Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.241.309/01
Zaaknummers rechtbank: 5787242 \ CV EXPL 17-1079 (de hoofdzaak) en
6303788 \ CV EXPL 17-4258 (de vrijwaring)
arrest van 15 oktober 2019 bij vervroeging
inzake
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. C.I. Zaad te Den Haag,
tegen
1. ING Bank N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
advocaat: mr. T.J.P. de Jager te Amsterdam
2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
advocaat: mr. C.H. Remmelink te Den Haag,
3. [geïntimeerde 3] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
advocaat: mr. C.H. Remmelink te Den Haag,
4. [bedrijfsnaam] Makelaardij B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
advocaat: mr. H. Lebbing te Rotterdam,
geïntimeerden,
hierna te noemen: geïntimeerde sub 1. de bank, [geïntimeerde 2] [geïntimeerde 3] , en [geïntimeerde 4] .
Het geding
1.1.
Bij exploten van 8 juni 2018 (aan geïntimeerden 2 tot en met 4) en 13 juni 2018 (aan geïntimeerde 1) is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag (team kanton), zittingsplaats Leiden (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 18 april 2018. Bij memorie van grieven met een productie heeft [appellante] tien grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde 4] de grieven bestreden. Bij memorie van antwoord met producties hebben [geïntimeerde 2] respectievelijk [geïntimeerde 3] de grieven bestreden. Bij memorie van antwoord tevens akte houdende wijziging eis heeft de bank de grieven bestreden.
1.2.
Vervolgens hebben partijen op 3 september 2019 de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. C.I. Zaad, voornoemd, [geïntimeerde 4] , [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] , en de bank door de hiervoor bij iedere partij genoemde advocaten, allen aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ter voorbereiding van het pleidooi heeft [appellante] een schriftelijke verklaring van mr. M. de Boorder, de voormalig advocaat van [appellante] overgelegd en hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] de producties 5 tot en met 10 in het geding gebracht. [appellante] heeft in viervoud de stukken overgelegd en partijen hebben arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2.1.
De door de kantonrechter in het vonnis van 18 april 2018 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2.2.
Het geding betreft een hoofdzaak tussen de bank en [appellante] , waarin de bank in conventie heeft gevorderd [appellante] te veroordelen aan de bank te betalen € 25.000,-- met rente en kosten. [appellante] heeft in reconventie gevorderd de bank te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
In deze procedure heeft [appellante] , [geïntimeerde 4] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in vrijwaring opgeroepen in het geding in conventie.
2.3.
Het gaat in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak (kort samengevat) om het volgende:
a. [geïntimeerde 4] heeft op 28 september 2007 in opdracht van [geïntimeerde 3] de woning [adres] ter [plaats] (hierna: de woning) getaxeerd in verband met de aanvraag van een hypothecaire geldlening bij Westland Utrecht Hypotheekbank N.V., thans de bank.
b. Van de taxatie is een rapport opgemaakt op 28 september 2007. De onderhandse verkoopwaarde is getaxeerd op € 285.000,-- en de executiewaarde op € 250.000,--.
c. Na de taxatie hebben [appellante] en [geïntimeerde 3] met de bank een overeenkomst tot geldlening van een bedrag van € 310.000,-- gesloten (hierna: de geldlening). Deze lening is op 28 februari 2008 afgesloten, waarbij [appellante] en [geïntimeerde 3] zich hoofdelijk hebben verbonden tot terugbetaling van al hetgeen zij verschuldigd zijn dan wel mochten worden tot een totaalbedrag van € 434.000,--.
d. Bij beschikking van 4 april 2012 is de echtscheiding tussen [appellante] en [geïntimeerde 3] uitgesproken.
e. Nadat [appellante] en [geïntimeerde 3] in 2012 in verzuim zijn geraakt ter zake de nakoming van de geldlening heeft de bank besloten tot opeising van de lening en (executoriale) verkoop van de woning over te gaan.
f. Bij vonnis van 12 juli 2013 heeft de kantonrechter [appellante] en [geïntimeerde 3] veroordeeld tot betaling van de (op dat moment) bestaande betalingsachterstand. Tegen dit vonnis zijn geen rechtsmiddelen ingesteld.
g. Bij vonnis van 11 september 2015 heeft de voorzieningenrechter het door [appellante] gevorderde verbod aan de bank om tot executieverkoop over te gaan afgewezen.
h. Op 14 oktober 2015 is de woning op de executieveiling verkocht voor € 141.000,-- aan [koper] . Er resteerde een restschuld van € 213.774,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 maart 2016 (hierna: de restschuld). De bank heeft de restschuld tussen [appellante] en [geïntimeerde 3] bij helfte verdeeld.
i. [geïntimeerde 2] , de huidige partner van [geïntimeerde 3] , heeft op 17 december 2015 de woning voor € 145.000,-- gekocht van [koper] . [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] wonen tezamen in de woning.
2.4.
De kantonrechter heeft (samengevat) in de hoofdzaak [appellante] in conventie veroordeeld tot betaling van € 25.000,-- met wettelijke rente vanaf 24 februari 2017 met kosten. De vordering in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen. In de vrijwaringszaak heeft de kantonrechter de vordering afgewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten.
In de hoofdzaak
Bevoegdheid kantonrechter
2.5.
Met grief 1 klaagt [appellante] dat de kantonrechter zich ten onrechte bevoegd heeft geacht van de vordering van de bank kennis te nemen.
2.6.
Die grief faalt. Ingevolge art. 93 aanhef en sub a Rv worden door de kantonrechter behandeld en beslist zaken betreffende vorderingen met een beloop van ten hoogste € 25.000,--. Deze regel is ook van toepassing als het gevorderde bedrag van € 25.000,-- onderdeel is van een bedrag dat in totaal hoger is dan € 25.000,--, tenzij de titel wordt betwist. Daarvan is geen sprake omdat [appellante] het bestaan of de geldigheid van de geldlening niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Daar komt bij dat het vonnis van de kantonrechter van 12 juli 2013 waarin [appellante] en [geïntimeerde 3] zijn veroordeeld tot betaling van de op dat moment bestaande achterstand in de voldoening van de geldlening in kracht van gewijsde is gegaan. Ook in die procedure heeft [appellante] de vorderingen niet betwist. Dit brengt mee dat de geldlening tussen partijen niet meer ter discussie kan staan.
Vermeerdering van eis
2.7.
In hoger beroep heeft de bank in de aanhef in haar memorie van antwoord vermeld dat dit processtuk tevens een vermeerdering van eis omvat. De bank heeft in het petitum echter (slechts) gevorderd het bestreden vonnis te bekrachtigen. Het hof gaat ervan uit dat dit niet betreft de hoogte van het toegewezen bedrag en dat zij met haar eisvermeerdering voor dit deel beoogt het bestreden vonnis te vernietigen. Het hof begrijpt dat de bank veroordeling van [appellante] vordert tot betaling van € 100.000,--, met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (24 februari 2017), hetgeen kan worden opgemaakt uit de memorie van antwoord tevens akte houdende eisvermeerdering randnummer 2. In zoverre is sprake van een incidenteel appel. De grondslag van de eis is niet gewijzigd. Weliswaar heeft de zaak niet op de rol gestaan voor memorie van antwoord in het incidenteel appel, maar [appellante] heeft de gelegenheid gehad zich over de vermeerderde eis uit te laten ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep. Daarin heeft zij geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging als zodanig en deze is naar het oordeel van het hof niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal bij de beoordeling in hoger beroep uitgaan van de gewijzigde eis. De vermeerdering van de eis doet overigens niet af aan de bevoegdheid van de kantonrechter omdat de vermeerdering in hoger beroep is gevorderd en niet in eerste aanleg.
Onzorgvuldigheid van de bank
2.8.
Met grief 2 klaagt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de bank niet is tekortgeschoten in haar zorgplicht. Het standpunt van [appellante] komt er op neer dat sprake is van schending van de zorgplicht door de bank in het stadium van de executie. Die schending bestaat daaruit dat:
( a) de bank niet heeft gereageerd op een brief van mr. Kazzaz-de Hoog, de toenmalige advocaat van [appellante] van 29 december 2014, waarin deze uiteen heeft gezet dat [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] wilden bewerkstelligen dat zij de woning goedkoop zouden kunnen kopen;
( b) de bank geen geduld heeft gehad en willens en wetens heeft meegewerkt aan de executie waardoor [geïntimeerde 2] de woning goedkoop heeft kunnen kopen en [appellante] groot financieel nadeel heeft geleden. Als de woning “vrij verkocht” zou zijn geweest zou dit niet gebeurd zijn
( c) de bank [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] heeft gefaciliteerd tot uiterst goedkoop gebruik van de woning.
2.9.
Met betrekking tot het hierover onder a) weergegeven verwijt heeft [appellante] ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep bevestigd dat zich in het dossier een brief bevindt van WestlandUtrecht Bank (hierna: WUH) van 5 februari 2015 waarin wordt gereageerd op de brief van mr. Kazzaz-de Hoog voornoemd. Hierin vermeldt WUH dat (a) uit onderzoek is gebleken dat de hypotheek niet kan worden voortgezet op naam van [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] , (b) [geïntimeerde 3] geen medewerking verleent aan onderhandse verkoop, (c) de achterstand inmiddels € 35.966,72 bedraagt en WUH niets anders rest dan haar rechten conform art. 3:288 BW uit te oefenen. Dat de bank niet heeft gereageerd op de brief van mr. Kazzaz-de Hoog is daarmee feitelijk onjuist. Er is geen schending van de zorgplicht op dit punt.
2.10.
Het hiervoor onder b) weergegeven verwijt heeft de bank gemotiveerd betwist. Daarbij heeft de bank verwezen naar de eigen stelling van [appellante] in haar kort geding dagvaarding, dat de woning een enorme onderwaarde heeft. Voorts heeft de bank gesteld dat zij heeft gehandeld conform de contractuele afspreken, de wet en de van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [appellante] haar stelling dat sprake is geweest van boos opzet tussen de bank en [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] teneinde haar te benadelen niet anders onderbouwd dan met de verklaring van mr. De Boorder die zij bij akte ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft overgelegd. Die verklaring – van 5 juli 2016 – houdt in dat [geïntimeerde 2] tegenover De Boorder heeft verklaard dat zij voor de veiling geprobeerd heeft de woning te kopen voor een bedrag lager dan de hypotheek, maar dat dat is mislukt. Vervolgens hebben [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] besloten de hypotheek niet meer te betalen en de woning op de veiling aan te kopen omdat de woning bijna voor niets te koop zou zijn en er dan tegen een lagere hypotheekrente kon worden verhypothekeerd door [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 2] woonde op dat moment al in de woning. Zij heeft de woning op de veiling aangekocht via een tussenpersoon, omdat de bank eerder had geweigerd aan haar te verkopen.
2.11.
Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van deze verklaring constateert het hof dat vast staat [koper] de woning op de veiling heeft gekocht voor € 141.000,-- en dat [geïntimeerde 2] de woning van hem heeft gekocht voor € 145.000,--.
De bank heeft een taxatierapport overgelegd met als waardepeildatum 7-9-2015 (productie 10). In dit taxatierapport – dat [appellante] niet heeft bestreden – wordt de marktwaarde van de woning gesteld op € 150.000,-- (uitgaande van lege oplevering). Bij executieveiling bedraagt de vermoedelijke verkoopopbrengst volgens dit rapport € 122.000,--. Uitgaande van deze taxatie heeft [geïntimeerde 2] de woning gekocht voor € 5.000,-- minder dan de marktwaarde. Dat dat bijna voor niets is heeft [appellante] daarmee onvoldoende onderbouwd.
Voorts heeft [appellante] niet gesteld en is dat ook niet anderszins gebleken dat er andere gegadigden waren voor de woning bij de veiling en dat op de veiling een hoger bod gedaan zou zijn als [koper] niet had geboden. Evenmin heeft zij gesteld dat - en ook dat is anderszins niet gebleken - (a) er concrete gegadigden waren voor een onderhandse verkoop en (b) wat de concrete prijs was die bij onderhandse verkoop zou zijn geboden. Daarmee heeft zij onvoldoende geconcretiseerd dat de gerealiseerde verkoopopbrengst niet de hoogst mogelijke was gegeven de omstandigheden.
Ook indien juist zou zijn dat [geïntimeerde 2] met [geïntimeerde 3] de woning heeft bewoond voorafgaande aan de verkoop, brengt dit niet met zich dat [geïntimeerde 2] gehouden is de hypotheekverplichtingen van [appellante] jegens de bank over te nemen. Het stond haar vrij desgewenst op de veiling een bod te doen op de woning, daartoe had zij geen derde ( [koper] ) nodig.Ten slotte heeft de bank een vonnis in kort geding van 11 september 2015 van de rechtbank Rotterdam overgelegd in de procedure waarin [appellante] de bank heeft gedagvaard en een verbod heeft gevorderd de executieverkoop uit te voeren. In het vonnis heeft – samengevat – de voorzieningenrechter het beroep op de bijzondere zorgplicht van de bank verworpen, geoordeeld dat onder de gegeven omstandigheden niet langer van de bank kan worden gevergd dat zij [geïntimeerde 3] en [appellante] nog tolereert als hypotheekgevers en de vordering afgewezen. In zoverre is het handelen van de bank ook voorafgaand aan de executieveiling door de rechter – zij het naar voorlopig oordeel – getoetst. Van onzorgvuldig handelen bij de executie is geen sprake.
2.12.
Ook het hiervoor onder c) weergegeven verwijt heeft de bank gemotiveerd betwist.
2.13.
De geldlening is door [geïntimeerde 3] en [appellante] aangegaan met de bank. [geïntimeerde 2] was hierbij geen partij is ook nooit partij geworden. Tussen de bank en [geïntimeerde 2] was geen sprake van een contractuele relatie, zodat de bank [geïntimeerde 2] ook niet op grond van deze relatie kon aanspreken. Niet betwist is dat [geïntimeerde 3] de woning niet had verhuurd, hij woonde er zelf in en betaalde zijn deel van de rente en aflossing aan de bank. Dit betekent dat de bank geen rechten kon ontlenen aan de schending van het huurbeding. Het niet gebruiken van de woning voor eigen bewoning ontslaat [appellante] echter niet van haar verplichtingen uit hoofde van de geldlening en het niet voldoen aan deze verplichtingen is een tekortkoming jegens de bank. Indien [appellante] van mening was dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] te goedkoop gebruik maakten van de woning had zij in het kader van de boedelverdeling om een woonvergoeding kunnen vragen. Er is geen sprake van een schending van de zorgplicht door de bank. Grief 2 faalt.
2.14.
Met grief 3 klaagt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de bank zowel tegenover [appellante] als tegenover [geïntimeerde 3] een recht heeft op nakoming van de helft van de restant lening.
2.15.
Deze grief faalt. [appellante] en [geïntimeerde 3] waren beiden hoofdelijk verbonden voor de nakoming van de volledige geldlening. De bank heeft zich met een beroep op art. 6:6 BW op het standpunt gesteld dat zij aanspraak maakt op gebondenheid van [appellante] en [geïntimeerde 3] ieder voor een gelijk deel. Dat staat de bank vrij. Bovendien volgt ook uit art. 4, lid 2 van het door de bank overgelegde Reglement houdende algemene voorwaarden van geldlening, hypotheek- en/of andere zekerheidstelling dat de bank een zekere vrijheid heeft om ontslag te verlenen uit de hoofdelijke verbondenheid. Dat de bank hiervan in deze zaak geen gebruik zou hebben mogen maken is onvoldoende onderbouwd.
Ten slotte heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd wat haar belang is bij het niet splitsen van de schuld. De omstandigheid dat [geïntimeerde 3] dan ook kan worden aangesproken voor de betaling van het door [appellante] te dragen deel van de schuld is onvoldoende omdat in de interne verhouding [geïntimeerde 3] een regresrecht krijgt op [appellante] . Dat de positie van [appellante] in die context een veel betere is, heeft zij niet gespecificeerd. De opmerking dat daarbij een ander soort verweer past dan bij de vordering van de bank is te vaag.
2.16.
Met grief 4 bestrijdt [appellante] de overweging van de kantonrechter dat zij niet heeft mogen vertrouwen op de mededeling van de deurwaarder op 2 augustus 2016 “de vordering is voldaan.”
2.17.
Ook deze grief faalt. Bij brief van 16 november 2015 heeft de bank [appellante] geïnformeerd over de opbouw van haar vordering en het tekort na verkoop van de woning is gegeven en haar aangeboden een betalingsregeling aan te gaan. In deze brief maakt de bank jegens [appellante] aanspraak op € 108.587,--. Bij brief van 31 maart 2016 heeft Vesting Finance Fiditon [appellante] namens de bank geschreven dat de totaal verschuldigde schuld bij de bank € 108.587,-- bedraagt, met sommatie en een uitnodiging tot een betalingsvoorstel. Op 30 augustus 2016 heeft Vesting Finance Fiditon een ingebrekestelling verzonden voor het bedrag van € 108.587,--. Onder die omstandigheden had [appellante] moeten begrijpen dat de mededeling van de deurwaarder op 2 augustus 2016 een vergissing was, waaraan zij geen rechten kan ontlenen. Een duidelijke uitleg waarom zij mocht menen dat het bedrag inderdaad niet mee openstond ontbreekt.
2.18.
Daar komt nog bij dat [appellante] niet heeft gesteld dat zij door te vertrouwen op de mededeling iets heeft gedaan of nagelaten waardoor zij schade heeft geleden of in haar positie is geschaad, zodat ook hierin geen reden is gelegen dat de bank/ Vesting Finance Fiditon niet kon terugkomen op de onjuiste mededeling van 2 augustus 2016.
2.19.
Met de grieven 2 tot en met 4 falen ook de grieven 5 en 6, die klagen dat de kantonrechter de vordering van de bank heeft toegewezen en de vordering in reconventie niet heeft onderzocht. De conclusie is dat geen schending is van de zorgplicht door de bank. Een grondslag voor schadevergoeding ontbreekt. In eerste aanleg heeft [appellante] aan haar vordering nog ten grondslag gelegd dat zij wil dat de bank reageert op haar vraag of de bank als zij in het bezit was geweest van de informatie zoals die blijkt uit het deskundigenrapport, bereid zou zijn geweest de hypotheek te verstrekken. Voor zover deze stelling in hoger beroep nog aan de orde zou zijn – [appellante] herhaalt deze niet - heeft zij de stelling onvoldoende onderbouwd. Met name heeft zij nagelaten een duidelijke toelichting te geven wat haar belang is bij de verklaring van de bank en welke schade zij kan hebben geleden nu de bank de verklaring kennelijk niet wenst af te geven.
Voor een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, zoals gevorderd in reconventie, is onvoldoende grondslag. Dit betekent ook dat de vermeerderde eis van de bank toewijsbaar is, nu de hoogte van het gevorderde bedrag niet is betwist. De wettelijke rente over het bedrag van de eisvermeerdering zal worden toegewezen vanaf de datum van eisvermeerdering (11 december 2018).
In de vrijwaringszaken
[geïntimeerde 4]
2.20.
De kantonrechter heeft aan de afwijzing van de vordering tot vrijwaring van [geïntimeerde 4] (samengevat) ten grondslag gelegd dat:
a. [appellante] op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat zij bij een juiste taxatie geen hypothecaire lening zou hebben verkregen van de bank en de koop niet zou hebben doorgezet;
b. de wijze van inschatten van de waarde destijds in overeenstemming is met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Hiertegen richten zich de grieven 7 tot en met 10. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
2.21.
Grondslag voor de vordering in vrijwaring is dat [appellante] [geïntimeerde 4] verwijt dat deze de woning bij aankoop heeft getaxeerd op een bedrag van € 285.000,-- waardoor een totale hypotheek mogelijkheid bestond van ongeveer € 310.000,--.
2.22.
Vast staat dat [geïntimeerde 4] de woning heeft getaxeerd in opdracht van [geïntimeerde 3] . Dit betekent dat een contractuele grondslag voor de vordering van [appellante] ontbreekt. Dat neemt niet weg dat [geïntimeerde 4] mogelijk onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Terecht heeft de kantonrechter voor de beoordeling van deze vraag het criterium gehanteerd of [geïntimeerde 4] heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot.
2.23.
[geïntimeerde 4] heeft in de procedure het deskundigenrapport overgelegd van gerechtsdeskundige makelaar/taxateur [naam taxateur] van […] Makelaars B.V. (hierna: het rapport of het deskundigenrapport). Deze deskundige (hierna: de deskundige) heeft de onderhandse verkoopwaarde van de woning op basis van objectvergelijking per peildatum 28 september 2007 gewaardeerd op € 263.000,-- en de executiewaarde op € 228.000,--. De deskundige heeft bevestigd dat in de periode van september 2007 tot september 2015 zich waardedrukkende omstandigheden hebben voorgedaan: verzakking, de crisis vanaf 2008 en de vestiging van een bedrijf ( [bedrijfsnaam] ) met veel rijbewegingen en vrachtwagens, die invloed hebben gehad op de prijs in 2015. Met betrekking tot de verzakking heeft de deskundige opgemerkt dat de scheefstand na de waardepeildatum sterk is verergerd.
2.24.
Bij de vraag of de taxateur een beroepsfout heeft gemaakt bij de taxatie is van belang dat taxatie een schatting is van de waarde in het economisch verkeer op het moment van beoordelen. Daarbij gaat het hof uit van het – ook door de kantonrechter gehanteerde uitgangspunt dat voor courante panden bij de beoordeling van de taxatie een marge van 10% naar boven en naar beneden dient te worden gehanteerd.
2.25.
Vast staat dat de taxatie van [geïntimeerde 4] valt binnen de marge van 10% vergeleken met de waarde die de deskundige heeft vastgesteld. [appellante] heeft geen grief gericht tegen het uitgangspunt dat er geen sprake is van een zorgplichtschending als de taxatie valt binnen een van 10% plus of min de waarde.
2.26.
[appellante] stelt ook in hoger beroep – met verwijzing naar haar akte in eerste aanleg van 15 januari 2018 – dat de taxatie van de deskundige onjuist is. Het rapport is niet logisch consistent en controleerbaar. De taxatie is opzettelijk onjuist. Daarvoor heeft zij allereerst verwezen naar het commentaar van [naam 1] dat aan deze taxatie is gehecht. Voorts heeft zij opgemerkt dat reeds op het moment van aankoop ter plekke industrie was gevestigd en dat de waarde drukkende uitbreiding voor de taxateur voorzienbaar had moeten zijn. De deskundige merkt op dat [geïntimeerde 4] ten onrechte het achterstallig onderhoud (het hof begrijpt: de verzakking) niet heeft gemeld. Als de aanwezigheid van achterstallig onderhoud bekend zou zijn geweest zou [appellante] de woning nooit gekocht hebben, aldus [appellante] .
2.27.
Uit het rapport van de deskundige blijkt dat deze gebruik heeft gemaakt van de vergelijkingsmethode. In het rapport is genoemd welke vergelijkingsobjecten zijn gebruikt en hoe de deskundige tot zijn waarderingen is gekomen. De opmerkingen van [naam 1] komen er op neer dat de vergelijking ten opzichte van [adres] in zijn ogen kennelijk niet goed is, maar dat laat onverlet dat er nog drie vergelijkingsobjecten door de deskundige zijn betrokken in zijn onderzoek. Bovendien blijkt uit de opmerkingen van [naam 1] dat hij het object [adres] niet heeft gezien. De opmerkingen zijn gehecht aan het deskundigenrapport en p. 10 bevat een reactie van de deskundige. Het rapport is met dit alles voldoende consistent en controleerbaar. Dat de deskundige opzettelijk onjuist heeft getaxeerd heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd.
[appellante] klaagt dat de deskundige rekening had moeten houden met de toegenomen activiteit van [bedrijfsnaam] , maar zij legt niet uit waarom en in hoeverre [geïntimeerde 4] dit ten tijde van de taxatie had kunnen en behoren te voorzien. Dat is met name van belang nu [appellante] in de akte van 15 januari 2018 zelf opmerkt dat in 2010 (dus circa drie jaar na de taxatie) een milieuvergunning is verleend voor een zandgrondhandel en een afvalcontainerservice.
[naam 1] heeft met betrekking tot de verzakking opgemerkt dat hij de inschatting van de deskundige voor waar aanneemt. Rekening houdend met de verzakking is de woning door de deskundige op de peildatum getaxeerd op € 263.000,--. Omdat hiermee rekening wordt gehouden met de aanwezige verzakking – waarover [naam 1] opmerkt dat hij die inschatting voor waar aanneemt – voldoet ook op dit punt het rapport van de deskundige aan de eisen. De bezwaren van [appellante] tegen het rapport worden verworpen. De kantonrechter heeft het rapport terecht tot uitgangspunt genomen.
Niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerde 4] niet heeft gehandeld als redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur. Het bewijsaanbod van [appellante] in grief 9, dat er kennelijk toe strekt [naam 1] als deskundige te horen wordt gepasseerd omdat het betrokken is op onvoldoende geconcretiseerde stellingen, dan wel als de gestelde feiten worden bewezen, niet zal leiden tot een ander oordeel.
2.28.
De vraag of [appellante] bij een juiste taxatie de lening niet zou hebben verkregen of de woning niet zou hebben gekocht behoeft in het licht van het voorafgaande geen bespreking meer, omdat de taxatie niet onjuist kan worden geacht. Daarnaast heeft [appellante] onvoldoende gesteld om aannemelijk te maken dat zij niet tot de aankoop zou zijn overgegaan indien [geïntimeerde 4] in zijn taxatierapport had opgemerkt dat het pand gefundeerd was op staal en gezet naar rechts. Dit mede gezien het feit dat de deskundige – onbestreden – heeft opgemerkt dat dit feit – gelet op de algemene praktijk in 2007 – niet aan een hypothecaire lening in de weg zou staan. De grieven 7 tot en met 10 falen.
[geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2]
2.29.
De grieven 11 tot en met 13 richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] jegens [appellante] onrechtmatig hebben gehandeld. Ook deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
2.30.
In de toelichting op grief 13 stelt [appellante] dat zij niet meer in de woning verbleef, terwijl [geïntimeerde 3] daar met [geïntimeerde 2] wel verbleef waarbij [geïntimeerde 2] haar eigen woning had verhuurd. Onder die omstandigheden – aldus [appellante] – mocht zij verwachten dat [geïntimeerde 3] , met een bijdrage van [geïntimeerde 2] , de hypotheekverplichtingen jegens de bank na zou komen om te voorkomen dat de bank tot executoriale verkoop van de veiling zou overgaan. Door te handelen als zij hebben gedaan hebben [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] het onmogelijk gemaakt dat de woning onderhands verkocht kon worden tegen een substantieel hogere prijs en heeft [appellante] schade geleden, aldus [appellante] .
2.31.
Niet betwist is de vaststelling door de kantonrechter (bestreden vonnis onder 5.18.) dat de achterstand in 2012 is ontstaan, omdat [appellante] in gebreke bleef (haar deel van de) maandtermijnen te betalen en [geïntimeerde 3] niet in staat was de maandelijkse verplichtingen alleen te betalen. Dat [geïntimeerde 3] een verwijt is te maken van het feit dat hij in de loop van 2015 de schuld verder heeft laten oplopen is onvoldoende onderbouwd tegenover het verweer van [geïntimeerde 3] dat hij door loonbeslag het maximale afdroeg. Dat [geïntimeerde 3] een hoger bedrag dan het bedrag dat hij afdroeg in het kader van het beslag had kunnen betalen naast het bedrag dat de bank als beslaglegger ontving en hoeveel dat was is niet nader gespecificeerd. [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] hebben voorts gemotiveerd betwist dat in redelijkheid van hen (met name van [geïntimeerde 2] ) verlangd kon worden dat zij de financiering van de woning overnamen. Er bestaat geen rechtsgrond die [geïntimeerde 2] verplicht bij te dragen aan de betaling van rente en aflossing voor een geldlening waarbij zij geen partij is. [appellante] had – toen de verkoop van de woning langer duurde dan ten tijde van het beschikking van het hof van 10 april 2013 voorzien – in het kader van de boedelverdeling om een woonvergoeding kunnen vragen, maar dat heeft zij nagelaten.
2.32.
Onder 2.11. is overwogen dat [koper] de woning op de veiling heeft gekocht voor € 141.000,-- en dat [geïntimeerde 2] de woning van hem heeft gekocht voor € 145.000,--, terwijl de marktwaarde van de woning bij taxatie wordt gesteld op € 150.000,--. [geïntimeerde 2] heeft de woning € 5.000,-- onder de marktwaarde verworven. Dat er sprake was van kwade opzet aan de zijde van [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] hebben zij gemotiveerd betwist. Daarbij heeft [geïntimeerde 3] erop gewezen dat voor hem een even grote restschuld resteerde als voor [appellante] . Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [appellante] haar stelling onvoldoende onderbouwd. Uit niets blijkt dat [geïntimeerde 2] en/of [geïntimeerde 3] en [koper] elkaar kenden. Voorts heeft [appellante] niet gesteld en is dat ook niet anderszins gebleken dat er andere gegadigden waren voor de woning bij de veiling en dat op de veiling een hoger bod gedaan zou zijn als [koper] niet had geboden. Evenmin heeft zij gesteld dat - en ook dat is anderszins niet gebleken - (a) er concrete gegadigden waren voor een onderhandse verkoop en (b) wat de concrete prijs was die bij onderhandse verkoop zou zijn geboden/ te verwachten. Daarmee heeft zij onvoldoende geconcretiseerd dat de gerealiseerde verkoopopbrengst niet de hoogst mogelijke was gegeven de omstandigheden. De kantonrechter is terecht tot het oordeel gekomen dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] jegens [appellante] onrechtmatig hebben gehandeld. De grieven 11 tot en met 13 falen.
In de hoofdzaak en de vrijwaringszaken voorts
2.33.
De grieven 1 tot en met 13 falen. De grieven 14 en 15 hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven geen afzonderlijke bespreking. Het (algemene) bewijsaanbod van [appellante] dient als te vaag – nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet ter zake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven – te worden gepasseerd.
2.34.
De vermeerderde eis van de bank zal worden toegewezen. [appellante] heeft bij pleidooi niet betwist dat de berekening die leidt tot de vordering juist is. Haar overige bezwaren zijn in hetgeen hiervoor wordt overwogen verworpen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover de kantonrechter € 25.000,-- met wettelijke rente heeft toegewezen. De wettelijke rente over het meerdere is niet eerder toewijsbaar dan per de dag van de eisvermeerdering, nu niet gesteld is of gebleken dat die eerder is aangezegd.
2.35.
[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep, zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaringen. Het hof constateert dat de advocaat van [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] in de memories van antwoord grotendeels een overeenstemmend verweer heeft gevoerd en dat zij bij pleidooi hen gezamenlijk heeft vertegenwoordigd. Daarin vindt het hof aanleiding bij de proceskostenveroordeling het totaal voor ieder van hen te halveren.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank van 18 april 2018, voor zover de kantonrechter [appellante] heeft veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ING te betalen € 25.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 februari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [appellante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ING te betalen € 100.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 februari 2017 over een bedrag van € 25.000,-- en vanaf 11 december 2018 over een bedrag van € 75.000,--, beide tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van ING begroot op € 1.978,-- aan verschotten en op € 5.121,-- aan salaris advocaat;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Voorwerk begroot op € 1.978,- aan verschotten, € 5.121,- aan salaris voor de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 3] begroot op € 363,- aan verschotten en op € 2.560,50 aan salaris advocaat;
- veroordeelt [appellante] tot betaling van de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] begroot op € 363,-- aan verschotten en op € 2.560,50 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.C.M. van Dijk, M.J. van der Ven en B.R. ter Haar en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 oktober 2019 in aanwezigheid van de griffier.