Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.212.019/01
Zaaknummer rechtbank : 5432166 / RL EXPL 16-27822
arrest van 26 juni 2018
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
niet verschenen.
Het geding
Bij exploot van 14 maart 2017 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, sector kanton (zittingsplaats Den Haag) van 21 december 2016. Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. [geïntimeerde] is niet in de procedure verschenen en tegen haar is verstek verleend. Vervolgens heeft [appellant] arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
[appellant] heeft van [geïntimeerde] een kamer gehuurd op de eerste etage van de [adres] te [woonplaats], met gebruik van entree, toilet, keuken en douche (hierna: de kamer). De kamer was te huur aangeboden via de […] Wooncentrale. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 21 januari 2013, voor een periode van zes maanden eindigende op 21 augustus 2013. De huur bedroeg € 400,- per maand. In artikel 4 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een waarborgsom van € 400,- zal betalen aan de verhuurder.
Op 11 februari 2013 is de zoon van [geïntimeerde] langsgekomen bij [appellant]. Daarbij is ruzie ontstaan tussen beiden, waarna de politie heeft ingegrepen en [appellant] heeft meegenomen. [appellant] heeft vervolgens enige dagen vastgezeten.
[appellant] heeft de kamer medio maart 2013 verlaten.
2. [appellant] vorderde in eerste aanleg (i) primair, ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van [geïntimeerde] en ongedaanmaking van de huurbetalingsverplichting van [appellant], en subsidiair, verlaging van de huur op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot nihil, althans tot een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag, (ii) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 1.936,05, en (iii) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
3. In hoger beroep vordert [appellant] vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van zijn vorderingen in eerste aanleg.
4. Nu tegen [geïntimeerde] verstek is verleend dient het hof de grieven van [appellant] af te wegen tegen het vonnis van de kantonrechter en het verweer van [geïntimeerde] in eerste aanleg.
5. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen op grond van de overweging dat [appellant] geen belang had bij ontbinding, omdat hij de huurovereenkomst had opgezegd bij brief van 15 maart 2013 en op die datum dan wel kort daarna de kamer had verlaten, en [geïntimeerde] geacht kon worden de opzegging van de huur te hebben aanvaard. Tegen deze overweging heeft [appellant] geen grief gericht, zodat ook het hof ervan uit zal gaan dat [appellant] bij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst geen belang heeft.
6. Grief 1 van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat van huurvermindering geen sprake kan zijn omdat niet gesteld of gebleken is dat [appellant] [geïntimeerde] tijdens de huurovereenkomst in kennis had gesteld van de door hem gestelde gebreken. [appellant] bestrijdt dat oordeel met een beroep op de verklaring van de […] Wooncentrale van 5 maart 2013, de bijgevoegde klachtenlijst en zijn brief aan de dochter van [geïntimeerde] van 15 maart 2013 (producties 2 en 3 bij dagvaarding in eerste aanleg). Verder stelt hij dat een vriend van hem, de heer [betrokkene], de gebreken al voor de verhuizing aan de orde had gesteld bij [geïntimeerde], en dat overigens uit de aard en omvang van de gebreken volgt dat [geïntimeerde] van die gebreken op de hoogte moet zijn geweest.
7. Als een gehuurde woning gebreken vertoont waardoor het huurgenot wordt verminderd, kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW in samenhang met artikel 7:257 BW een vordering bij de kantonrechter instellen om een proportionele huurvermindering te realiseren. Voor deze vordering geldt op grond van artikel 7:257, eerste lid BW een vervaltermijn van zes maanden vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder in kennis heeft gesteld van de gebreken. Op grond van artikel 7:257, derde lid BW kan na het verstrijken van deze termijn van zes maanden, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering bij de kantonrechter. [appellant] stelt dat hij [geïntimeerde] op verschillende manieren in kennis heeft gesteld van de gebreken, voor het laatst in zijn brief van 15 maart 2013. De vordering bij de kantonrechter is ingesteld op 3 oktober 2016 (de datum van de dagvaarding in eerste aanleg). Dat is (veel) langer dan zes maanden na de laatste door [appellant] gestelde datum van kennisgeving van de gebreken. Op grond van artikel 7:257, derde lid BW kan [appellant] slechts huurvermindering vragen over een periode van zes maanden voorafgaand aan 3 oktober 2016. Toen had [appellant] de kamer al lang verlaten zodat hij ook bij deze vordering geen belang meer heeft. Grief 1 kan dus niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
8. Met zijn tweede grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] geen aanspraak kan maken op vergoeding van de door hem gestelde kosten van de zoektocht naar andere woonruimte en zijn verhuizing, omdat het zijn eigen keuze is geweest de kamer te verlaten. Deze grief faalt eveneens. Daarbij is naar het oordeel van het hof niet bepalend of de situatie door toedoen van de zoon van [geïntimeerde] is geëscaleerd, zoals [appellant] stelt. Ook als dat het geval is geweest, dan nog was [appellant] niet gedwongen het gehuurde te verlaten. [appellant] had er ook voor kunnen kiezen om weer in de kamer terug te keren nadat hij was vrijgekomen en die te blijven bewonen. Het blijft dus de eigen keuze van [appellant] dat hij de kamer heeft verlaten. Daarvan uitgaande heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat [appellant] geen aanspraak kan maken op de kosten van het zoeken naar andere woonruimte en zijn verhuizing. Het door [appellant] aangeboden bewijs van wat op 11 februari 2013 is voorgevallen kan hieraan niets veranderen, zodat het hof dit bewijsaanbod zal passeren.
9. Overigens is het hof met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] zijn verwijten ten aanzien van het handelen van de zoon van [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] heeft wel gesteld dat hij op 1 oktober 2013 aangifte heeft gedaan maar over de afloop daarvan heeft hij niets vermeld. Hij heeft ook niet opgehelderd waarom hij na de ruzie op 11 februari 2013 door de politie is aangehouden en enkele dagen in hechtenis heeft moeten doorbrengen. Verder heeft [appellant] de grondslag van zijn vordering niet gespecificeerd. Voor zover [appellant] zich baseert op onrechtmatig handelen van de zoon van [geïntimeerde], is niet duidelijk op grond waarvan [geïntimeerde] voor (de gevolgen van) dat gestelde onrechtmatig handelen jegens [appellant] aansprakelijk is.
10. Ook de andere kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert, komen niet voor vergoeding in aanmerking. De schade aan de vitrage is volgens [appellant] ontstaan omdat de zoon van [geïntimeerde] daaraan heeft getrokken. In dat geval zou [appellant] de zoon van [geïntimeerde] voor die schade moeten aanspreken. [appellant] heeft niets gesteld op grond waarvan aangenomen zou kunnen worden dat [geïntimeerde] voor deze schade aansprakelijk is. Verder is het op grond van de stellingen van [appellant] niet duidelijk voor het hof waarom [geïntimeerde] de kosten van twee sloten zou moeten terugbetalen. Op terugbetaling van de huur of de door [appellant] aan de […] Wooncentrale betaalde bemiddelingsvergoeding kan [appellant] evenmin aanspraak maken. Hij heeft immers huurgenot gehad, en het is zijn eigen keuze geweest de woning te verlaten. Ook voor zover het deze andere kosten betreft is grief 2 dus tevergeefs aangevoerd. Op de borgsom heeft grief 3 betrekking, die het hof hierna zal bespreken.
11. Volgens grief 3 van [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte nagelaten een oordeel te geven over zijn vordering tot terugbetaling van de borgsom van € 400,- die hij aan de […] Wooncentrale heeft betaald. [geïntimeerde] heeft betwist dat zij een borgsom heeft ontvangen. Het hof volgt [appellant] niet in zijn stelling dat uit artikel 4 van de huurovereenkomst volgt dat de borgsom geacht moet worden aan [geïntimeerde] te zijn betaald. In dit artikel staat weliswaar dat de borgsom aan de verhuurder moet worden betaald, maar dat verandert niets aan het feit dat [appellant] de borgsom aan de […] Wooncentrale heeft afgedragen. Verder heeft [appellant] getuigenbewijs aangeboden van de doorbetaling van de borgsom door de […] Wooncentrale aan [geïntimeerde]. Hieraan komt het hof niet toe, nu [geïntimeerde] de doorbetaling heeft betwist en deze niet nader door [appellant] is onderbouwd. Bij dit laatste wordt in aanmerking genomen dat, in het algemeen, betaling van een bedrag kan worden onderbouwd door overlegging van een bankafschrift. Mocht de Haagse Wooncentrale het bedrag contant aan [geïntimeerde] hebben afgedragen - uit de stellingen van [appellant] valt dat niet op te maken - dan ligt voor de hand dat de Haagse Wooncentrale een kwitantie heeft ontvangen, zoals zij die ook aan [appellant] heeft gegeven. Nu [appellant] de borgsom aan de […] Wooncentrale heeft betaald, mag worden verwacht dat hij zich met een verzoek om terugbetaling van de borgsom in eerste instantie tot de […] Wooncentrale heeft gewend. Als de […] Wooncentrale de borgsom zou hebben doorbetaald, had zij [appellant] een bankafschrift of een kwitantie kunnen geven, die [appellant] vervolgens had kunnen overleggen. Hoe dan ook is niet onderbouwd wanneer en op welke wijze de gestelde doorbetaling heeft plaatsgehad. Overigens is het bewijsaanbod onvoldoende gespecificeerd, in het bijzonder omdat [appellant] niet aangeeft wie hierover een verklaring zou kunnen afleggen. Grief 3 slaagt dus evenmin.
12. Nu alle grieven falen, zal het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, die aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil zullen worden vastgesteld nu zij verstek heeft laten gaan.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Den Haag van 21 december 2016;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, die aan de zijde van [geïntimeerde] worden vastgesteld op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, M.E. Honée en T. G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juni 2018 in aanwezigheid van de griffier.