Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.174.988/01
Zaaknummer rechtbank : 3905653 \ RL EXPL 15-5770
Arrest van 3 januari 2017
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. N. Çiçek te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G. Janssen te Den Haag.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot aan 6 oktober 2015 verwijst het hof naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 26 november 2015. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd en zijn eis in hoger beroep gewijzigd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven en de gewijzigde eis bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 23 juni 2015 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
Tussen [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] en [X1] als huurders is op 22 februari 2000 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur is ingegaan op 1 april 2000. In het gehuurde werd een garagebedrijf geëxploiteerd.
1.2
Bij het aangaan van de huurovereenkomst is door [appellant] en [X1] een borg van twee maandtermijnen huur betaald.
1.3
Ingevolge de huurovereenkomst zijn partijen verplicht maandelijks bij vooruitbetaling de huur te betalen. De overeengekomen huurprijs bedroeg (omgerekend in euro) € 1.087,50 (inclusief BTW).
1.4
Uit een telefoonnotitie van 30 oktober 2000 van de gemachtigde van [geïntimeerde] volgt dat [appellant] heeft gemeld dat ‘alles is betaald’.
1.5
Bij vonnis van 22 augustus 2001 van de kantonrechter te ’s-Gravenhage zijn [X1] en [appellant] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van fl. 3.125,- aan […] B.V. wegens huurachterstand.
1.6
Bij brief van 18 mei 2004 heeft [appellant] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] het volgende geschreven:
“(..) Naar aanleiding van uw brief van d.d. 10 mei 2004, wil ik u mededelen dat ik per 2002 in geen enkel opzichten iets te maken heb met de garage die gevestigd is aan de [adres].
De garage wordt per 2002 alleen gebruikt door de heer [X1]. […] B.V. probeert mij aansprakelijk te stellen voor de diensten, die geleverd zijn aan de heer [X1], terwijl ik duidelijk haar op de hoogte heb gesteld dat ik niet meer partij ben in de huurovereenkomst.
De overeenkomst is aangegaan door de heer [X1] en […] B.V. en derhalve moeten de kosten verhaald worden op de heer [X1].
Dat ik absoluut geen partij meer ben sinds 2002 kunt u zelf nagaan bij de KvK in Den Haag.
Nogmaals meneer [X1] is degene die het pand huurt en exploiteert en de maandelijkse huurtermijn overmaakt op de rekening van de verhuurder. Ik heb absoluut niets te maken met de garage aan de [adres] en daarom zal ik ook niets betalen. (…)”
1.7
Op 14 juni 2004 is [appellant] door de gemachtigde van [geïntimeerde] B.V. aangeschreven tot betaling van € 7.058,68. In reactie op deze brief heeft [appellant] op bijgevoegd informatieformulier vermeld:
“ik heb geen inkomsten”.
“ik heb geen inkomsten”.
1.8
Op 27 mei 2010 is [X1] overleden. [naam] (hierna: [X2]) is in de rechten van zijn vader als huurder getreden.
1.9
Bij brief van 25 oktober 2010 heeft [geïntimeerde] onder meer aan [X2] geschreven:
“(…) Tijdens ons telefonisch onderhoud van heden heb je aangegeven het huurcontract van [adres] over te willen dragen. Hiermee ga ik niet akkoord en is ook niet mogelijk. Wettelijk heeft de verhuurder (in persoon ik dus) een contract met de huurder, jij dus.
(…) Wij hebben een overeenkomst omdat jij de huur bent blijven betalen na overlijden van je vader. (…)”
1.1
De huur over de maanden november 2014 tot en met februari 2015 is, ook na aanmaning daartoe van [appellant] en [X2], onbetaald gebleven.
2. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Tevens heeft hij betaling van een bedrag van € 29.654,- (terzake huur en niet betaalde huurverhogingen) gevorderd, vermeerderd met rente en (buitengerechtelijke) proceskosten. Voorts vorderde hij een bedrag van € 1.393,50 voor elke maand vanaf 1 maart 2015 tot aan de ontruiming.
3. In reconventie hebben [appellant] en [X2] gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaard dat [appellant] per augustus 2000 zijn huurderschap met betrekking tot de huurovereenkomst aangaande het gehuurde met wederzijds goedvinden heeft beëindigd en sedertdien geen huurder meer is van het gehuurde, zodat [geïntimeerde] uit hoofde van de huurovereenkomst niets meer te vorderen heeft van [appellant], met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4. Bij vonnis van 23 juni 2015 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] en [X2] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 5.027,60 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 maart 2015 tot de ontruiming een bedrag van € 1.087,50, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.
De reconventionele vordering is afgewezen.
5. In hoger beroep heeft [appellant], na eiswijziging, gevorderd dat het hof het bestreden vonnis, voor zover het betrekking heeft op het huurderschap van [appellant], zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, voor recht zal verklaren primair: dat [appellant] per augustus 2000, althans per 2002, zijn huurderschap met wederzijds goedvinden heeft beëindigd en subsidiair dat hij bij brief van 18 mei 2004 zijn huurderschap heeft opgezegd. Tevens heeft [appellant] de opheffing gevorderd van de op 4 augustus 2015 ten laste van [appellant] gelegde executoriale beslagen en heeft hij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de proces- en beslagkosten.
6. De grieven zien op het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] (samen met [X2]) nog altijd huurder is en dat zij beiden gehouden zijn tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens [appellant] is sprake van beëindiging met wederzijds goedvinden. [appellant] heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat in augustus 2000 overleg heeft plaatsgevonden tussen hem, [X1] en [geïntimeerde]. Tijdens dit overleg hebben [appellant] en [X1] kenbaar gemaakt dat zij hun samenwerking hebben beëindigd en dat derhalve het gehuurde uitsluitend door [X1] gebruikt zal worden. In dat kader heeft [appellant] aan [geïntimeerde] mondeling medegedeeld dat hij zijn aandeel in de huurovereenkomst wenst te beëindigen. [geïntimeerde] heeft deze wens van [appellant] mondeling aanvaard. De kantonrechter had de verklaring van [X2] (ter zitting) niet buiten beschouwing mogen laten en had [appellant] in de gelegenheid moeten stellen bewijs aan te leveren door middel van het horen van familieleden. Ook uit het feit dat [geïntimeerde] in de periode 2000 tot en met 2013 alle correspondentie aangaande het gehuurde uitsluitend heeft gericht aan [X1] en na zijn overlijden aan [X2] volgt dat [geïntimeerde] de beëindiging van de huurovereenkomst heeft aanvaard. In de brief van 25 oktober 2010 van [geïntimeerde] gericht aan [X2] bevestigt [geïntimeerde] eveneens dat uitsluitend [X2] huurder is van het gehuurde. In elk geval blijkt hieruit dat [geïntimeerde] na het overlijden van [X1] een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met [X2]. Verder is van belang dat de huurpenningen steeds door [X1] en vervolgens door [X2] zijn voldaan. Bovendien is [appellant] nimmer gesommeerd voor betalingsachterstanden. [appellant] heeft zich voorts erop beroepen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [appellant] 15 jaar na dato als huurder te beschouwen nu [geïntimeerde] wist, althans behoorde te weten dat het samenwerkingsverband tussen [appellant] en [X1] was beëindigd. Tot slot heeft [appellant] een beroep gedaan op rechtsverwerking en daartoe aangevoerd dat door het handelen van [geïntimeerde] bij [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat hij zijn eventuele aanspraken jegens [appellant] niet meer geldend zou maken. [appellant] wordt thans onredelijk benadeeld omdat hij is gedagvaard en er beslag is gelegd op zijn woning.
7. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat beëindiging van de overeenkomst een ondubbelzinnige mededeling en aanvaarding van de beëindiging vereist. [geïntimeerde] betwist uitdrukkelijk dat de opzegging mondeling door hem is aanvaard. [geïntimeerde] heeft er voorts op gewezen dat alle correspondentie is gericht aan het zaakadres. Dat deze correspondentie alleen op naam van [X2] staat doet niet af aan het feit dat [appellant] volgens de huurovereenkomst medehuurder is. Uit het tijdsverloop of het feit dat er geen persoonlijk contact is geweest tussen [appellant] en [geïntimeerde] kan niet worden afgeleid dat [appellant] geen contractspartij meer is. [geïntimeerde] heeft voorts gewezen op de sommatie van 4 februari 2015 waaruit blijkt dat [appellant] ook door hem is aangeschreven op zijn woonadres en de telefoonnotitie van 30 oktober 2000 waaruit volgt dat [appellant] met de deurwaarder heeft gebeld en heeft gezegd dat alles betaald is. Ook in mei 2004 heeft [appellant] gereageerd op brieven van de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant]. [appellant] heeft in de in 2001 tegen hem gevoerde procedure geen verweer gevoerd.
8. Het hof overweegt als volgt. Op [appellant] rust, nu [geïntimeerde] dit betwist, de bewijslast van zijn stelling dat [geïntimeerde] in augustus 2000 (althans in 2002) akkoord is gegaan met de wens van [appellant] om de huurovereenkomst te beëindigen. [appellant] heeft verwezen naar de verklaring van [X2] tijdens de comparitie in eerste aanleg. Anders dan hij aanvoert, blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie niet dat [X2] heeft verklaard dat [X1] thuis heeft medegedeeld dat [appellant] en [geïntimeerde] met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst ten aanzien van [appellant] hebben beëindigd. Wel is in het proces-verbaal opgenomen dat door [appellant] en/of [X2] is verklaard dat [appellant] zijn aandeel in het bedrijf met [X2] heeft beëindigd en dat dit mondeling is meegedeeld aan [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] toen zijn akkoord heeft gegeven. Ook als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat deze verklaring door [X2] is afgelegd, is deze (de auditu) verklaring niet voldoende om beëindiging van het medehuurderschap op grond van wederzijds goedvinden aan te nemen. Ook de omstandigheid dat [appellant] zijn samenwerking met [X1] heeft beëindigd, dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was en dat daarom alle contacten en correspondentie met ([X1]) [X2] hebben plaatsgevonden en ook alle betalingen door ([X1]) [X2] zijn verricht, kan niet tot de conclusie leiden dat daarmee het medehuurderschap van [appellant] was beëindigd. Ook uit de brief van 25 oktober 2010 volgt dat niet nu deze brief enkel ziet op voortzetting van de huurovereenkomst door [X2] na het overlijden van zijn vader. Dat daarbij een nieuwe huurovereenkomst met [X2] tot stand zou zijn gekomen kan hieruit evenmin worden afgeleid. Het gaat immers om voortzetting van de bestaande huurovereenkomst door een erfgenaam.
Daar staat tegenover dat [appellant] zich in oktober 2000 nog als medehuurder heeft gedragen aangezien hij heeft gebeld met de gemachtigde van [geïntimeerde] met de mededeling dat alles is betaald. Ook [geïntimeerde] heeft [appellant] steeds als medehuurder beschouwd. Zo heeft hij in 2001 [appellant] als medehuurder laten dagvaarden wegens ontstane huurachterstanden. Tegen de hierop volgende veroordeling van [appellant] als medehuurder tot betaling van de huurachterstanden heeft [appellant] geen hoger beroep ingesteld. Ook in 2004, 2005 en 2015 is [appellant] door de gemachtigde van [geïntimeerde] als medehuurder aangeschreven voor achterstanden in de betaling. Omdat [appellant] op al deze brieven heeft gereageerd, moeten deze brieven hem hebben bereikt. Hij heeft in zijn reacties nimmer aangegeven dat [geïntimeerde] uitdrukkelijk had ingestemd met beëindiging van zijn medehuurderschap. Deze omstandigheden, waarvoor [appellant] geen afdoende verklaring heeft gegeven en die in onderlinge samenhang moeten worden bezien, sluiten naar het oordeel van het hof uit dat [geïntimeerde] in 2000 (of 2002) zou hebben ingestemd met beëindiging van het medehuurderschap. Het hof zal het daarop gerichte bewijsaanbod van [appellant] dan ook als niet ter zake dienend passeren.
9. Uit het voorgaande volgt tevens dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] [appellant] onverkort als medehuurder is blijven beschouwen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar was. Het had op de weg van [appellant] gelegen om, indien hij meende dat zijn medehuurderschap al in 2000 (of 2002) door wederzijds goedvinden was geëindigd, eerder bij [geïntimeerde] of bijvoorbeeld in een hoger beroep-procedure tegen het vonnis van 22 augustus 2001 de vereiste duidelijkheid daaromtrent te verkrijgen. Ook het beroep op rechtsverwerking moet worden verworpen. Vast staat dat [geïntimeerde] op verschillende momenten [appellant] als medehuurder heeft gesommeerd en ook als zodanig in een eerdere procedure heeft betrokken zodat ook voor [appellant] duidelijk moet zijn geweest dat [geïntimeerde] zijn aanspraken niet had laten varen.
10. Subsidiair heeft [appellant] aangevoerd dat hij zijn huurderschap bij brief 18 mei 2004 heeft opgezegd, zodat met inachtneming van de geldende opzegtermijn van een maand de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] per 1 juli 2004 is beëindigd. Nu [geïntimeerde] deze brief zelf in het geding heeft gebracht (productie 10 bij cva tevens akte aanvullende producties) staat vast dat deze brief [geïntimeerde] heeft bereikt. [geïntimeerde] heeft geen verweer gevoerd tegen de opzegging zodat ook hier, op dezelfde gronden als voornoemd, sprake is van rechtsverwerking, aldus [appellant].
11. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] de brief van 18 mei 2004 (waarvan de inhoud er kort en goed op neerkomt: ‘ik heb niets te maken met de garage en zal niets betalen’) redelijkerwijs niet behoefde aan te merken als een opzegging van de huurovereenkomst. Er wordt niet van opzegging gesproken en er wordt ook geen termijn genoemd waarbinnen de huurovereenkomst wordt opgezegd. Nu [geïntimeerde] deze brief niet als een opzegging hoefde te beschouwen, kan het feit dat hij daartegen nooit verweer heeft gevoerd, niet als rechtsverwerking worden aangemerkt. Dat beroep faalt dus eveneens.
12. Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De vorderingen van [appellant] tot verklaring voor recht en tot opheffing van de beslagen zullen worden afgewezen. Bij deze uitkomst past dat [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Anders dan [geïntimeerde] blijkens de conclusie van de memorie van antwoord lijkt te veronderstellen, heeft [appellant] geen incidentele vordering ingesteld zodat er ook geen plaats is voor een kostenveroordeling in het incident.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton Den Haag, van 23 juni 2015;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 711 aan verschotten en € 1.788 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.P.J. Ruijpers en H.J.M. Burg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 januari 2017 in aanwezigheid van de griffier.