ECLI:NL:GHDHA:2018:1833 - Gerechtshof Den Haag - Beoordeling causale verband beroepsfout notaris en schade...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.171.840/01
Rolnummer rechtbank : C/10/445483 / HA ZA 14-216

arrest van 24 juli 2018

inzake

[appellant],

[appellante],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna te noemen: [appellanten] ,

advocaat: mr. M. van Gastel te Hellevoetsluis,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de notaris,

advocaat: mr. H.J. Delhaas te Amsterdam.

Het verdere verloop van het geding

Voor het verloop van het geding tot 19 december 2017 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum. In dit tussenarrest zijn [appellanten] in de gelegenheid gesteld te reageren op de door de notaris bij memorie na getuigenverhoor overgelegde stukken. Op 30 januari 2018 hebben [appellanten] een akte na enquête genomen, waarop de notaris op 27 februari 2018 nog een antwoordakte heeft genomen. Tot slot hebben partijen opnieuw arrest gevraagd.

Verdere beoordeling van het hoger beroep

1. Het hof heeft [appellanten] in het tussenarrest van 19 december 2017 in de gelegenheid gesteld te reageren op de door de notaris bij memorie na getuigenverhoor overgelegde stukken. Deze stukken betreffen de akte van levering van 13 november 2006, waarbij het perceel grond door [verkoper] werd verkocht en geleverd aan [koper] (vertegenwoordigd door [X] ), met een daarbij gevoegde akte van 20 september 2006, waarin onder meer is vermeld dat op verzoek van [verkoper] op 21 november 1997 door EMN BV een bodemonderzoeksrapport is opgesteld, en dat Van Eijk Infra- en Milieutechniek BV op 5 juli 2006 een offerte heeft uitgebracht voor de bodemsanering en sloopwerkzaamheden van het registergoed. Van zowel het bodemonderzoeksrapport als de offerte is een kopie aan de akte gehecht. Uit deze stukken blijkt volgens de notaris dat [X] bij de aankoop van de grond door [koper] van [verkoper] wel degelijk op de hoogte was van de vervuiling van de grond.

2. [appellanten] hebben bij akte van 30 januari 2018 zowel gereageerd op de door de notaris bij memorie van getuigenverhoor overgelegde stukken, zoals door het hof was verzocht, als op enkele feiten/stellingen die door de notaris in zijn memorie na getuigenverhoor naar voren zijn gebracht. De notaris heeft tegen dit laatste bezwaar gemaakt. Het hof beslist dat de goede procesorde meebrengt dat de akte van [appellanten] buiten beschouwing zal worden gelaten, voor zover de inhoud ervan redelijkerwijs niet kan worden aangemerkt als een reactie op de door de notaris bij memorie van getuigenverhoor overgelegde stukken.

3. Gelet op de door beide partijen naar voren gebrachte bezwaren met betrekking tot de door het hof aan [appellanten] gegeven bewijsopdracht, overweegt het hof eerst nog het volgende.
Het hof heeft in r.o. 14 van zijn tussenarrest van 11 april 2017 geoordeeld dat de notaris, door na te laten om bij [koper] zelf te verifiëren of [koper] akkoord was met de aanvulling in artikel 8 van Pro de leveringsakte, onzorgvuldig heeft gehandeld jegens [appellanten] Daarmee is de aansprakelijkheid van de notaris voor de door [appellanten] als gevolg van deze beroepsfout geleden schade in beginsel gegeven. Toewijsbaar is echter slechts de schade die het (toerekenbare) gevolg is van de fout van de notaris.
Voor de vraag of de schade die [appellanten] hebben geleden inderdaad het gevolg is van de fout van de notaris, zoals [appellanten] menen, of van het handelen en/of nalaten van [koper] , zoals de notaris stelt, is van doorslaggevend belang wat er zou zijn gebeurd als de notaris [koper] wél zou hebben gebeld over de aanvulling in artikel 8 van Pro de leveringsakte. Immers, als [koper] desgevraagd aan de notaris zou hebben geantwoord dat zij akkoord was met de aanvulling en bereid was de saneringskosten van de grond voor haar rekening te nemen, dan zou de levering van de grond aan [appellanten] gewoon zijn doorgegaan. Ook in dat geval hadden [appellanten] schade geleden, aangezien niet aannemelijk is dat [koper] , die ondanks een veroordeling op straffe van het verbeuren van dwangsommen in kort geding in 2008 haar verplichting tot sanering van de grond jegens [appellanten] niet is nagekomen en in 2013 failliet is verklaard, in die situatie de grond wel zou hebben gesaneerd. De schade van [appellanten] is in dat geval niet het gevolg van het handelen van de notaris, maar van het handelen/nalaten van [koper] . In het geval [koper] echter desgevraagd aan de notaris zou hebben geantwoord dat zij er niet mee akkoord was om de saneringskosten voor haar rekening te nemen, was de schade van [appellanten] voorkomen. Voldoende aannemelijk is immers dat [appellanten] in dat geval gebruik hadden gemaakt van hun recht de koopovereenkomst te ontbinden. In die situatie moet de schade van [appellanten] worden toegerekend aan het handelen van de notaris.
De door het hof gegeven bewijsopdracht aan [appellanten] moet aldus worden begrepen dat het hof [appellanten] heeft toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden op grond waarvan voldoende aannemelijk kan worden geacht dat, in de situatie dat de notaris de aanvulling van artikel 8 van Pro de leveringsakte met [koper] zou hebben besproken, [koper] (in de persoon van [X] ) zou hebben gezegd dat zij de saneringskosten niet voor haar rekening wilde nemen.

4. Het hof is, alles afwegende, van oordeel dat [appellanten] niet geslaagd is in het bewijs. Weliswaar heeft [X] , destijds [functienaam] van [koper] , verklaard dat hij, als de notaris hem destijds had gebeld en had gevraagd of hij akkoord was met de toevoeging in de leveringsakte dat [koper] de saneringskosten voor haar rekening zou nemen, “nee” zou hebben gezegd, maar het hof acht zijn verklaring als getuige niet geloofwaardig. Uit de door de notaris overgelegde akte van levering van 13 november 2006, waarbij het perceel grond door [verkoper] werd verkocht en geleverd aan [koper] (vertegenwoordigd door [X] ), in samenhang met de daarbij gevoegde stukken, kan redelijkerwijs niet anders worden afgeleid dan dat de vervuiling van de grond op dat moment bij [X] bekend was. Dat [X] zich niet zou hebben bezig gehouden met de details (veilingvoorwaarden en dergelijke) en onwetend van de bodemverontreiniging zijn handtekening zou hebben gezet, zoals [appellanten] suggereren, acht het hof niet aannemelijk. [X] is een zakenman en heeft verklaard dat hij het perceel grond met behulp van een hypothecaire lening heeft gekocht van [verkoper] in verband met diens faillissement, met de afspraak dat ze de grond zouden verkopen en de winst zouden delen. Het hof acht gelet op deze afspraak de verklaring van [X] dat hij geen idee heeft hoeveel hij voor de grond heeft betaald ongeloofwaardig. Ook acht het hof niet aannemelijk dat [X] een dergelijke transactie (met hypothecaire lening) is aangegaan zonder zich (al dan niet vereist door de hypotheekverstrekker) voldoende op de hoogte te hebben gesteld van de daadwerkelijke waarde van de grond, en derhalve ook van de aanwezigheid van eventuele bodemverontreiniging. Het hof acht evenmin aannemelijk dat [X] bij de levering van de grond op 13 november 2006 de bijgevoegde stukken over de bodemverontreiniging niet heeft gezien, en dat de bodemverontreiniging bovendien niet aan de orde is gesteld door de notaris bij de overdracht.

5. Er daarom vanuit gaande dat [X] ten tijde van de verkoop van de grond aan [appellanten] wel degelijk op de hoogte was van de bodemverontreiniging en de ernst daarvan, is naar het oordeel van het hof niet zonder meer in te zien waarom [X] (als [functienaam] van [koper] ), indien de notaris daarnaar zou hebben gevraagd, zou hebben geantwoord dat [koper] niet bereid was de saneringskosten voor haar rekening te nemen. Volgens artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst diende [koper] er immers jegens [appellanten] voor in te staan dat het registergoed bij de feitelijke levering de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik van een perceel grond nodig waren, welk “normaal gebruik” blijkens artikel 13 het Pro realiseren van een woning op de grond betrof. De in de grond aanwezige (en bij [X] bekende) bodemverontreiniging was hiermee onverenigbaar, zodat goed verdedigbaar is dat [koper] ook reeds op grond van artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst gehouden was de grond te saneren. Indien [X] desgevraagd aan de notaris te kennen zou hebben gegeven dat [koper] niet bereid was de saneringskosten te dragen, zoals hij heeft verklaard, hadden [appellanten] de koopovereenkomst ontbonden en was [koper] de koopsom voor de grond misgelopen. Het hof acht mede daarom niet aannemelijk dat [X] deze door [appellanten] gevraagde aanvulling van de leveringsakte zou hebben geweigerd. Daarbij merkt het hof nog op dat de brief van de makelaar Johan van Donkelaar aan dhr. H. Slager van 4 april 2008 (productie 11 bij de Nadere toelichting voorafgaand aan de comparitie bij de rechtbank van de zijde van de notaris), waarin deze schrijft dat door [X] wel op de aanvulling op artikel 18 van Pro de koopovereenkomst is getekend en dat er wel degelijk een getekend exemplaar in het dossier van de notaris moet zitten, dit oordeel ondersteunt.

6. Het overige door [appellanten] aangevoerde bewijs leidt niet tot een andere beslissing. De brief van mr. [Z] aan DCMR Milieudienst Rijnmond Expertisecentrum van 5 december 2007, die onder meer vermeldt dat de melding als bedoeld in artikel 28 van Pro de Wet bodembescherming niet is gedaan door [koper] maar door de heer [verkoper] , die dit zou hebben gedaan zonder machtiging en medeweten van [koper] , legt onvoldoende gewicht in de schaal. Hetzelfde geldt voor de verklaring van de getuige [Y] .

7. Uit het bovenstaande volgt dat [appellanten] niet zijn geslaagd in het te leveren bewijs, en daarom niet aannemelijk hebben gemaakt dat de schade die zij hebben geleden het gevolg is van de door de notaris gemaakte beroepsfout. Dit betekent dat hun vorderingen niet kunnen worden toegewezen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 11 maart 2015;

- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de notaris begroot op € 1.615,- aan griffierecht, € 13.716,- aan salaris voor de advocaat en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.T. van der Hoeven-Oud, M. Flipse en F.R. Salomons en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juli 2018 in aanwezigheid van de griffier.