Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.225.331/01
Rolnummer rechtbank : C/09/505962 / HA ZA 16-226
Rolnummer rechtbank : C/09/505962 / HA ZA 16-226
Arrest van 7 mei 2019
in de zaak van
[appellant 1],
wonende te [woonplaats],
[appellant 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna samen te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. M.A. van Kleef te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna samen te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. K.T.B. Salomons te Den Haag,
en tegen
Makelaardij WVK B.V.,
gevestigd te Voorburg,
geïntimeerde,
hierna te noemen: WVK,
advocaat: mr. D.W.N. Brand te Amsterdam.
Het geding
[appellanten] zijn tijdig in hoger beroep gekomen van het vonnis van 15 maart 2017 van de rechtbank Den Haag, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven tevens houdende vermeerdering/wijziging van eis (met producties) hebben zij vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en hun eis gewijzigd. [geïntimeerden] hebben de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. WVK heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Daarna hebben partijen hun standpunten op 4 april 2019 bepleit, elk aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Hiervan is proces-verbaal gemaakt. Vervolgens is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
Feiten
1.1
In 1983 hebben de ouders van [geïntimeerden] in eigendom gekregen “
een perceel grond met schuur gelegen te [plaats]”. Later is dit registergoed aan hun vader (hierna: [de vader]) toebedeeld. Op 25 april 2007 heeft [de vader] het registergoed aan [geïntimeerden] geschonken. De akte daarvan vermeldt dat het gaat om “
een recreatiewoning en schuur, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats]”.
Het hof zal dit (hele) registergoed hierna aanduiden als ‘[het verkochte]’ of ‘het verkochte’.
een perceel grond met schuur gelegen te [plaats]”. Later is dit registergoed aan hun vader (hierna: [de vader]) toebedeeld. Op 25 april 2007 heeft [de vader] het registergoed aan [geïntimeerden] geschonken. De akte daarvan vermeldt dat het gaat om “
een recreatiewoning en schuur, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats]”.
Het hof zal dit (hele) registergoed hierna aanduiden als ‘[het verkochte]’ of ‘het verkochte’.
1.2
In 2012 en daarna hebben [geïntimeerden] [het verkochte] enkele malen in de verkoop gezet en die verkoop weer ingetrokken. Aanvankelijk was de vraagprijs € 925.000,-. In 2015 was de vraagprijs eerst € 795.000,- en op 8 april 2015 stond het te koop voor € 725.000,-.
1.3
In de verkoopbrochure van 2013, op de website van WVK en op Funda was [het verkochte] omschreven als:
“
(…)
(…)
Het halfvrijstaande huis (…)
Drie slaapkamers (..), toilet en douche (…)
Achter het hoofdhuis bevindt zich nog een bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet. (…)
(…) woonoppervlakte 95 m2
(…)
Huidig gebruik woonruimte
Huidige bestemming woonruimte”
In de verkoopbrochure die [appellanten] stellen te hebben gezien, was tevens vermeld dat het om ‘vrijblijvende objectinformatie’ ging.
1.4
[appellant 1], hierna te noemen: [appellant 1], was in die tijd een vriend van [de vader]. In de periode van juni tot en met september 2014 heeft [appellant 1] [het verkochte] voor € 11.000,- gehuurd en gezien dat het te koop stond.
1.5
Op 27 mei 2015 heeft [appellant 1] per WhatsApp aan [de vader] een bod op [het verkochte] gedaan ter hoogte van € 650.000,-. [de vader] heeft daarop gereageerd met onder meer de melding dat hij daarvan schrikt. Op 29 mei 2015 heeft [de vader] aan [appellant 1] laten weten dat [geïntimeerden] met het bod instemden.
1.6
WVK heeft vervolgens de koopovereenkomst opgesteld, die op 19 juni 2015 door [geïntimeerden] en [appellanten] is getekend. In de koopovereenkomst staat dat verkocht wordt “
het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden: plaatselijk bekend (…)”. In artikel 6.1 is bepaald dat de zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen: “
in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).”
Tevens is in artikel 6.3 vermeld dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor ‘
een normaal gebruik als:recreatiewoning’ en dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Over (gebruik van) het hoofd- en het bijgebouw afzonderlijk, is niets vermeld.
het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden: plaatselijk bekend (…)”. In artikel 6.1 is bepaald dat de zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen: “
in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).”
Tevens is in artikel 6.3 vermeld dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor ‘
een normaal gebruik als:recreatiewoning’ en dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Over (gebruik van) het hoofd- en het bijgebouw afzonderlijk, is niets vermeld.
1.7
Op 25 juni 2015 heeft de architect van [appellanten] een principeverzoek bij de gemeente […] (hierna: de Gemeente) ingediend voor een gevelwijziging en uitbreiding van de steiger aan de woning op [het verkochte]. Daartoe had hij al vóór 28 mei 2015 het bestemmingsplan bij de Gemeente opgevraagd. Ten behoeve van dat principeverzoek heeft hij bouwtekeningen van de bestaande en van de nieuw te realiseren situatie van het hoofdhuis en het bijgebouw ingediend. Op deze tekeningen zijn de afzonderlijke ruimtes van de gebouwen voor de bestaande situatie niet ingetekend en voor de nieuwe situatie wel, met in het bijgebouw aanduidingen van onder meer bedden, toilet, douche, wastafel en kasten. De Gemeente was door dit principeverzoek in de veronderstelling dat [appellanten] een omzetting van (de functie van) het bijgebouw beoogde van schuur/berging naar woonruimte/recreatiewoning.
1.8
Door inschrijving van de notariële akte van 14 augustus 2015 hebben [geïntimeerden] het verkochte in eigendom overgedragen aan [appellanten] Volgens de leveringsakte bestaat het verkochte uit “
de recreatiewoning met verder toebehoren”, bezit het verkochte de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor ‘
een normaal gebruik als recreatiewoning’ en garandeert de verkoper de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het verkochte belemmeren. Over (de (gebruiks)eigenschappen van) het bijgebouw staat niets afzonderlijk in de akte vermeld.
de recreatiewoning met verder toebehoren”, bezit het verkochte de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor ‘
een normaal gebruik als recreatiewoning’ en garandeert de verkoper de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het verkochte belemmeren. Over (de (gebruiks)eigenschappen van) het bijgebouw staat niets afzonderlijk in de akte vermeld.
1.9
Op 17 augustus 2015 heeft [appellant 1] het principeverzoek met de Gemeente besproken. Hij kreeg toen te horen dat het bijgebouw slechts als schuur/berging mocht worden gebruikt en niet als woonruimte/recreatiewoning. Hij heeft dit door middel van een WhatsApp bericht aan [de vader] laten weten en gevraagd om aan te tonen dat de situatie al heel lang dezelfde, met verblijfsruimten, is.
1.1
Bij brief van 18 augustus 2015 heeft de Gemeente aan de architect onder meer laten weten, dat zij op basis van het geldende bestemmingsplan geen medewerking verleent voor het gebruik van het bijgebouw van de woning als recreatieruimte. Daarbij heeft zij geschreven: “
Geconcludeerd moet worden dat het beleid voor zomerwoningen op dit soort locaties is gericht op afnemen in aantal en [bij] diegene die aanwezig zijn, de maximaal legaal tot stand gekomen oppervlaktemaat niet uit te laten breiden indien deze groter is dan 45 m2, waar in dit geval sprake van is.” Niet stond ter discussie dat het hoofdgebouw (het gebouwde aan het water) wel als recreatiewoning (en botenhuis) mag worden gebruikt.
Geconcludeerd moet worden dat het beleid voor zomerwoningen op dit soort locaties is gericht op afnemen in aantal en [bij] diegene die aanwezig zijn, de maximaal legaal tot stand gekomen oppervlaktemaat niet uit te laten breiden indien deze groter is dan 45 m2, waar in dit geval sprake van is.” Niet stond ter discussie dat het hoofdgebouw (het gebouwde aan het water) wel als recreatiewoning (en botenhuis) mag worden gebruikt.
1.11
[appellanten] zijn na de levering met een verbouwing gestart. In het bijgebouw hebben zij tussenwanden ge- c.q. verplaatst, in een grotere badkamer een vernieuwd toilet met douche geplaatst en een wastafel aangebracht en hebben zij de ruimtes onder meer voorzien van centrale verwarming en isolatie, spotjes en een nette vloer. Voorts is tussen het hoofdgebouw en het bijgebouw een overkapping gekomen.
1.12
[appellanten] hebben [geïntimeerden] bij brief van 11 november 2015, die tevens is verzonden aan WVK, aansprakelijk gesteld voor door [appellanten] geleden schade omdat zij het bijgebouw niet anders mogen gebruiken dan als schuur/berging, terwijl het volgens [appellanten] ten tijde van de koop was ingericht en werd aangeprezen als bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet.
1.13
In december 2015 is in het kader van een minnelijke oplossing door [geïntimeerden] voorgesteld om de koop (en de daaruit voortvloeiende rechtsgevolgen) ongedaan te maken. [appellanten] konden daarmee niet instemmen. [appellant 1] had zijn woonboot op [plaats] al verkocht aan een derde.
Vorderingen, grondslag en vonnis
2.1
[appellanten] vorderen, na vermeerdering van de eis in dit hoger beroep met na te melden verklaringen voor recht (I, II, IV en VI), kort gezegd:
primair:
I. te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in de juiste nakoming van de koopovereenkomst, het verkochte non-conform is en dat [appellanten] daardoor schade hebben geleden en nog zullen lijden;
II. te verklaren voor recht dat WVK onrechtmatig jegens [appellant 1] heeft gehandeld waardoor zij schade hebben geleden en nog zullen lijden;
III. [geïntimeerden] en WVK te veroordelen tot betaling van € 126.000,- of een ander bedrag aan schadevergoeding (waardevermindering en het te veel aan hypotheekrente en overdrachtsbelasting), vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten.
subsidiair:
IV. te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] te kort zijn geschoten in de juiste nakoming van de koopovereenkomst en dat [appellanten] daardoor schade hebben geleden en nog zullen lijden;
V. de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en de koopprijs met € 126.000 te verminderen in verband met de tekortkoming van [geïntimeerden] met veroordeling tot terugbetaling daarvan, met rente en buitengerechtelijke incassokosten;
meer subsidiair:
VI. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst wegens (wederzijdse) dwaling in aanmerking komt voor (gedeeltelijke) vernietiging en
VII. de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ex artikel 6:230 lid 2 BW, zodat de koopprijs met € 126.000,- wordt verminderd, met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling daarvan met rente en buitengerechtelijke incassokosten;
een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] en WVK in de proceskosten.
2.2
[appellanten] hebben aan hun vorderingen het volgende ten grondslag gelegd:
jegens [geïntimeerden]:
2.3
Gelet op de inhoud van de verkoopbrochure, de feitelijke inrichting van het bijgebouw en het gebruik daarvan tijdens de periode waarin [appellanten] de woning huurden, mochten [appellanten] bij het sluiten van de koopovereenkomst verwachten dat het bijgebouw als (deel van de) recreatiewoning mocht worden gebruikt. Daarnaast mochten [appellanten] verwachten dat in het verleden de verbouw van het bijgebouw van schuur/berging naar recreatieruimte is geschied met inachtneming van de geldende voorschriften. Bovendien bevat de leveringsakte de garantie dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Aangezien het bijgebouw zonder vergunning is verbouwd tot recreatieruimte en [appellanten] het bijgebouw volgens het bestemmingsplan niet voor dat doel mogen gebruiken, is de recreatiewoning in zoverre niet geschikt voor normaal gebruik en beantwoordt de zaak niet aan de koopovereenkomst. [geïntimeerden] kenden dit gebrek, althans hadden dit behoren te kennen, gelet op de omschrijving "
perceel grond met woning en schuur" in de schenkingsakte en de gebruiksbeperking voor het bijgebouw in het bestemmingsplan. [geïntimeerden] hadden deze beperking, althans dat het bijgebouw zonder vergunning tot woonruimte was verbouwd, aan [appellanten] behoren te melden, temeer daar [appellanten] voorafgaand aan de koop hebben aangegeven (mede) het bijgebouw te willen aanpassen aan de hedendaagse standaard. [geïntimeerden] moeten aan [appellanten] een vergoeding betalen wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, danwel voor het opheffen van het nadeel danwel na gedeeltelijke vernietiging wegens dwaling, welke vergoeding ter grootte van de waardevermindering van het verkochte (€ 120.000,-) plus rente- en belastingnadeel dient te zijn.
perceel grond met woning en schuur" in de schenkingsakte en de gebruiksbeperking voor het bijgebouw in het bestemmingsplan. [geïntimeerden] hadden deze beperking, althans dat het bijgebouw zonder vergunning tot woonruimte was verbouwd, aan [appellanten] behoren te melden, temeer daar [appellanten] voorafgaand aan de koop hebben aangegeven (mede) het bijgebouw te willen aanpassen aan de hedendaagse standaard. [geïntimeerden] moeten aan [appellanten] een vergoeding betalen wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, danwel voor het opheffen van het nadeel danwel na gedeeltelijke vernietiging wegens dwaling, welke vergoeding ter grootte van de waardevermindering van het verkochte (€ 120.000,-) plus rente- en belastingnadeel dient te zijn.
jegens WVK:
2.4
Van een NVM makelaar, zoals WVK, mag worden verwacht dat hij zich bij de verkoop van een woning bewust is van de belangen van zowel zijn klant (de verkoper) als de (potentiële) koper en zich deze belangen aantrekt. Hij dient dusdanige informatie over de woning te verstrekken, dat een potentiële koper op basis daarvan een juiste voorstelling van zaken kan vormen. WVK heeft met haar verkoopbrochure bij [appellanten] de indruk gewekt dat het bijgebouw als (deel van de) recreatiewoning kon worden gebruikt. WVK heeft ook de NVM Meetinstructie Gebruiksoppervlakte onjuist toegepast: ten onrechte is in de verkoopinformatie vermeld dat de woonoppervlakte 95 m2 was terwijl deze in werkelijkheid slechts 56,22 m2 bedroeg. Aldus heeft zij [appellanten] onjuist geïnformeerd, hetgeen onrechtmatig is jegens [appellanten] WVK moet daarom voornoemde schade vergoeden.
2.5
[geïntimeerden] en WVK hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
2.6
[geïntimeerden] hebben bij de rechtbank hunnerzijds (in reconventie) gevorderd dat [appellanten] bepaalde betalingsverplichtingen zou nakomen. Omdat de betalingsverplichtingen werden nagekomen is deze vordering ingetrokken en in dit hoger beroep niet meer aan de orde.
2.7
De rechtbank heeft de bij de rechtbank ingediende vorderingen (III, IV en VII) afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. Zij overwoog daartoe onder meer:
Uitgangspunt is dat het verboden is (op grond van het bestemmingsplan) om het bijgebouw als recreatieruimte in te richten en te gebruiken (4.7). Ervan uitgaande dat het normaal gebruik inhoudt dat de gehele woning inclusief het bijgebouw, als recreatiewoning kan worden gebruikt, verhindert de gebruiksbeperking in zoverre het normaal gebruik van de woning (4.15). [appellanten] waren ervan op de hoogte dat het bijgebouw grotendeels als opslagruimte werd gebruikt en dat er geen verwarming was (4.16). Door dat gebruik was er tenminste sprake van een onduidelijke situatie. Gelet daarop en op het feit dat [appellanten] voornemens waren om de woning en het bijgebouw (ingrijpend) te verbouwen, lag het op de weg van [appellanten] om de planologische situatie van het bijgebouw te (laten) onderzoeken. [appellanten] hebben de architect het vigerende bestemmingsplan voorafgaand aan de koop laten raadplegen en dat die de gebruiksbeperking kennelijk niet heeft opgemerkt komt ten opzichte van [geïntimeerden] voor risico van [appellanten] Voorts hebben [appellanten] na de koop en de mededelingen over de bestemming van de zijde van de Gemeente, de voorgenomen verbouwing van het bijgebouw toch doorgezet met de aanleg van twee kamers, een luxe badkamer en een centrale verwarming, en deels voorzien van meubels zoals een televisie (4.17). Uit de mededeling van [appellanten] dat zij (ook) het bijgebouw aan de hedendaagse standaard wensten aan te passen, volgt niet dat [geïntimeerden] daarop hadden moeten ageren, omdat een opknapbeurt van het bijgebouw ook zonder bestemmingswijziging in de rede lag (4.18). Gelet op een en ander levert de gebruiksbeperking geen tekortkoming op (4.19).
WVK was niet op de hoogte van de gebruiksbeperking van het bijgebouw en was ook niet zonder meer verplicht de verkoopinformatie mede te baseren op het bestemmingsplan en daartoe dat plan te raadplegen (4.5).
Grieven
3.1
Met de
eerste griefverzoeken [appellanten] om alle stukken bij de beoordeling te betrekken, ook de aanvullende producties (nrs. 5 en 32 t/m 37) die wel bij de rechtbank in het geding zijn gebracht maar niet in het vonnis worden genoemd.
Deze stukken bevinden zich in hoger beroep bij de processtukken en het hof heeft daarop acht geslagen ten behoeve van de beoordeling van deze zaak. De grief behoeft daarom geen (verdere) bespreking.
eerste griefverzoeken [appellanten] om alle stukken bij de beoordeling te betrekken, ook de aanvullende producties (nrs. 5 en 32 t/m 37) die wel bij de rechtbank in het geding zijn gebracht maar niet in het vonnis worden genoemd.
Deze stukken bevinden zich in hoger beroep bij de processtukken en het hof heeft daarop acht geslagen ten behoeve van de beoordeling van deze zaak. De grief behoeft daarom geen (verdere) bespreking.
3.2
De
tweede griefricht zich tegen de vaststelling van feiten door de rechtbank.
Het hof heeft zelf de feiten vastgesteld (hiervoor onder 1.1 – 1.13 en hierna bij de beoordeling). Daarbij heeft het hof ook acht geslagen op hetgeen in hoger beroep is aangevoerd. [appellanten] hebben daarom bij de tweede grief geen afzonderlijk belang.
tweede griefricht zich tegen de vaststelling van feiten door de rechtbank.
Het hof heeft zelf de feiten vastgesteld (hiervoor onder 1.1 – 1.13 en hierna bij de beoordeling). Daarbij heeft het hof ook acht geslagen op hetgeen in hoger beroep is aangevoerd. [appellanten] hebben daarom bij de tweede grief geen afzonderlijk belang.
3.3
De
derde griefricht zich tegen de beoordeling van de rechtbank ten aanzien van de vordering die jegens WVK is ingesteld. Met de
vierde en vijfde griefkomen [appellanten] op tegen het oordeel dat de gebruiksbeperking geen toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op [geïntimeerden] rustende verplichting vormt en er derhalve geen sprake is van non-conformiteit en/of dwaling. Het hof zal deze grieven hierna gezamenlijk beoordelen.
derde griefricht zich tegen de beoordeling van de rechtbank ten aanzien van de vordering die jegens WVK is ingesteld. Met de
vierde en vijfde griefkomen [appellanten] op tegen het oordeel dat de gebruiksbeperking geen toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op [geïntimeerden] rustende verplichting vormt en er derhalve geen sprake is van non-conformiteit en/of dwaling. Het hof zal deze grieven hierna gezamenlijk beoordelen.
Het verkochte
4.1
Zowel uit de stellingen van partijen als ook uit de verkoopinformatie blijkt dat [het verkochte] ten tijde van de verkoop (en ook in de jaren daarvoor) meerdere gebouwen had, waaronder in elk geval het half-vrijstaande huis aan het water (hierna: het hoofdgebouw) en het los daarvan staande bijgebouw dat in de kern de inzet van het geding vormt.
4.2
Tussen partijen is niet in geschil dat het hoofdgebouw een recreatiewoning is die als zodanig mag en kan worden gebruikt. Het hof stelt vast dat ingevolge de koop- en de leveringsakte [geïntimeerden] expliciet een perceel met (de mogelijkheid van gebruik voor) een recreatiewoning aan [appellanten] hebben verkocht. Dit betreft
éénrecreatiewoning. In de koopovereenkomst en in de leveringsakte is vermeld dat het verkochte bestaat uit ‘het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’ danwel ‘de recreatiewoning met toebehoren’. Aldus is telkens aangegeven dat er naast de ene woning, meerdere verdere zaken zijn (recreatiewoning met ‘aanhorigheden’/‘verder toebehoren’). Deze verdere op het perceel aanwezige zaken worden niet als (delen van de) woning(en) benoemd, maar als ‘aanhorigheden’ of ‘toebehoren’. De term ‘aanhorigheid’ bij een woning impliceert niet dat er een woonbestemming op rust. In de akten is niet vastgelegd dat (ook) de aanhorigheden (delen van) recreatiewoning(en) zijn. Dat het hele perceel grond met een woning en aanhorigheden geschikt is voor “normaal gebruik als recreatiewoning’, betekent niet dat alle op het perceel aanwezige aanhorigheden (afzonderlijk) bestemd en geschikt zijn voor gebruik als recreatiewoningen. Op grond van de tekst in de akten is voldoende duidelijk dat er slechts één recreatiewoning is (het halfvrijstaande huis aan het water) en dat de overige zaken, zoals het bijgebouw, de aanhorigheden zijn, ondergeschikt aan de recreatiewoning.
éénrecreatiewoning. In de koopovereenkomst en in de leveringsakte is vermeld dat het verkochte bestaat uit ‘het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’ danwel ‘de recreatiewoning met toebehoren’. Aldus is telkens aangegeven dat er naast de ene woning, meerdere verdere zaken zijn (recreatiewoning met ‘aanhorigheden’/‘verder toebehoren’). Deze verdere op het perceel aanwezige zaken worden niet als (delen van de) woning(en) benoemd, maar als ‘aanhorigheden’ of ‘toebehoren’. De term ‘aanhorigheid’ bij een woning impliceert niet dat er een woonbestemming op rust. In de akten is niet vastgelegd dat (ook) de aanhorigheden (delen van) recreatiewoning(en) zijn. Dat het hele perceel grond met een woning en aanhorigheden geschikt is voor “normaal gebruik als recreatiewoning’, betekent niet dat alle op het perceel aanwezige aanhorigheden (afzonderlijk) bestemd en geschikt zijn voor gebruik als recreatiewoningen. Op grond van de tekst in de akten is voldoende duidelijk dat er slechts één recreatiewoning is (het halfvrijstaande huis aan het water) en dat de overige zaken, zoals het bijgebouw, de aanhorigheden zijn, ondergeschikt aan de recreatiewoning.
4.3
Omdat het bijgebouw los stond van de recreatiewoning en het perceel volgens de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk slechts één recreatiewoning heeft (naast de ‘verdere aanhorigheden’) mochten [appellanten] er naar het oordeel van het hof niet zonder nader onderzoek van uitgaan dat het bijgebouw zelf (ook) als een recreatiewoning was bestemd. Wanneer het bijgebouw als een recreatieverblijf voor gasten zou zijn bestemd, zou het perceel [het verkochte] twee recreatiewoningen hebben – de sinds jaar en dag bestaande recreatiewoning en het afzonderlijk gebouwde bijgebouw –, terwijl [appellanten] expliciet een perceel met (de mogelijkheid van normaal gebruik van)
éénrecreatiewoning hebben gekocht. Dat [appellanten] van overheidswege op [het verkochte] naast de hoofdwoning, niet ook het bijgebouw als recreatiewoning mogen gebruiken, levert dus, anders dan zij stellen, geen non-conformiteit op.
éénrecreatiewoning hebben gekocht. Dat [appellanten] van overheidswege op [het verkochte] naast de hoofdwoning, niet ook het bijgebouw als recreatiewoning mogen gebruiken, levert dus, anders dan zij stellen, geen non-conformiteit op.
4.4
[appellanten] hebben [het verkochte] enkele maanden gehuurd. Uit hun stellingen volgt niet dat zij daar toen met medeweten van [geïntimeerden] of de Makelaar met meer groepen dan hun eigen gezin hebben verbleven. Zij kunnen [geïntimeerden] of de Makelaar daarom niet tegenwerpen dat zij op grond van hun gebruik tijdens de huurperiode in de verwachting verkeerden dat [het verkochte] twee recreatiewoningen had. Indien zij dat dachten (en dus ‘dwaalden’) dient dat voor hun rekening te blijven.
Andere tekortkoming en/of gewekte, gerechtvaardigde verwachting?
5.1
Niets wijst erop dat het bijgebouw illegaal gebouwd is. Sinds de bouw van het ‘zomerhuis’ (rond 1984) is het bijgebouw in de akten vermeld (als schuur of aanhorigheid). Onbetwist is dat [de vader] in het (verre) verleden aan de Gemeente heeft gevraagd of hij de deels vergane schuur weer mocht opbouwen en dat dat toen mocht en is gedaan. Het is toegestaan ter plaatse over het bijgebouw als ‘aanhorigheid’ naast/van de woning te beschikken. De stelling van [appellanten] dat [de vader] en de verkopers hun mededelingsplicht inzake de illegale bouw hebben geschonden, mist dus grond. Het gebouw mag er zijn en naast de recreatiewoning worden gebruikt, mits als
bijgebouw – aanhorigheid –, dus ondergeschikt aan de recreatiewoning.
bijgebouw – aanhorigheid –, dus ondergeschikt aan de recreatiewoning.
5.2
[appellanten] hebben aangevoerd dat [geïntimeerden] de situatie van het bijgebouw verkeerd aan hen hebben voorgespiegeld. Het bijgebouw is bestemd als
schuur/bergingterwijl er een douche en toilet was en er bedden stonden, en in de verkoopinformatie stond dat er een bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet was en dat de woonoppervlakte 95 m² is.
schuur/bergingterwijl er een douche en toilet was en er bedden stonden, en in de verkoopinformatie stond dat er een bijgebouw met twee slaapkamers en douche met toilet was en dat de woonoppervlakte 95 m² is.
5.3
Het hof overweegt dat vast staat dat [geïntimeerden] of WVK niet met [appellanten] over de planologische bestemming van het bijgebouw hebben gesproken; zij hebben daarover dus geen onjuiste mededelingen gedaan. Onbetwist is dat het bijgebouw niet verwarmd of geïsoleerd was (evenmin als de hoofdwoning) en los stond van de hoofdwoning zodat de ruimten alleen buitenom bereikbaar waren. Op die wijze was het bijgebouw kenbaar een
bijgebouw bij de woning en zichtbaar meer geschikt als schuur dan als een slaapverblijf voor gasten. [appellanten] hadden daarom niet zonder nader onderzoek naar de planologische situatie, mogen verwachten dat dit bijgebouw, naast de recreatiewoning, de planologische bestemming had van een gebouw met bad- en slaapkamer(s).
bijgebouw bij de woning en zichtbaar meer geschikt als schuur dan als een slaapverblijf voor gasten. [appellanten] hadden daarom niet zonder nader onderzoek naar de planologische situatie, mogen verwachten dat dit bijgebouw, naast de recreatiewoning, de planologische bestemming had van een gebouw met bad- en slaapkamer(s).
5.4
Het hof kan niet vaststellen (daartoe is onvoldoende gesteld) dat er in het bijgebouw met de bestemde functie van
schuur/berging, geen douche of toilet mag zijn om te gebruiken tijdens het zwemmen of dat daarbij in de afzonderlijke ruimten niet incidenteel personen – mits als mede-recreanten van het hoofdgebouw – mogen overnachten. Noch in de brief van de Gemeente van 18 augustus 2015, noch in andere stukken komt naar voren dat het aanwezig zijn op zichzelf van een of meer bedden in de schuur/berging, waar zo nu en dan personen kunnen slapen, door de Gemeente niet toegestaan wordt; de brief wijst er slechts op dat het bijgebouw een schuur/berging moet blijven, niet in een recreatiewoning mag veranderen en ondergeschikt is en moet blijven aan de recreatiewoning.
schuur/berging, geen douche of toilet mag zijn om te gebruiken tijdens het zwemmen of dat daarbij in de afzonderlijke ruimten niet incidenteel personen – mits als mede-recreanten van het hoofdgebouw – mogen overnachten. Noch in de brief van de Gemeente van 18 augustus 2015, noch in andere stukken komt naar voren dat het aanwezig zijn op zichzelf van een of meer bedden in de schuur/berging, waar zo nu en dan personen kunnen slapen, door de Gemeente niet toegestaan wordt; de brief wijst er slechts op dat het bijgebouw een schuur/berging moet blijven, niet in een recreatiewoning mag veranderen en ondergeschikt is en moet blijven aan de recreatiewoning.
5.4
Het hof kan ook niet vaststellen dat [geïntimeerden] of WVK over deze
feitelijkesituatie van douche/wc en (gestelde) bedden een onjuiste voorstelling van zaken aan [appellanten] hebben gegeven. Uit de stellingen van [appellanten] blijkt dat, toen zij [het verkochte] zagen, huurden en – nadien – kochten, er een of twee bedden in de ruimten van het bijgebouw stond(en) en dat daar een douche(slang) en toilet aanwezig waren. Indien de schuur/berging feitelijk ook werd gebruikt om te douchen en te slapen en feitelijk een douche en twee ruimten met bedden had (zoals [appellanten] stellen), is de feitelijke omschrijving in de verkoopinformatie juist. Immers, het bijgebouw had feitelijk drie ruimten, waarvan er twee ook (in elk geval volgens [appellanten] toen zij de recreatiewoning huurden) mede gebruikt konden worden om te slapen; daaraan doet niet af dat deze ruimten deels ook werden gebruikt voor opslag. Op grond van de door [geïntimeerden] overgelegde verklaringen gaat het hof ervan uit dat de ruimten in het bijgebouw ook werden gebruikt voor de opslag van diverse materialen. De door [appellanten] in het geding gebrachte verklaringen doen daaraan onvoldoende afbreuk, omdat deze betrekking hebben op de periode dat [appellanten] het verkochte huurden, hetgeen de mogelijkheid openlaat dat zij gedurende hun verblijf aldaar de ruimten in het bijgebouw anders hebben ingericht. Bij dit alles komt dat niet vaststaat dat [appellanten] kennis hebben genomen van de hiervoor onder 1.3 genoemde verkoopinformatie (waarin sprake is van in totaal vijf slaapkamers) en daarop af zijn gegaan. [geïntimeerden] hebben dit gemotiveerd betwist en [appellanten] hebben dit niet bewezen en ook geen voldoende gespecificeerd bewijs ervan aangeboden. Ook hierop loopt de grief stuk.
feitelijkesituatie van douche/wc en (gestelde) bedden een onjuiste voorstelling van zaken aan [appellanten] hebben gegeven. Uit de stellingen van [appellanten] blijkt dat, toen zij [het verkochte] zagen, huurden en – nadien – kochten, er een of twee bedden in de ruimten van het bijgebouw stond(en) en dat daar een douche(slang) en toilet aanwezig waren. Indien de schuur/berging feitelijk ook werd gebruikt om te douchen en te slapen en feitelijk een douche en twee ruimten met bedden had (zoals [appellanten] stellen), is de feitelijke omschrijving in de verkoopinformatie juist. Immers, het bijgebouw had feitelijk drie ruimten, waarvan er twee ook (in elk geval volgens [appellanten] toen zij de recreatiewoning huurden) mede gebruikt konden worden om te slapen; daaraan doet niet af dat deze ruimten deels ook werden gebruikt voor opslag. Op grond van de door [geïntimeerden] overgelegde verklaringen gaat het hof ervan uit dat de ruimten in het bijgebouw ook werden gebruikt voor de opslag van diverse materialen. De door [appellanten] in het geding gebrachte verklaringen doen daaraan onvoldoende afbreuk, omdat deze betrekking hebben op de periode dat [appellanten] het verkochte huurden, hetgeen de mogelijkheid openlaat dat zij gedurende hun verblijf aldaar de ruimten in het bijgebouw anders hebben ingericht. Bij dit alles komt dat niet vaststaat dat [appellanten] kennis hebben genomen van de hiervoor onder 1.3 genoemde verkoopinformatie (waarin sprake is van in totaal vijf slaapkamers) en daarop af zijn gegaan. [geïntimeerden] hebben dit gemotiveerd betwist en [appellanten] hebben dit niet bewezen en ook geen voldoende gespecificeerd bewijs ervan aangeboden. Ook hierop loopt de grief stuk.
5.5
[appellanten] kunnen geen rechten ontlenen aan het genoemde woonoppervlak. Zij kenden het perceel en de opstallen immers zelf goed (onder meer door de maanden die zij er de huur van hadden). Aan hen is precies verkocht wat zij feitelijk zagen staan: een recreatiewoning met een bijgebouw, zo groot of klein als het altijd geweest is.
5.6
Indien het voor [appellanten] van essentieel belang was om het bijgebouw een bestemming te geven als (afzonderlijke) woning waarin op meer dan incidentele basis kon worden overnacht in ruimten die niet (tevens) als berging dienden, hadden zij moeten onderzoeken of dat op grond van het bestemmingsplan toegestaan was, hetzij door navraag bij [geïntimeerden] of de Makelaar, hetzij door zelf het bestemmingsplan hierop te (laten) bestuderen. De mededeling aan [geïntimeerden] en/of [de vader] dat zij het bijgebouw wilden aanpassen aan de hedendaagse standaard, is (ook) zonder inhoudelijke reactie van de verkopers over de bestemming, niet voldoende onderzoek.
5.9
Uit het voorgaande volgt dat de grieven geen doel treffen. Aan [appellanten] is verkocht en geleverd wat zij redelijkerwijs mochten verwachten. Zij hebben niet gesteld, laat staan onderbouwd dat zij iets anders in eigendom hebben gekregen dan zij op grond van de huurperiode kenden.
Overigens
6.1
Ten overvloede overweegt het hof nog het volgende.
6.2
[appellanten] (althans hun architect) hebben op de in 2015 aan de Gemeente verstrekte tekeningen voor het bijgebouw in de bestaande situatie niets in de ruimten ingetekend, maar voor de toekomstige situatie wel. Daardoor lijken [appellanten] aan de Gemeente een gewenste blijvende verandering van de functie van het bijgebouw te tonen: van een voor berging en dergelijke ingericht bijgebouw naar een recreatiewoning. Dat zij in het bijgebouw een grotere badkamer, isolatie, verwarming, vaste kasten en nette vloerbedekking wilden aanbrengen, draagt bij aan de gedachte dat het aan de woning ondergeschikte bijgebouw, verandert in een apart (voor gasten ingericht) recreatieverblijf, althans dat een dergelijke verandering door hen werd beoogd. [appellanten] hebben niet over de in te dienen tekeningen met [geïntimeerden] en/of WVK overlegd en kunnen niet aan [geïntimeerden] en/of WVK tegenwerpen dat de Gemeente aan de hand daarvan niet akkoord is gegaan met het principeverzoek.
Partijen hebben thans het standpunt ingenomen dat [appellanten] het bijgebouw van overheidswege niet anders mogen bestemmen dan voor gebruik als schuur/berging en dat het gebruik voor andere doeleinden alleen legaal is, indien het bijgebouw reeds gebouwd was en op die andere wijze in gebruik was sinds vóór de terinzagelegging van het (vroeger geldende) Bestemmingsplan Buitengebied [plaats] op 8 juni 1998. Tijdens het onderhavige hoger beroep zijn bouwtekeningen van Aannemingsbedrijf […] B.V. boven tafel gekomen die dateren van oktober 1995 (dus van vóór 1998). Daarop is te zien dat het bijgebouw toen al een indeling in drie ruimtes had: een ‘
berging’, een ‘
douche/wc’ en een ‘
slk’ (te begrijpen als:
slaapkamer), welke indeling precies dezelfde is als die op de plattegrond van de in 2015 bestaande situatie. Tevens er in dit hoger beroep een schriftelijke verklaring overlegd, die inhoudt dat Aannemersbedrijf […] het bijgebouw reeds in 1996/1997 (dus vóór 1998) heeft geplaatst. Voor het hof is onduidelijk waarom deze stukken niet in 2015 aan de Gemeente zijn getoond. Slechts omdat beide partijen er in deze zaak van uitgaan dat het bijgebouw ingevolge de recente bestemmingsplannen uitsluitend voor gebruik als schuur/berging bij de hoofdwoning moet zijn bestemd en omdat uit de akten niets anders volgt, heeft het hof dat bij zijn beoordeling hiervoor tot uitgangspunt genomen.
berging’, een ‘
douche/wc’ en een ‘
slk’ (te begrijpen als:
slaapkamer), welke indeling precies dezelfde is als die op de plattegrond van de in 2015 bestaande situatie. Tevens er in dit hoger beroep een schriftelijke verklaring overlegd, die inhoudt dat Aannemersbedrijf […] het bijgebouw reeds in 1996/1997 (dus vóór 1998) heeft geplaatst. Voor het hof is onduidelijk waarom deze stukken niet in 2015 aan de Gemeente zijn getoond. Slechts omdat beide partijen er in deze zaak van uitgaan dat het bijgebouw ingevolge de recente bestemmingsplannen uitsluitend voor gebruik als schuur/berging bij de hoofdwoning moet zijn bestemd en omdat uit de akten niets anders volgt, heeft het hof dat bij zijn beoordeling hiervoor tot uitgangspunt genomen.
6.3
Ter zake van het gestelde schadebedrag hebben [appellanten] niet voldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat zij, als zij van de door hen verdedigde uitleg van de bepalingen omtrent de bestemming van het bijgebouw zouden hebben geweten, [het verkochte] niet voor € 650.000,- zouden hebben gekocht. Vast staat dat [appellanten] nadat de Gemeente hen van de bestemming van het bijgebouw op de hoogte had gebracht, de bebouwing hebben verbouwd en de koopovereenkomst niet wilden terugdraaien. [appellanten] hebben gesteld dat het verkochte minder waard is als het bijgebouw geen ‘woonruimte/recreatiewoning’ is, dan wanneer dit wel zo zou zijn geweest. Dat betekent echter niet dat zij [het verkochte] voor een mindere koopprijs zouden hebben aangekocht. [geïntimeerden] en WVK hebben immers uitdrukkelijk aangevoerd dat zij [het verkochte] niet voor minder dan € 650.000,- zouden hebben verkocht en dat is niet betwist (slechts betwist is of er al een andere koper was). Voorts hebben [appellanten] niet betwist dat zij [het verkochte] niet als handelsobject, maar als recreatiewoning voor eigen gebruik hebben gekocht, zodat ook om die reden een huidige mindere marktwaarde niet reeds schade met zich brengt.
Slot
7. Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het vonnis bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Den Haag van 15 maart 2017;
- veroordeelt [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.628,- aan verschotten, € 5.877,- aan salaris voor de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- veroordeelt [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van WVK begroot op € 5.200,- aan verschotten, € 5.877,- aan salaris voor de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, S.A. Boele en J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 mei 2019 in aanwezigheid van de griffier.