Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.187.785/01
Rolnummer rechtbank : C/09/482183/ HA ZA 15/141
Rolnummer rechtbank : C/09/482183/ HA ZA 15/141
Arrest van 24 april 2018
in de zaak van
[appellant 1] en
[appellant 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna te noemen: [appellanten] ,
advocaat: mr. M. Bitter te Amsterdam,
tegen
Basis Bedrijfshuisvesting Alphen B.V.,
gevestigd te Alphen aan den Rijn,
geïntimeerde,
hierna te noemen: BBA,
advocaat: mr. C.C.J. Hiebendaal te Den Haag.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. Voor het procesverloop tot aan het tussenarrest van 15 augustus 2017 verwijst het hof naar dat arrest. Het hof blijft bij wat in dat arrest is overwogen en beslist.
2. Bij genoemd tussenarrest zijn [appellanten] toegelaten te bewijzen dat zij op 21 juni 2011 mondeling van de destijds bij BBA werkzame makelaar [de makelaar] (hierna: [de makelaar] ) hebben vernomen dat [betrokkene] van [X Bouw- en Ontwikkelingsmaatschappij B.V.] (hierna: [betrokkene] ) een bieding had gedaan tot aankoop van de gehele onroerende zaak voor € 887.500,-, dat zij aan [de makelaar] hebben medegedeeld die bieding te aanvaarden, en dat zij en [betrokkene] daarna in een telefoongesprek tussen [appellant 2] en [betrokkene] deze overeenkomst hebben bevestigd.
3. [appellanten] hebben zichzelf ( [appellant 1] en [appellant 2] ), [de dochter] (dochter) en [de echtgenote] (echtgenote) als getuigen doen horen. In contra-enquête heeft BBA [betrokkene] en [de makelaar] als getuigen doen horen. Vervolgens hebben beide partijen een memorie na enquête genomen en daarna de stukken voor arrest gefourneerd. Aansluitend is arrest bepaald.
4.1
Het hof overweegt aangaande de bewijslering het volgende.
4.2
[appellant 2] heeft als (partij)getuige verklaard dat [de makelaar] hem op 21 juni 2011 heeft gebeld met de mededeling dat [betrokkene] € 887.500,- als laatste bod wilde bieden en dat hij, mede namens zijn broer, dat heeft geaccepteerd. Er is aan de telefoon toen niet uitdrukkelijk benoemd dat dit laatste bod een bod betrof waarbij [betrokkene] of zijn onderneming zelf als (enige) wederpartij de koper van de gehele onroerende zaak zou zijn. [appellant 2] heeft dit als vanzelfsprekend aangenomen ( [betrokkene] “was de enige bieder”). [de makelaar] heeft als getuige verklaard dat hij een bedrag van € 875.000,, zijnde ‘een voorstel’ van [betrokkene] , aan [appellanten] heeft doorgegeven. Over het punt of [betrokkene] of zijn onderneming de koper van het geheel was of over het punt van (al dan niet) splitsing van de onroerende zaak werd op 21 juni 2011 tussen [de makelaar] en [appellanten] in het geheel niet gesproken. Dat laatste volgt ook uit de verklaringen van de andere getuigen.
4.3
In het daarna gevoerde telefoongesprek tussen [appellant 2] en [betrokkene] is ook niet uitdrukkelijk aan de orde geweest wie de koper zou zijn en is evenmin gesproken over splitsing. Ook in dat gesprek ging het alleen over het bedrag. Uit de verklaringen van [appellant 2] en [betrokkene] (en bevestigd door overige getuigenverklaringen) blijkt dat er tijdens dat telefoongesprek op 21 juni 2011 wel een overeenkomst werd bevestigd tussen [appellant 2] en [betrokkene] (hierna: de deal). Deze deal was het gevolg van dat [betrokkene] (al dan niet pas tijdens dit gesprek) een bedrag van € 887.500,- bood en dat [appellant 2] dat bedrag, mede namens zijn broer, aanvaardde.
4.4
Deze bieding - en daarmee de deal - hield volgens [appellanten] in dat [betrokkene] aanbood om de gehele onroerende zaak van [appellanten] te kopen voor € 887.500,-. De bieding hield volgens [betrokkene] (en BBA) in dat de gehele onroerende zaak in totaal het bedrag van € 887.500,- zou opbrengen (mede als gevolg van het door [betrokkene] te kopen kantoorgedeelte). Volgens de getuigenverklaring van [betrokkene] was hij zelf niet in de markt voor de bedrijfshal, heeft hij alleen drie jaar eerder een –afgeketst– bod op het geheel uitgebracht en was de oplossing daarna nooit dat hij de gehele onroerende zaak zou afnemen. Hij wilde in 2011 alleen het kantoorgedeelte kopen terwijl GES als koper voor de bedrijfshal in beeld was. Kortom: volgens [betrokkene] wilde hij op 21 juni 2011 niet bieden om zelf de gehele onroerende zaak te kopen voor € 887.500,-.
4.5
Omdat de bewoordingen van de telefoongesprekken van 21 juni 2011 slechts het bedrag inhouden en er toen niet expliciet iets is besproken over de persoon van de koper(s) of over de (beide onderdelen van de) onroerende zaak, komt het er voor de bewijslevering op aan of [appellanten] onder de gegeven omstandigheden uit het feit dat [betrokkene] toen de enige bieder was en het hele bedrag ongesplitst noemde, redelijkerwijs mocht afleiden dat [betrokkene] daarmee een bod deed om (zelf) de hele onroerende zaak te kopen voor € 887.500,-.
Daarvoor is van belang wat aan het telefoongesprek is voorafgegaan.
4.6
[betrokkene] heeft als getuige verklaard dat vóór 21 juni 2011, namelijk op 6 juni 2011, met [appellanten] , [de makelaar] en hemzelf was gesproken over splitsing van de onroerende zaak in de bedrijfshal en het kantoor. Daarbij is volgens [betrokkene] gezegd dat het kantoor en de bedrijfshal separaat zouden worden aangeboden in de markt. Als de splitsing daar was, zou [betrokkene] de kavel aan de voorkant (het kantoor) kopen. [betrokkene] had een koper (GES) voor de rest (de bedrijfshal) gevonden. Dit heeft hij op 6 juni 2011 besproken. [betrokkene] heeft uitdrukkelijk verklaard dat het koopcontract (voor de bedrijfshal) niet met hem zou worden gesloten. [betrokkene] heeft verder verklaard dat met [appellanten] steeds is gesproken over de totaalopbrengst.
4.7
[de makelaar] heeft als getuige over een bijeenkomst vóór 21 juni 2011 verklaard dat [appellanten] toen open stonden voor splitsing. Volgens [de makelaar] werd er na jaren van onverkoopbaarheid een plan geponeerd om de onroerende zaak in gesplitste delen te verkopen en is daarover in een bespreking met hem, [appellanten] en [betrokkene] gepraat. Hij heeft verklaard dat [appellanten] het splitsingsplan hebben aangehoord en hebben aangegeven dat zij een totaalopbrengst wilden.
Hetgeen [de makelaar] bij brief van 26 september 2012 aan de Raad van Toezicht heeft geschreven, doet aan zijn getuigenverklaring of die van [betrokkene] niet af. In die brief staat immers (onder meer) - heel kort gezegd - dat er onderhandelingen met [appellanten] en [betrokkene] zijn gevoerd waarbij de splitsing van het pand al aan de orde was, dat er een verschil was tussen de totaalprijs van € 850.000,- die geboden was en de € 900.000,- die [appellanten] wilden hebben, dat de naam van de koper toen ook al was gevallen en dat het pand in onderlinge gesprekken tussen [betrokkene] en [appellanten] is verkocht voor een totaalbedrag van € 887.500,.
4.8
[appellant 2] heeft als (partij)getuige verklaard dat [betrokkene] zelf de onroerende zaak zou splitsen als hij het gekocht had en dat [appellanten] van begin af aan hebben aangegeven dat zij niet wilden splitsen. Volgens hem heeft [betrokkene] dus wel over splitsing gesproken, maar wilden [appellanten] dat niet doen. [appellant 1] heeft als (partij)getuige verklaard dat er nooit over splitsing is gesproken. De dochter en echtgenote zijn niet bij de besprekingen geweest en hebben er niets over kunnen verklaren.
4.9
De verklaring van [appellant 2] geeft tegenover de getuigenverklaringen van [betrokkene] en [de makelaar] onvoldoende tegenwicht. Daarom staat voor het hof vast dat [betrokkene] vóór het telefoongesprek van 21 juni 2011 uitdrukkelijk aan [appellanten] kenbaar heeft gemaakt dat de onroerende zaak gesplitst zou gaan worden, dat hij alleen het kantoorgedeelte zou kopen terwijl er een koper voor de bedrijfshal was en dat [appellanten] daartegen geen bezwaar hebben gemaakt maar alleen hebben aangegeven dat zij een totaalopbrengst wilden. Over die totaalopbrengst is verder onderhandeld. In dat licht moesten [appellanten] de bieding van € 887.500,- van [betrokkene] als totaalopbrengst begrijpen en mochten zij uit [betrokkene] bieding van het bedrag van € 887.500,- redelijkerwijs niet opmaken dat [betrokkene] daarmee aanbood de gehele onroerende zaak zelf af te nemen.
4.1
Aan voorgaand oordeel draagt bij dat een eerdere overeenkomst waarbij [betrokkene] zelf de gehele onroerende zaak zou kopen voor € 900.000,-, was afgeketst omdat [betrokkene] alleen voor dat bedrag wilde kopen als hij de koopsom (gedeeltelijk) in units mocht betalen. [appellant 2] heeft als getuige verklaard dat [betrokkene] toen had gezegd dat hij geen € 900.000,- kon geven als [appellanten] dat niet (deels) in units zou afnemen. Dat [appellanten] destijds hadden uitgezocht dat ‘ [betrokkene] goed was voor € 2.000.000,-’ en er daarom kennelijk van uitgingen dat [betrokkene] € 900.000,- wel in geld kon betalen, kan niet voor rekening van [betrokkene] (of BBA) komen.
5. Het voorgaande betekent dat er op 21 juni 2011 met de bieding van [betrokkene] geen andere overeenkomst kan zijn gesloten dan een in kantoor en bedrijfshal onder meerdere kopers gesplitste koop voor in totaal € 887.500,-. In elk geval is toen niet de gehele onroerende zaak aan [betrokkene] of zijn onderneming verkocht voor een voor rekening of risico van [betrokkene] of zijn onderneming komend bedrag van € 887.500,.
6. [appellanten] zijn dus niet in de bewijslevering geslaagd. Daardoor is er geen grond schadevergoeding toe te kennen wegens nalaten van BBA om bij [betrokkene] aan te sturen op nakoming van een op 21 juni 2011 gesloten overeenkomst tot aankoop door [betrokkene] zelf van de gehele onroerende zaak voor € 887.500,-. Grieven 1 tot en met 8 zijn ongegrond.
7. In overweging 2.18 van het tussenarrest heeft het hof reeds overwogen dat er ook onvoldoende aanknopingspunten zijn voor het oordeel dat [betrokkene] na 21 juni 2011 alsnog akkoord zou zijn gegaan met een koppeling van zijn koopovereenkomst aan de nakoming van de koopovereenkomst door de koper van de bedrijfshal (grief 9).
8. Omdat de grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellanten] dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Ter zake van deze kosten heeft BBA (als niet natuurlijke persoon) € 5.213,- aan griffierecht moeten betalen en de geliquideerde advocatenkosten begroot het hof naar tarief V op € 6.580,-.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 16 december 2015;
- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van BBA tot op heden begroot op € 5.213,- aan verschotten en € 6.580,- aan salaris advocaat en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, E.J. van Sandick en J.W. Frieling en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2018 in aanwezigheid van de griffier.