ECLI:NL:GHDHA:2019:320

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.219.363/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 5597593 CV EXPL 16-52224

arrest van 26 februari 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] of huurder,

advocaat: mr. C.I.M. Molenaar te Volendam,

tegen

STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Woonstad of verhuurder,

advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam.

Het geding

Voor de gang van zaken tot 26 september 2017 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie is gehouden op
2 november 2017. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt dat op 3 november 2017 is verstuurd aan partijen, zoals het hof ambtshalve bekend is. Vervolgens heeft Woonstad bij memorie van antwoord (met producties) verweer gevoerd. Hierna is op verzoek van [appellant] arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

De door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 21 april 2017 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

Het onderhavige geschil in hoger beroep gaat, zakelijk weergegeven en voor zover thans nog van belang, om het volgende. [appellant] , als vluchteling afkomstig uit het voormalige Joegoslavië (Bosnië-Herzegovina), heeft sinds 27 september 1994 van (de rechtsvoorganger van) Woonstad woonruimte gehuurd aan de [adres] te [woonplaats] (hierna het gehuurde). Woonstad heeft bij brief van 9 juni 2016 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2017 wegens dringend eigen gebruik (voorgenomen sloop en nieuwbouw). Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt met ingang van 1 juli 2017 en is [appellant] veroordeeld tot ontruiming uiterlijk tegen die datum. De tegenvordering van [appellant] ten bedrage van € 46.100,-- als schadevergoeding wegens investeringen in het gehuurde is daarbij afgewezen.

Het hoger beroep gaat (blijkens de inhoud van de grief en de toelichting daarbij - zie onder meer 3 t/m 6 memorie van grieven -) onmiskenbaar uitsluitend over deze afwijzende beslissing, zoals ook Woonstad heeft begrepen (zie randnummer 1 memorie van antwoord). Hier zal het hof dan ook van uitgaan, ondanks het feit dat het petitum in de appeldagvaarding en de memorie van grieven hier niet bij aansluiten.
De schadevordering van [appellant] wegens door hem gedane investeringen (verbouwingen van het gehuurde)

[appellant] heeft bij memorie van grieven geklaagd over de afwijzing van zijn schadevordering. Hij heeft daartoe (samengevat) het volgende aangevoerd. Hij kwam in 1993 zwaar getraumatiseerd door de oorlog in Bosnië-Herzegovina als vluchteling naar Nederland, waarna hij met zijn vrouw het gehuurde betrok. Daar werden ook zijn zoon en dochter geboren. Hij kreeg in 2007 het aanbod van Woonstad om het gehuurde te kopen en heeft getracht deze aankoop rond te krijgen maar werd door Woonstad steeds met een kluitje in het riet gestuurd. Hij heeft sindsdien de nodige kostbare investeringen in zijn huis en tuin gedaan. Gezien het aanbod van koop heeft [appellant] bij elke voorgenomen aanpassing/verbouwing overleg gehad met de mensen van Woonstad. Nu en dan kwam iemand van Woonstad langs om de aanpassingen te bekijken. Nooit heeft [appellant] van Woonstad op- of aanmerkingen gekregen. In 2015 kreeg [appellant] plotseling te horen dat het aanbod tot koop van de baan was en dat het hele woonblok, waarvan het gehuurde deel uitmaakte, gesloopt zou worden. Door dit aanbod van koop heeft [appellant] er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat die investeringen hem uiteindelijk ten goede zouden komen. Omdat [appellant] nooit rekening heeft gehouden met de voor hem zeer ongunstige ontwikkeling (sloop in plaats van verkoop), heeft hij van de verschillende investeringen geen betaalbewijzen of kwitanties bewaard.
De huurvoorwaarden staan toe dat huurder veranderingen en toevoegingen aanbrengt die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden weggehaald. Voor zover Woonstad stelt dat de aanpassingen ongeoorloofd zijn, heeft Woonstad deze met terugwerkende kracht gefiatteerd. [appellant] doet ook een beroep op de beperkende en/of aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, gelet op het voorgaande.

Woonstad heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

Beoordeling van de grief van [appellant]

6. Op grond van artikel 7: 216 lid 3 BW kan de huurder een vergoeding vorderen van verhuurder ter zake van (i)geoorloofde veranderingen en toevoeging die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt en (ii) voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Wat dit laatste betreft moet er sprake zijn van (iii) verrijking van verhuurder door de veranderingen en toevoegingen en van (iv) verarming van de voormalige huurder. Tenslotte moet (v) de schadevergoeding redelijk zijn.

7. In dit geval wordt in ieder geval niet voldaan aan de eisen (i) en (iii).

8. Ad (i)
Woonstad heeft (reeds in eerste aanleg) gesteld dat [appellant] op grond van de algemene huurvoorwaarden slechts die veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde mocht aanbrengen, die eenvoudig ongedaan gemaakt zouden kunnen worden. Voor alle verdere veranderingen en toevoegingen moest [appellant] eerst schriftelijke toestemming van verhuurder hebben, aldus nog steeds Woonstad. [appellant] heeft niet betwist dat dit zo was geregeld. Ook heeft [appellant] niet betwist dat hij een dergelijke schriftelijke toestemming niet heeft gehad. De (door Woonstad betwiste) stelling van [appellant] dat hij nooit op- en aanmerkingen heeft gekregen van Woonstad, wat hier ook van zij, betekent niet dat die toestemming impliciet is verleend, laat staan in de vereiste schriftelijke vorm. Het bewijsaanbod dat daarop betrekking heeft, is dan ook niet ter zake dienend. In dit verband wijst het hof er verder op dat gesteld noch gebleken is dat een dergelijke toestemming ooit is gevraagd. De opmerking namens [appellant] bij de comparitie in hoger beroep dat hij niet bij machte was om schriftelijk toestemming te vragen, leidt er niet toe dat deze toestemming dan als verleend moet worden beschouwd, reeds omdat er geen aanwijzing is dat Woonstad dit redelijkerwijs heeft moeten begrijpen. Er is dus, voor zover het gaat om veranderingen die niet eenvoudig ongedaan gemaakt kunnen worden, geen sprake geweest van
geoorloofdeveranderingen.

9. Voor de goede orde wijst het hof in dit verband nog op het volgende. De omstandigheid dat [appellant] geringe veranderingen en toevoegingen zonder toestemming van Woonstad mocht aanbrengen, betekent niet dat hij recht had op vergoeding hiervan. Hij had slechts het recht deze vóór de ontruiming ongedaan te maken (en mee te nemen). Dit alles strookt ook met het bepaalde in artikel 7:216, lid 1 BW.

10. Hiernaast overweegt het hof nog als volgt ten aanzien van het gestelde aanbod tot koop. Woonstad heeft bij comparitie in eerste aanleg erkend dat lang geleden, toen het Gemeentelijk Woningbedrijf nog verhuurder was, de woning te koop is gezet maar dat de plannen geruime tijd geleden zijn gewijzigd. Bij de comparitie in hoger beroep heeft Woonstad hier onder meer aan toegevoegd dat het gehuurde nooit op de verkooplijst is gezet omdat het pand (waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakte, naar het hof begrijpt) nooit is gesplitst. Slechts is, aldus Woonstad, in haar administratieve systemen teruggevonden dat [appellant] begin 2016 een contactverzoek heeft gedaan om de woning te kopen. Dit verzoek is doorgestuurd naar de betreffende afdeling maar daar hield het op. Hoe dan ook, acht het hof het terzake door [appellant] gestelde te vaag om daaraan
het gerechtvaardigd vertrouwente mogen ontlenen dat het gehuurde aan hem zou worden verkocht zodat hij zonder risico investeringen in het gehuurde zou kunnen doen. Dit geldt des te sterker, nu [appellant] zelf stelt dat hij door Woonstad steeds met een kluitje in het riet werd gestuurd en de verkoop van het gehuurde zich nooit heeft gerealiseerd.

11. Ad (iii):
Van verrijking van Woonstad is geen sprake geweest, nu het gehuurde bestemd was voor de sloop.

12. Nu er geen sprake is geweest van geoorloofde veranderingen en evenmin van verrijking van Woonstad kan het bepaalde in artikel 7:216 BW niet dienen als een grondslag voor de gevorderde schadevergoeding.
De redelijkheid en billijkheid

13. [appellant] heeft nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, mede gelet op zijn oorlogsverleden en de traumatische ervaringen die weer boven kwamen doordat hij het gehuurde moest verlaten. Dit acht het hof, gelet op het vorenoverwogene, onvoldoende om Woonstad te kunnen verplichten om de door [appellant] gedane investeringen aan het gehuurde te vergoeden (overigens nog los van het ontbreken van concrete stellingen welke veranderingen door [appellant] waar en wanneer zijn aangebracht en de onduidelijkheid over de hoogte van de investeringen). In ieder geval acht het hof de gang van zaken niet van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonstad weigert de gestelde investeringen te vergoeden.
Slotsom

14. De slotsom van het voorgaande is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu [appellant] onvoldoende heeft gesteld om zijn vordering te dragen.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2017;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 1.952,-- aan verschotten en € 3.918,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A. Dupain en J.W. Frieling en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 februari 2019 in aanwezigheid van de griffier.