Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-17/00425
Uitspraak van 14 november 2017
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 maart 2017, nummer ROT 16/7232, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 171.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente [Z] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 oktober 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een tussenwoning in het centrum van [Z] en heeft als bouwjaar 1951. De inhoud van de woning is ongeveer 239 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 138 m2. De woning heeft een aanbouw van ongeveer 45 m3 en een berging.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door
[A] , WOZ-taxateur, en gedateerd 25 januari 2017. Tot het taxatierapport behoort een matrix (de matrix) die onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat.
Onderhavige woning
[B]
[C]
[D]
Bouwjaar
1951
1951
1951
1951
Verkoopdatum
2-9-2015
23-2-2015
2-7-2015
Verkoopprijs
€ 159.000
€ 170.000
€ 162.500
Oppervlakte perceel
138 m2
98 m2
134 m2
104 m2
Grondprijs per m2
€ 250
€ 250
€ 250
€ 250
KOUDV-factoren (ten tijde van verkoop)
Eenvoudig
V op 2
Eenvoudig
V op 2
Eenvoudig
V op 2
Gemiddeld
Grondaandeel
€ 34.500
€ 24.500
€ 33.500
€ 26.000
Inhoud
239 m3
239 m3
239 m3
239 m3
Prijs per m3
€ 497
€ 544
€ 482
€ 555
Hoofdgebouwwaarde na correctie
€ 118.708
€ 129.930
€ 115.118
€ 132.638
Berging
€ 2.042
€ 2.042
€ 4.084
€ 2.042
Dakopbouw
€ 17.298
Aanbouw
€ 15.750
WOZ-waarde
€ 171.000
3.3.
Verder zijn in het taxatierapport aan de woning en de vergelijkingsobjecten kwalificaties toegekend voor de staat van onderhoud, de ligging en voor kwaliteit/luxe en is in het taxatierapport een drietal overzichten opgenomen waaruit is af te leiden wat de invloed is van de zogenoemde K.O.U.D.V. factoren op de inhoudsprijs per m3, wat de grondstaffel is per m2 voor het centrum, [E] en welke correctie bij taxaties in het algemeen wordt toegepast in verband met afwijkingen in inhouden tussen woningen.
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [A] van 25 januari 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt [de heffingsambtenaar] daarin.
5.1.
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. [De heffingsambtenaar] maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
5.2.
Uit deze matrix volgt dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 497,- bedraagt. Daartegenover staat een m³-prijs van € 544,- ( [B] ), € 482,- ( [C] ) en € 520,- ( [D] ) voor de vergelijkbare objecten. Het gemiddelde van deze objecten bedraagt € 515,-. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Met [de heffingsambtenaar] is de rechtbank van oordeel dat de verkoopdatum van de [F] te ver van de waardepeildatum is gelegen, gelegen is op erfpachtgrond en is voorzien van verwarming door middel van gaskachels. Dat maakt dit object minder geschikt voor vergelijking.
6. Verder volgt de rechtbank [belanghebbende] niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudstoestand van de onroerende zaak, waaronder de eenvoudige gedateerde keuken en badkamer. Dat de onroerende zaak op deze punten aanzienlijk onder doet voor de vergelijkbare objecten, is niet gebleken. Verder volgt uit de door [belanghebbende] overgelegde stamkaart van de onroerende zaak dat de onderhoudstoestand van het interieur en exterieur als redelijk moet worden gekwalificeerd.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ter zitting heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat, anders dan door de Inspecteur vastgesteld, aan de aanbouw van de woning een waarde van in totaal € 6.000 moet worden toegekend. De andere waarde-componenten waaruit de waarde van de woning is opgebouwd zijn niet langer in geschil. Evenmin is nog in geschil dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende heeft ter zitting geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op (afgerond) € 161.000 (vastgestelde waarde € 171.000 -/- aan aanbouw toegekende waarde € 15.750 plus aan aanbouw toe te kennen waarde € 6.000) en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot vergoeding van het griffierecht en tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde drie vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en hetgeen hij tijdens de mondelinge behandeling ter toelichting op het taxatierapport heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voor wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, en de al dan niet aanwezigheid van een dakopbouw, aanbouw of berging, in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening is gehouden. Gelijk de Rechtbank heeft beslist zijn deze verschillen niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Derhalve heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan en de door hem vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt.
6.4.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daartoe overweegt het Hof nog als volgt.
6.5.
In aanvulling op zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat de aanbouw in twee gedeelten is te onderscheiden, te weten een bijkeuken van 17 m3 (de bijkeuken) en een gedeelte dat is te bestempelen als overkapping van 28 m3 (de overkapping).
Aan de bijkeuken is volgens belanghebbende een waarde per kubieke meter toe te kennen van € 350, nu voor de aanbouw een lagere prijs per kubieke meter heeft te gelden dan voor de woning aangezien hier een gedeelte van de tuin voor is opgeofferd. Belanghebbende staaft dit bedrag niet met een taxatierapport of onderbouwing anderszins. Aan de overkapping is volgens belanghebbende, omdat deze niet uit steen is opgetrokken, niet over verwarming beschikt, licht weg neemt uit de woonkamer en niet rechtstreeks vanuit de woning benaderbaar is, geen waarde toe te kennen. Belanghebbende bepleit voor de aanbouw in zijn totaliteit (de bijkeuken en de overkapping tezamen) dan ook, anders dan in het hoger beroepschrift, een waarde van € 6.000.
6.6.
De heffingsambtenaar heeft hiertegenover aangevoerd dat de bijkeuken een steensopbouw heeft en beschikt over aansluitingen voor wasmachine, droger en vaatwasser en daarmee de gebruiksmogelijkheden van de woning vergroot, hetgeen overigens niet door belanghebbende is betwist, en een volwaardig deel van de woning uitmaakt waarvoor een zelfde prijs per kubieke meter heeft te gelden als voor de rest van de woning, uitkomend op een waarde van € 8.449 (17 m3 x € 497) voor de bijkeuken. Het Hof acht dit aannemelijk.
6.7.
Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangevoerd dat het door belanghebbende als overkapping aangeduide deel van de aanbouw weliswaar geen steensopbouw heeft, maar dat dit gedeelte van de aanbouw is voorzien van een bitumen dakbedekking, beschikt over kozijnwerk en een lichtkoepel, hetgeen door belanghebbende niet is betwist, en daarmee niet is te bestempelen als ‘overkapping’. Aan het hier bedoelde deel van de aanbouw is door de heffingsambtenaar een waarde van € 260,75 per m3 toegekend, neerkomend op vrijwel een halvering van de kubieke meter prijs die voor de woning is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de overkapping berekend op € 7.301 (28 m3 x € 260,75). Het Hof acht deze waarde per kubieke meter, gelet op de gegevens in het taxatierapport, het daaraan toevoegde fotomateriaal en hetgeen ter zitting door partijen omtrent dit gedeelte van de aanbouw is verklaard, aannemelijk.
6.8.
Hetgeen belanghebbende nog heeft gesteld ten aanzien van de invloed van de vraagprijs in de periode 2012 tot mei 2014 doet niet af aan de door de heffingsambtenaar per waardepeildatum van 1 januari 2015 vastgestelde waarde. Gelet op hetgeen onder 6.1 is overwogen zijn eventuele voor een woning (al dan niet gedwongen) vastgestelde vraagprijzen, meer in het bijzonder in het geval de heffingsambtenaar beschikt over transactieprijzen van vergelijkingsobjecten gelijk hier het geval is, niet relevant.
6.9.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 14 november 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.