomsten te sluiten;
- nadat [appellant ] het gehuurde heeft verlaten, heeft [geïntimeerde] de gehele ruimte in gebruik genomen. Er is tussen de Home Castle en [geïntimeerde] een nadere overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [geïntimeerde] als enige huurder van het geheel heeft te gelden;
- als er sprake is van één huurovereenkomst, dient [geïntimeerde] toch op verschillende gronden de gehele huursom te voldoen.
6. Het meest verstrekkende standpunt van [appellant ] is dat [geïntimeerde] niet de volledige maandelijkse huur heeft voldaan na 1 maart 2015. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord een uitdraai van de rekening van [bedrijf 2] overgelegd waarop maandelijkse betalingen aan Home Castle zijn te zien, naar het hof begrijpt ter grootte van de volledige huur, (laatstelijk ten bedrage van € 1.970,74 per maand), alsmede betalingen betreffende huurachterstand [appellant ] maart tot en met juli 2015 (conform de aanmaning door verhuurster van 10 juli 2015; productie 2 bij conclusie van antwoord). [appellant ] heeft op die uitdraai nog niet gereageerd. Het hof zal hem in de gelegenheid stellen dat alsnog te doen.
7. Met betrekking tot de vraag of er sprake is van één of twee huurovereenkomsten, overweegt het hof als volgt. Het verhuurde pand bestaat blijkens de plattegrond uit twee winkelruimtes met elk een eigen ingang, één keuken met toiletruimte, en twee slaapkamers met een achtergelegen tuin. Het geheel is blijkens de huurovereenkomst verhuurd als “winkelruimte met achtergelegen (onzelfstandige) bedrijfswoning, als aangegeven op bijgevoegde tekening”.
8. In de huurovereenkomst zijn [appellant ] en [geïntimeerde] gezamenlijk aangeduid als “huurder” voor het geheel. Weliswaar is in artikel 1.3 aangegeven dat de rechterzijde voor een kledingreparatiebedrijf moet worden gebruikt en de linkerzijde voor een kantoor voor advies en bemiddeling, maar afgezien van het feit dat dit slechts een aanwijzing is voor de wijze van gebruik, die geen afbreuk doet aan het feit dat het geheel is gehuurd door [appellant ] en [geïntimeerde] samen, is in de huurovereenkomst op geen enkele wijze een beperking in het feitelijk gebruik van het gehuurde door ieder van de huurders gemaakt. Met andere woorden: noch ten aanzien van de winkelruimte, noch ten aanzien van de achterliggende delen is het gebruik exclusief aan hetzij [appellant ] , hetzij [geïntimeerde] toegekend. Dat alles duidt erop dat niet sprake is van twee huurovereenkomsten, maar dat veeleer sprake is van één huurovereenkomst voor het geheel.
9. [appellant ] heeft ook niet uitgelegd hoe zijn stelling dat er sprake is van twee huurovereenkomsten zich verhoudt tot het gegeven dat het verhuurde uit méér bestond dan alleen de winkelruimtes. Zijn enkele stelling dat dit gezamenlijk gebruik niet relevant is, treft geen doel. Dat gezamenlijk gebruik is, gelet op het feit de huurovereenkomst met twee personen is gesloten, wel degelijk relevant omdat een dergelijk (onbeperkt) gemeenschappelijk gebruik niet goed te rijmen is met het bestaan van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Op zichzelf is best denkbaar dat het gebruik van een pand door twee huurders gedeeld moet worden, maar als juist is de stelling van [appellant ] dat er sprake is van twee huurovereenkomsten, zou daarover toch iets bepaald moeten zijn. Zijn stelling verhoudt zich ook niet goed met zijn brief van 8 november 2014, waarin hij schrijft dat [geïntimeerde] niet aan contractaanpassing wil meewerken. Als er sprake zou zijn geweest van twee huurovereenkomsten, zou [appellant ] de medewerking van [geïntimeerde] niet nodig hebben gehad. Zijn stelling verhoudt zich ook niet goed tot zijn vordering in eerste aanleg, die er subsidiair toe strekte dat [geïntimeerde] hem de waarborgsom zou betalen. Als er sprake zou zijn van twee huurovereenkomsten is geen grondslag te construeren voor een daartoe strekkende verplichting van [geïntimeerde] .
10. Het enkele feit dat partijen lange tijd ieder maandelijks de helft van de volledige huur betaalden is ook niet voldoende voor de conclusie dat er sprake was van twee huurovereenkomsten, aangezien dit feit niets zegt over de gehoudenheid tot betaling aan de verhuurder van het geheel. Dat de gemachtigde van [geïntimeerde] later heeft gesproken van “wederom een 3-partijencontract(je)” leidt evenmin tot de conclusie dat sprake is van twee separate huurovereenkomsten; het duidt integendeel veeleer erop dat er sprake is geweest van een overeenkomst tussen drie partijen met betrekking tot één onroerende zaak. [appellant ] heeft verder niet uitgelegd hoe een huurovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak in de loop der jaren kan verworden tot twee overeenkomsten. Zijn “dynamische” uitleg van de huurovereenkomst miskent dat voor een wijziging van een overeenkomst wilsovereenstemming tussen partijen moet bestaan en dat een overeenkomst niet uit zichzelf verandert, ook niet als het feitelijke gebruik wijzigt. De stelling van [appellant ] dat er niet sprake was van één huurovereenkomst heeft in het licht van het bovenstaande niet te gelden als een voldoende betwisting van de stelling van [geïntimeerde] . Het op die stelling betrekking hebbende (tegen)bewijsaanbod van [appellant ] wordt daarom gepasseerd.
11. [appellant ] heeft niet weersproken dat, als er sprake is van één huurovereenkomst, hij met [geïntimeerde] hoofdelijk verbonden is voor de betaling van de huur. Uit artikel 6:10, lid 2 BW volgt dat de schuldenaar die méér aan de gemeenschappelijke schuld bijdraagt dan hem aangaat, voor dat meerdere regres kan nemen op zijn medeschuldenaren. De wet bepaalt echter niet hoe de onderlinge bijdrageplicht moet worden vastgesteld. Dat is afhankelijk van de onderlinge rechtsverhouding tussen partijen.
12. Uit de stellingen van [appellant ] is niet af te leiden dat hij van mening is dat hij, tot het moment waarop hij het gehuurde verliet, gehouden was tot betaling van minder dan de helft van de gehele huursom. Dat betekent in principe ook dat, indien [geïntimeerde] de gehele huursom heeft voldaan, hij voor de helft regres kan nemen op [appellant ] . [appellant ] stelt evenwel dat, nadat hij het gehuurde heeft verlaten, [geïntimeerde] het geheel (met toestemming van Home Castle) in gebruik heeft genomen en hij biedt daarvan bewijs aan. Het hof is van oordeel dat, indien dat inderdaad het geval is, dat gebruik van invloed kan zijn op de verdeelsleutel die moet worden toegepast vanaf dat moment. [geïntimeerde] heeft echter betwist dat hij het gehele gehuurde in gebruik heeft genomen.
13. Het hof wenst daarover – en over de gevolgen die dat moet hebben – nadere informatie van partijen te ontvangen. Het hof verlangt van beide partijen nadere schriftelijke informatie over de volgende vragen:
- of en zo ja, per wanneer [geïntimeerde] het gehele huurpand in gebruik heeft genomen en op welke wijze (welke ruimtes en/of op welke wijze werden deze door [geïntimeerde] gebruikt);
- of en zo ja per wanneer, [geïntimeerde] de BTW voor het gehele pand in aftrek heeft gebracht;
- per wanneer [geïntimeerde] met de verhuurder overeenstemming heeft bereikt over de huur van het gehele pand, welke overeenstemming heeft geresulteerd in de overeenkomst van 1 november 2016. Het hof beveelt [geïntimeerde] de betreffende nadere overeenkomst in het geding te brengen (de overeenkomst behoort, anders dan partijen stellen, nog niet tot de stukken; het proces-verbaal van de comparitie maakt geen melding van nadere stukken en het griffiedossier bevat het bedoelde document ook niet);
- waarom heeft [geïntimeerde] pas nadat [appellant ] de procedure tot terugbetaling van de waarborgsom begon, aanspraak gemaakt op betaling van de helft van de huur vanaf 1 maart 2015 tot 1 november 2016 en daarvóór niet?
- of [geïntimeerde] de verhuurder heeft verzocht eerst verhaal te zoeken bij [appellant ] voor diens deel van de huursom, alvorens zich tot [geïntimeerde] te wenden?
- of [geïntimeerde] informatie heeft van de verhuurder dat deze, anders dan [appellant ] stelt, wel eerst aanspraak heeft gemaakt op betaling door [appellant ] ?
- of [appellant ] nog betwist dat [geïntimeerde] de volledige huur heeft voldaan (en zo ja op welke gronden, gelet op de betalingsbewijzen van [geïntimeerde] , die bij memorie van antwoord zijn overgelegd).
14. Omdat op [appellant ] de bewijslast rust van zijn stelling dat [geïntimeerde] de gehele bedrijfsruimte in gebruik heeft genomen, zal hij als eerste een akte nemen. [geïntimeerde] kan vervolgens daarop reageren.
15. Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
Het hof:
- stelt partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de hierboven achter 13 geformuleerde vragen;
- verwijst de zaak naar de rol van 21 januari 2020 voor een akte aan de zijde van [appellant ] en bepaalt dat [geïntimeerde] op die akte reageert op 18 februari 2020;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 december 2019 in aanwezigheid van de griffier.