Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.189.643/01
Zaak- rolnummer rechtbank : 4313017 RL EXPL 15-22054
arrest van 7 november 2017
in de zaak van
1.[naam 1] ,hierna te noemen: [appellante] of [moeder X] ,
wonende te Den Haag,
2. [naam 2] ,hierna te noemen: [appellant] , de zoon of [zoon X] ,
wonende te Den Haag,
appellanten,
hierna tezamen te noemen: [appellanten] ,
advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-Van der Brugge te Den Haag,
tegen
1.[naam 3] ,hierna te noemen: [geïntimeerde 1] of de moeder,
wonende te Den Haag,
2. [naam 4] ,hierna te noemen: [geïntimeerde 2] of de dochter,
wonende te Den Haag,
3. [naam 5] ,hierna te noemen: [geïntimeerde 3] ,
wonende te Den Haag,
geïntimeerden,
hierna tezamen noemen: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. S.E. de Geus te Den Haag.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 10 mei 2016 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum waarbij een comparitie is gelast. Deze comparitie is gehouden op 28 juni 2016. Vervolgens hebben [appellanten] bij memorie van grieven van 15 november 2016 (met producties) twaalf grieven aangevoerd en hun eis vermeerderd. [geïntimeerden] hebben de grieven bij memorie van antwoord van 24 januari 2017 (met producties) bestreden. Hierna hebben partijen de zaak mondeling bepleit op 21 september 2017, dit aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] de producties 17 tot en met 21 overgelegd. [geïntimeerden] hebben van hun kant producties 1 tot en met 3 overgelegd. Vervolgens is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
De feiten
1. Kort en zakelijk weergegeven gaat het geschil om het volgende:
(1.1) [geïntimeerde 1] huurt sinds 1977 een dubbele bovenwoning, gelegen aan de [adres 1] te Den Haag (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning heeft volgens partijen een oppervlakte van omstreeks 120 m² (volgens de puntentelling van de Huurcommissie ca 101 m²).
(1.2) Sinds haar geboorte in 1978 woont ook [de dochter van geïntimeerde 1] [geïntimeerde 2] in de bovenwoning.
(1.3) [geïntimeerde 3] , de partner van [geïntimeerde 1] , houdt een postadres op het adres van de bovenwoning.
1.4) In 1992 heeft [geïntimeerde 1] met instemming van de toenmalige verhuurder het balkon aan de achterzijde van de bovenwoning overdekt, zodat een serre ontstond (hierna: de serre). Tevens heeft zij toen een dakterras met schutting en een dakopbouw (met daarin de toegang naar een trap) op het dak van de bovenwoning gemaakt (hierna: de dakopbouw).
(1.5) [appellanten] (moeder en volwassen zoon) zijn sinds 3 september 1997 eigenaren van de bovenwoning (daarmee verhuurders) en eigenaren van de daaronder gelegen benedenwoning aan de [adres 2] te Den Haag (hierna: de benedenwoning). [appellanten] bewonen sindsdien zelf de benedenwoning, die, inclusief twee opkamers op de eerste verdieping aan de voorkant, een oppervlakte heeft van omstreeks 80 m². De benedenwoning heeft aan de achterzijde een tuin met schuurtje.
(1.1) [geïntimeerde 1] huurt sinds 1977 een dubbele bovenwoning, gelegen aan de [adres 1] te Den Haag (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning heeft volgens partijen een oppervlakte van omstreeks 120 m² (volgens de puntentelling van de Huurcommissie ca 101 m²).
(1.2) Sinds haar geboorte in 1978 woont ook [de dochter van geïntimeerde 1] [geïntimeerde 2] in de bovenwoning.
(1.3) [geïntimeerde 3] , de partner van [geïntimeerde 1] , houdt een postadres op het adres van de bovenwoning.
1.4) In 1992 heeft [geïntimeerde 1] met instemming van de toenmalige verhuurder het balkon aan de achterzijde van de bovenwoning overdekt, zodat een serre ontstond (hierna: de serre). Tevens heeft zij toen een dakterras met schutting en een dakopbouw (met daarin de toegang naar een trap) op het dak van de bovenwoning gemaakt (hierna: de dakopbouw).
(1.5) [appellanten] (moeder en volwassen zoon) zijn sinds 3 september 1997 eigenaren van de bovenwoning (daarmee verhuurders) en eigenaren van de daaronder gelegen benedenwoning aan de [adres 2] te Den Haag (hierna: de benedenwoning). [appellanten] bewonen sindsdien zelf de benedenwoning, die, inclusief twee opkamers op de eerste verdieping aan de voorkant, een oppervlakte heeft van omstreeks 80 m². De benedenwoning heeft aan de achterzijde een tuin met schuurtje.
(1.6) Op 10 maart 2004 is de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd in een
huurcontract tussen [appellanten] als verhuurders en [geïntimeerde 1] als huurster.
(1.7) De verhouding tussen partijen is gespannen.
De vordering in eerste aanleg
2. [appellanten] hebben, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, primair ontbinding dan wel subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de bovenwoning gevorderd. [appellanten] hebben voorts gevorderd veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 724,38 aan boetebedragen alsmede vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat, als gevolg van het niet onderhouden van de dakopbouw en/of serre. Ten slotte hebben [appellanten] veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure gevorderd, vermeerderd met rente.
3. [appellanten] hebben aan hun
primaire(ontbindings)vordering ten grondslag gelegd - samengevat – dat [geïntimeerde 1] zich niet gedraagt als een goed huurder omdat [geïntimeerde 1] (a) het gehuurde niet zelf bewoont en aan een derde in gebruik heeft gegeven, (b) onderhoudsgebreken niet meldt, (c) nalaat deugdelijk onderhoud te plegen aan de dakopbouw/serre waardoor schade ontstaat, (d) overlast veroorzaakt en (e) de huur niet steeds op tijd betaalt. [appellanten] hebben aan hun
subsidiaire(opzeggings)vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst op korte termijn moet eindigen (f) omdat [geïntimeerde 1] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en (g) omdat [appellanten] de bovenwoning dringend nodig hebben voor eigen gebruik, waarbij de belangenafweging in hun voordeel dient uit te vallen, terwijl [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen krijgen. Daarnaast hebben [appellanten] aangevoerd (h) dat voortzetting van de huurovereenkomst zich niet verdraagt met de redelijkheid en billijkheid.
primaire(ontbindings)vordering ten grondslag gelegd - samengevat – dat [geïntimeerde 1] zich niet gedraagt als een goed huurder omdat [geïntimeerde 1] (a) het gehuurde niet zelf bewoont en aan een derde in gebruik heeft gegeven, (b) onderhoudsgebreken niet meldt, (c) nalaat deugdelijk onderhoud te plegen aan de dakopbouw/serre waardoor schade ontstaat, (d) overlast veroorzaakt en (e) de huur niet steeds op tijd betaalt. [appellanten] hebben aan hun
subsidiaire(opzeggings)vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst op korte termijn moet eindigen (f) omdat [geïntimeerde 1] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en (g) omdat [appellanten] de bovenwoning dringend nodig hebben voor eigen gebruik, waarbij de belangenafweging in hun voordeel dient uit te vallen, terwijl [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen krijgen. Daarnaast hebben [appellanten] aangevoerd (h) dat voortzetting van de huurovereenkomst zich niet verdraagt met de redelijkheid en billijkheid.
De beslissingen van de kantonrechter
4. De kantonrechter heeft de vorderingen bij het thans bestreden vonnis van 18 februari 2016 afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, zakelijk weergegeven, overwogen:
(i) Zowel [geïntimeerde 1] als de dochter is huurder.
(ii) Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] de woning niet (langer) zelf bewoont.
(iii) Het in 2002 en 2005 tijdelijk bieden van onderdak aan derden, levert nog
geen strijd op met de huurovereenkomst, nog daargelaten dat het lang
geleden is geweest.
(iv) [geïntimeerden] hebben gebreken wel degelijk gemeld.
(v) [appellanten] heeft [geïntimeerden] niet in gebreke gesteld, zodat zij ten aanzien van
eventuele onderhoudsgebreken aan dakopbouw/serre niet in verzuim zijn
geraakt.
(vi) Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] overlast veroorzaken.
(vii) Van dringendheid is geen sprake. Aan een belangenafweging wordt niet
toegekomen.
(viii) Het beroep op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid faalt.
(ix) De boetevordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen, evenals
de schadevordering omdat [geïntimeerden] niet in verzuim zijn gesteld.
(i) Zowel [geïntimeerde 1] als de dochter is huurder.
(ii) Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] de woning niet (langer) zelf bewoont.
(iii) Het in 2002 en 2005 tijdelijk bieden van onderdak aan derden, levert nog
geen strijd op met de huurovereenkomst, nog daargelaten dat het lang
geleden is geweest.
(iv) [geïntimeerden] hebben gebreken wel degelijk gemeld.
(v) [appellanten] heeft [geïntimeerden] niet in gebreke gesteld, zodat zij ten aanzien van
eventuele onderhoudsgebreken aan dakopbouw/serre niet in verzuim zijn
geraakt.
(vi) Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] overlast veroorzaken.
(vii) Van dringendheid is geen sprake. Aan een belangenafweging wordt niet
toegekomen.
(viii) Het beroep op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid faalt.
(ix) De boetevordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen, evenals
de schadevordering omdat [geïntimeerden] niet in verzuim zijn gesteld.
De vorderingen van [appellanten] in hoger beroep
5. [appellanten] hebben in hoger beroep hun eis vermeerderd. Zij vorderen thans, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, kort samengevat:
a) ontbinding van de huurovereenkomst, althans vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt;
b) ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom;
c) betaling van een boetebedrag van € 3.465,59 wegens te late huurbetalingen c.q. niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomst;
d) schadevergoeding, nader op te maken bij staat, wegens gebrekkig onderhoud van dakopbouw en/of serre;
e) veroordeling in de proceskosten.
De grieven van [appellanten]
a) ontbinding van de huurovereenkomst, althans vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt;
b) ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom;
c) betaling van een boetebedrag van € 3.465,59 wegens te late huurbetalingen c.q. niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomst;
d) schadevergoeding, nader op te maken bij staat, wegens gebrekkig onderhoud van dakopbouw en/of serre;
e) veroordeling in de proceskosten.
De grieven van [appellanten]
6. Met de grieven1 en 2 klagen [appellanten] over de feitenvaststelling. Grief 3 bevat als klacht dat de dochter ten onrechte als medehuurster is aangemerkt. De grieven 4, 5, 6, 7, 8 en 9 betreffen de beoordeling van de kantonrechter van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, zoals hiervoor kort weergegeven in rechtsoverweging 4(iii) tot en met 4(vi)). Grief 10 betreft de afwijzing van de gestelde dringendheid, genoemd in rechtsoverweging 4(vii)). Grief 11 bevat een klacht over oordeel 4(viii). Grief 12 bevat een klacht over de afwijzing van de schadevordering.
Daarnaast hebben [appellanten] in hoger beroep hun boetevordering vermeerderd in die zin dat zij thans € 3.465,69 aan boetebedragen vorderen wegens te late huurbetalingen althans het niet nakomen van huurverplichtingen.
Daarnaast hebben [appellanten] in hoger beroep hun boetevordering vermeerderd in die zin dat zij thans € 3.465,69 aan boetebedragen vorderen wegens te late huurbetalingen althans het niet nakomen van huurverplichtingen.
7. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
Beoordeling van de grieven 1 en 2
Beoordeling van de grieven 1 en 2
8. [appellanten] hebben geen belang bij de grieven 1 en 2, nu het hof met inachtneming van de opmerkingen van [appellanten] en de reactie van [geïntimeerden] de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, zoals hiervoor onder 1 weergegeven.
Beoordeling van grief 3
9. Grief 3 slaagt. Het hof stelt voorop dat de oorspronkelijke huurovereenkomst en ook de op 10 maart 2004 vastgelegde huurovereenkomst (productie 3 inleidende dagvaarding) is aangegaan met (slechts) [geïntimeerde 1] als huurster en niet met de dochter. Van een huurovereenkomst waarbij ook de dochter partij is (geworden), is geen sprake. Anders dan de kantonrechter, acht het hof de in rechtsoverweging 4.2 van het bestreden vonnis genoemde brief van 5 maart 1998 (productie 27 van [geïntimeerden] in eerste aanleg) van de toenmalige gemachtigde van [appellanten] ontoereikend om daaraan de gevolgtrekking te verbinden dat de dochter thans medehuurster is. Niet alleen ging de brief met name over de partner van [geïntimeerde 1] ( [geïntimeerde 3] ), maar bovendien is tegenover de betwisting ervan door [appellanten] noch in die brief noch later op (deugdelijke) wijze aangegeven hoe de dochter medehuurster zou zijn geworden. Evenmin is uitgelegd hoe deze brief zich verdraagt met de tussen partijen vastgelegde huurovereenkomst van 10 maart 2004. Hier komt bij dat [geïntimeerden] jaren daarna bij brief van 8 september 2009 (overigens tevergeefs) aan [appellanten] hebben gevraagd om [geïntimeerde 2] het medehuurderschap te verstrekken omdat zij al sinds haar geboorte in de bovenwoning woont en niet van plan is te vertrekken. Ook dit strookt niet met een reeds bestaand medehuurderschap van de dochter. De stelling van [geïntimeerden] dat de omstandigheid dat zij niet zijn gaan procederen om het medehuurderschap niet betekent dat zij in de het huurcontract van 2004 hebben berust, overtuigt niet.
De omstandigheid dat een kind in huis bij de moeder woont en blijft wonen, maakt nog niet dat er een huurovereenkomst tussen [appellanten] en de dochter ontstaat. De stelling van [geïntimeerden] (conclusie van antwoord 2) dat de dochter permanent bij haar woont omdat zij invalide is en daardoor soms zeer slecht loopt, maakt dit niet anders. Overigens valt de stelling dat [geïntimeerde 1] invalide is niet te rijmen met de bij memorie van antwoord overgelegde fotoreeks waarop steeds (alleen) [geïntimeerde 1] te zien is die, naar haar zeggen, naar haar werk gaat.
Beoordeling van grief 4
De omstandigheid dat een kind in huis bij de moeder woont en blijft wonen, maakt nog niet dat er een huurovereenkomst tussen [appellanten] en de dochter ontstaat. De stelling van [geïntimeerden] (conclusie van antwoord 2) dat de dochter permanent bij haar woont omdat zij invalide is en daardoor soms zeer slecht loopt, maakt dit niet anders. Overigens valt de stelling dat [geïntimeerde 1] invalide is niet te rijmen met de bij memorie van antwoord overgelegde fotoreeks waarop steeds (alleen) [geïntimeerde 1] te zien is die, naar haar zeggen, naar haar werk gaat.
Beoordeling van grief 4
10. Deze grief betreft de door de kantonrechter verworpen stelling van [appellanten] dat [geïntimeerde 1] niet meer in het gehuurde woont /woonde (hoofdverblijf heeft/had) (maar bij haar partner [geïntimeerde 3] ). [geïntimeerden] hebben deze stelling gemotiveerd betwist.
Ter onderbouwing hebben [appellanten] , op wie de bewijslast rust, grotendeels anonieme verklaringen overgelegd ter ondersteuning van hun standpunt, terwijl [geïntimeerden] van hun kant verklaringen hebben overgelegd die op het tegendeel wijzen. In dit verband sluit het hof zich aan bij hetgeen de kantonrechter in rechtsoverweging 4.3 van het bestreden vonnis heeft overwogen. Deze anonieme verklaringen alléén zijn ontoereikend. Dit geldt des te sterker, nu [geïntimeerden] bij memorie van antwoord – niet weersproken – camerabeelden hebben overgelegd, genomen met een camera bij de voordeur waarop [geïntimeerde 1] is te zien die op tal van dagen in de periode 12 augustus 2015 tot en met 20 januari 2017 van huis vertrekt en weer terugkomt.
Ter onderbouwing hebben [appellanten] , op wie de bewijslast rust, grotendeels anonieme verklaringen overgelegd ter ondersteuning van hun standpunt, terwijl [geïntimeerden] van hun kant verklaringen hebben overgelegd die op het tegendeel wijzen. In dit verband sluit het hof zich aan bij hetgeen de kantonrechter in rechtsoverweging 4.3 van het bestreden vonnis heeft overwogen. Deze anonieme verklaringen alléén zijn ontoereikend. Dit geldt des te sterker, nu [geïntimeerden] bij memorie van antwoord – niet weersproken – camerabeelden hebben overgelegd, genomen met een camera bij de voordeur waarop [geïntimeerde 1] is te zien die op tal van dagen in de periode 12 augustus 2015 tot en met 20 januari 2017 van huis vertrekt en weer terugkomt.
11. Rest in dit verband het bewijsaanbod van [appellanten] om de volgende getuigen hierover te doen horen, te weten: aannemer [getuige 1] , de heer [getuige 2] van CED Nederland B.V., de heer [getuige 3] van de politie, en de buren: de heer [getuige 4] , mevrouw [getuige 5] en de heer [getuige 6] . Het hof zal [appellanten] tot bewijslevering door middel van getuigen toelaten.
Beoordeling van grief 5
Beoordeling van grief 5
12. Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerde 1] de woning onderverhuurd dan wel aan derden in gebruik gegeven, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst. Weliswaar staat vast dat in 2002 en in 2005 derden tijdelijk in de woning hebben gewoond, maar niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] er toen niet ook woonde, zoals zij stelt. [geïntimeerde 1] spreekt van ‘tijdelijk onderdak geven’. Nader bewijs hiervan is niet door [appellanten] geproduceerd of aangeboden. Het hof is het eens met het door de kantonrechter gestelde in rechtsoverweging 4.4. De grief wordt verworpen.
Beoordeling van grief 6
Beoordeling van grief 6
13. Deze grief gaat over het door [geïntimeerde 1] niet (tijdig) melden van gebreken aan het gehuurde. Het zou gaan om oude gebreken die pas recent aan het licht zijn gekomen en nooit zijn gemeld, aldus [appellanten] Deze grief is onvoldoende concreet onderbouwd. Uit het rapport van de Huurcommissie en het rapport van [aannemersbedrijf] waarnaar [appellanten] verwijzen, kan (zonder nadere toelichting die ontbreekt) niet worden afgeleid welke specifieke gebreken al lange tijd bestonden en of deze ook voor [geïntimeerde 1] kenbaar konden zijn. Het hof wordt aldus niet behoorlijk in de gelegenheid gesteld deze klacht te onderzoeken. Deze grief kan daarom niet slagen.
Beoordeling van grief 7
Beoordeling van grief 7
14. Deze grief bevat als klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde 1] niet in verzuim is gekomen wegens nalatig onderhoud aan (haar eigen) dakopbouw en/of serre. Volgens [appellanten] is [geïntimeerde 1] wel degelijk in verzuim gekomen maar weigert [geïntimeerde 1] te herstellen zolang [appellanten] de gebreken aan het gehuurde niet in orde maakt. Nu [geïntimeerde 1] in de procedure bij de Huurcommissie en ter comparitie heeft erkend dat zij niet wilde meewerken aan het onderhoud aan de dakopbouw/serre is ze ingevolge artikel 6:83c BW zonder ingebrekestelling in verzuim gekomen, aldus nog steeds [appellanten] . Voor de zekerheid hebben [appellanten] in 2016 nog ingebrekestellingen verzonden waardoor [geïntimeerde 1] in ieder geval in verzuim is geraakt.
15. Het hof overweegt dat de laatste ingebrekestellingen niet zijn weersproken zodat het hof ervan uitgaat dat deze [geïntimeerde 1] hebben bereikt en dat [geïntimeerde 1] in ieder geval daardoor, voor zover het hof daar aan toekomt
,in verzuim is geraakt. Deze klacht gaat overigens over gesteld slecht huurderschap van [geïntimeerde 1] . In dit verband twisten partijen over de vraag of [geïntimeerde 1] is tekortgeschoten in haar onderhoudsverplichtingen aan haar dakopbouw/serre. Deze laatste kwestie is in een andere procedure aan de orde, in welke procedure een deskundige is benoemd (zie productie 19 van [appellanten] , overgelegd bij pleidooi). Het hof zal mede daarom op dit aspect thans niet verder ingaan.
,in verzuim is geraakt. Deze klacht gaat overigens over gesteld slecht huurderschap van [geïntimeerde 1] . In dit verband twisten partijen over de vraag of [geïntimeerde 1] is tekortgeschoten in haar onderhoudsverplichtingen aan haar dakopbouw/serre. Deze laatste kwestie is in een andere procedure aan de orde, in welke procedure een deskundige is benoemd (zie productie 19 van [appellanten] , overgelegd bij pleidooi). Het hof zal mede daarom op dit aspect thans niet verder ingaan.
16. Wél wijst het hof nu al op het volgende. Voor zover moet worden uitgegaan van de stelling van [appellanten] dat [geïntimeerde 1] door nalatig onderhoud aan haar dakopbouw/serre schade veroorzaakt bij [appellanten] , valt haar daarvan een verwijt te maken. Zij kan haar eigen (in beginsel los van de huurovereenkomst staande) onderhoudsverplichtingen niet zomaar opschorten. De situatie van artikel 6:262 BW doet zich niet voor, terwijl voorshands onvoldoende samenhang ex artikel 6:52 BW aanwezig lijkt te zijn (nog daargelaten dat niet duidelijk is of zij zich kenbaar tegenover [appellanten] heeft beroepen op opschorting). Of deze grief al dan niet kan leiden tot vernietiging van het vonnis, zal evenwel pas worden bepaald nadat bewijslevering inzake het hoofdverblijf heeft plaatsgevonden.
Beoordeling van grief 8
Beoordeling van grief 8
16. Deze grief betreft de gestelde overlast, onder meer veroorzaakt door de inwonende dochter en derden. Volgens [appellanten] heeft de rechter bij zijn beslissing hierover miskend dat er sprake is van een uiterst explosieve situatie, die meegenomen moet worden in de belangenafweging. Bovendien is er sprake van stankoverlast door de vele katten, hetgeen de kantonrechter heeft miskend.
Het hof oordeelt als volgt. Voor zover deze grief moet worden opgevat als een klacht over het oordeel van de kantonrechter dat er geen sprake is van door [geïntimeerden] veroorzaakte overlast, is deze grief onvoldoende onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. De omstandigheid dat de situatie tussen partijen gespannen is, leidt niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie dat er in dit opzicht sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerden] met het door [appellanten] gewenste ontbindingsgevolg. De grief wordt verworpen.
Beoordeling van grief 9
Het hof oordeelt als volgt. Voor zover deze grief moet worden opgevat als een klacht over het oordeel van de kantonrechter dat er geen sprake is van door [geïntimeerden] veroorzaakte overlast, is deze grief onvoldoende onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. De omstandigheid dat de situatie tussen partijen gespannen is, leidt niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie dat er in dit opzicht sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerden] met het door [appellanten] gewenste ontbindingsgevolg. De grief wordt verworpen.
Beoordeling van grief 9
16. Deze grief betreft de te late huurbetalingen door [geïntimeerde 1] . Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerde 1] nog veel vaker te laat betaald, ten bewijze waarvan zij productie 10 in het geding brengt. Blijkens deze (in zoverre niet weersproken) productie heeft [geïntimeerde 1] diverse malen de huur een paar dagen te laat betaald. Dit enkele gegeven acht het hof ontoereikend om de conclusie te dragen dat er sprake is van geen goed huurderschap, dat tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden, temeer niet omdat de in productie 10 in hoger beroep overgelegde bewijsstukken veelal huurbetalingen van vele jaren geleden betreffen. Over de kwestie van de boete zal later worden geoordeeld in rechtsoverweging 22.
Beoordeling van grief 10
Beoordeling van grief 10
16. Deze grief gaat over de opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Bij de beoordeling hiervan dient het hof de actuele situatie te betrekken. De kantonrechter heeft de gestelde situatie niet voldoende dringend geacht. Het hof deelt dit standpunt. Weliswaar is aannemelijk dat [appellanten] meer leef/werkruimte willen hebben, onder meer wegens spanningen tussen moeder en [zoon X] , maar de gestelde
dringendheidis (ook in hoger beroep) onvoldoende komen vast te staan. Vast staat immers dat [appellanten] aanvankelijk in 1997 – de zoon was toen 27 jaar oud – met drie volwassenen de benedenwoning hebben betrokken, terwijl thans nog slechts moeder en [zoon X] er wonen. De omstandigheid dat [zoon X] inmiddels 47 jaar is, maakt deze situatie niet wezenlijk anders. In beide gevallen was er immers sprake van een volwassen zoon die met zijn moeder samenwoonde. Bovendien is er nu een bewoner minder (de voormalige partner van [moeder X] : [geïntimeerde 3] ). De mogelijke komst van een Surinaamse vriendin van de zoon is dusdanig onbepaald dat deze ontoereikend is om thans mee te wegen. Hierdoor ontbreekt ook de relevantie van het gestelde in de memorie van grieven 46 en 47 (ten aanzien van woonruimte elders voor de zoon en zijn vriendin uit Suriname). Voor zover [appellanten] bedoeld hebben zich te beroepen op het gezag van gewijsde van het vonnis van 1 maart 2005, miskennen ze hiermee dat dit gezag van gewijsde slechts aan de orde is wanneer de rechter omtrent een rechtsbetrekking tussen dezelfde partijen in het vonnis heeft beslist. Daarvan is hier geen sprake, nu de rechter in het betreffende vonnis een waardeoordeel heeft gegeven over de toenmalige geschiktheid van de ruimte voor bewoning door [appellanten] .
Ook de stelling van de zoon dat hij als ZZP-er vanuit huis werkt, bij klanten langs gaat, en dat de woning niet geschikt is voor het ontvangen van klanten, is onvoldoende onderbouwd. Het hof wil aannemen dat het bedrijf van de zoon (volgens de KvK: Hardware consultancy. Installatiewerkzaamheden voor telecom. Detailhandel in. o.a electronica, computergerelateerde artikelen en telecom. Reparatie van pc’s) vanuit de benedenwoning wordt gedreven en dat de voormalige winkel van de zoon financieel niet haalbaar bleek, maar [appellanten] hebben niet met concrete stellingen toegelicht hoeveel ruimte de zoon tenminste voor zijn bedrijf nodig heeft en waarom, noch wat het aantal klanten is en waarom ze de zoon thuis moeten bezoeken. De stellingen van [appellanten] zijn in dit verband tegenover de betwisting ervan door [geïntimeerde 1] , te vaag gebleven. Aldus kan het hof geen deugdelijke afweging hierover maken, zodat het hof aan dit aspect voorbij gaat.
Namens de zoon is bij pleidooi nog aangevoerd dat hij graag dicht bij zijn moeder wil blijven wonen, omdat ze regelmatig hulp nodig heeft en niet voor niets een invalideparkeerplaats heeft voor de woning. Daarnaast wordt [moeder X] , die inmiddels 73 jaar is, steeds ouder zodat hij dan tevens mantelzorg kan verlenen. Deze argumenten leiden niet tot een ander oordeel. Op basis van de huidige situatie is er geen aanwijzing dat [moeder X] (dringend) afhankelijk is van zorg van de zoon. Wat de toekomst gaat brengen dient dan beoordeeld te worden. De grief wordt verworpen.
Beoordeling van grief 11
dringendheidis (ook in hoger beroep) onvoldoende komen vast te staan. Vast staat immers dat [appellanten] aanvankelijk in 1997 – de zoon was toen 27 jaar oud – met drie volwassenen de benedenwoning hebben betrokken, terwijl thans nog slechts moeder en [zoon X] er wonen. De omstandigheid dat [zoon X] inmiddels 47 jaar is, maakt deze situatie niet wezenlijk anders. In beide gevallen was er immers sprake van een volwassen zoon die met zijn moeder samenwoonde. Bovendien is er nu een bewoner minder (de voormalige partner van [moeder X] : [geïntimeerde 3] ). De mogelijke komst van een Surinaamse vriendin van de zoon is dusdanig onbepaald dat deze ontoereikend is om thans mee te wegen. Hierdoor ontbreekt ook de relevantie van het gestelde in de memorie van grieven 46 en 47 (ten aanzien van woonruimte elders voor de zoon en zijn vriendin uit Suriname). Voor zover [appellanten] bedoeld hebben zich te beroepen op het gezag van gewijsde van het vonnis van 1 maart 2005, miskennen ze hiermee dat dit gezag van gewijsde slechts aan de orde is wanneer de rechter omtrent een rechtsbetrekking tussen dezelfde partijen in het vonnis heeft beslist. Daarvan is hier geen sprake, nu de rechter in het betreffende vonnis een waardeoordeel heeft gegeven over de toenmalige geschiktheid van de ruimte voor bewoning door [appellanten] .
Ook de stelling van de zoon dat hij als ZZP-er vanuit huis werkt, bij klanten langs gaat, en dat de woning niet geschikt is voor het ontvangen van klanten, is onvoldoende onderbouwd. Het hof wil aannemen dat het bedrijf van de zoon (volgens de KvK: Hardware consultancy. Installatiewerkzaamheden voor telecom. Detailhandel in. o.a electronica, computergerelateerde artikelen en telecom. Reparatie van pc’s) vanuit de benedenwoning wordt gedreven en dat de voormalige winkel van de zoon financieel niet haalbaar bleek, maar [appellanten] hebben niet met concrete stellingen toegelicht hoeveel ruimte de zoon tenminste voor zijn bedrijf nodig heeft en waarom, noch wat het aantal klanten is en waarom ze de zoon thuis moeten bezoeken. De stellingen van [appellanten] zijn in dit verband tegenover de betwisting ervan door [geïntimeerde 1] , te vaag gebleven. Aldus kan het hof geen deugdelijke afweging hierover maken, zodat het hof aan dit aspect voorbij gaat.
Namens de zoon is bij pleidooi nog aangevoerd dat hij graag dicht bij zijn moeder wil blijven wonen, omdat ze regelmatig hulp nodig heeft en niet voor niets een invalideparkeerplaats heeft voor de woning. Daarnaast wordt [moeder X] , die inmiddels 73 jaar is, steeds ouder zodat hij dan tevens mantelzorg kan verlenen. Deze argumenten leiden niet tot een ander oordeel. Op basis van de huidige situatie is er geen aanwijzing dat [moeder X] (dringend) afhankelijk is van zorg van de zoon. Wat de toekomst gaat brengen dient dan beoordeeld te worden. De grief wordt verworpen.
Beoordeling van grief 11
16. Rest in dit verband de vraag, zoals het hof blijkens de toelichting op deze grief met name begrijpt, of belangenafweging tot een ander oordeel omtrent deze opzeggingsgrond zou moeten leiden. Nu het dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is komen vast te staan, komt het hof aan belangenafweging niet toe. De vraag of desondanks het beroep op huurbescherming/ voortzetting van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, wordt met het vorenoverwogene ontkennend beantwoord, ook als alle (opzeggings)aspecten in onderling verband moeten worden beschouwd. De grief faalt.
Beoordeling van grief 12
Beoordeling van grief 12
16. Grief 12 bevat een klacht over de afwijzing van de schadevordering omtrent gebrekkig onderhoud aan de dakopbouw en/of de serre, meer in het bijzonder over het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde 1] niet in verzuim is gekomen. Over het verzuim heeft het hof al beslist in rechtsoverweging 15, waar het hof naar verwijst. In zoverre hebben [appellanten] geen belang bij deze grief. De beslissing omtrent de overige aspecten van deze grief zal worden aangehouden.
De boetevordering
De boetevordering
16. [appellanten] hebben in hoger beroep hun vordering vermeerderd, dit met verwijzing naar productie 10 memorie van grieven, en wel in die zin dat zij thans
€ 3.465,69 aan boetebedragen vorderen wegens te late huurbetalingen c.q. het niet nakomen van huurverplichtingen. Het hof heeft noch in de memorie van grieven noch elders kunnen achterhalen hoe dit bedrag is opgebouwd, zodat reeds hierom deze vordering voor afwijzing gereed ligt.
Tussenstand
€ 3.465,69 aan boetebedragen vorderen wegens te late huurbetalingen c.q. het niet nakomen van huurverplichtingen. Het hof heeft noch in de memorie van grieven noch elders kunnen achterhalen hoe dit bedrag is opgebouwd, zodat reeds hierom deze vordering voor afwijzing gereed ligt.
Tussenstand
16. Uit het voorgaande volgt
(i) dat de dochter geen huurster is;
(ii) dat de opzegging voor zover deze is gebaseerd op dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst;
(iii) dat over de kwestie van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens slecht huurderschap nog niet definitief kan worden beslist;
(iv) dat [appellanten] in de gelegenheid worden gesteld om getuigen te doen horen over de vraag of [geïntimeerde 1] in de bovenwoning woont/woonde (haar hoofdverblijf heeft/had) (rechtsoverwegingen 10 en 11);
(v) dat [geïntimeerde 1] in beginsel haar onderhoudsverplichtingen aan de eigen dakopbouw en serre niet mag opschorten in afwachting van onderhoud door [appellanten] aan het gehuurde en dat in zoverre sprake is van verzuim, mocht het hof daaraan toekomen.
(vi) dat het hof de beslissing over de vraag of een en ander consequenties heeft voor de ontbindingsvordering zal aanhouden.
(i) dat de dochter geen huurster is;
(ii) dat de opzegging voor zover deze is gebaseerd op dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst;
(iii) dat over de kwestie van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens slecht huurderschap nog niet definitief kan worden beslist;
(iv) dat [appellanten] in de gelegenheid worden gesteld om getuigen te doen horen over de vraag of [geïntimeerde 1] in de bovenwoning woont/woonde (haar hoofdverblijf heeft/had) (rechtsoverwegingen 10 en 11);
(v) dat [geïntimeerde 1] in beginsel haar onderhoudsverplichtingen aan de eigen dakopbouw en serre niet mag opschorten in afwachting van onderhoud door [appellanten] aan het gehuurde en dat in zoverre sprake is van verzuim, mocht het hof daaraan toekomen.
(vi) dat het hof de beslissing over de vraag of een en ander consequenties heeft voor de ontbindingsvordering zal aanhouden.
16. Beslist zal worden als na te melden.
Beslissing
Het hof:
- laat [appellanten] toe tot bewijs van hun stelling dat [geïntimeerde 1] niet in het gehuurde woont/woonde (hoofdverblijf heeft/had), een en ander zoals in rechtsoverwegingen 10 en 11 overwogen;
- bepaalt dat, indien [appellanten] getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. M.A.F. Tan-de Sonnaville op
- bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden december 2017 tot en met februari 2018, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;
- verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. Dijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 november 2017 in aanwezigheid van de griffier.