ECLI:NL:GHDHA:2019:1257

• Datum uitspraak: 17 april 2019
• Publicatiedatum: 23 mei 2019
• Zaaknummer: BK-18/00935
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Chr.Th.P.M. Zandhuis; I. Obbink-Reijngoud; F.G.F. Peters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de kwalificatie van onroerende zaak als eigen woning en box 3-inkomen

In deze zaak gaat het om de kwalificatie van een onroerende zaak, bestaande uit een souterrain en meerdere verdiepingen, als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet inkomstenbelasting 2001. De belanghebbende, eigenaar van het pand, heeft het souterrain in het begin van het jaar te huur aangeboden als kantoorruimte en later dat jaar verhuurd als woning. De overige verdiepingen worden door de belanghebbende gebruikt als woning. De belanghebbende stelt dat het gehele pand als eigen woning moet worden aangemerkt, maar het Hof oordeelt dat zowel de bovenverdiepingen als het souterrain zelfstandige gebouwen zijn en niet als één eigen woning kunnen worden aangemerkt. Het Hof concludeert dat de waarde van het souterrain tot het box 3-inkomen moet worden gerekend, waarbij de Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het souterrain 40% van de WOZ-waarde bedraagt.

De zaak is in hoger beroep gekomen na een eerdere uitspraak van de Rechtbank Den Haag, die het beroep van de belanghebbende ongegrond had verklaard. Het Hof heeft de feiten en omstandigheden van de zaak zorgvuldig gewogen, waarbij het belanghebbende niet is gelukt om aan te tonen dat de gehele onroerende zaak als eigen woning kan worden aangemerkt. De rechtbank had eerder overwogen dat de kantoorruimte over de noodzakelijke voorzieningen beschikt voor zelfstandig gebruik en dat de kantoorruimte en de woning als zelfstandige delen van de onroerende zaak moeten worden beschouwd. Het Hof bevestigt deze overwegingen en oordeelt dat de Inspecteur terecht niet meer dan 60% van de WOZ-waarde als eigen woning heeft aangemerkt, met de bijbehorende aanpassing van de belastbare inkomsten uit eigen woning.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-18/00935

Uitspraak d.d. 17 april 2019

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(vertegenwoordiger: [A] )

en

de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Den Haag, de Inspecteur,

(vertegenwoordigers: [B] en [C] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 12 juli 2018, nummer SGR 18/1816.

Procesverloop

1.1.

Aan belanghebbende is over het jaar 2014 een aanslag in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 3.690 negatief en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 8.693.

1.2.

De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 126. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 april 2019. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is sinds 29 augustus 1997 eigenaar van de onroerende zaak [Y] te [Z] . De indeling van de onroerende zaak is als volgt:

- souterrain: ingang, garderobe, pantry, toilet, douche, drie kantoorruimtes, twee studio’s, sauna, badkamer, ruimte voor de wasmachine en cv-ruimte;

- tussenverdieping;

- dijkniveau: ingang en hal, toilet, kelder, dubbele magazijnruimte, bar-/logeerkamer met bergruimte en grote inpandige garage;

- eerste verdieping: eetkamer, bibliotheek, woonkamer, keuken, tussenhal, meterkast,

douche, toilet, slaapkamer en twee vides.

De totale gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 850 m2.

2.3.

Belanghebbende heeft na aankoop van de onroerende zaak voor het souterrain het huisnummer [D] verkregen ( [D] ).

2.4.

Behalve de sauna, de badkamer en de ruimte voor de wasmachine en cv-ruimte is [D] en de tussenverdieping vanaf de aankoop tot en met 31 december 2013 als kantoorruimte verhuurd geweest aan belanghebbendes vennootschap [E] B.V. (de kantoorruimte respectievelijk de BV).

2.5.

Vanaf 1 januari 2014 is de kantoorruimte via [F] Bedrijfsmakelaars te huur aangeboden aan derden. De totale oppervlakte van het te huur aangebodene bedraagt volgens de brochure 165 m2.

2.6.

Met ingang van 1 juni 2014 tot medio 2015 en van 2017 tot juni 2018 is de kantoorruimte (zonder de tussenverdieping) aan derden verhuurd als woning.

2.7.

De onroerende zaak ( [Y] en [D] ) heeft één kadastraal nummer en wordt voor de toepassing van de Wet WOZ aangemerkt als één object.

2.8.

Belanghebbende heeft in de aangifte IB/PVV voor het jaar 2014 zowel [Y] als [D] aangemerkt als eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001).

2.9.

Bij de aanslagregeling heeft de Inspecteur 60% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten bedrage van € 493.000 (€ 295.800) aangemerkt als eigen woning en 40% daarvan (€ 197.200) toegerekend aan box 3.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:

“6. [Belanghebbende] stelt dat de gehele onroerende zaak als eigen woning dient te worden aangemerkt. Subsidiair is [belanghebbende] van mening dat niet 165 m2 als box 3 vermogen dient te worden aangemerkt, maar 115 m2.

7. [ De Inspecteur] heeft de standpunten van [belanghebbende] gemotiveerd bestreden.

8. Ingevolge artikel 3.111, eerste lid, van de Wet IB 2001 wordt - voor zover hier van belang - onder een eigen woning verstaan een gebouw of een gedeelte van een gebouw voor zover dat de belastingplichtige of personen die tot zijn huishouden behoren anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van eigendom.

Uit de tekst van deze bepaling volgt dat slechts één zelfstandig gebouw of gedeelte van een gebouw als eigen woning kan worden aangemerkt.

9. Op [belanghebbende] rust de last aannemelijk te maken dat de gehele onroerende zaak [Y] en [D] een eigen woning is in de zin van voormelde bepaling. De rechtbank is van oordeel dat [belanghebbende] daarin niet is geslaagd. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [de Inspecteur] heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt dat bij het vanaf de aankoop in 1997 als kantoorruimte aan [belanghebbendes] BV verhuurde, met ingang van 1 januari 2014 te huur aangeboden en met ingang van 1 juni 2014 aan derden verhuurde en als kantoor/praktijkruimte bestempelde gedeelte van de onroerende zaak (hierna: de kantoorruimte) geen sprake is van een zelfstandige voor gebruik als kantoor geschikte ruimte. Niet is in geschil dat de met huisnummer [D] aangeduide kantoorruimte over een eigen afsluitbare entree beschikt. [Belanghebbende] maakt voorts niet aannemelijk dat [de Inspecteur] zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de kantoorruimte over de voorzieningen beschikt welke nodig zijn voor zelfstandig gebruik. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat zonder nadere onderbouwing geen grond bestaat om [belanghebbende] in afwijking van het gestelde in de tot de gedingstukken behorende verhuurbrochure te volgen in diens bij monde van zijn gemachtigde ter zitting ingenomen stelling dat de kantoorruimte niet over een aparte HR CV‑ketel met eigen meter beschikt.

Derhalve is er naar het oordeel van de rechtbank sprake van een onroerende zaak bestaande uit twee zelfstandige delen, die zelfstandig, los en onafhankelijk van elkaar rendabel gemaakt kunnen worden.

10. De omstandigheid dat de onroerende zaak één kadastraal nummer heeft en voor toepassing van de Wet WOZ wordt aangemerkt als één object, alsmede de bestemming ingevolge het vigerende bestemmingsplan doen daaraan niet af.

[Belanghebbendes] stelling ter zitting dat thans de kantoorruimte niet langer wordt verhuurd is, wat daar verder ook van zij, niet van belang voor het antwoord op de vraag of voor het jaar 2014 de kantoorruimte en het gedeelte van de onroerende zaak met huisnummer [Y] als twee zelfstandige delen moeten worden aangemerkt. Voorts maakt ook de gestelde omstandigheid dat [belanghebbende] de verhuurde kantoorruimte zowel via de bovenverdieping als via de entree op de begane grond mag betreden teneinde de achter de kantoorruimte gelegen en niet tot de kantoorruimte behorende badkamer- en saunaruimte te bereiken, het voorgaande evenmin anders, nu deze omstandigheid aan de kwalificatie van de kantoorruimte als zelfstandige ruimte niet afdoet.

11. Met betrekking tot het subsidiaire standpunt van [belanghebbende] overweegt de rechtbank als volgt. Nu de gemachtigde van [belanghebbende] ter zitting aan de hand van de bij het beroepschrift gevoegde plattegrond en foto’s onvoldoende inzichtelijk heeft kunnen maken welk gedeelte van de kantoorruimte niet tot de aangeboden te verhuren ruimte van 165 m2 behoort, ziet de rechtbank geen aanleiding om een lager aantal vierkante meters vast te stellen."

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de Inspecteur terecht niet meer dan 60% van de onroerende zaak in aanmerking heeft genomen als eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de aanslag tot een aanslag berekend op basis van het uitgangspunt dat de gehele onroerende zaak als eigen woning wordt aangemerkt.

4.3.

De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

5.1.

Ingevolge artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 wordt onder een eigen woning, voor zover hier van belang, verstaan een gebouw dat de belastingplichtige of personen die tot zijn huishouden behoren anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van eigendom. Uit de tekst van deze bepaling volgt dat van een eigen woning in de zin van deze bepaling slechts één zelfstandig gebouw of een gedeelte daarvan deel kan uitmaken.

5.2.

Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die tot de conclusie kunnen leiden dat de gehele onroerende zaak ( [Y] en [D] ) een eigen woning in de zin van voormelde bepaling is.

5.3.

Belanghebbende heeft voor zijn stelling dat de gehele onroerende zaak aangemerkt dient te worden als eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 het volgende aangevoerd. Van 1 januari 2014 tot 1 juni 2014 is de gehele onroerende zaak in gebruik als eigen woning en met ingang van 1 juni 2014 is een niet-zelfstandig deel van de onroerende zaak, te weten vijf ruimten en de pantry, verhuurd als woning. In de verhuur zijn niet begrepen de entree, de garderobe, het trappenhuis, de tussenverdieping, het toilet, de douche, de sauna en de ruimte voor de wasmachine. De huurder mag wel gebruik maken van de ingang, de garderobe, het toilet, de douche en de ruimte voor de wasmachine, maar heeft daar geen exclusieve toegang toe, omdat deze ook door belanghebbende worden gebruikt. Er is vanaf 1 juni 2014 sprake van kamerverhuur waarop de kamerverhuurvrijstelling van artikel 3.114 Wet IB 2001 van toepassing is.

5.4.

De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat sprake is van één onroerende zaak, die bestaat uit twee zelfstandige delen, die los en onafhankelijk van elkaar rendabel gemaakt kunnen worden. Aangezien slechts één gedeelte als eigen woning kan worden aangemerkt, te weten [Y] , moet het andere gedeelte - de kantoorruimte - worden gerekend tot het inkomen van box 3.

5.5.

Het Hof acht aannemelijk dat zowel [Y] als de kantoorruimte beschikt over de nutsvoorzieningen die nodig zijn voor zelfstandig gebruik (als kantoor), afsluitbaar is en beschikt over een eigen ingang. De twee gedeelten zijn derhalve bouwtechnisch en wat betreft de gebruiksmogelijkheden beide zelfstandig te gebruiken. De kantoorruimte is vanaf de aankoop ook bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt, getuige het feit dat het van 1997 tot en met 2013 is verhuurd als kantoorruimte en vanaf 1 januari 2014 als kantoorruimte te huur is aangeboden. Dit brengt mee dat zowel [Y] als de kantoorruimte zelfstandige gebouwen zijn en dus niet als één eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 kunnen worden aangemerkt. De omstandigheid dat de kantoorruimte niet over een afzonderlijke CV-ketel beschikt doet aan dit oordeel niet af, te meer niet omdat de kantoorruimte, naar belanghebbende heeft gesteld, over een eigen tussenmeter beschikt. Evenmin doet aan dat oordeel af de omstandigheid dat belanghebbende de kantoorruimte zowel via de ingang in het souterrain als via de bovenverdieping mag betreden. Voor de kwalificatie van zelfstandig gebouw is immers niet vereist dat daarvan exclusief gebruik kan worden gemaakt; het gaat erom dat het gebouw afsluitbaar is. Ook de omstandigheid dat de kantoorruimte geen eigen kadastraal nummer heeft en voor de toepassing van de Wet WOZ niet als afzonderlijk object is aangemerkt, maakt dit oordeel niet anders. Verder brengt het feit dat de kantoorruimte van januari tot juni 2014 niet was verhuurd, anders dan belanghebbende stelt, niet mee dat deze hem gedurende die periode anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking stond, omdat de kantoorruimte in die periode te huur werd aangeboden.

5.6.

Aangezien de kantoorruimte moet worden aangemerkt als een zelfstandig gebouw, kan de kamerverhuurvrijstelling niet van toepassing zijn.

5.7.1.

Vervolgens komt de vraag aan de orde welke waarde aan de kantoorruimte moet worden toegekend.

5.7.2.

Belanghebbende stelt de waarde van de kantoorruimte op 115/770e deel van de WOZ-waarde van de onroerende zaak, waarbij de verhouding 115/770 is gebaseerd op de vloeroppervlakte van het verhuurde en de totale vloeroppervlakte van de onroerende zaak.

5.7.3.

De Inspecteur stelt de waarde van de kantoorruimte op 40% van de WOZ-waarde. Dit percentage is gebaseerd op de verhouding tussen de waarde van de kantoorruimte en de waarde van de gehele onroerende zaak ((€ 226.000 : € 565.000) x 100% = 40%), zoals opgenomen in het taxatierapport van 2 juni 2010 dat is opgesteld door taxateur [G] van [H] Makelaardij in opdracht van belanghebbende. Bij de terbeschikkingstelling van de kantoorruimte aan de BV tot eind 2013 heeft belanghebbende ook altijd dit percentage van 40% gehanteerd.

5.7.4.

Naar het oordeel van het Hof moet voor de waarde van de kantoorruimte worden uitgegaan van 40% van de WOZ-waarde, te weten voor het onderhavige jaar een waarde van (40% van 493.000 =) € 197.200. Aan het percentage van 40 ligt immers een taxatierapport ten grondslag, terwijl belanghebbende daartegenover niets in het geding heeft gebracht waaruit zou kunnen worden afgeleid dat dit percentage te hoog is. De door belanghebbende voorgestane oppervlaktebenadering acht het Hof geen juiste benadering voor de bepaling van de waarde van een als zelfstandig aan te merken deel van een onroerende zaak.

5.8.

Gelet op het hiervoor overwogene moet worden geoordeeld dat de Inspecteur terecht niet meer dan 60% van de WOZ-waarde die aan de gehele onroerende zaak is toe te rekenen, in aanmerking heeft genomen als waarde van de eigen woning, met dienovereenkomstige aanpassing van de door belanghebbende aangegeven belastbare inkomsten uit eigen woning, en de onroerende zaak als bezitting in box 3 voor 40% van die waarde in aanmerking heeft genomen.

5.9.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten en griffierecht

6. Het Hof ziet geen reden voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, I. Obbink-Reijngoud en F.G.F. Peters, in tegenwoordigheid van de griffier N. El Allaoui. De beslissing is op 17 april 2019 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.