ECLI:NL:GHDHA:2018:1108 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst na burgemeesterssluiting wege...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Rolnummer : 200.212.958/01

Zaaknummer rechtbank : 5195192 CV EXPL 16-27499

Arrest van 8 mei 2018

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. V.M. Weski te Rotterdam,

tegen

Stichting Vestia,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Vestia,

advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 14 maart 2017 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 16 december 2016, dat de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Vestia bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tot slot is arrest gevraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

1. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter onder “2. De vaststaande feiten” een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling is geen bezwaar gemaakt, zodat deze feiten ook voor het hof uitgangspunt zijn. Met inachtneming daarvan alsmede van hetgeen verder als niet voldoende gemotiveerd bestreden is komen vast te staan, gaat het in deze zaak om het volgende.

1.1.

[appellant] huurt van Vestia vanaf 10 augustus 2011 de woning aan het [adres] (hierna: de woning) tegen een maandelijkse huurprijs (vanaf 1 juli 2016) van € 634,37 inclusief servicekosten en bijkomende kosten.

1.2.

Art. 13.1 van de algemene huurvoorwaarden van Vestia die op de huurovereenkomst van toepassing zijn luidt als volgt:

“Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (...)”

1.3.

Op 3 mei 2016 heeft de politie bij een inval in de woning in de woonkamer een zogeheten growtent aangetroffen met 33 hennepplanten en voorts 12 armaturen, 6 aangesloten assimilatielampen, 7 niet-aangesloten assimilatielampen, 2 snelheidsregelaars, 3

tijdschakelaars, 12 transformatoren, 2 koolstoffilters, 3 luchtafzuigers, 5 ventilatoren, 8 cans groeimiddelen en een thermometer.

1.4.

Naar aanleiding van het aantreffen van deze zaken heeft Vestia [appellant] in de gelegenheid gesteld de huur van de woning op te zeggen. Omdat [appellant] dat weigerde, is Vestia de procedure in eerste aanleg gestart.

1.5.

Lopende die procedure heeft de burgemeester bij besluit van 1 september 2016 op grond van artikel 13b van de Opiumwet de sluiting bevolen van de woning voor de duur van zes maanden.

1.6.

Op 6 september 2016 heeft Vestia de huurovereenkomst op grond van die sluiting buitengerechtelijk ontbonden.

1.7.

[appellant] heeft zich vervolgens tot de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht in de rechtbank Rotterdam gewend. Bij uitspraak van 18 november 2016 heeft de voorzieningenrechter het sluitingsbevel van de burgemeester met ingang van 5 december 2016 geschorst tot zes weken na de beslissing op het bezwaar dat [appellant] tegen het sluitingsbevel had ingediend. De voorzieningenrechter was o.m. – kort gezegd – van oordeel dat een sluitingsduur van drie maanden meer op zijn plaats was dan een van zes maanden. Het bezwaar van [appellant] tegen het sluitingsbevel is bij beslissing van 28 februari 2017 ongegrond verklaard.

2. Na wijziging van eis heeft Vestia gevorderd – kort gezegd – voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, voorts voor zover de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt (als het burgemeestersbesluit tot sluiting geen stand houdt) de huurovereenkomst te ontbinden, [appellant] te veroordelen tot ontruiming en tot betaling van € 634,37 per maand tot aan de daadwerkelijke ontruiming, met rente en kosten.

3. [appellant] heeft zich vergeefs tegen de vorderingen verweerd. De kantonrechter heeft de vorderingen in het bestreden vonnis toegewezen en daartegen komt [appellant] op met zijn grieven.

4. Met
zijn eerste griefbetoogt [appellant] dat de kantonrechter de uitkomst van de procedure bij de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht had moeten afwachten. De belangenafweging en de motivering van de voorzieningenrechter hadden de kantonrechter tot een ander oordeel moeten leiden. Met
de tweede griefbestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter erop neerkomend dat de tekortkoming van [appellant] ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Sluiting van een woning door de burgemeester kan niet automatisch leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daar moeten toereikende gronden voor bestaan. [appellant] heeft bijzondere woonbelangen. Hij heeft een posttraumatisch stress syndroom gekregen nadat hij in 2011 in zijn vorige woning met geweld is overvallen. Hij gebruikt cannabis als medicijn en sinds de overval was zijn gebruik zo groot dat hij voor eigen gebruik is gaan kweken. De hennepkwekerij was klein. [appellant] heeft geen overlast veroorzaakt. Hij is onder behandeling bij de Boumankliniek en die benadrukt het belang van de woning zodat zijn behandeling niet nadelig wordt beïnvloed door het bestaan als dakloze. Bij familie kan [appellant] niet terecht en hij komt vijf jaar lang niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Volgens
de derde griefheeft de kantonrechter het belang van Vestia ter voorkoming van schade en overlast ten onrechte evident geacht. De brandgevaarlijke situatie is opgeheven, Stedin heeft geen naheffing gedaan.
De vierde griefis gericht tegen het oordeel dat [appellant] zich op zijn woonbelang beroept, maar dat hij moest weten dat hij dit belang nu juist met de hennepkwekerij op het spel zette.

5.
De eerste griefwordt verworpen. De civiele rechter dient uit te gaan van de juistheid van de beslissing van het bestuursorgaan, ook al staan daar nog rechtsmiddelen tegen open. Indien achteraf blijkt dat het bestuursorgaan een onjuiste beslissing heeft genomen, kan dat wel rechtsgevolgen hebben, maar daarvan is hier geen sprake. De voorzieningenrechter in de sector bestuursrecht heeft in dit geval geoordeeld dat het bestuursorgaan in zoverre een juiste beslissing heeft genomen, dat overgegaan kon (moest) worden tot sluiting, zij het dat die sluiting naar het oordeel van de voorzieningenrechter, gelet op de omstandigheden, van kortere duur zou moeten zijn. Dat de beslissing op bezwaar door de bestuursrechter is vernietigd, heeft [appellant] niet gesteld.

6. Ten aanzien van
de tweede griefoverweegt het hof als volgt.

Ook in het geval de bestuursrechter heeft geoordeeld dat de burgemeesterssluiting rechtmatig is en Vestia dus op grond van art. 7:231 lid 2 BW Pro gerechtigd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, moet de civiele rechter beoordelen of ontbinding en ontruiming van de woning proportionele maatregelen zijn en of het beroep van de verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Bij deze toetsing dient de civiele rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.

7. In dat verband acht het hof de volgende omstandigheden, waaronder ook die welke onder
de derde en vierde griefworden genoemd, relevant.

8. [appellant] heeft er groot belang bij dat de huurovereenkomst in stand blijft. De ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de aangetroffen hennepkwekerij heeft tot gevolg dat hij, zo stelt hij, vijf jaar lang geen andere sociale woning zal kunnen krijgen. Hij kan niet bij familie terecht en de Boumankliniek, waarbij [appellant] thans onder behandeling is, acht het in verband met zijn behandeling van belang dat hij een woning heeft en niet dakloos is.

9. Tegenover dit belang van [appellant] staat het belang van Vestia, die als woningcorporatie mede de zorg heeft voor de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Het is algemeen bekend dat het instandhouden van een hennepkwekerij gevaarzettend is. Er kan brand, waterschade en schimmelvorming ontstaan. Dat aan die gevaarlijke situatie een eind is gemaakt (door de inval) en dat Stedin geen naheffing heeft gedaan, doet aan die gevaarzetting niet af. Voorts zij opgemerkt dat Vestia, zo stelt zij, er veel aan gelegen is om een streng beleid te voeren om hennepkweek in haar woningen te ontmoedigen en precedentwerking te voorkomen. Naar het oordeel van het hof is dat een gerechtvaardigd belang. Zelfs indien wordt aangenomen dat [appellant] hennep kweekte voornamelijk om te voorzien in zijn eigen behoefte daaraan als medicijn, maakt dat het voorgaande allemaal niet anders. Datzelfde geldt voor de aanname dat er geen overlast is veroorzaakt en dat het om een “kleine” kwekerij ging, zoals [appellant] stelt. Dat het slechts een kleine kwekerij zou zijn, is overigens betrekkelijk, omdat het kweken van meer dan vijf hennepplanten wordt aangemerkt als bedrijfsmatig kweken.

10. Alles overziend heeft Vestia naar het oordeel van het hof dan ook een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat, ondanks de aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [appellant], niet gezegd kan worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Vestia gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

11. Niet is gesteld dat [appellant] tegen de afwijzing van het bezwaar beroep heeft ingesteld bij de rechtbank, maar voor het geval dat wel zo is en de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, heeft de rechtbank de huurovereenkomst terecht ontbonden. Met de plaatsing van de hennepkwekerij in de woonkamer, die gevaar oplevert voor brand, waterschade en schimmelvorming heeft [appellant] zich niet als een goed huurder gedragen, terwijl voorts, zoals hiervoor werd overwogen, de kweek van meer dan vijf hennepplanten als bedrijfsmatig wordt aangemerkt, waarmee [appellant] niet heeft voldaan aan zijn verplichting het gehuurde overeenkomstig de woonbestemming ervan te gebruiken. Voor het antwoord op de vraag of de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, geldt hetgeen hiervoor onder 8, 9 en 10 werd overwogen.

11. De tweede, derde en vierde grief falen ook. Het bewijsaanbod voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep moeten worden gesteld en zal dan ook worden gepasseerd.

De slotsom is dan ook dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past een kostenveroordeling ten laste van [appellant].

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 16 december 2016;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 716,- aan griffierecht en € 1.074,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, G. Dulek-Schermers en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2018 in aanwezigheid van de griffier.