Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-17/00028
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 19 april 2017
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 1 december 2016, nr. SGR 16/5834, inzake de aan belanghebbende op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) gegeven beschikking (de beschikking) en de daarbij opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 5 april 2017, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen [A] , de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] en mw. [C] namens de heffingsambtenaar.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Gronden
1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde op 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 145.000. Met de beschikking is in één geschrift de aanslag bekendgemaakt aan belanghebbende. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning maakt onderdeel uit van een complex en is gelegen op de 3e etage.
2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, de waarde nader vastgesteld op € 133.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Het tegen de uitspraak op bezwaar gerichte beroep is door de rechtbank ongegrond verklaard.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 104.000. Belanghebbende onderbouwt deze waarde met een in de beroepsfase ingebracht taxatierapport, opgemaakt door [D] , taxateur, van 13 juli 2016, waarbij de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 104.000.
4. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft bij zijn uitspraak op bezwaar ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een matrix overgelegd en daarbij de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 133.000. De waardering is gedaan aan de hand van de vergelijkingsmethode. In de matrix staat -voor zover van belang- het volgende vermeld:
[Y]
[E]
[F]
[G]
type
Woning Etage Flat
Woning Etage Flat
Woning Etage Flat
Woning Etage Flat
bouwjaar
1978
1975
1978
1977
woonoppervlakte
57 m2
45 m2
58 m2
55 m2
Bijgebouwen
Berging
Berging
Berging
Transactiedatum
4 juli 2014
30 mei 2014
22 juli 2014
Transactieprijs
105
€ 147.500
€ 138.010
VLOKS
Ligging
4 boven gemiddeld
1 slecht
4 boven gemiddeld
3 gemiddeld
Onderhoudstoestand
3 gemiddeld
3 gemiddeld
3 gemiddeld
3 gemiddeld
Kwaliteit/luxe
2 onder gemiddeld
4 boven gemiddeld
3 gemiddeld
3 gemiddeld
Waardeberekening
Woning (eenheid en eenheidsprijs
57 m2
€ 2.256
45 m2
€2.367
58 m2
€ 2.506
55 m2
€ 2.461
Waarde woning
€ 128.592
€ 106.515
€145.348
€ 135.355
Waarde berging
€ 4.500
€ 4.500
€ 4.500
Waarde totaal
€ 133.092
€ 106.515
€ 149.848
€ 139.855
6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde rekenblad en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 133.000 bedraagt.
7. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onder-houdstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende dan wel is door de heffingsambtenaar voldoende uiting gegeven aan de verschillen tussen de woningen. De vergelijkingsobjecten als zodanig worden ook niet betwist door de gemachtigde van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de heffingsambtenaar als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. In verband met het voorgaande acht het Hof van belang dat de bij de berekening van de waarde van de woning gebruikte eenheidsprijs per m2 woonoppervlak van € 2.256 circa 10 percent lager is dan de eenheidsprijs per m2 van € 2.506 van het naastgelegen object [F] . Het Hof acht dat met het verschil in waardering tussen laatstgenoemd object en de woning, dat met deze verschillen, met name de onderhoudstoestand en de kwaliteit, in voldoende mate is rekening gehouden in de zogenoemde VLOKS. Met betrekking tot de onderhoudstoestand merkt het Hof op dat de objecten [F] en de woning deel uitmaken van hetzelfde complex. Het onderhoud aan de buitenzijde van het complex wordt verricht door de collectiviteit, het Hof acht dan ook aannemelijk dat de staat van de buitenzijde van de woning in zoverre niet wezenlijk zal afwijken van de staat van de buitenzijde van het object [F] .
9. De door belanghebbende naar voren gebrachte omstandigheden met betrekking tot de staat van de kozijnen (binnenzijde), het keukenblok en de bruikbaarheid van de badkamer acht het Hof niet dusdanig dat bij een object als het onderhavige -gelet op de grootte en de ligging van de woning alsmede de verkoopprijs van het object [F] - de heffingsambtenaar daarmee de waarde van de woning na bezwaar met een waarde van € 133.000 te hoog heeft vastgesteld.
10. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.
11. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.W.P. van Oosten. De beslissing is op 19 april 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten