ECLI:NL:GHDHA:2018:878

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.204.525/01

Zaaknummer rechtbank : 4396753 \ CV EXPL 15-4129

Arrest van 24 april 2018

in de zaak van

Stichting Mozaïek Wonen,

gevestigd te Gouda,

appellante,

hierna te noemen: Mozaïek,

advocaat: mr. T.J. de Groot te Woerden,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te Gouda,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M.L. Groen te Waddinxveen.

Het geding

Voor het verloop van het geding tot aan 20 december 2016 verwijst het hof naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 8 februari 2017 en daarvan is proces-verbaal gemaakt.

Bij memorie van grieven (met producties) heeft Mozaïek vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1.1

Mozaïek verhuurt sinds 15 oktober 1997 aan [geïntimeerde] een eengezinswoning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huidige huurprijs bedraagt € 539,37 per maand.

1.2

In artikel 12 lid 2 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.”

2. Mozaïek heeft in eerste aanleg onder meer gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Mozaïek heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tekort schiet in haar verplichting ex artikel 12 lid 2 van de huurovereenkomst omdat [geïntimeerde] niet zelf in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft en zij de bewoning van het gehuurde overlaat aan haar meerderjarige dochter, Cheyenne van Leeuwen.

3. Bij tussenvonnis van 19 november 2015 heeft de kantonrechter Mozaïek toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat [geïntimeerde] het gehuurde niet zelf bewoont en daar niet langer hoofdverblijf heeft.

4. Na getuigenverhoor en tegengetuigenverhoor en het nog overleggen door Mozaïek van enkele producties heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 6 oktober 2016 geconcludeerd dat niet met voldoende zekerheid is komen vast te staan dat [geïntimeerde] het gehuurde niet zelf bewoont en daar niet langer hoofdverblijf heeft. De vordering tot betaling van een maand huurachterstand (€ 539,37) met rente is door de kantonrechter toegewezen; de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. Mozaïek is veroordeeld in de kosten.

5. In hoger beroep vordert Mozaïek het tussenvonnis en eindvonnis te vernietigen (behalve voor zover bij eindvonnis een bedrag van € 539,37 met rente is toegewezen) en opnieuw rechtdoende de huurovereenkomst te ontbinden, [geïntimeerde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 539,37 per maand aan huur tot de datum van ontruiming en te veroordelen in de kosten van beide instanties.

6. De
eerstegrief van Mozaïek is gericht tegen de bewijslastverdeling. Mozaïek heeft aangevoerd dat het door [geïntimeerde] bij betwisting gestelde niet overeenstemt met bijvoorbeeld de bevindingen van de gemeente Gouda bij de controle in het kader van de bijstandsuitkering van [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] de betwisting onvoldoende met bewijsstukken heeft onderbouwd. De kantonrechter heeft verzuimd om eisen te stellen aan het door [geïntimeerde] te leveren tegenbewijs. Zodra er een redelijk vermoeden bestaat dat de verdeling van woonruimte wordt doorkruist door het gebruik van een woning door derden, is het mede aan de huurder om informatie te verschaffen omtrent het gebruik van de woning. De kantonrechter had de vordering van Mozaïek dus zonder nadere bewijslevering moeten toewijzen of [geïntimeerde] in de gelegenheid moeten stellen om tegenbewijs te leveren, aldus Mozaïek.

De
tweedegrief is gericht tegen de bewijswaardering De
derdegrief is gericht tegen afwijzing van de vorderingen en de
vierdegrief ziet op de proceskostenveroordeling.

7. Het hof stelt voorop dat op de verhuurder de stelplicht en bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat de huurder niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft, zodat hij tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Daar staat tegenover dat hoe meer feiten en omstandigheden de verhuurder opwerpt, hoe gemotiveerder de huurder zich zal moeten verweren door aanvoering van concrete feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat deze wel het hoofdverblijf in het gehuurde had.

8. Ter onderbouwing van haar stelling heeft Mozaïek in eerste aanleg schriftelijke verklaringen van omwonenden in het geding gebracht, een Rapportage huisbezoek en een Rapportage handhaving d.d. 8 juli 2015. [geïntimeerde] heeft deze verklaringen en rapporten betwist. Zo heeft zij aangevoerd dat zij ’s avonds vaak pas laat thuis komt (op de fiets), dat 90% van de woningen dan al donker is, dat zij, als zij moet werken, om 7 uur de deur uit gaat, zodat zij dan niet wordt gezien. Alle meubels waren van haar ex en toen hij de deur werd uitgezet moest [geïntimeerde] weer opnieuw beginnen. Met betrekking tot het gas-, water- en lichtverbruik heeft zij aangegeven dat het niet veel uitmaakt of er een of twee personen gebruik maken van gas en licht en dat zij met haar dochter heeft afgesproken om kort te douchen. Voorts heeft zij er op gewezen dat geen onderzoek is gedaan op het adres van haar vriend, dat alle persoonlijke bezittingen in het gehuurde aanwezig zijn en dat zij vier nachten in het gehuurde verblijft. Tot slot heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij maar weinig kleding heeft omdat zij van € 20,- per week moet rondkomen. Het hof acht de betwisting zodanig gemotiveerd dat aan bewijslevering kon worden toegekomen. De eerste grief faalt dan ook.

9. Met betrekking tot de tweede grief oordeelt het hof als volgt. Zoals hiervoor genoemd heeft Mozaïek een aantal schriftelijke verklaringen van buurtbewoners in het geding gebracht en twee rapportages. In het getuigenverhoor aan de zijde van Mozaïek zijn [getuige 1] (hierna: [getuige 1]) en [getuige 2] (hierna: [getuige 2]) als getuigen gehoord. Bij akte na enquête zijn voorts nog Facebookberichten in het geding gebracht. In hoger beroep heeft Mozaïek nog twee nieuwe verklaringen van de buurtbewoners overgelegd, recente Facebookberichten en schriftelijk weergegeven waarnemingen van [getuige 1]. [geïntimeerde] heeft in het tegengetuigenverhoor zichzelf, haar dochter [getuige 3] en haar vriend [getuige 4] doen horen.

10. Het hof stelt voorop dat de rechter vrij is in de waardering van het bewijs en zelf bepaalt welke waarde wordt gehecht aan een bepaald bewijsmiddel. Daarbij wordt opgemerkt dat, nu de verklaring van [geïntimeerde] als getuige niet een door haar te bewijzen feit betreft, artikel 164 lid 2 Rv ten aanzien van haar verklaring niet van toepassing is.

11. Het hof is van oordeel dat Mozaïek is geslaagd in bewijslevering van haar stelling dat [geïntimeerde] niet haar hoofdverblijf in de woning had. Redengevend daarvoor is dat diverse buurtbewoners hebben verklaard dat [geïntimeerde] ‘nog heel sporadisch’ ([buurtbewoner 1]), ‘nog maar af en toe’ ([buurtbewoner 2]), ‘zelden’ ([buurtbewoner 3]), ‘heel weinig’ ([buurtbewoner 4]) in de woning is, ‘nooit meer thuis slaapt in de woning’ ([buurtbewoner 5], [buurtbewoner 6] en [buurtbewoner 7]) en ‘er niet meer woont’ ([buurtbewoner 8]). [buurtbewoner 9] en [buurtbewoner 4] hebben voorts verklaard dat ze [geïntimeerde] ’s middags zien komen met de auto, dat als ze na het werk thuis komen de auto weer weg is en dat ze de auto ’s nachts niet zien staan. [buurtbewoner 5] heeft ook verklaard ‘dat je aan de auto kan zien of ze er is’ en dat ze er maar af en toe blijft slapen, minder dan 1 keer per week. Voorts kan uit de Rapportage huisbezoek op 28 mei 2015 en de Rapportage handhaving van 8 juli 2015, opgemaakt door [getuige 2] (en haar verklaring als getuige daarover) worden afgeleid dat er geen eigen tandenborstel, nauwelijks kledingstukken en evenmin andere persoonlijke spullen van [geïntimeerde] in het gehuurde aanwezig waren (zoals familiefoto’s of schooldiploma’s) en dat het energieverbruik onder het gemiddelde van een tweepersoonshuishouden ligt. Deze rapporten in samenhang met voornoemde verklaringen maken dat het hof het bewijs geleverd acht. De verklaring die [geïntimeerde] (als getuige) heeft gegeven voor de weinige spullen in de woning acht het hof niet overtuigend. Weliswaar is aannemelijk dat zij gelet op haar financiële situatie weinig kleding en spullen heeft maar het hof acht het niet geloofwaardig dat zij geen eigen tandenborstel, slechts een paar hemdjes, een trui, een legging en verder alleen de kleding die zij aanhad, bezit. De verklaring van de dochter dat in het gehuurde fotoboeken en spullen om het huis in te richten, zoals lijstjes en kaarsen, van haar moeder liggen en dat moeder en dochter ieder een eigen tandenborstel hebben, strookt bovendien niet met de waarnemingen van [getuige 2].

[geïntimeerde] heeft met betrekking tot de verklaringen van de buurtbewoners aangevoerd dat zij geen zicht hebben op de woning, dat in de verklaringen geen redenen van wetenschap zijn opgenomen en dat de verklaringen niet onder ede zijn afgelegd. Het hof overweegt dat uit de getuigenverklaring van [getuige 1] volgt dat de verklaringen van de omwonenden zelf zijn en zijn ondertekend door betrokkenen. Dat zij niet onder ede zijn afgelegd betekent niet dat zij geen enkele bewijswaarde hebben. Aan de verklaringen komt vrije bewijskracht toe. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het om een groot aantal buurtbewoners gaat die allen eenduidig verklaren en dat zij aanvankelijk werden gehoord omtrent overlast. Het hof acht de verklaringen daarom voldoende betrouwbaar. Voorts passeert het hof het verweer van [geïntimeerde] dat er geen enkel uitzicht is op het gehuurde. Ook als dat juist is betekent dat niet dat omwonenden niets kunnen verklaren omtrent de aan- en afwezigheid van [geïntimeerde] in het gehuurde. Zoals [geïntimeerde] heeft aangegeven bevindt het gehuurde zich op de begane grond, links van de centrale hal. Dat impliceert dat omwonenden langs deze woning zullen lopen als zij naar hun eigen woning gaan. Ook spreken enkele omwonenden over de aan- en afwezigheid van de auto van [geïntimeerde] waaruit wel degelijk volgt waarom zij wetenschap hebben van de aan- of afwezigheid van [geïntimeerde]. Weliswaar heeft [geïntimeerde] gesteld dat deze auto niet van haar is en dat zij af en toe gebruik maakt van de auto van haar moeder, maar deze stelling heeft zij niet nader (met stukken) onderbouwd.

De stelling van [geïntimeerde] dat zij vaak heel vroeg in de ochtend naar haar werk gaat en pas ’s avonds laat terug komt, strookt niet met haar verklaring als getuige dat zij vijf ochtenden in de week werkt en met haar verklaring dat zij meestal samen met haar dochter eet. De stelling is ook verder niet nader onderbouwd terwijl zij bijvoorbeeld werkroosters had kunnen overleggen.

12. De verklaringen van [geïntimeerde] en haar dochter acht het hof niet overtuigend gelet op de hiervoor genoemde kanttekeningen die daarbij kunnen worden geplaatst. Dat geldt ook voor de verklaring van [getuige 4]. Zo verklaart hij bijvoorbeeld dat de administratie van [geïntimeerde] bij hem ligt, terwijl [geïntimeerde] zelf heeft verklaard dat de administratie inmiddels weer op de Chopinstraat is. Daarbij komt dat de verklaringen aan de zijde van [geïntimeerde] op geen enkele wijze ondersteund worden door andere bewijsmiddelen, terwijl van [geïntimeerde] als huurster van een sociale woning mocht worden verwacht dat zij niet zou volstaan met een enkele blote betwisting. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] zal worden gepasseerd nu zij niet heeft aangegeven wat de reeds gehoorde getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij reeds hebben gedaan. Grief 2 slaagt.

13. Nu het hof bewezen acht dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (gehad), is zij tekort geschoten in de nakoming van de verplichting uit artikel 12 lid 2 van de huurovereenkomst. Daarbij geldt dat een tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt kan worden in het heden. De tekortkoming rechtvaardigt voorts de ontbinding van de huurovereenkomst zodat deze vordering alsmede de gevorderde ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zijn. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd (met uitzondering van de veroordeling tot betaling van [geïntimeerde] aan Mozaïek van een bedrag van € 539,37 met rente). Opnieuw rechtdoende zal het hof de vorderingen van Mozaïek toewijzen. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten van Mozaïek in beide instanties. De grieven 3 en 4 slagen dus ook.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, locatie Gouda, sectie kanton van 6 oktober 2016, behalve voor zover [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling aan Mozaïek van een bedrag van € 539,37, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 18 augustus 2015,

en
in zoverre opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de huurovereenkomst van 15 oktober 1997 tussen partijen met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres];

- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al het hare en al de personen die zijdens [geïntimeerde] in voormeld pand verblijven en dit pand ter vrije beschikking van Mozaïek te stellen;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 539,37 per maand aan huur, steeds verschuldigd per de eerste van de maand, voor iedere maand vanaf dit arrest tot aan de datum van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Mozaïek tot op 6 oktober 2016 begroot op € 562,16 (96,16 + 466) aan verschotten en € 900 aan salaris gemachtigde;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Mozaïek tot op heden begroot op € 814,57 (96,57 + 718) aan verschotten en

€ 1.788 aan salaris advocaat;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, E.J. van Sandick en J.N. de Blécourt en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2018 in aanwezigheid van de griffier.