ECLI:NL:GHDHA:2017:1458

• Datum uitspraak: 23 mei 2017
• Publicatiedatum: 23 mei 2017
• Zaaknummer: 200.179.904/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.P.J. Ruijpers; M.E. Honée; P. Glazener
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verhuurder bij lekkage in gehuurde bedrijfsruimte

In deze zaak gaat het om een hoger beroep betreffende de aansprakelijkheid van de verhuurder, Havensteder, voor een lekkage in een gehuurde bedrijfsruimte door appellanten, een Zeevishandel. De huurovereenkomst is op 1 januari 2013 ingegaan en bevat algemene bepalingen die de verantwoordelijkheden van zowel huurder als verhuurder vastleggen. Appellanten hebben Havensteder in eerste aanleg aangeklaagd voor schadevergoeding van € 27.923,03, stellende dat de lekkage een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is en dat Havensteder aansprakelijk is op grond van artikel 7:208 BW. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, wat appellanten heeft doen besluiten in hoger beroep te gaan.

Het hof heeft de feiten vastgesteld zoals die door de rechtbank zijn vastgesteld en heeft de grieven van appellanten beoordeeld. Appellanten betogen dat Havensteder haar mededelingsplicht heeft geschonden door te stellen dat de riolering in orde was bij aanvang van de huurovereenkomst, terwijl dit niet het geval was. Havensteder heeft echter betwist dat zij de riolering ontoegankelijk heeft gemaakt en dat zij verantwoordelijk is voor het onderhoud van de riolering. Het hof oordeelt dat appellanten onvoldoende bewijs hebben geleverd dat Havensteder aansprakelijk is voor de lekkage en dat de vordering niet voor toewijzing vatbaar is.

Uiteindelijk bekrachtigt het hof het vonnis van de rechtbank en veroordeelt appellanten in de proceskosten in hoger beroep. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van huurders en verhuurders in het kader van onderhoud en aansprakelijkheid voor gebreken in gehuurde onroerende zaken.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.179.904/01

Zaaknummer rechtbank : 3347478 \ CV EXPL 14-40897

arrest van 23 mei 2017

inzake

1. [appellant],

2. [appellante],

(h.o.d.n. Zeevishandel "[… ]"),

wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. J.M.H. Devis te Zoetermeer,

tegen

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Havensteder,

advocaat: mr. J.J.P.M. van Reisen te Rotterdam.

Het geding

Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het tussenarrest van 12 januari 2016 waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 15 maart 2016 en daarvan is proces-verbaal gemaakt.

Bij memorie van grieven tevens houdende akte wijziging van eis (met producties) heeft [appellanten] vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Havensteder de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het vonnis van 12 juni 2015 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

[appellanten] huurt vanaf 1 januari 2013 van Havensteder de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Van de huurovereenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen).

1.2

Deze algemene bepalingen luiden, voor zover relevant, als volgt:

“4.1 Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.

(…)

4.3

Indien huurder of verhuurder onvoldoende deskundig is, dan is hij verplicht om bij het opmaken van het proces-verbaal van oplevering van het gehuurde als bedoeld in 3.2 en bij de inspectie als bedoeld in 4.1 zich te laten bijstaan of te laten vertegenwoordigen door een deskundige.

(…)

14.4

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 14.1 zijn voor rekening van huurder:

(….)

k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.

(…)

15.1

Onderhoud, herstel en vernieuwing van door of vanwege huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen zijn voor rekening van huurder.”

1.3

Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [appellanten] enkele goederen overgenomen van de vorige huurder, zoals vermeld op een inventarislijst. Op die lijst staan onder andere “tegelvloer (deels versleten) en schrobputten” en “vetvangput”.

1.4

Eind mei 2013 heeft [appellanten] Havensteder op de hoogte gebracht van een lekkage aan de riolering. Havensteder heeft na kennisneming van de lekkage opdracht gegeven aan [naam 1] Aannemersbedrijf B.V. te Barendrecht om de lekkage te verhelpen. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door een onderaannemer, de Firma [… ], in de persoon van [naam 2] (hierna: [onderaannemer]).

2. [appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder te veroordelen aan haar te betalen € 27.923,03, vermeerderd met rente. [appellanten] heeft daartoe aangevoerd dat een gebrek aan de riolering een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW is en aan Havensteder is toe te rekenen vanwege de ondeugdelijke wijze waarop, in opdracht van Havensteder, de vetput is geplaatst en het luik is betegeld. Omdat het luik naar de riolering ontoegankelijk is gemaakt, heeft Havensteder geen toegang meer gehad tot de riolering. Door een gebrek aan controle en onderhoud van de riolering door Havensteder is de lekkage aan de riolering ontstaan. Bovendien is geconstateerd dat in plaats van roestvrijstalen beugels kunststofbeugels zijn gebruikt die het gewicht van de riolering (met water) niet konden dragen. Havensteder is daarom op grond van art. 7:208 BW aansprakelijk voor de door [appellanten] geleden schade.

3. Bij vonnis van 12 juni 2015 heeft de kantonrechter de vordering afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

4. In hoger beroep heeft [appellanten], na wijziging van eis, gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende, te bepalen dat de schade die [appellanten] heeft geleden wordt vastgesteld op € 22.393,03 en te bepalen dat Havensteder wordt veroordeeld tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade op grond van art. 7:208 BW, met veroordeling van Havensteder in de kosten van beide instanties en in de nakosten, te vermeerderen met rente.

5. Met de
eerste en de
derde grief weerspreekt [appellanten] de in eerste aanleg ingenomen stelling van Havensteder dat de vetvangput lang niet geleegd is, waardoor die verstopt is geraakt en het water niet meer kon worden afgevoerd. [appellanten] heeft, onder overlegging van productie 11, aangevoerd dat de vetafscheider in augustus 2011 en juli 2012 is geleegd. Ook is bestreden dat het onderhoud van de vetput voor rekening van [appellanten] komt.

In de
tweede grief betoogt [appellanten] dat Havensteder het luik ontoegankelijk heeft gemaakt en dat er sindsdien door Havensteder geen preventief onderhoud aan de riolering is verricht. Het was dan ook voor [appellanten] onmogelijk om bij aanvang van de huurovereenkomst onderzoek te verrichten. In de
vierde grief wordt aangevoerd dat Havensteder bij aanvang van de huurovereenkomst, op vragen van [appellanten] over vloer, fundering en riolering, heeft aangegeven dat dit allemaal in orde was. Havensteder heeft aldus haar mededelingsplicht geschonden, hetgeen zwaarder zou moeten wegen dan de door de kantonrechter aangenomen onderzoeksplicht van [appellanten].

6. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Voorop moet worden gesteld dat partijen verschillende lezingen hebben over de oorzaak van de lekkage in de kruipruimte van het gehuurde. Volgens [appellanten] gaat het om een lekkage van de riolering, maar Havensteder heeft aangevoerd dat de vetput gedurende lange tijd niet geleegd is, dat deze daardoor is overgelopen en dat de pvc-leiding (van de vetput naar de riolering) is doorgezakt en gebroken. Ook indien (veronderstellenderwijs) uit wordt gegaan van een lekkage van de riolering, en dus van een gebrek in het gehuurde (Havensteder heeft dit in eerste aanleg overigens ook erkend maar is daar in hoger beroep op terug gekomen), kan slechts sprake zijn van aansprakelijkheid van Havensteder op grond van 7:208 BW indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan Havensteder is toe te rekenen, of indien het gebrek reeds bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en Havensteder daarvan op de hoogte was of had moeten zijn. Stelplicht en bewijslast hiervan rusten op [appellanten]. Voor zover het zou gaan om een gebrek dat bij het aangaan van de overeenkomst reeds aanwezig was, moet [appellanten] aannemelijk maken dat Havensteder daarvan op de hoogte is geweest of had moeten zijn. [appellanten] heeft gesteld dat Havensteder de kruipruimte door betegeling van het luik ontoegankelijk heeft gemaakt en (daardoor) al jarenlang geen preventief onderhoud aan de riolering heeft verricht. Als Havensteder wel preventief onderhoud had gedaan, was het gebrek vroegtijdig ontdekt, aldus [appellanten]. Havensteder heeft gemotiveerd betwist dat zij het luik ontoegankelijk heeft gemaakt en dat zij de tegelvloer (over het luik) heeft geplaatst. Het hof is van oordeel dat gelet op het feit dat de tegelvloer is opgenomen in de inventarislijst van overgenomen zaken reeds geconcludeerd moet worden dat sprake is van een door de vorige huurder aangebrachte voorziening. Omdat [appellanten] de tegelvloer heeft overgenomen (en niet enkel akkoord is gegaan met de staat waarin de vloer zich bevond, zoals [appellanten] stelt), komen ingevolge art. 15.10 van de algemene bepalingen onderhoud en herstel daarvan voor haar rekening. Havensteder heeft er bovendien terecht op gewezen dat uit de door [appellanten] overgelegde facturen met betrekking tot het legen van de vetvangput volgt dat de het luik niet geheel ontoegankelijk is geweest. In elk geval is het in juli 2012 nog mogelijk geweest om het luik te openen om de vetvangput te legen. Havensteder heeft bovendien betwist dat het gebruikelijk is om preventief onderhoud aan de rioleringen van gebouwen te plegen en heeft er voorts op gewezen dat ingevolge artikel 14.4 sub k van de algemene bepalingen de zorg voor het schoonhouden, het schoonmaken en ontstoppen van de riolering tot aan de gemeentelijke riolering voor rekening van de huurder is. Tegenover deze betwisting heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat het gebrek reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en Havensteder dat gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende dan wel behoorde te kennen. Voor zover [appellanten] zich er op beroept dat het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan, heeft zij onvoldoende aangevoerd om te concluderen dat het gebrek aan Havensteder is toe te rekenen. Ook in dit verband is van belang dat [appellanten], mede in het licht van het bepaalde van artikel 14.4 sub k van de algemene bepalingen, onvoldoende heeft onderbouwd dat op Havensteder een onderhoudsverplichting ten aanzien van de riolering rust. De stelling van [appellanten] dat de riolering gebrekkig was omdat deze steunde op kunststofbeugels in plaats van roestvrijstalenbeugels is, in het licht van de voldoende gemotiveerd betwisting door Havensteder, onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering komt het hof gelet op het voorgaande niet toe en bovendien ontbreekt een bewijsaanbod dat voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen.

7. Nu de vordering niet voor toewijzing vatbaar is, falen de grieven (die verder geen afzonderlijke bespreking behoeven) zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij die uitkomst past dat [appellanten] wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 12 juni 2015;

- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 1.937 aan verschotten en € 2.316 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.E. Honée en P. Glazener en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2017 in aanwezigheid van de griffier.