Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.143.333/01
Rolnummer rechtbank : 1246810/13-1340
arrest van 14 februari 2017
inzake
1. [appellant],
2. [appellante],
beiden wonende te Katwijk (ZH),
appellanten,
verweerders in het incidenteel beroep,
hierna te noemen: [appellant] (mannelijk enkelvoud) of afzonderlijk [appellant] en [appellante],
advocaat: mr. D.D.S. Doelam te Wassenaar,
tegen
Buitenlust van der Plas B.V.,
gevestigd te Katwijk (ZH),
geïntimeerde,
appellante in het incidenteel beroep,
hierna te noemen: Buitenlust,
advocaat: mr. D.G. Lasschuit te Noordwijk (ZH).
Het geding
Voor het verloop van het geding tot 29 april 2014 wordt verwezen naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie, waarvan een (summier) proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 25 juni 2014. Bij memorie van grieven is [appellant] met tien grieven opgekomen tegen het bestreden vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton Leiden/Gouda, van 28 augustus 2013. Bij memorie van antwoord, tevens incidenteel appel (met producties) heeft Buitenlust de grieven bestreden en vier incidentele grieven genomen. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel (met een productie) heeft [appellant] de grieven in het incidenteel appel bestreden. Daarna heeft Buitenlust nog een akte (met producties) genomen en [appellant] een antwoordakte. Vervolgens is arrest bepaald.
De beoordeling
1.1.
In deze zaak gaat het om het volgende.
Buitenlust heeft in de periode van 1 december 2003 tot 1 november 2012 de woning aan het [adres] verhuurd aan [appellant] Voorafgaande aan de huurovereenkomst (op 6 november 2003) is een inspectierapport van de woning opgemaakt. Dit inspectierapport is zowel door Buitenlust als door [appellant] ondertekend.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In deze algemene bepalingen zijn, voor zover in dit hoger beroep van belang, opgenomen:
“Toestand bij begin en einde huur
(…)
2.3
Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Daarin wordt weergegeven welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden huurder voor zijn rekening moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie en/of het rapport niet wenst te ondertekenen, worden de daarin weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.
2.4
Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.
2.5
Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld. Voor eerst bij of na ontruiming van de woonruimte aan het licht tredende schade die huurder had behoren te herstellen of voor eerst dan blijkende werkzaamheden die huurder had behoren te verrichten, is verhuurder eveneens gerechtigd die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor in gebreke behoeft te worden gesteld.
2.6
Over de tijd die met de uitvoering van de bedoelde reparaties en het achterstallig onderhoud is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatstgeldende huurprijs en vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten.
(…)
22.3
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
22.4
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van f 250,-, of de tegenwaarde daarvan in euro’s.”
1.3.
Op 30 oktober 2012 hebben partijen de woning geïnspecteerd. Daarvan is op dezelfde datum een inspectierapport opgemaakt en ondertekend. In dit inspectierapport staat een aantal onvolkomenheden (18) vermeld.
1.4.
Op 1 november 2012 heeft [appellant] aan Vdp Vastgoed een e-mailbericht met de volgende inhoud gestuurd:
“Zoals afgesproken stuur ik een mail met een beknopt en voorlopig plan van aanpak v.w.b. de onvolkomenheden van [adres], opgemaakt op: Di 30-10-2012.
(…)
Voorlopig heeft ondergetekende in eerste instantie 2 weken nodig (tot di 15 nov 2012) om werkzaamheden uit te voeren aangaande de punten: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 15 van deel 1 en de punten: 1 en 2 van deel 2.
V.w.b. de punten 1, 10, 13 en 14 van deel 1 zal zo spoedig mogelijk en schrijven verstuurd worden met voorstellen over de onvolkomenheden.
V.w.b. punt 3 van deel 2 zal er nog zoals afgesproken nader overleg plaatsvinden.”
1.5.
Vdp Vastgoed heeft op 6 november 2012 aan [appellant] geschreven, voor zover relevant:
“Naar aanleiding van de opname van uw woning (…) waarbij u ons meedeelt dat u 2 weken nodig heeft om de gebreken te herstellen (…)
Wij gaan ervan uit dat u alle gebreken zelf zult herstellen en de onderstaande kosten opgaaf voor u niet nodig zal zijn. Wanneer er toch punten zijn die u niet hersteld, zullen wij deze kosten met u verrekenen volgens onderstaande opgaaf.”
1.6.
Bij brief van 19 november 2012 heeft Vdp Vastgoed aan [appellant] geschreven, voor zover relevant:
“Naar aanleiding van onze brief d.d. 06-11-2012 en het doorlopen van de woning op 13-11-2012 met u en onze heer [werknemer], waar partijen de te herstellen gebreken in onze brief 6-11-2012 ter plaatse beoordelen, waarbij door u vele punten zijn afgehandeld en er alleen nog onderstaande punten dienen te worden afgehandeld. U deelde ons mede dat u deze punten niet meer zult uitvoeren en wij de kosten op u maar moeten verhalen.”
1.7.
Bij brief van 3 december 2012 heeft Vdp Vastgoed aan [appellant] geschreven, voor zover van belang:
“Naar aanleiding van onze brieven d.d. 06-11-2012 en d.d. 19-11-2012 doen wij u de kosten betreffende de mutatieschade toekomen overeenkomstig de punten welke u niet wilt herstellen. Na onze brief van d.d. 19-11-2012 hebben wij van u niets vernomen en is er door u niets hersteld, zodat wij onze vordering geheel overeenkomstig ons schrijven d.d. 19-11-2012 bij u zullen verhalen.”
2.1.
Buitenlust heeft bij inleidende dagvaarding, samengevat, gevorderd hoofdelijke veroordeling tot betaling van een bedrag van € 9.768,69, te vermeerderen met wettelijke rente over € 8.715,98 en proceskosten. In reconventie heeft [appellant] betaling gevorderd van een bedrag van € 640,00, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
2.2.
Bij vonnis van 28 augustus 2013 heeft de kantonrechter [appellant] hoofdelijk veroordeeld aan Buitenlust te betalen een bedrag van € 4.246,50, vermeerderd met wettelijke rente over € 3.653,21. De reconventionele vordering heeft de kantonrechter afgewezen. [appellant] is (hoofdelijk) in de proceskosten van de conventie en reconventie veroordeeld. De kantonrechter heeft, kort samengevat, geoordeeld dat Buitenlust een deel van de gebreken bij oplevering van het gehuurde zelf heeft moeten herstellen en dat zij de kosten daarvan op [appellant] kan verhalen.
Het principale appel
3.1.
Met grief 1 stelt [appellant] dat de kantonrechter in strijd met het Landelijk Procesreglement de akte overlegging producties van Buitenlust niet buiten beschouwing heeft gelaten. Grief 2 richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] de onvolkomenheden in het inspectierapport heeft erkend. Hij heeft het inspectierapport van 30 oktober 2012 slechts “voor gezien” getekend. [appellant] betwist dat hij wist in welke staat hij de woning moest opleveren bij het einde van de huurovereenkomst. Voorts betwist hij dat de woning gebreken vertoonde op 13 november 2012. De opnamestaat van 6 november 2003 is dermate summier dat daaruit niet afgeleid kan worden in welke staat [appellant] de woning weer moest opleveren. De opnamestaat is door [appellante] niet ondertekend en kan haar dus niet worden tegengeworpen. Grief 3 heeft betrekking op het schilderwerk, grief 4 op de trapleuningen, grief 5 op het schilderen van de deur tussen de keuken en hal en de beschadigingen, grief 6 op de deurkruk en het balkonhek, grief 7 op beschadigingen aan de verf van de deur van het kastje boven de plaats waar de ijskast aanwezig is geweest en de verwaarloosde afzuiging en grief 8 op de maand huurderving. In zijn toelichting op de grieven 3 tot en met 8 voert [appellant] aan dat Buitenlust geen schade heeft geleden. Buitenlust heeft volgens [appellant] met de bij dagvaarding overgelegde brieven niet aangetoond dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden. Grief 9 richt zich tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke incassokosten en grief 10 tegen de afwijzing van de reconventionele vordering omdat de conventionele vordering afgewezen had moeten worden zodat voor verrekening geen plaats was.
Het incidentele appel
3.2.
Incidentele grief 1 richt zich tegen rechtsoverweging 2.17 van het bestreden vonnis en incidentele grief 2 tegen de schadebegroting ex aequo et bono van € 500,00. Ter toelichting van beide grieven stelt Buitenlust dat [appellant] de keuken bij aanvang van de huurovereenkomst in 2003 in onbeschadigde staat en voorzien van keukenapparatuur heeft ontvangen en dat blijkens het inspectierapport de keuken bij het einde van de huur op 30 oktober 2012 volledig geruïneerd was en dat de keukenapparatuur was verwijderd. Buitenlust heeft een nieuwe keuken moeten laten plaatsen van € 6.400,00, waarvan zij 50% in rekening heeft gebracht bij [appellant], zodat [appellant] € 3.200,00 moet betalen en niet € 500,00 zoals de kantonrechter heeft geoordeeld. Met incidentele grief 3 voert Buitenlust aan dat de kantonrechter ten onrechte slechts 1 maand huurderving heeft toegewezen. Dat de woning niet per 1 december 2012 weer kon worden verhuurd was het gevolg van het feit dat de woning volledig uitgewoond was alsmede van het feit dat [appellant] zijn aanvankelijke toezegging om de gebreken te herstellen na enige tijd niet meer wenste na te komen. Grief 4 heeft betrekking op de buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
Grief 1 in principaal appel faalt vanwege gebrek aan belang omdat – ook indien de kantonrechter de producties wel buiten beschouwing had gelaten – deze stukken alsnog in hoger beroep ter beoordeling van het hof konden worden voorgelegd.
3.4.
Het hof verwerpt principale grief 2 voor zover daarin wordt betoogd dat [appellant] de onvolkomenheden in het inspectierapport niet heeft erkend. Uit de e-mail van 1 november 2012, die vlak na het inspectierapport is verstuurd, blijkt de erkenning ondubbelzinnig. In dit e-mailbericht schrijft [appellant] immers over een plan van aanpak met betrekking tot de onvolkomenheden en dat hij twee weken nodig heeft om deze te herstellen. Aan het betoog van [appellant] dat uit de opnamestaat van 6 november 2003 niet kan worden afgeleid in welke staat hij de woning moest opleveren gaat het hof voorbij, nu partijen tijdens de inspectie van 30 oktober 2012 samen hebben afgesproken welke herstelpunten (onvolkomenheden) nog voor rekening van [appellant] moesten worden uitgevoerd. [appellant] wist dus wel hoe en in welke staat het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moest worden. Dat de opnamestaat niet door [appellante] is ondertekend, is in zoverre niet relevant. Voorts geldt dat [appellant] bij de gezamenlijke inspectie van de woning het daarvan opgemaakte inspectierapport heeft ondertekenend en dat hij op grond van artikel 2.3 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen verplicht was de in het inspectierapport weergegeven werkzaamheden te verrichten. [appellant] heeft weliswaar betwist dat hij daarmee heeft erkend dat hij die werkzaamheden moest uitvoeren en dat hij het rapport slechts “voor gezien” heeft ondertekend, maar aan die stelling gaat het hof voorbij. Zoals ook hiervoor is overwogen, blijkt zijn erkenning ondubbelzinnig uit zijn e-mailbericht aan Vdp Vastgoed van 1 november 2012.
3.5.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] de stelling van Buitenlust dat zij de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst heeft verholpen – wijzend op het feit dat in het inspectierapport van 30 oktober 2012 geen onvolkomenheden zijn vermeld die in het inspectierapport van 6 november 2003 stonden – onvoldoende betwist. Daar komt nog bij dat vast staat dat [appellant] niet heeft gereageerd op de brief van Vdp Vastgoed van 19 november 2012, waarin zij schrijft dat [appellant] aan haar heeft meegedeeld dat hij de nog niet uitgevoerde punten niet meer zal uitvoeren en dat de kosten op hem verhaald konden worden. Dat had wel in de rede gelegen als [appellant] meende dat dit onjuist was. Nu [appellant] niet dan wel onvoldoende heeft betwist de stelling van Buitenlust dat [appellant] niet alle werkzaamheden heeft uitgevoerd was Buitenlust op grond van artikel 2.5 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen gerechtigd deze werkzaamheden door derden te laten verrichten en de kosten daarvan op [appellant] te verhalen.
De keuken
3.6.
Grief 7 in het principale appel en incidentele grief 1 en 2 hebben betrekking op de keuken en het oordeel van de kantonrechter daaromtrent. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat uit de foto’s onvoldoende blijkt dat de keuken (zelf) zwaar beschadigd is en dat deze geheel vervangen moest worden. Daar komt bij dat niet in geschil is dat de keuken bij aanvang van de huurovereenkomst niet nieuw was, dat [appellant] negen jaar van de keuken gebruik heeft gemaakt en dat een keuken aan normale slijtage en veroudering onderhevig is. Anders dan de kantonrechter, is het hof wel van oordeel dat [appellant] niet gerechtigd was de oven, de ijskast en het fornuis uit de keuken te slopen en mee te nemen omdat dit apparatuur betreft die normaliter bij een keuken hoort en Visser c.s. niet heeft betwist de stelling van Buitenlust dat bij aanvang van de huurovereenkomst de keuken voorzien was van keukenapparatuur. Het hof zal de schade ex aequo et bono begroten op een bedrag van € 1.000,00. Ten slotte schaart het hof zich achter de schadebegroting van de kantonrechter van € 500,00 ter zake van de beschadigingen aan de verf van de deur van het kastje boven de plaats waar kennelijk de ijskast aanwezig is geweest en de verwaarloosde afzuiging. De grieven 1 en 2 in het incidentele appel slagen deels terwijl grief 7 in het principale appel faalt.
Schilderwerk, trapleuningen, deurkruk en balkonhek
3.7.
Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, heeft Buitenlust haar schade niet enkel onderbouwd met brieven die overgelegd zijn bij de inleidende dagvaarding. Buitenlust heeft haar schade onderbouwd met foto’s die gemaakt zijn bij de oplevering, met prijsopgaven en met facturen voor herstel. De kantonrechter heeft naar het oordeel van het hof op goede gronden geoordeeld dat de vorderingen van Buitenlast ter zake van bovenstaande herstelkosten toegewezen dienen te worden. [appellant] heeft de schade en de herstelkosten in de grieven 3 tot en met 6 weliswaar betwist, echter slechts in zeer algemene bewoordingen. In hoger beroep heeft hij geen nader bewijs overgelegd noch aangeboden. De grieven falen mitsdien.
Huurderving
3.8.
Buitenlust stelt dat zij niet direct tot wederverhuur kon overgaan wegens de staat van oplevering en dat zij twee maanden nodig had voor het (doen) uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Het hof acht het niet redelijk om twee maanden huur bij [appellant] in rekening te brengen. Het is voor rekening en risico van Buitenlust dat zij eerst op 30 oktober 2012 de woning is gaan inspecteren en een inspectierapport heeft opgemaakt. Het hof acht, net als de kantonrechter, een termijn van een maand redelijk om de herstelwerkzaamheden uit te voeren en de woning weer opleveringsklaar te maken. Grief 8 en de incidentele grief 3 falen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.9.
Met grief 4 in het incidentele appel voert Buitenlust aan dat de kantonrechter ten onrechte slechts een deel van de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten heeft toegewezen. Met grief 9 betwist [appellant] dat Buitenlust buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. Grief 9 faalt omdat Buitenlust op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen recht heeft op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en Buitenlust voldoende heeft onderbouwd dat zij, voordat zij de onderhavige procedure is gestart, eerst getracht heeft de vordering buitengerechtelijk te incasseren. Incidentele grief 4 faalt eveneens. Nu een (groot) deel van de vordering is afgewezen is het hof van oordeel dat de kantonrechter terecht de buitengerechtelijke incassokosten heeft berekend aan de hand van het toegewezen bedrag en niet op basis van het gevorderde bedrag. Het wettelijk tarief komt in hoger beroep uit op een bedrag van
€ 611,32.
3.10.
Grief 10 faalt omdat [appellant] niet heeft onderbouwd waarom hij recht heeft op toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten en de kantonrechter terecht de waarborgsom heeft verrekend.
3.11.
De conclusie luidt dat het vonnis zal worden vernietigd en dat de vordering van Buitenlust tot een bedrag van € 4.863,21 (€ 2.896,00 + € 1.000,00 + 21% BTW + € 789,05 - € 640,00), te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 611,32, zal worden toegewezen. Tegen de wettelijke rente noch de ingangsdatum is gegriefd, zodat het hof de wettelijke rente toewijst vanaf 20 december 2012.
3.12.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [appellant] als in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel, zoals hierna in het dictum is vastgesteld. In het incidenteel appel zal het hof de kosten compenseren, nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. De proceskosten in eerste aanleg zal het hof om dezelfde reden compenseren.
Beslissing
Het hof
zowel in principaal als in incidenteel appel
vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton Leiden/Gouda, van 28 augustus 2013, zowel in conventie als in reconventie;
en opnieuw rechtdoende
veroordeelt [appellant] hoofdelijk aan Buitenlust te betalen een bedrag van € 5.474,53, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.863,21 vanaf 20 december 2012 tot de dag der algehele voldoening;
compenseert de kosten in eerste aanleg, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
veroordeelt [appellant] in de kosten in het principaal appel, tot op heden aan de zijde van Buitenlust vastgesteld op een bedrag van € 683,00 aan griffierecht en een bedrag van
€ 1.580,00 aan kosten advocaat;
compenseert de kosten in het incidentele appel, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, E.J. van Sandick en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2017 in aanwezigheid van de griffier.