Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.224.146/01
Zaaknummer rechtbank: 5542385 \ CV EXPL 16-48851
arrest van 26 november 2019
in de zaak van
[X B.V.] ,
gevestigd te Oostvoorne, gemeente Westvoorne,
appellante,
hierna te noemen: [X B.V.] ,
advocaat: L.P. Quist te Dordrecht,
tegen
[naam] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
mr. W.J.G. Schröder te Rotterdam.
Het geding
1. Bij exploot van 22 september 2017 is [X B.V.] in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 21 juli 2017. Bij arrest van 6 februari 2018 is een comparitie van partijen bevolen. Die comparitie heeft plaatsgevonden op 6 maart 2018. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [X B.V.] bij memorie van grieven zeven grieven aangevoerd en haar eis verminderd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord de grieven van [X B.V.] bestreden. Daarop zijn de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
De feiten
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3. [X B.V.] verhuurde een garagebox aan [geïntimeerde] .
4. In de huurovereenkomst, ingegaan op 1 januari 1995, is een huurprijs van fl. 60,35 per maand afgesproken. Daarnaast is in artikel 3.2 opgenomen dat de huurprijs voor het eerst op 1 juli 1995 wordt verhoogd zoals weergegeven onder 6 (hierna ook: de gefaseerde huurverhoging). Onder 6. is het volgende opgenomen.
“Met betrekking tot de huurprijsverhoging komen partijen het volgende overeen:
De maandhuur wordt gefaseerd aangepast aan vergelijkbare huren in de regio.
Tot een harmonisatie is bereikt zal een halfjaarlijkse verhoging van de maandhuur ad f 5,-- worden doorberekend.”
5. De halfjaarlijkse huurverhogingen van fl. 5,- zijn niet gerealiseerd.
6. Op 17 november 2004 is namens [X B.V.] een brief verzonden aan [geïntimeerde] . Hierin wordt het volgende medegedeeld:
“Langs deze weg willen wij u er op wijzen dat de huur betreffende bovengenoemde garage met ingang van 1 januari 2005 zal worden verhoogd.
Uw huur gaat € 55,- per maand bedragen.
Wij verzoeken u tijdig uw betaling aan te passen.”
7. [geïntimeerde] is vanaf 1 januari 2005 € 55,- per maand gaan betalen.
8. Per brief van 11 november 2010 wordt namens [X B.V.] onder meer het volgende bericht:
“Gedurende de afgelopen zes jaren heeft de beheerder verzuimd de jaarlijkse huurverhoging aan u door te berekenen.
De marktconforme jaarhuur(…) komt uit op een bedrag tussen de € 1.200,- en
€ 1.320,-.
Volgens de overeengekomen huurovereenkomst kan de verhuurder maximaal eenmaal per vijf jaar het huurbedrag marktconform aanpassen.
(…)
Per 01 januari 2011 wordt het nieuwe huurbedrag dan € 80,-/maand en per 01 januari 2012 wordt het bedrag verhoogd tot € 100,-/maand.
Vervolgens wordt het huurbedrag jaarlijks aangepast volgens de landelijke CPI index.
(…)
Wij stellen voor om binnen een redelijke termijn van 10 dagen na dit schrijven van u te mogen vernemen of u akkoord kunt gaan met het (…) voorstel met betrekking tot de huurverhoging.”
9. Daarop laat [geïntimeerde] per brief van 19 november 2010 weten dat de voorgestelde huurverhoging niet gefaseerd is. Zij verzoekt de huurverhoging gefaseerd uit te voeren zoals vastgesteld in het contract.
10. De beheerder van de garages bericht per e-mail van 29 november 2010 aan [geïntimeerde] dat haar brief van 19 november is ontvangen en dat die zal worden voorgelegd aan de eigenaren van de garages met het verzoek een schriftelijke reactie te geven.
11. Met ingang van 1 januari 2011 heeft [geïntimeerde] de door haar betaalde huur halfjaarlijks verhoogd met een bedrag van € 2,27 (fl. 5,-).
12. Per brief van 29 september 2011 wordt namens [X B.V.] aan [geïntimeerde] bericht dat er een huurachterstand is van € 225,- over de periode januari tot en met september 2011 (9 maanden x € 25,-).
13. Hierop antwoordt [geïntimeerde] per e-mail van 2 november 2011 dat er nooit een inhoudelijke reactie op haar brief van 19 november 2010 is gekomen en dat zij niet akkoord is met de plotseling aangekondigde huurverhoging.
14. Op 26 januari 2012 wordt namens [X B.V.] aan [geïntimeerde] een brief gestuurd met de mededeling dat de huurachterstand over 2011 € 300,- bedraagt (12 maanden x € 25,-) en op 15 februari 2012 een brief waarin, onder verwijzing naar de brief van de zijde van [X B.V.] van 11 november 2010, [geïntimeerde] erop wordt gewezen dat de huurprijs vanaf 1 januari 2012 € 100,- per maand bedraagt.
15. Per brief van 22 februari 2012 bericht [geïntimeerde] nogmaals het niet eens te zijn met de verhoging omdat deze gefaseerd ingevoerd dient te worden met een halfjaarlijkse verhoging van fl. 5,-.
16. Op 5 juli 2012 wordt namens [X B.V.] aan [geïntimeerde] een sommatie gestuurd tot betaling van € 615,00, zijnde de huurachterstand over de periode januari 2011 tot en met juli 2012, uitgaande van een huurprijs van € 80,- over 2011 en € 100,- over 2012.
17. In de brief van 20 juli 2012 verwijst [geïntimeerde] naar haar aangetekend verstuurde brief van 22 februari 2012 waarop zij geen reactie heeft ontvangen. Zij schrijft dat zij zich op dezelfde argumenten beroept en deelt mee dat zij wel huurverhoging wil betalen, maar niet in de mate waarin [X B.V.] dat wenst. Ze stelt dat [X B.V.] zich niet houdt aan de afspraak in de huurovereenkomst.
18. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst per 1 mei 2017 opgezegd, waardoor de huurovereenkomst per die datum is beëindigd.
De vordering en de beslissing in eerste aanleg
19. In eerste aanleg heeft [X B.V.] - voor zover voor het hoger beroep nog van belang - gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van € 2.090,57 aan huurachterstand tot en met april 2016, vermeerderd met rente en kosten. Hieraan heeft [X B.V.] het volgende ten grondslag gelegd. De in de huurovereenkomst afgesproken gefaseerde huurprijsverhogingen van fl. 5,00 (€ 2,27) per half jaar zijn in de jaren na het sluiten van de huurovereenkomst niet doorgevoerd en betaald. Als de huurverhogingen wel waren doorgevoerd, had [geïntimeerde] op 1 januari 2010 een huur moeten betalen van € 95,44. Per 1 januari 2011 is de huur verhoogd van € 55,- naar € 80,- en per 1 januari 2012 naar € 100,- per maand. Uitgaande van deze laatste verhogingen is over de periode van 1 januari 2011 tot en met mei 2016 een huurachterstand van € 2.090,57 ontstaan, aldus [X B.V.] .
20. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Zij stelt voorop dat [X B.V.] geen nakoming met terugwerkende kracht vordert van punt 6 van de huurovereenkomst (de gefaseerde huurverhoging). Daarnaast overweegt de kantonrechter dat uit de wijze waarop partijen aan de huurovereenkomst uitvoering hebben gegeven, blijkt dat de afspraak over de gefaseerde huurverhoging is verlaten en dus niet meer gold, en dat [geïntimeerde] niet heeft ingestemd met het voorstel om de huur per 1 januari 2011 te verhogen naar € 80,- en per 1 januari 2012 naar € 100,- per maand.
De beoordeling van het hoger beroep
21. In hoger beroep vordert [X B.V.] dat het hof het vonnis vernietigt en haar (in hoger beroep verminderde) vorderingen alsnog toewijst. [X B.V.] eist dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.090,57 aan huurpenningen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 30 april 2016, buitengerechtelijke incassokosten van € 380,14 en de proceskosten van beide procedures, inclusief nakosten.
22. Met grief 1 voert [X B.V.] aan dat zij, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel met terugwerkende kracht nakoming vordert van de gefaseerde huurverhoging van fl. 5,- per halfjaar, zoals overeengekomen onder punt 6 van de huurovereenkomst. Grief 2 houdt in dat de huurverhoging in 2004 tot € 55,- voortvloeit uit de gefaseerde huurverhoging. [X B.V.] heeft de verhoging slechts uit coulance beperkt tot dit bedrag. Deze verhoging houdt niet in dat [X B.V.] afstand heeft gedaan van (het meerdere uit hoofde van) de afspraak van de gefaseerde huurverhoging. Met grief 3 maakt [X B.V.] bezwaar tegen de overweging van de kantonrechter dat zij ook na 2004 geen aanspraak heeft gemaakt op de gefaseerde huurverhoging en dat partijen de afspraak over de gefaseerde huurverhoging hebben verlaten. [X B.V.] wijst erop dat enkel tijdsverloop onvoldoende is om te concluderen dat partijen een afspraak hebben verlaten, en dat niet alleen in 2004 een huurverhoging is doorberekend (gebaseerd op de gefaseerde halfjaarlijkse verhoging), maar dat ook daarna aanspraak is gemaakt op een verhoging. Met grief 4 betoogt [X B.V.] dat het feit dat zij in de brief van 11 november 2010 de huurverhogingen heeft geformuleerd als een voorstel, niet betekent dat [X B.V.] niet gerechtigd was deze huurverhoging door te voeren of dat zij rechten heeft prijsgegeven. Grief 5 houdt in dat [geïntimeerde] niet de keuze had om niet in te stemmen met de ‘voorgestelde’ huurverhoging. Zij was verplicht om vanaf 1995 de gefaseerde huurverhoging uit zichzelf te voldoen, maar heeft dit niet gedaan, en [X B.V.] had het recht - met de beperking van de verjaringsregel van artikel 3:308 BW - om de huurprijs te verhogen naar € 80,- per 1 januari 2011 en € 100,- per 1 januari 2012. Grief 6 houdt in dat [X B.V.] niet verplicht was om de weg van artikel 7:228 BW te volgen. [X B.V.] kan immers ook nakoming met terugwerkende kracht vorderen. Met grief 7 maakt [X B.V.] bezwaar tegen de proceskostenveroordeling.
23. De grieven komen erop neer dat de huurverhoging tot € 80,- per 1 januari 2011 en € 100,- per 1 januari 2012 voortvloeit uit de tussen partijen onder punt 6 van de huurovereenkomst overeengekomen gefaseerde huurverhoging, in die zin dat hiermee de overeengekomen gefaseerde huurverhoging met terugwerkende kracht is doorgevoerd, dat [X B.V.] gerechtigd was om deze verhogingen in rekening te brengen en [geïntimeerde] verplicht was om deze te betalen. [geïntimeerde] heeft dat alles bestreden. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
24. Het hof zal eerst beoordelen hoe de bepaling over de gefaseerde huurverhoging moet worden begrepen. De zogenaamde Haviltex-maatstaf houdt in dat voor de beantwoording van de vraag wat deze bepaling inhoudt, het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van partijen kan worden verwacht. Het hof stelt vast dat het hier gaat om een professionele verhuurder en een particuliere huurder. Deze partijen zijn in 1995 overeengekomen dat tot het moment dat harmonisatie met vergelijkbare huren in de regio is bereikt, een halfjaarlijkse verhoging van de maandhuur van fl. 5,- zal worden doorberekend. De combinatie van de bewoordingen “zal worden doorberekend” en de omstandigheid dat niet verwacht kan worden dat een particuliere huurder weet wanneer harmonisatie met vergelijkbare huren in de regio is bereikt, maakt dat deze bepaling zo moet worden begrepen dat het aan de professionele verhuurder is om te bewaken dat het bedrag van de gefaseerde verhoging van fl. 5,- per half jaar gaandeweg wordt voldaan en om in de gaten te houden tot wanneer die verhoging moet worden betaald. Het argument van [X B.V.] dat [geïntimeerde] de halfjaarlijkse verhoging uit zichzelf automatisch had moeten betalen en dat zij daarin nalatig is geweest, gaat dus niet op. Voor zover [X B.V.] haar vorderingen baseert op de toepassing met terugwerkende kracht van de gefaseerde huurverhoging, kan dat daarom al niet slagen.
25. Daarbij komt nog het volgende. Vast staat dat [geïntimeerde] in de periode van 1 januari 1995 tot 1 januari 2005 de gefaseerde halfjaarlijkse huurverhoging niet heeft betaald en dat de verhuurder daar ook niet om heeft gevraagd. Per brief van 17 november 2004 (zie hiervoor bij 6.) wordt namens [X B.V.] aangekondigd dat de huur per 1 januari 2005 wordt verhoogd naar € 55,-. [geïntimeerde] heeft deze huurverhoging tot € 55,- geaccepteerd. Het hof stelt vast dat in de brief van 17 november geen enkele verbinding wordt gelegd tussen de aangekondigde verhoging en het beding over de gefaseerde huurverhoging zoals dat in de huurovereenkomst van 1995 was opgenomen onder punt 6. Dat deze verhoging wel was gebaseerd op de gefaseerde huurverhoging en dat [X B.V.] de verhoging uit coulance beperkt zou hebben tot € 55,-, is door [geïntimeerde] betwist en blijkt ook nergens uit. Verder staat vast dat de verhuurder ook in de jaren na 1 januari 2005 geen beroep heeft gedaan op de gefaseerde huurverhoging van € 2,27 (fl. 5,-) per half jaar die in de huurovereenkomst van 1995 was opgenomen. Het hof is van oordeel dat uit het voorgaande moet worden geconcludeerd dat partijen, met de mededeling van de verhuurder dat de huur wordt verhoogd tot € 55,- en de acceptatie daarvan door [geïntimeerde] , de oorspronkelijke afspraak over de gefaseerde halfjaarlijkse huurverhoging hebben verlaten en deze hebben vervangen door een nieuwe afspraak over de te hanteren huurverhoging.
26. Dat de afspraak over de gefaseerde halfjaarlijkse huurverhoging was verlaten, wordt bovendien bevestigd doordat [X B.V.] in haar brief van 11 november 2010 (zie hiervoor bij 8.) een
voorsteldoet tot huurverhoging en daarbij weer geen enkel verband legt met de regeling over de gefaseerde huurverhoging. [geïntimeerde] verwijst in de (door [X B.V.] inhoudelijk nooit beantwoorde) brieven waarin zij bezwaar maakt tegen deze verhoging naar de oude verhogingsregeling die gefaseerd moest worden doorgevoerd, en gaat vanaf 1 januari 2011 ieder half jaar € 2,27 per maand extra betalen. Echter, de omstandigheid dat [geïntimeerde] , als niet-professionele partij, teruggrijpt op een afspraak waar zij juridisch niet meer aan gebonden was, maakt niet dat de conclusie dat die afspraak door partijen was verlaten, moet worden bijgesteld.
voorsteldoet tot huurverhoging en daarbij weer geen enkel verband legt met de regeling over de gefaseerde huurverhoging. [geïntimeerde] verwijst in de (door [X B.V.] inhoudelijk nooit beantwoorde) brieven waarin zij bezwaar maakt tegen deze verhoging naar de oude verhogingsregeling die gefaseerd moest worden doorgevoerd, en gaat vanaf 1 januari 2011 ieder half jaar € 2,27 per maand extra betalen. Echter, de omstandigheid dat [geïntimeerde] , als niet-professionele partij, teruggrijpt op een afspraak waar zij juridisch niet meer aan gebonden was, maakt niet dat de conclusie dat die afspraak door partijen was verlaten, moet worden bijgesteld.
27. Vast staat dat [geïntimeerde] het voorstel van [X B.V.] niet heeft geaccepteerd. Dat betekent dat de vordering van [X B.V.] door de rechtbank terecht is afgewezen.
28. Het bewijsaanbod van [X B.V.] dient als te vaag – nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet ter zake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel aanleiding kunnen geven – te worden gepasseerd.
29. De slotsom is dat de grieven falen en dat het vonnis zal worden bekrachtigd. [X B.V.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 21 juli 2017;
- veroordeelt [X B.V.] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 313,- aan griffierecht en € 1.518,- (2 punten x tarief 1) aan salaris voor de advocaat en € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen acht dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.
Dit arrest is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en mr. H.C. Grootveld, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 november 2019 in aanwezigheid van de griffier.