ECLI:NL:GHDHA:2017:2102

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.176.108/01

Zaaknummer / rolnummer rechtbank: 2265453 / RL EXPL 13-23893

Arrest van 31 januari 2017

In de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag,

tegen

Q-PARK OPERATIONS NETHERLANDS II B.V.,

voorheen genaamd: Q-PARK EXPLOITATIE B.V.,

gevestigd te Maastricht,

geïntimeerde,

hierna ook te noemen: Q-park,

advocaat: mr. G. Abdulla te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 26 juni 2015 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Den Haag, team kanton Den Haag, van 2 oktober 2014 (hierna: het tussenvonnis) en 26 maart 2015 (hierna: het eindvonnis). [appellant] heeft bij memorie van grieven, tevens wijziging van eis (met producties) acht grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Q-park de grieven bestreden. Op 5 december 2016 hebben partijen de zaak voor het hof doen bepleiten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Op de zitting heeft [appellant] (op voorhand toegezonden) aanvullende producties ingediend. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling in hoger beroep

1.1

In hoger beroep is niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten in het tussenvonnis zodat deze feiten ook voor het hof als uitgangspunt gelden. Met inachtneming van die feiten alsmede van hetgeen voorts als niet (voldoende gemotiveerd) bestreden, is komen vast te staan, gaat het in deze zaak om het volgende.

1.2

Tussen 1997 en 2000 is het woon- en kantorencomplex “[het appartement]” te Den Haag, hierna: [het appartement], gerealiseerd door onder meer MAB/Bouwfonds LAVI-Kavel IV B.V. en MAB Bouwfonds LAVI-Kavel III B.V., thans LAVI-Kavel Beheer B.V. (hierna: LAVI). [het appartement] omvat verschillende woningcomplexen.

1.3

De gemeente Den Haag heeft niet voorzien in parkeerbehoefte in de omgeving van [het appartement]. Daarom is bij het verlenen van de bouwvergunningen ten behoeve van [het appartement] door de gemeente bedongen dat parkeergelegenheid moest worden gerealiseerd in het complex. Voorts is bepaald dat bewoners niet in aanmerking komen voor vergunningen belanghebbenden parkeren. Mede hierom is onder [het appartement] de parkeergarage [... 2] (hierna: de parkeergarage) gerealiseerd, met aparte opgangen van en naar de parkeergarage ten behoeve van de bewoners.

1.4

[appellant] heeft op 9 juli 1998 een (nog te bouwen) appartement gekocht in [het appartement] (hierna: het appartement). Hij heeft daartoe een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten met LAVI. Het appartement maakt onderdeel uit van cluster [..... van wooncomplex ....]. In bijlage 6 van de koop- en aannemingsovereenkomst is bepaald dat het perceel van wooncomplex [... 1] zal worden belast met een opstalrecht ten behoeve van de eigenaar van de parkeergarage.

1.5

Omstreeks 30 juli 1998 hebben kopers van een woning in [het appartement], onder wie [appellant], een brief van LAVI ontvangen waarin werd medegedeeld dat zij de mogelijkheid hadden een bewonersabonnement en bezoekerskaarten aan te schaffen voor de parkeergarage. Daarbij konden zij kiezen voor een stallingsabonnement voor een willekeurige parkeerplaats (geen vaste plek, hierna ook wel zwerfplaats genoemd) tegen een maandelijkse huurprijs dan wel een abonnement waarbij de huurprijs wordt afgekocht voor 5, 10 of 20 jaar.

1.6

Het appartement is bij akte van 12 maart 1999 aan [appellant] geleverd.

1.7

LAVI is met PMN [... 2] B.V. (hierna: PMN) overeengekomen dat PMN de parkeergarage zou gaan exploiteren.

1.8

De echtgenote van [appellant], die voor de helft eigenaar is van het appartement, heeft op 23 april 2000 een aanvraagformulier Bewonersabonnement bij PMN ingediend en daarin een abonnement aangevraagd voor fl. 144,80 (inclusief BTW) per maand, met ingang van 1 juni 2000.

1.9

De oplevering van het appartement aan [appellant] heeft plaatsgevonden op 7 juni 2000.

1.1

LAVI en PMN hebben een huurovereenkomst gesloten (hierna: de PMN huurovereenkomst) voor de periode van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2010. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

“1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als een parkeergarage voor het parkeren van maximaal 354 motorrijtuigen. Het aanbieden van parkeerfaciliteiten zal geschieden aan (…), bewoners van koopwoningen, (…) alsmede als openbare parkeergarage, een en ander als beschreven in bijlage 5 (…).”

1.11

In bijlage 5 bij de PMN huurovereenkomst staat onder meer:

“Bijlage 5:

Abonnementen en kort parkeerplaatsen(…)

Datum ingang Aantal parkeerplaatsen in garage:

[... 2] (354 pp)

Datum opleveringjuli 1998

abonnementen woningen

cluster 1 nov. 2000 40

cluster 7.1 feb. 2002 36

cluster 7.2 feb. 2002 26

cluster 8.1c februari 2000 22

cluster 8.2 aug. 2000 39

cluster 8.3 mrt. 2000 46

SUBTOT.ABONNEMENTEN 209

BEZETTING OVERDAG 35% 73

(…)”

1.12

LAVI heeft de parkeergarage in verhuurde staat verkocht aan WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds GmbH (hierna: Westinvest). De parkeergarage is op 29 juni 2000 aan Westinvest geleverd. In de notariële akte van levering (hierna: de LAVI-akte) is onder meer bepaald:

“(…)

1. Definities

In deze akte wordt verstaan onder (…)

-de Gerechtigden:

de eigenaren, gebruikers, casu quo andere gerechtigden tot één of meerdere parkeerplaats(en) in de zich in het Verkochte bevindende Muzenpleingarage, zoals bedoeld in sub 13;

-het Project:

het mede door Verkoper te ontwikkelen en realiseren project “[het appartement]” te ’s-Gravenhage, waarvan het Verkochte en de daarop en daaromheen te ontwikkelen en te realiseren bebouwing deel uitmaken, op een terrein te ’s-Gravenhage gelegen tussen Herengracht / Zwarteweg en Muzenstraat;

- deTurnkey-Koopovereenkomst:

de op negentwintig juni tweeduizend tussen Verkoper en Koper gesloten overeenkomst inzake onder andere de in het Verkochte gerealiseerde parkeergarage, van welke overeenkomst een kopie alsBijlage Iaan deze akte wordt gehecht.

(…)

13. Parkeerbepaling/Kwalitatieve verplichting/Kettingbeding

13.1.

Koper is bekend met de door Verkoper, casu quo aan Verkoper gelieerde vennootschappen, gesloten overeenkomsten inzake de rechten van derden om gebruik te kunnen maken van de parkeerfaciliteiten in het Verkochte. Welke derden deze rechten toekomen is onder andere aangegeven in de bijlage 5 van de door Verkoper met PMN [... 2] B.V. gesloten huurovereenkomst inzake het Verkochte van welke huurovereenkomst een kopie is gehecht aan de Turnkey-Koopovereenkomst.

13.2.

Koper is, ten aanzien van de van het Project deel uitmakende clusters 1, 7.1, 7.2, 8.1.c, 8.2 en 8.3, bekend met het bepaalde voorkomende in de met de kopers van deze appartementsrechten gesloten overeenkomsten waarin woordelijk voorkomt, luidende:

“Verkrijger heeft tot de datum van oplevering het recht tot afname van een abonnement met betrekking tot de huur van een parkeerplaats in de nabij gelegen Muzenpleingarage op basis van de vigerende huurprijzen.
”

Overigens zal bedoelde verkrijger met wie wordt bedoeld de eigenaar casu quo gebruiker van een in de vorige zin bedoeld appartementsrecht gelijk gesteld worden met de eigenaar casu quo gebruiker van een appartementsrecht van de in dit sub bedoelde clusters en zal het recht tot afname van een abonnement ook gelden voor de rechtsopvolgers in de eigendom van de appartementsrechten als in dit sub bedoeld.

13.3.

Koper is, ten aanzien van de van het Project deel uitmakende cluster 6.1 bekend met het bepaalde voorkomende in de met de koper van dit cluster gesloten overeenkomst waarin voorkomt, woordelijk luidende:

“Verkoper garandeert Koper dat Koper (…) ten aanzien van de te realiseren Muzenpleingarage een onherroepelijk gebruiksrecht krijgt op 14 parkeerplaatsen tegen een tarief van f. 2.562,-- exclusief omzetbelasting (prijspeil september 1995) (…).
” (…)

13.4.

Koper is, ten aanzien van het van het Project deel uitmakende cluster 6.3 bekend met het bepaalde voorkomende in de met de koper van dit cluster gesloten overeenkomst waarin voorkomt, woordelijk luidende:

“Verkoper garandeert Koper dat Koper (…) ten aanzien van de te realiseren Muzenpleingarage een onherroepelijk gebruiksrecht krijgt op 19 parkeerplaatsen tegen een tarief van f. 2.562,-- exclusief omzetbelasting (prijspeil september 1995) (…).
” (…)

13.5.

Koper is, ten aanzien van de van het Project deel uitmakende cluster 6.2 bekend met het bepaalde voorkomende in het door de eigenaar met de huurder van een gedeelte van dit cluster gesloten huurovereenkomst, waarin voorkomt, woordelijk luidende:

“Huurder zal (…) 19 parkeerabonnementen afnemen in de Muzenpleingarage (…) tegen een tarief van f. 2.810,-- per abonnement per jaar exclusief omzetbelasting (prijspeil 1 januari 1999) (…).
” (…)

13.6.

Koper is, ten aanzien van de eigenaar van het in de nabijheid van het Project gelegen object (…) bekend met het bepaalde voorkomende in de met deze eigenaar gesloten koopovereenkomst, inzake drie appartementsrechten behorend bij cluster 7.2., waarin voorkomt, woordelijk luidende:

“Koper heeft tevens het recht om in de door verkoper te realiseren Muzenpleingarage 3 parkeerplaatsen (1 per appartementsrecht) aan te huren tegen de op dat moment geldende voorwaarden van de exploitant. Koper kan tot uiterlijk de datum van oplevering gebruik maken van dit recht (…).
” (…)

13.7.

Koper en Verkoper, deze laatste tevens handelende als zaakwaarnemer voor de Gerechtigden komen bij deze overeen een kwalitatieve verplichting, zoals bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, inhoudende dat Koper als eigenaar van het Verkochte duldt dat de Gerechtigden of hun rechtsopvolgers parkeerplaatsen in het Verkochte houden ieder onder de voorwaarden als vermeld in het sub 13.1. tot en met 13.6. bepaalde.

Het in de vorige zin bedoelde zal als kwalitatieve verplichting overgaan op de rechtsopvolger van Koper in de eigendom van het Verkochte.

(…)”

1.13

Op 4 augustus 2009 hebben Westinvest en Q-park een huurovereenkomst gesloten (hierna: de Q-park huurovereenkomst) met betrekking tot de huur van de parkeergarage van 1 januari 2011 tot 31 december 2030. In de Q-park huurovereenkomst staat onder meer:

“16.1 Huurder is vrij in de vaststelling van de parkeertarieven voor kort- en lang parkeren, waarbij Huurder evenwel gehouden is de lopende abonnementen (bijlage 5)tegen de daarvoor overeengekomen vroegste einddatum voort te zetten tegen de daarvoor geldende voorwaarden.

16.2

Huurder is bekend met de afspraken met betrekking tot abonnementen welke zijn vastgelegd in de akte van levering van 29 juni 2000, te weten het beschikbaar houden van (…)

 54 abonnementen tegen het dan geldende marktconforme tarief.

(…)

Het is Huurder voorts bekend dat voor 3 abonnementen de vergoeding is afgekocht tot en met 31 december 2020.

(…)

21.4

Eigendom, recht van opstal en erfdienstbaarheden: Huurder verklaard zich bekend te zijn met het bepaalde in de akte van levering inzake rechten en verplichtingen met betrekking tot eigendom, opstalrechten en erfdienstbaarheden alsmede door gebouweigenaar overgenomen verplichtingen van de vorige eigenaar die invloed zouden kunnen hebben op de verhuur van het gehuurde een en ander als nader omschreven in de akte van leveringbijlage 1. (…)”

De LAVI-akte is als bijlage 1 aan de Q-parkhuurovereenkomst gehecht.

1.14

Bij brief van 28 november 2011 heeft Q-park aan (de echtgenote van) [appellant] bericht dat de parkeertarieven met ingang van 1 januari 2012 zullen worden verhoogd tot een bedrag van € 87,15 per maand.

2.1

[appellant] vordert, na eiswijziging in hoger beroep, zakelijk weergegeven:

- op grond van artikel 3:296 BW nakoming van de verplichting te dulden dat bewoners parkeerplaatsen houden in de parkeergarage;

- Q-park te verbieden hem de toegang te blokkeren, op straffe van een dwangsom;

- veroordeling van Q-park tot betaling van primair € 5.741,87 en subsidiair € 1.616,71 op grond van de eerder overeengekomen invulling van het parkeerrecht;

- Q-park te verplichten tot levering van een niet beperkte uitrijkaart voor bezoekers van [appellant], primair om niet, subsidiair voor € 6,- per stuk,

- met veroordeling van Q-park in de proceskosten.

[appellant] heeft ter onderbouwing van zijn vordering kort gezegd aangevoerd dat hij gerechtigde is tot een parkeerplaats in de parkeergarage in de zin van de LAVI-akte en dat Q-park, gelet op het bepaalde in artikel 21.4 van de Q-park huurovereenkomst en artikel 13 lid 7 van de LAVI akte, moet dulden dat [appellant] een gratis parkeerrecht heeft. Gelet op dit gratis parkeerrecht dient hetgeen [appellant] aan Q-park heeft betaald, te worden terugbetaald. Subsidiair voert [appellant] aan dat Q-park een parkeerabonnement van [appellant] tegen de destijds door PMN gehanteerde voorwaarden moet dulden, en dat hetgeen [appellant] teveel heeft betaald, moet worden terugbetaald.

2.2

Q-park heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

2.3

De kantonrechter heeft onder 24 van het tussenvonnis overwogen dat met artikel 21.4 van de Q-park huurovereenkomst is beoogd de bestaande aanspraken op parkeerfaciliteiten van de gebruikers te waarborgen gedurende de exploitatie door Q-park en dat sprake is van een derdenbeding is als bedoeld in artikel 6:253 BW.

Voorts heeft de kantonrechter (onder 27) overwogen dat op grond van de definitie van gerechtigde in artikel 1 van de LAVI-akte, in samenhang met artikel 13 daarvan, “gerechtigden” diegenen zijn die (een) appartementsrecht(en) hebben gekocht in [het appartement] en vóór de datum van oplevering van dat appartement kenbaar hebben gemaakt dat zij aanspraak wensen te maken op een parkeerabonnement in de parkeergarage en aldus gebruik hebben gemaakt van het daartoe strekkende en blijkens artikel 13.2 van de LAVI-akte in de koop-/aannemingsovereenkomst opgenomen recht.

[appellant] is vervolgens toegelaten tot het bewijs dat hij gerechtigde is in de zin dat hij voorafgaand aan de oplevering van zijn appartement aanspraak heeft gemaakt op een parkeerabonnement in de parkeergarage.

Bij eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet geslaagd is in het door hem te leveren bewijs en zijn de vorderingen van [appellant] afgewezen.

3.1

De grieven komen er in de kern op neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft beoordeeld of [appellant] op grond van artikel 13.
2van de LAVI-akte als gerechtigde dient te worden aangemerkt omdat [appellant] “gerechtigde” is op grond van artikel 1 jo. 13.
1van de LAVI-akte. De kantonrechter heeft hem daarom ten onrechte het bewijs opgedragen dat hij vóór de opleveringsdatum van zijn appartement aanspraak heeft gemaakt op een parkeerabonnement in de parkeergarage. Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk beoordelen. Allereerst zal echter worden ingegaan op het door Q-park gevoerde ontvankelijkheidsverweer.

Ontvankelijkheid

3.2

Q-park beroept zich op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] omdat de appeldagvaarding aan Q-park beheer B.V. is uitgebracht, een zustervennootschap van Q-park die geen partij was in eerste aanleg en ook geen eigenaar of exploitant van de parkeergarage is.

[appellant] heeft bij pleidooi aangevoerd dat hij heeft bedoeld om het appel in te stellen tegen Q-park en dat Q-park dit redelijkerwijs had kunnen begrijpen, kort gezegd omdat Q-park beheer B.V. de zustervennootschap van Q-park is, beide vennootschappen op hetzelfde adres kantoor houden (en daar ook statutair staan ingeschreven) en de communicatie richting [appellant] over de onderhavige kwestie ook door andere, aan Q-park gelieerde vennootschappen is gevoerd. Ook heeft [appellant] gesteld dat de appeldagvaarding Q-park tijdig heeft bereikt. Verder heeft [appellant] er op gewezen dat Q-park haar statutaire naam tijdens de procedure in eerste aanleg heeft gewijzigd zonder dit aan [appellant] mee te delen, omdat zij dit kennelijk niet belangrijk vond, en op het feit dat Q-park sindsdien meer dan zestig verschillende handelsnamen hanteert.

3.3

Bij de beoordeling van de ontvankelijkheid van een partij in hoger beroep is uitgangspunt dat de procespartijen in een volgende instantie dezelfde moeten zijn als in de vorige instantie. Op dit uitgangspunt zijn in de rechtspraak echter diverse uitzonderingen aanvaard. De ratio van deze deformaliseringstendens is dat fouten en vergissingen niet tot fatale gevolgen behoren te leiden, mits de wederpartij door het herstel hiervan niet onredelijk in haar belangen wordt geschaad. Voorts dient zoveel mogelijk te worden beslist tussen de werkelijk belanghebbende partijen bij de rechtsbetrekking in geschil (vgl. HR 13 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1881). Ook indien beroep is ingesteld tegen een verkeerde partij, maar dit aanstonds duidelijk is voor de partij voor wie het appelexploit daadwerkelijk is bestemd, dient het beroep op niet-ontvankelijkheid te worden verworpen omdat een in rechte te respecteren belang bij het beroep op die onjuiste tenaamstelling dan ontbreekt (vgl. HR 27 mei 2005, ECLI:NL:HR: 2005:AT3193).

3.4

Als onweersproken staat vast dat de wederpartij van [appellant] uit de eerste aanleg tijdens de procedure haar statutaire naam aanvangend met Q-park heeft gewijzigd, dat Q-park en Q-park beheer B.V. op hetzelfde adres kantoor houden en dat de communicatie met [appellant] over het parkeren in de Muzengarage niet alleen door Q-park maar ook door diverse aan Q-park gelieerde vennootschappen is gevoerd, die steeds een naam voeren aanvangend met Q-park. Hieruit leidt het hof af dat het voor Q-park aanstonds duidelijk moet zijn geweest dat het aan haar zustervennootschap gerichte appelexploit voor haar was bestemd en dat haar dit ook tijdig heeft bereikt. Dit valt voorts af te leiden uit het feit dat de advocaat van Q-park in eerste aanleg zich ook voor de geïntimeerde in hoger beroep heeft gesteld. Nu Q-park niet heeft gesteld dat zij door de verkeerde naamaanduiding onredelijk in haar belangen is geschaad, wordt het ontvankelijkheidsverweer verworpen.

Het hof verstaat dat, ondanks de partijaanduiding die beide partijen in de processtukken van het hoger beroep bezigen, Q-park geïntimeerde in hoger beroep is (niet: Q-park beheer B.V.).

Beoordeling grieven

3.5

Artikel 21.4 van de Q-park huurovereenkomst is een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW. Partijen twisten over de reikwijdte van dit derdenbeding, en meer in het bijzonder over de uitleg van de LAVI-akte waarnaar het derdenbeding verwijst. Niet ter discussie staat de overweging van de kantonrechter (onder 25 van het tussenvonnis) dat bij de beoordeling van het derdenbeding toepassing moet worden gegeven aan het (in latere jurisprudentie uitgewerkte) Haviltex criterium, dat inhoudt dat voor de uitleg van de betekenis van (bepalingen uit) een overeenkomst niet uitsluitend moet worden gekeken naar de taalkundige betekenis, maar ook naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en naar hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij in dit geval vooral betekenis toekomt aan de tekst van de LAVI-akte omdat Q-park geen partij is bij die akte en de LAVI-akte tussen professionele partijen is overeengekomen.

3.6

[appellant] stelt dat hij op grond van het derdenbeding jegens Q-park gerechtigd is tot een gratis parkeerabonnement in de parkeergarage, althans (subsidiair) tot een parkeerabonnement tegen de voorwaarden zoals die destijds met PMN zijn overeengekomen. Hij beroept zich daartoe op artikel 13 lid 1 van de LAVI-akte (“
Koper is bekend met de door Verkoper, casu quo aan Verkoper gelieerde vennootschappen, gesloten overeenkomsten inzake de rechten van derden om gebruik te kunnen maken van de parkeerfaciliteiten in het Verkochte. Welke derden deze rechten toekomen is onder andere aangegeven in de bijlage 5 van de door Verkoper met PMN [... 2] B.V. gesloten huurovereenkomst inzake het Verkochte van welke huurovereenkomst een kopie is gehecht aan de Turnkey-Koopovereenkomst.”)(verder: artikel 13.1). Volgens [appellant] is met
“gesloten overeenkomsten inzake de rechten van derden om gebruik te kunnen maken van de parkeerfaciliteiten in het Verkochte”gedoeld op: de PMN huurovereenkomst, een pagina uit een folder van LAVI en een samenwerkingsovereenkomst d.d. 11 juni 1993 tussen de gemeente Den Haag en MAB Bouwfonds LAVI-kavel Beheer B.V. Ook stelt [appellant] dat artikel 13.1 betrekking heeft op destijds (ten tijde van de totstandkoming van de LAVI-akte) reeds bestaande appartementseigenaren en artikel 13.2 op toekomstige appartementseigenaren.

Q-park stelt daarentegen dat artikel 13.1 slechts een inleidende bepaling is en dat met de daarin genoemde
“gesloten overeenkomsten betreffende de rechten van derden om gebruik te kunnen maken van de parkeerfaciliteiten in het Verkochte van de parkeergarage”bedoeld zijn de overeenkomsten die worden geciteerd in artikel 13.2 tot en met 13.6 van de LAVI-akte.

3.7

Naar het oordeel van het hof blijkt uit de tekst van artikel 13.1 op zichzelf bezien niet welke overeenkomsten LAVI en Westinvest hebben bedoeld met
“gesloten overeenkomsten inzake de rechten van derden om gebruik te kunnen maken van de parkeerfaciliteiten in het Verkochte”; beschreven wordt slechts
welke derdendeze rechten hebben. In dit verband is verwezen naar (onder andere) de derden genoemd in bijlage 5 van de PMN huurovereenkomst (hierna: bijlage 5, weergegeven in rechtsoverweging 1.11). In bijlage 5 is onder meer het cluster genoemd waarvan het appartement van [appellant] deel uitmaakt - cluster 8.1.c - met 22 parkeerplaatsen.

De verwijzing naar bijlage 5 is blijkens de tekst van artikel 13.1
nietbedoeld ter specificatie van de eerdergenoemde
“gesloten overeenkomsten”. In bijlage 5 wordt slechts in algemene zin melding gemaakt van “abonnementen”.

3.8

Wat is bedoeld met “
gesloten overeenkomsten” in artikel 13.1 wordt wel duidelijk in de context van de aansluitende artikelen 13.2 tot en met 13.6. In deze bepalingen zijn diverse “
gesloten overeenkomsten”genoemd die betrekking hebben op de voorwaarden waaronder de in artikel 13.1 bedoelde derden in de parkeergarage mogen parkeren. Het gaat daarbij telkens om de door die derden te betalen parkeertarieven. Gelet op de herhaling van de in artikel 13.1 genoemde term “
gesloten overeenkomsten” en gelet op het feit dat de in artikel 13.2 tot en met 13.6 genoemde “
gesloten overeenkomsten” bovendien betrekking hebben op de parkeerrechten van de in artikel 13.1 bedoelde derden, is het hof van oordeel dat met de in artikel 13.1 genoemde “
gesloten overeenkomsten inzake de rechten van derden om gebruik te kunnen maken van de parkeerfaciliteiten” zijn bedoeld de overeenkomsten die zijn genoemd in de artikelen 13.2 tot en met 13.6.

3.9

Uit het voorgaande volgt dat de uitleg van [appellant] van artikel 13.1 wordt verworpen. In dit verband merkt het hof nog op dat, los van het feit dat artikel 13.1 geen betrekking heeft op de door [appellant] genoemde drie documenten, niet concreet is gemaakt dat uit deze drie documenten blijkt dat [appellant] met LAVI is overeengekomen dat hij recht heeft op een gratis parkeerabonnement, dan wel een parkeerabonnement tegen de destijds met PMN overeengekomen tarieven, geïndexeerd op basis van de CPI.

De stelling van [appellant] dat artikel 13.1 is bedoeld voor degenen die ten tijde van de LAVI-akte reeds appartementseigenaar waren en artikel 13.2 voor toekomstige appartementseigenaren (kopers van appartementen die pas na de datum van de LAVI-akte zouden worden geleverd), volgt niet uit de tekst van artikel 13 en is ook overigens niet voldoende onderbouwd (zie ook hierna onder 3.11) zodat deze stelling wordt verworpen.

3.1

[appellant] heeft voorts gesteld dat indien artikel 13.2 toch, al dan niet gedeeltelijk, op zijn situatie van toepassing wordt geacht, hij op die grond als gerechtigde in de zin van de LAVI-akte kan worden beschouwd, omdat hij kan aantonen dat hij het parkeerabonnement bij PMN heeft gesloten vóór de levering van zijn appartement (memorie van grieven onder 66).

3.11

Zoals uit de hiervoor vermelde feiten blijkt, heeft [appellant] niet reeds vóór de levering van zijn appartement aanspraak gemaakt op een bewonersabonnement bij PMN. Wel heeft hij voor de
oplevering van zijn appartement (en ook voor de levering van de parkeergarage op 29 juni 2000 aan Wesinvest) een parkeerabonnement bij PMN aangevraagd. Met dit laatste is [appellant] op zichzelf geslaagd in de door de kantonrechter gegeven bewijsopdracht. Die omstandigheid brengt naar het oordeel van het hof echter niet mee dat [appellant] gerechtigde in de zin van artikel 13.2 is. In dit artikel verklaart Westinvest (en via het derdenbeding ook Q-park) zich slechts bekend met een clausule die voorkomt in de met de kopers van appartementsrechten in onder meer cluster 8.1.c gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten waarin woordelijk de clausule voorkomt:
“Verkrijger heeft tot de datum van oplevering het recht tot afname van een abonnement met betrekking tot de huur van een parkeerplaats in de nabij gelegen Muzenpleingarage op basis van de vigerende huurprijzen.”(hierna: de clausule).

De clausule komt echter niet voor in de koop-/aannemingsovereenkomst van [appellant]. [appellant] heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom met artikel 13.2 mede gedoeld wordt op appartementseigenaren, zoals [appellant], van wie de “gesloten overeenkomst” die clausule niet bevat, laat staan dat [appellant] inzichtelijk heeft gemaakt dat ook Q-park (via het derdenbeding) dat redelijkerwijs had moeten begrijpen.

Dat op dit punt sprake is geweest van een omissie in de koop-/aannemingsovereenkomst van [appellant], is niet gesteld. Wel heeft [appellant] gesteld dat LAVI de in artikel 13.2 geciteerde clausule in koop-/aannemingsovereenkomsten heeft opgenomen omdat zij meer afnemers van een parkeerabonnement in de parkeergarage wilde hebben ten behoeve van een gunstige verkoop van de parkeergarage. Deze stelling is echter onvoldoende onderbouwd in het licht van de gemotiveerde betwisting door Q-park en los daarvan is daarmee niet verklaard waarom in de LAVI-akte dan geen bepaling is opgenomen ten aanzien van parkeerabonnementen voor appartementseigenaren zonder die clausule in hun koop-/aannemingsovereenkomst. Verder acht het hof van belang dat Q-park heeft aangevoerd - en [appellant] heeft dit niet voldoende gemotiveerd bestreden - dat er ook oorspronkelijke bewoners zijn die ervoor hebben gekozen om het gegarandeerde recht op afname van een abonnement
nietin hun koop-/aannemingsovereenkomst te bedingen, en dat het ontbreken van dit recht bij deze groep kopers is verdisconteerd in hun koop-/aannemingsovereenkomst (hetgeen volgens Q-park niet wegneemt dat zij wel een abonnement kunnen aanvragen, maar er is dan geen garantie dat er onder alle omstandigheden een abonnement beschikbaar is).

Bij gebrek aan een voldoende toelichting acht het hof de enkele omstandigheid dat [appellant] het parkeerabonnement bij PMN reeds vóór de oplevering van zijn appartement (en de parkeergarage) heeft aangevraagd, anders dan de kantonrechter, onvoldoende grond om hem als gerechtigde in de zin van artikel 13.2 aan te merken. Het staat de eigenaar van de parkeergarage immers vrij om (ook) een abonnement te sluiten met bewoners die geen gegarandeerd recht op afname van een abonnement met betrekking tot de huur van een parkeerplaats hebben.

3.12

Het hof moet bij deze stand van zaken concluderen dat het derdenbeding geen betrekking heeft op [appellant], en dat Q-park niet gebonden is aan de voorwaarden waartegen PMN een parkeerabonnement aan [appellant] heeft aangeboden. Overigens heeft Q-park ter pleidooizitting verklaard dat ook bewoners zoals [appellant] (die geen clausule in hun koop-/aannemingsovereenkomst hebben) in aanmerking komen voor een bewonersabonnement tegen de voorwaarden zoals Q-park die met de VvE is overeengekomen.

3.13

Zoals uit het voorgaande blijkt heeft [appellant] een aantal stellingen onvoldoende onderbouwd zodat reeds daarom niet aan bewijslevering wordt toegekomen. Ook overigens komt het hof niet toe aan bewijslevering omdat het bewijsaanbod niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld. In dit kader is nog van belang dat [appellant] ter onderbouwing van de door hem gestelde bedoeling van de LAVI-akte c.q. het derdenbeding heeft verwezen naar de teksten van diverse documenten en verder geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd (zoals gedragingen of uitlatingen van personen die bij de LAVI-akte betrokken zijn geweest) die tot een van de tekst afwijkende uitleg nopen.

3.14

De eindconclusie is dat de grieven falen en dat het tussenvonnis en het eindvonnis dienen te worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het appel.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussenvonnis van de rechtbank Den Haag van 2 oktober 2014 en het eindvonnis van de rechtbank Den Haag van 26 maart 2015,

- wijst af het anders of meer gevorderde,

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Q-park tot op heden begroot op € 711,- aan verschotten en € 1.264,- aan salaris advocaat en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, A. Dupain en Th.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 januari 2017 in aanwezigheid van de griffier.

Uitleg van derdenbeding in huurovereenkomst en parkeerrechten van appartementseigenaren

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Arrest van 31 januari 2017

[appellant],

Q-PARK OPERATIONS NETHERLANDS II B.V.,

Het geding

Beoordeling in hoger beroep

Beslissing