ECLI:NL:GHDHA:2018:652

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.199.998/01

Rolnummer rechtbank : 4343580 RL EXPL 15-23389

Arrest van 10 april 2018

in de zaak van

[appellant],

wonende te Voorschoten,

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. R. de Nijs te Leiden,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch.

Het verdere geding

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 18 oktober 2016, waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden; van hetgeen besproken is, is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] vijf grieven tegen het bestreden vonnis van 19 mei 2016 aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord (met productie) bestreden. Hierna is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Niet is opgekomen tegen de feiten zoals vastgesteld door de kantonrechter onder 2 van het tussenvonnis 25 februari 2016. Met inachtneming daarvan gaat het in deze zaak, voor zover thans van belang, om het volgende.

1.1.

[geïntimeerde] is een expat, werkzaam bij Shell. Hij heeft met ingang van 3 oktober 2011 van [appellant] de woning aan de [adres] gehuurd tegen een huurprijs van aanvankelijk € 4.200,-. In 2015 bedroeg de huur € 4.455,- per maand. [geïntimeerde] betaalde een borgsom van € 4.200,-.

1.2.

In de huurovereenkomst, het standaardcontract van Shell ten behoeve van haar werknemers, zijn de volgende bepalingen opgenomen:

"3.1. This agreement is entered into for a period of: 4 years and 29 days commencing on: 03

October 2011 and terminating on: 31 October 2015. (...)

3.4

Lessee may terminate the agreement as of 31 October 2012 provided a notice period of at least one calendar month is observed.

3.5

Termination of the agreement shall occur via notice served by a bailiff or by registered letter on or prior to the last day of a payment period whereby the lessee, upon serving such notice, shall observe at least one full calender month, as determined by the date the lessor and/or lessor's property manager receive the notice of termination."

1.3.

Blijkens artikel 2 van de huurovereenkomst vormen de eveneens door Shell opgestelde “general terms and conditions” (hierna: de algemene bepalingen) een integraal deel van de huurovereenkomst. De algemene bepalingen bevatten onder meer de volgende bepaling:

“
Early termination of tenancy agreement by lessee

10. The lessee is entitled to terminate this agreement prior to the termination date if the lessee and/or actual occupant is transferred by lessee's current employer to another location that is 50 km or more from the premises, or in case of termination of employment, or for reason of force majeure, provided lessee informs lessor by registered letter, and with a notice of at least one full calendar month. In the termination notice, the reason for termination must be stated, and if the reason for the termination is a transfer as described above, such notice shall be signed by the employer.”

1.4.

Bij brief van 27 mei 2015 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2015. Deze brief is per DHL-koerier verzonden. De koerier heeft de brief op 29 mei 2015 aan een buurvrouw afgeleverd, die hem op 3 juni 2015 aan [appellant] heeft gegeven.

2. [geïntimeerde] heeft in conventie betaling van € 4.745,- gevorderd, ter zake van de door hem betaalde borg ad € 4.200,- en buitengerechtelijke kosten ad € 545,-, met de wettelijke rente over € 4.200,- vanaf 1 juli 2015 en over € 545,- vanaf de dag der dagvaarding, alles met de kosten van het geding. [geïntimeerde] is van mening dat hij de huurovereenkomst met zijn brief van 29 mei 2015 op de juiste wijze heeft opgezegd tegen 1 juli 2015.

3. In reconventie heeft [appellant] € 13.665,- aan huurachterstand gevorderd. Volgens [appellant] is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De overeenkomst eindigde op 31 oktober 2015. Eerdere opzegging was niet mogelijk, omdat zich geen van de in art. 10 van de algemene bepalingen genoemde omstandigheden heeft voorgedaan. [geïntimeerde] heeft vanaf 1 juli 2015 geen huur meer betaald. Na aftrek van de borg resteert volgens [appellant] genoemd bedrag van € 13.665,-.

4. In het tussenvonnis van 25 februari 2016, waarop het eindvonnis voortbouwt, heeft de kantonrechter – samengevat – overwogen dat de huurovereenkomst vanaf 31 oktober 2012 tussentijds kon worden opgezegd en dat de overeenkomst na de verlenging per die datum, na verloop van de bepaalde tijd, heeft te gelden als gesloten voor onbepaalde tijd. Vervolgens heeft hij het verweer van [appellant] dat de overeenkomst niet bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot is opgezegd verworpen, omdat vaststaat dat aan [appellant] de opzegging in elk geval op 3 juni 2015 bekend is geworden. In verband met de vraag of [appellant] de borg mocht verrekenen met de huur over de maand juli achtte de kantonrechter van belang of de DHL-koerier op 29 mei 2015 een bericht bij [appellant] heeft achtergelaten, in welk geval het voor risico van [appellant] komt dat hij niet eerder kennis heeft genomen van de brief. Onder meer omdat de makelaar van [appellant] de woning per 1 juli 2015 opnieuw ter verhuur aanbood achtte de kantonrechter dat bewijs voorshands geleverd. [appellant] werd toegelaten tot tegenbewijs. [appellant] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt, waarna in het eindvonnis de conventionele vordering is toegewezen en de reconventionele vordering is afgewezen.

5. Met zijn
eerste griefkomt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst vanaf 31 oktober 2012 tussentijds kon worden opgezegd, dat de huurovereenkomst binnen de bepaalde tijd is verlengd en vanaf 31 oktober 2012 heeft te gelden als gesloten voor onbepaalde duur.

Volgens [appellant] is de overeenkomst aangegaan voor bepaalde tijd, en wel voor vier jaar en 29 dagen, en kon zij vanaf 1 november 2012 alleen tussentijds worden opgezegd als één van de drie in artikel 10 van de algemene bepalingen genoemde gevallen zich voordoet.

6. [geïntimeerde] heeft daartegen ingebracht dat geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van vier jaar en 29 dagen, maar tot en met 31 oktober 2012. Vanaf die datum mocht [geïntimeerde] de huur opzeggen zonder dat zich één van de drie in art. 10 genoemde gevallen voordeed. Volgens hem volgt dat uit de taalkundige uitleg van art. 3.4 van de overeenkomst. Daarbij zijn geen aanvullende voorwaarden gesteld.

Art. 10 van de algemene bepalingen is blijkens de tekst uitdrukkelijk bedoeld voor perioden waarin de huurder in beginsel geen mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst op te zeggen. Dat was de periode van 3 oktober 2011 tot en met 31 oktober 2012, aldus [geïntimeerde]. [geïntimeerde] wijst erop dat volgens het oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst heeft te gelden als een overeenkomst voor bepaalde tijd, te weten tot 31 oktober 2012, na welke datum de overeenkomst heeft te gelden als een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dat [appellant] tegen dit oordeel geen grief heeft gericht.

7. De laatste opmerking van [geïntimeerde] gaat naar het oordeel van het hof niet op. [appellant] heeft met zijn stelling dat sprake is van een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen voldoende duidelijk gemaakt, dat hij dat oordeel van de kantonrechter, erop neerkomend dat sprake is van een huurovereenkomst voor de tijd van één jaar, waarna deze voor onbepaalde tijd heeft te gelden, bestrijdt.

8. Partijen verschillen van mening over de uitleg van de huurovereenkomst. Bij de uitleg van bepalingen in een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

9. Daarbij is allereerst de tekst van de overeenkomst van belang. Naar het oordeel van het hof is in art. 3.1 van de huurovereenkomst op niet mis te verstane wijze neergelegd dat de overeenkomst is aangegaan voor vier jaar en 29 dagen, ingaande 3 oktober 2011 en eindigend 31 oktober 2015. Dit is een bepaalde tijd.

10. Art. 7:271, lid 1 BW bepaalde (in 2015) dat een voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd; zij moet worden opgezegd. Elk van beide partijen kan opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Met andere woorden: een huurovereenkomst als waarvan hier sprake is, kon op basis van genoemd wetsartikel niet voor het verstrijken van de bepaalde tijd, de vier jaar en 29 dagen, worden opgezegd, dus niet eerder dan tegen 31 oktober 2015.

11. In art. 3.4 van de overeenkomst is op deze wettelijke bepaling een uitzondering gemaakt ten gunste van de huurder. Deze mocht vanaf 31 oktober 2012 wel de huur opzeggen (met een opzeggingstermijn van een maand), met dien verstande dat daarbij wel artikel 10 van de algemene bepalingen in acht moest worden genomen, welk artikel immers deel uitmaakte van de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen.

12. Weliswaar is juist, wat [geïntimeerde] aanvoert, dat art. 3.4 van de huurovereenkomst zélf geen aanvullende voorwaarden bevat over de omstandigheden waaronder de huurder van dat recht gebruik mag maken, maar op grond van art. 2 van de huurovereenkomst (zie randnummer 1.3) zijn die aanvullende voorwaarden wel van toepassing. In artikel 10 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder de overeenkomst tussentijds kan opzeggen in geval hij door Shell tewerk wordt gesteld op een andere locatie gelegen op een afstand van 50 km of meer vanaf de gehuurde woning, in geval hij wordt ontslagen of in geval sprake is van overmacht van zijn kant. Niet in geschil is dat geen van deze situaties zich heeft voorgedaan.

13. [geïntimeerde] betoogt dat art. 10 van de algemene bepalingen niet (meer) van toepassing is. Volgens hem is art. 10 blijkens de tekst ervan uitdrukkelijk bedoeld voor de periode waarin de huurder in beginsel geen mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst op te zeggen. Voor [geïntimeerde] gold, aldus [geïntimeerde], dat hij alleen gedurende de periode van 3 oktober 2011 tot en met 31 oktober 2012 in beginsel geen mogelijkheid had om de huurovereenkomst op te zeggen. Art. 10 moet worden gezien als een aanvullende mogelijkheid om de huurovereenkomst in die periode toch op te zeggen, aldus [geïntimeerde].

14. Het hof kan [geïntimeerde] niet volgen in het betoog dat de overeenkomst die op 3 oktober 2011 voor vier jaar en 29 dagen is aangegaan reeds met ingang van 31 oktober 2012 heeft te gelden als een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het verwerpt dus ook het oordeel van de kantonrechter op dat punt. Het zij herhaald: er is sprake van een overeenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen. Gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst was er geen mogelijkheid om op te zeggen tegen een eerdere datum, behoudens, zoals reeds overwogen, het navolgende. In art. 3.4 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 10 algemene bepalingen is, in afwijking van de wettelijke regeling, voor de huurder de mogelijkheid geschapen om na het verstrijken van het eerste jaar toch op te zeggen onder de in artikel 10 genoemde omstandigheden. In zoverre is de bedoeling van Shell, waarnaar [geïntimeerde] verwijst (punt 10 conclusie van antwoord in reconventie) tot uitdrukking gekomen. De verwijzing door [geïntimeerde] in dit verband naar de bieding – productie 17 – sluit hier naadloos bij aan. Daarin worden immers naast artikel 3.4 ook genoemd de Algemene Voorwaarden en de diplomatenclausule huurder 50 km (waarmee naar het hof begrijpt artikel 10 is bedoeld). In art. 10 van de algemene bepalingen is door partijen, in navolging van Shell, overeengekomen in welke gevallen deze tussentijdse opzegging mag. Dat art. 10 in strijd zou zijn met de wet of dat art. 3 nietig zou zijn, vermag het hof niet in te zien. Maar ook niet dat art. 10 alleen gelding zou hebben gedurende het eerste jaar van de looptijd van de overeenkomst. Dat valt noch uit de tekst van art. 10 noch elders uit de tekst af te leiden.

15. [geïntimeerde] betoogt nog dat uit de bieding van 29 augustus 2011 volgt dat de bedoeling van partijen is geweest om art. 10 alleen te laten gelden voor het eerste jaar van de looptijd van de overeenkomst. Uit de woorden: “
art. 3.4. ingaand na 12 maanden met een maand opzegtermijn”, waarnaar [geïntimeerde] verwijst, valt dit echter niet af te leiden. Met art. 3.4 wordt een uitzondering geschapen op de wettelijke bepaling dat niet voor het einde van de bepaalde termijn kan worden opgezegd. Dat met het opnemen van art. 10 in de algemene bepalingen bedoeld is om
naastdie uitzondering nog een -andere - uitzondering op die wettelijke bepaling te maken, te weten een opzegging onder bepaalde voorwaarden voor het eerste jaar, valt nergens uit af te leiden. [geïntimeerde] heeft geen andere omstandigheden gesteld waaruit moet worden afgeleid dat beide partijen dit bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden. Zijn aanbod om te bewijzen dat de bedoeling van partijen zo is geweest, voldoet dan ook niet aan de daaraan te stellen eisen en wordt gepasseerd. Het hof merkt daarbij op, dat het enkele feit dat [geïntimeerde] zelf dit wellicht voor ogen had niet voldoende is, omdat geen omstandigheden zijn gesteld waaruit volgt dat [appellant] dat ook zo heeft begrepen of had behoren te begrijpen. Dit volgt ook niet uit de brief van [appellant] aan de advocaat van [geïntimeerde] d.d. 27 juni 2015 (productie 12 bij inleidende dagvaarding eerste aanleg) waarin [appellant] schrijft dat de huur op grond van de opzegging van [geïntimeerde] op 31 juli 2015 is geëindigd. [appellant] heeft immers bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg verklaard dat hij in de veronderstelling was dat [geïntimeerde] een andere baan had gekregen, omdat hij anders niet kon opzeggen.

16. [appellant] vordert € 13.665,-, zijnde de huur over de maanden juli tot en met september 2015 met verrekening van de borgsom ad € 4.200,-. Tegen deze berekening is geen bezwaar gemaakt en dat bedrag is dan ook voor toewijzing vatbaar. Daarbij merkt het hof op, dat aan het feit dat de makelaar [makelaar] de woning voor het verstrijken van de termijn te huur heeft aangeboden, geen andere betekenis toekomt dan dat dat een schadebeperkende maatregel geweest had kunnen zijn. [appellant] heeft overigens verklaard (comparitie van partijen eerste aanleg) dat een potentiële huurder zich heeft teruggetrokken.

17. [appellant] heeft dus succes met zijn eerste grief. Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven geen bespreking meer. Het bestreden vonnis wordt vernietigd met passering van hetgeen verder te bewijzen is aangeboden als niet beslissend voor de uitkomst. De conventionele vordering van [geïntimeerde] wordt alsnog afgewezen. De vordering van [geïntimeerde] tot betaling van € 13.665,- wordt toegewezen. Gelet op het feit dat zijn gehele vordering wordt toegewezen, heeft [appellant] geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht. Deze vordering wordt afgewezen. Datzelfde geldt voor de vordering tot veroordeling van betaling van de bij staat op te maken kosten van rechtsbijstand nu daarvoor geen enkele onderbouwing is gegeven. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, waarvan de omvang hierna wordt vastgesteld.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis van 19 mei 2016

en opnieuw rechtdoende:

wijst de conventionele vordering van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] aan [appellant] te betalen een bedrag van € 13.665,- vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 september 2015 (roldatum van de conclusie van eis in reconventie) tot aan de dag van voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, voor de procedure in eerste aanleg tot op 19 mei 2016 bepaald op € 750,- aan gemachtigdensalaris en in het hoger beroep tot op heden bepaald op € 77,75 exclusief BTW aan explootkosten, op € 314,- aan griffierecht en op € 1.788,- voor salaris van de advocaat en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 april 2018 in aanwezigheid van de griffier.