Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.249.212/01
Zaaknummer rechtbank : 7121151 RP VERZ 18-50448
Beschikking van 12 maart 2019
inzake
[appellante],
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. J.A. Huijgen te Den Haag,
tegen
Unibail - Rodamco Nederland Winkels B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Unibail,
advocaat: mr. J.A. le Clercq te Amsterdam.
De procedure
Bij op 8 november 2018 door het hof ontvangen beroepschrift tevens houdende verzoek tot schorsing uitvoerbaarverklaring bij voorraad ex artikel 360 lid 2 Rv Pro is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag tussen partijen gegeven beschikking van 5 november 2018. [appellante] heeft hierbij drie grieven aangevoerd. Bij op 11 januari 2019 bij het hof ingekomen verweerschrift (met productie) heeft Unibail de grieven bestreden.
Vervolgens heeft op 4 februari 2019 de mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij beide partijen aan de hand van schriftelijke aantekeningen de standpunten nader hebben doen toelichten. Vervolgens is uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
[appellante] runt een eenmanszaak voor de verkoop van GSM accessoires en reparaties. Zij huurt daartoe sinds 1 december 2011 winkelruimte aan de [adres 1] in het winkelcentrum [naam] te [plaats] . Deze winkelruimte huurt zij in onderhuur van Dames en Herenkapsalon [naam VOF] (hierna: [naam VOF] ), die de winkelruimte op haar beurt weer huurt van Unibail.
1.2
Ter uitbreiding van haar winkel heeft [appellante] in december 2014 met Unibail een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de naast [adres 1] gelegen winkelruimte aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 5.800,- (ex BTW) per jaar.
1.3
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 3 – Duur, opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor korte duur. In artikel B van deze overeenkomst is de duur van de huurperiode, alsmede de ingangsdatum en einddatum opgenomen. De huurovereenkomst eindigt op de in dit artikel bedoelde einddatum van rechtswege zonder dat opzegging is vereist.
3.2
De verhuurder heeft het recht deze overeenkomst tussentijds te doen beëindigen door opzegging, met inachtneming van een opzegtermijn van drie kalendermaanden, zonder dat daarvoor bijzondere opzeggingsgronden vereist zijn. Opzegging geschiedt schriftelijk en per aangetekende post.
3.3
Huurder is zich er van bewust dat deze huurovereenkomst is aangegaan voor korte duur als bedoeld in artikel 7:301 BW Pro en dat verhuurder uitdrukkelijk niet de bedoeling heeft een huurovereenkomst aan te gaan waarop de artikelen 7:291-300 BW van toepassing zijn, tenzij zulks expliciet alsnog schriftelijk wordt overeengekomen. Huurder is zich er voorts bewust van het feit dat hij geen aanspraak zal kunnen maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder verklaart het gehuurde op de einddatum van deze huurovereenkomst als bedoeld in artikel 3.1 en/of 3.2 tijdig, leeg en ontruimd aan verhuurder op te leveren. Indien huurder het gebruik van het gehuurde na afloop van deze huurovereenkomst zonder schriftelijke toestemming van verhuurder voortzet, zonder dat verhuurder daartegen expliciet protesteert, kan huurder daar geen rechten aan ontlenen.”
en
“B Artikel 3.1 Ingangsdatum huurovereenkomst
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de in artikel 3.1 genoemde periode, ingaande op 1 januari 2015 en lopende tot en met 30 december 2016. (….)”
1.4
Bij aangetekende brief van 30 september 2016 heeft Unibail [appellante] als volgt bericht:
“(…)
U huurt van Unibail-Rodamco de winkelruimte aan de [adres 2] te [plaats] , deel uitmakend van het Winkelcentrum [naam] (“het gehuurde”). Middels deze brief wil u er nogmaals op attenderen dat de huurovereenkomst eindigt op 30 december 2016.
Het gehuurde dient tijdig en conform de afspraken in de huurovereenkomst opgenomen opgeleverd te worden. (…)”
1.5
Bij aangetekende brief van 9 maart 2017 heeft Unibail [appellante] onder meer het volgende bericht:
“Tussen partijen is beëindiging van de huurovereenkomst overeengekomen met als einddatum 31 december 2016. Uiterlijk op diezelfde datum diende u het gehuurde op te leveren aan Unibail-Rodamco. Daar heeft u niet aan voldaan en bent u nog steeds mee in verzuim.
De ontruiming heeft Unibail-Rodamco niet andermaal aangezegd aangezien de beëindiging van de (hoofd/onder)huurovereenkomst van het andere gedeelte va uw winkelruimte thans onder de rechter is. Naar alle waarschijnlijkheid zal de rechter in maart of april 2017 eindvonnis wijzen, en de beëindigingsdatum van de (hoofd/onder)huurovereenkomst op 1 september 2017 gefixeerd wordt. Tot die tijd kan het gehuurde worden geëxploiteerd onder betaling van een gebruiks-/schadevergoeding gelijk aan de thans geldende huursom, voorschot servicekosten en promotiebijdrage per maand te vermeerderen met btw en indexering.
Unibail-Rodamco wil nog wel benadrukken dat dit geenszins kan worden gezien als het afstand doen (of hebben gedaan) van ons recht tot wederopleving van het gehuurde. Indien mocht blijken dat een regeling niet haalbaar is, of het nog te wijzen vonnis niet in kracht van gewijsde gaat en/of een andere beëindigingsdatum in zal houden dan bovengenoemd, dan zal Unibail-Rodamco alsnog van u verlangen per omgaande te ontruimen. Van enige stilzwijgende voortzetting van de huurrelatie kan nimmer sprake zijn.”
1.6
[appellante] heeft het maandelijks voor het gehuurde verschuldigde bedrag onafgebroken voldaan.
1.7
Unibail heeft bij brief van 10 juli 2018 aan [appellante] bericht de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan [adres 2] (voor zoveel nodig) op te zeggen tegen 10 oktober 2018.
1.8.
Bij dagvaarding van 23 juli 2018 heeft Unibail in een procedure op de voet van artikel 254 Rv Pro ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis van 29 augustus 2018 is de gevraagde voorziening geweigerd.
1.7
Bij (op dit punt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard) arrest van dit hof van 20 november 2018 in de procedure tussen Unibail en [naam VOF] is de datum waarop de huurovereenkomst tussen Unibail en [naam VOF] zal eindigen op 1 februari 2019 bepaald en is [naam VOF] veroordeeld om uiterlijk op genoemde datum de ruimte aan de [adres 3] te [plaats] te ontruimen, (onder)huurders (zoals [appellante] ) daarbij inbegrepen. Tegen dit arrest is cassatie ingesteld.
2. Bij inleidend verzoekschrift heeft Unibail primair verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren en [appellante] te bevelen het gehuurde binnen een week na de te wijzen beschikking te ontruimen. Subsidiair heeft zij verzocht de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst (artikel 3.2 deel I en artikel 3.1 deel II) goed te keuren en [appellante] te bevelen het gehuurde op 10 oktober 2018, althans een week na de te wijzen beschikking, te ontruimen. Aan dit verzoek heeft Unibail ten grondslag gelegd dat het rechtsgevolg van artikel 7:301 lid 2 BW Pro niet tot stand is gekomen omdat het beroep van [appellante] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en/of misbruik van recht oplevert. De huurovereenkomst is daarom geëindigd en Unibail is niet ontvankelijk in haar verzoek tot goedkeuring.
3. In de bestreden beschikking heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde na het verstrijken van de twee jaar in beginsel nog doorloopt, maar dat een beroep op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de huurovereenkomst op 31 december 2016 is geëindigd. De kantonrechter heeft [appellante] bevolen, uitvoerbaar bij voorraad, de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [plaats] binnen een week na betekening te ontruimen.
4. In hoger beroep heeft [appellante] verzocht de beschikking te vernietigen en Unibail primair niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen en subsidiair het verzoek van Unibail af te wijzen met veroordeling van Unibail in de proceskosten.
5. [appellante] heeft daartoe het volgende aangevoerd. Unibail is ten onrechte niet niet-ontvankelijk verklaard omdat zij de procedure niet binnen de door artikel 7:301 lid 3 jo Pro. 7:291 BW vereiste termijn aanhangig heeft gemaakt (grief I). De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat het beroep van [appellante] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de huurovereenkomst tussen partijen aldus is geëindigd op 31 december 2016 (grief II). De kantonrechter heeft ten onrechte de ontruiming bevolen omdat dit bevel binnen de onderhavige procedure niet toewijsbaar is: het verzoek is niet tijdig en de kantonrechter heeft het goedkeuringsverzoek niet afgewezen (grief III).
6. Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten voor de periode van 1 januari 2015 tot en met 30 december 2016. Vaststaat dat het gehuurde na 30 december 2016 niet is ontruimd waardoor het gebruik van het gehuurde hierdoor langer dan twee jaar duurt. Dan geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen (artikel 7:301 tweede Pro lid BW). In zoverre komt [appellante] in beginsel een beroep op huurbescherming toe. Het opzij zetten van deze huurbescherming op grond van redelijkheid en billijkheid noopt tot een terughoudende toetsing. Onderzocht moet daarom worden of het beroep op huurbescherming in de onderhavige omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof acht voor de beantwoording van deze vraag de volgende omstandigheden van belang:
- [appellante] was bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte van de intentie van Unibail om geen huurbescherming te doen ontstaan en van het feit dat Unibail het gehuurde binnen afzienbare tijd nodig had in verband met een reeds geplande ingrijpende renovatie van het gehele winkelcentrum;
- deze intentie is uitdrukkelijk opgenomen in de huurovereenkomst;
- Unibail heeft bij brief van 30 september 2016 erop gewezen dat de huurovereenkomst op 30 december 2016 zou eindigen;
- Unibail heeft bij brief van 9 maart 2017 erop gewezen dat [appellante] in verzuim was met oplevering van het gehuurde, dat zij gelet op de procedure met [naam VOF] en in afwachting van de uitkomst daarvan niet andermaal de ontruiming heeft aangezegd en dat van stilzwijgende voortzetting van de huurrelatie nimmer sprake kan zijn;
- [appellante] heeft haar beroep op huurbescherming ook niet direct aan Unibail kenbaar gemaakt maar heeft gewacht totdat de termijn van art. 7:301 lid 1 BW Pro was verstreken;
- met [appellante] is een substantieel lage huurprijs overeengekomen, passend bij een huurovereenkomst van korte duur;
- inmiddels is de renovatie van het winkelcentrum zover voortgeschreden dat de locatie van het gehuurde is bereikt, kunnen de werkzaamheden rondom het gehuurde niet langer worden uitgesteld, moeten ter plaatse van het gehuurde roltrappen worden aangebracht en zal oplevering van het herontwikkelde winkelcentrum mogelijk maandenlange vertraging oplopen.
- inmiddels is de renovatie van het winkelcentrum zover voortgeschreden dat de locatie van het gehuurde is bereikt, kunnen de werkzaamheden rondom het gehuurde niet langer worden uitgesteld, moeten ter plaatse van het gehuurde roltrappen worden aangebracht en zal oplevering van het herontwikkelde winkelcentrum mogelijk maandenlange vertraging oplopen.
7. Het hof ziet in deze omstandigheden aanleiding om [appellante] een beroep op huurbescherming te ontzeggen. Het hof houdt met dit oordeel tevens rekening met de overige omstandigheden van het geval, waaronder ook de door Unibail geschetste belangen van renovatie alsmede met het door [appellante] geschetste financieel belang bij langere voortzetting van het gebruik van het gehuurde. Net als de kantonrechter concludeert het hof dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van [appellante] op huurbescherming misbruik van recht oplevert. Grief 2 faalt daarom. Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 december 2016 van rechtswege is geëindigd. Unibail is daarom niet-ontvankelijk in het verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen.
8. Bij die stand van zaken komt het hof, ook al volgt uit het voorgaande dat [appellante] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, niet toe aan het gevraagde bevel tot ontruiming. Overigens past een dergelijk bevel ook niet binnen het gesloten systeem van de verzoekschriftprocedure (vgl. HR 15 maart 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0177, NJ 1991, 397). De derde grief slaagt dus. Bij bespreking van de eerste grief heeft [appellante] geen belang meer. Datzelfde geldt ook voor het verzoek van [appellante] tot schorsing van de werking van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad.
9. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding de proceskosten te compenseren.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de tussen partijen gewezen beschikking van de rechtbank Den Haag, sector kanton, van 5 november 2018;
en
opnieuw rechtdoende:
opnieuw rechtdoende:
- verklaart Unibail niet-ontvankelijk in haar verzoek;
- compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.N. Blécourt en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 maart 2019 in aanwezigheid van de griffier.