ECLI:NL:GHDHA:2019:1515

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.260.089/01

Zaak-, rolnummer rechtbank : 6379612 RL EXPL 17-25047

PROCES-VERBAAL VAN DE ZITTING EN DE UITSPRAAK IN HET INCIDENT,

Gehouden en gewezen op 14 juni 2019 te 09.30 uur.

Zitting hebben gehad en dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, voorzitter, en M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.Y. Bonneur, leden, bijgestaan door de griffier mr. A.J. Rijsterborgh.

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. R. Moghni te Rotterdam,

tegen

Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Staedion,

advocaat: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep.

(…)

Na voortzetting spreekt het hof arrest uit als volgt:

1. [appellant] is samen met zijn zus [naam 2] (het hof noemt haar hierna: de zus [naam 2] ) in 2013 de woning aan [het adres 1] van Staedion gaan huren.

2. In de toepasselijke algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst staat dat de huurder ‘
in het gehuurde gedurende de huurtijd zijn hoofdverblijf[zal]
hebben’, (art. 6.7 en 6.8), ‘
op het adres van het gehuurde[zal]
zijn geregistreerd in de Gemeentelijke Basis Administratie’ (art. 6.7) en dat het hem niet toegestaan is
‘elders dan in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben’ (ook art. 6.7). Ook mag [appellant] het gehuurde niet ‘
geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik geven, tenzij hij hiertoe voorafgaand schriftelijke toestemming van verhuurder heeft verkregen’ (art. 6.8).

3. De zus [naam 2] woont niet meer in [het adres 1] . De huurovereenkomst met haar is al ontbonden. Zij is geen partij in hoger beroep.

4. [appellant] heeft in 2016 en 2017 in de Gemeentelijke Basis Administratie – nu: de ‘Basisregistratie Personen (BRP) – laten registreren dat hij op [het adres 2] woonde, en dus niet in de gehuurde woning [het adres 1] , zoals volgens de huurovereenkomst zou moeten.

5. Toen Staedion dat medio 2017 hoorde, is zij gaan uitzoeken waar [appellant] woonachtig was (dat is onder meer te lezen in het bezoekverslag productie 14 bij dagvaarding). Volgens Staedion was dat niet op [het adres 1] . Wel woonden een broer ( [de broer] ) en de vader ( [de vader] , geboren op 00-00-1947, het hof noemt hem: de vader) van [appellant] daar.

6. [de broer] (de broer) kan niet zelf zijn vermogensrechtelijke belangen behartigen; [appellant] is in juli 2013 tot zijn mentor benoemd. De vader is rolstoelafhankelijk en voor hem heeft de gemeente in november 2016 een traplift in het gehuurde in bruikleen gegeven ter vervanging van de vorige traplift (productie 1 bij conclusie van antwoord). [appellant] en/of de vader hebben in 2014 om medehuurderschap van de vader gevraagd. Dat heeft Staedion toen afgewezen, omdat de vader niet op [het adres 1] woonde.

Deze rechtszaak

7. Op 4 oktober 2017 heeft Staedion [appellant] - en ook zijn zus [naam 2] - gedagvaard. Staedion heeft gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [appellant] en zijn zus veroordeelt om het gehuurde te ontruimen met al de hunnen. [appellant] heeft zich daartegen verweerd en zelf in reconventie gevorderd dat de kantonrechter aan Staedion beveelt om de vader als medehuurder op de huurovereenkomst bij te schrijven.

8. De kantonrechter heeft op 19 februari 2018 een tussenvonnis gewezen. Daarbij is de huurovereenkomst met de zus Myriam ontbonden. Verder is Staedion toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat [appellant] sinds de aanvang van de huurovereenkomst niet onafgebroken zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden en het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven.

Daarna zijn getuigen gehoord en schriftelijke verklaringen in het geding gebracht. De kantonrechter heeft op basis daarvan bij eindvonnis van 28 maart 2019 geoordeeld dat Staedion het bewijs had geleverd en dat [appellant] dat onvoldoende had ontkracht. Hij heeft bij dat eindvonnis overwogen dat [appellant] sinds de aanvang van de huurovereenkomst niet onafgebroken zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden en in elk geval in 2016 en 2017 op [het adres 1] woonachtig was en dat hij het gehuurde aan derden, waaronder zijn vader en zijn broer, in gebruik heeft gegeven. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden wegens wanprestatie en [appellant] veroordeeld om het gehuurde binnen vier weken na betekening van het vonnis, met al wie en al wat zich daarin bevindt, te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels aan Staedion. De vordering van [appellant] over het medehuurderschap van de vader is afgewezen.

9. Over dat medehuurderschap van de vader loopt een afzonderlijke gerechtelijke procedure. Bij de kantonrechter is die gevoegd behandeld, maar bij dit hof zijn de zaken op dit moment niet gevoegd. Dat kan nu ook niet, want die zaak is pas afgelopen dinsdag bij het hof aangebracht (rolnummer 200.260.747); er is een dagvaarding met grieven genomen en een voegingsincident opgeworpen (art. 222 Rv). De zaak staat nu op de rol van 25 juni 2019 voor de reactie van Staedion in dat incident. Dat is pas na de ontruimingsdatum. Over die zaak gaat het hier vandaag niet.

10. Ook in de hoofdzaak tussen [appellant] en Staedion (waarin dit incident is opgeworpen) kan het hof vandaag niet beslissen. In de hoofdzaak is wel al van grieven gediend, maar nog geen memorie van antwoord genomen.

11. Deze uitspraak vandaag gaat het over de incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad (art. 351 Rv). Dit betekent in feite dat [appellant] een voorlopig verbod tot ontruiming wil in afwachting van de hoofdzaak. Staedion daarentegen heeft het vonnis betekend en wil de woning op een termijn van drie of vier weken met de sterke arm doen ontruimen.

Beoordeling van de incidentele vordering ex artikel 351 Rv

12. Partijen gaan ervan uit dat voor de beoordeling hiervan een belangenafweging moet plaatsvinden.

13. [appellant] heeft voor de zekerheid, voor als het hof vindt dat hij een misslag of nieuwe feiten en omstandigheden moet aanvoeren, ook aangevoerd dat dáárvan sprake is. Hij heeft aangevoerd dat er een juridische misslag is, omdat de kantonrechter een onjuiste maatstaf heeft toegepast door alleen in abstracto te toetsen en niet in concreto.

13. Echter, naar het oordeel van het hof is er geen sprake van een juridische misslag. De kantonrechter heeft de relevante feiten van deze zaak vastgesteld, het wettelijk kader getoetst en de feiten en omstandigheden zoals die in deze zaak naar voren zijn gekomen, beoordeeld om de beslissing te nemen. Dat de beslissing in concreto volgens [appellant] anders zou moeten uitpakken vanwege alle omstandigheden van het geval, is een standpunt dat in de hoofdzaak in hoger beroep beoordeeld zal moeten worden. Het hof mag daarop niet vooruit lopen.

15. Het hof zal, mede naar aanleiding van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, thans beoordelen of op grond van alle omstandigheden in deze zaak, het belang van [appellant] bij behoud van de bestaande toestand totdat op het hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van Staedion bij de tenuitvoerlegging van het vonnis. Daarbij is het hof wèl verplicht om uit te gaan van de bestreden beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen en is het hof verplicht om de kans van slagen van het hoger beroep buiten beschouwing te laten. Hiervan kan het hof niet afwijken in deze zaak.

16. Het belang van Staedion om het vonnis ten uitvoer te leggen is een gegeven belang. Staedion heeft dit belang concreet gemaakt in die zin dat zij heeft aangevoerd (al bij dagvaarding in eerste aanleg) dat zij een Convenant met de andere woningcorporaties en de gemeente Den Haag heeft ter bestrijding van onder meer onregelmatig gebruik door derden en overbewoning van de woningen. Daarom is het belangrijk dat huurders op het woonadres ingeschreven zijn in de Basisregistratie Personen. [appellant] stelt dat hij dat beleid niet kent, maar het is wel afgesproken in de huurovereenkomst met [appellant] en zijn zus [naam 2] . Vanaf het moment waarop Staedion ontdekte dat [appellant] en zijn zus [naam 2] niet op [het adres 1] stonden ingeschreven (en ook dat de zus [naam 2] er niet woonde) wilde Staedion de huurovereenkomst doen ontbinden wegens niet nakoming van de huurovereenkomst – en daarmee voor Staedion ook wegens strijdigheid met het beleid uit het door haar gesloten Convenant met woningcorporaties en de gemeente.
De huurovereenkomst met de zus [naam 2] is inmiddels ontbonden bij onherroepelijke beslissing van de kantonrechter, omdat zij er niet woont. Het huurcontract dat Staedion in 2013 had afgesloten met [appellant] en [naam 2] , klopt dus al niet meer.

17. Aangaande het belang van [appellant] overweegt het hof het volgende:

18. [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de huurovereenkomst niet moet worden ontbonden. Hij heeft als eigen belang aangevoerd dat hij in elk geval nu alweer geruime tijd, vanaf minstens 2018 – maar volgens hem ook alle jaren daarvoor – in de woning woont en dat de kantonrechter ook niet heeft vastgesteld dat dat sinds 2018 anders is en Staedion had een waarschuwing kunnen sturen in plaats van meteen op te treden. Daardoor zal hij de procedure in hoger beroep winnen en is ontbinding van de huurovereenkomst, en ontruiming nu, niet gerechtvaardigd.

19. Het hof wijst er in dit verband op dat het, zoals hiervoor gezegd, de kans van slagen van het hoger beroep buiten beschouwing moet laten. Het hof mag alleen kijken naar het belang van [appellant] bij handhaven van de bestaande situatie, waarbij het hof moet uitgaan van de vaststellingen en oordelen in het bestreden vonnis.

20. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof geen
eigenbelang aangevoerd. Hij heeft aangevoerd dat hij nieuwe woonruimte zal moeten zoeken. Uit niets volgt echter dat hem dat niet zal lukken en dat hij op straat komt te staan.

21. De huurovereenkomst is al ontbonden ten aanzien van de zus [naam 2] .

21. [appellant] heeft aangevoerd dat het de vraag is of zijn vader een geschikte vervangende huurwoning kan vinden, dat daarvoor een substantiële, financiële investering voor aanpassingen moet worden gedaan en dat het op mentaal en emotioneel vlak een enorm negatieve impact op zijn vader zal hebben, omdat zijn vader erg gewend is geraakt aan de woning en zich daar prettig en veilig voelt.

21. Het hof moet echter constateren dat Staedion geen huurovereenkomst met de vader heeft of heeft gehad. Er is wel om medehuurderschap gevraagd, maar dit heeft Staedion (steeds) geweigerd en is ook niet door de kantonrechter toegewezen. De vader heeft dus geen recht of titel om op [het adres 1] te wonen. Daardoor heeft hij geen rechtens te beschermen belang in deze zaak.

24. Dat Staedion niet eerder is opgetreden tegen de vader, terwijl Staedion wellicht wel wist dat die er woonde, betekent niet dat de vader een recht heeft om er te blijven wonen. Dergelijk niet optreden kan ook verband houden met gedogen zolang er een geldige huurovereenkomst met [appellant] en [naam 2] is.

25. Al met al oordeelt het hof dat er onvoldoende grond is om de incidentele vordering toe te wijzen.

26. [appellant] moet als de in het ongelijk gestelde partij kosten van dit incident dragen en het hof zal die begroten aan de hand van de standaardtarieven. Staedion heeft uitvoerbaar bij voorraad verklaring van die kosten gevorderd.

dus de beslissing is:

Het hof:

wijst de incidentele vordering af;
veroordeelt [appellant] in de kosten van dit incident, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 2.148,- aan salaris van de advocaat en
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Het hof verwijst de hoofdzaak naar de rol van
6 augustus 2019voor het nemen van een memorie van antwoord aan de zijde van Staedion.

WAARVAN PROCES-VERBAAL.