Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00466
uitspraak d.d. 9 maart 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [H] , de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 1 mei 2015, nummer ROT 14/7276, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te
[Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 166.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [H] (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 157.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank). De griffier van de Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De griffier van het Hof heeft een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.2.
Op 19 oktober heeft het Hof van belanghebbende nadere stukken ontvangen waarvan een afschrift aan de Inspecteur is gezonden. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 januari 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 345 m3 . De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 262 m2. De woning is rond 1700 gebouwd.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat. Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aangepaste matrix (hierna: de matrix) gevoegd waarin de volgende gegevens zijn vermeld.
De woning
[A]
[B]
[C]
Bouwjaar
1700
1885
1908
1870
Inhoud hoofdgebouw
345 m3
200 m3
190 m3
124 m3
Rekenprijs per m3 m2
Gecorr. € 219
100% € 365
Gecorr. € 560
100% € 560
Gecorr. € 554
100% € 503
Gecorr. € 393 100% € 328
Deelwaarde
hoofdgebouw
€ 75.525
€ 112.000
€ 105.225
€ 48.750
Oppervlakte perceel
262 m2
41 m2
107 m2
155 m2
Rekenprijs per m2
Gecorr. € 301 100% € 335
Gecorr. € 500
100% € 500
Gecorr. € 442
100% € 442
Gecorr. € 363
100% € 403
Deelwaarde grond
€ 78.975
€ 20.500
€ 42.275
€ 56.250
Deelwaarde bijgebouwen
€ 2.500
Dakkapel
€ 2.500
Dakkapel
€ 5.500
Berging/schuur
6 m2 /dakkapel
€ 27.000
Berging/schuur
9 m2/ aanbouw 30 m3/dakkapel (2x)
WOZ-waarde
€ 157.000
€ 135.000
€ 158.000
€ 132.000
Verkoopdatum
02 10 2013
20 08 2013
27 06 2013
Verkoopprijs
€ 128.000
€ 165.000
€ 129.000
Correctiefactoren voor:
ligging
kwaliteit
onderhoud
2
1
1
3
3
3
3
4
3
2
4
4
Deelwaarde grond
m2
Rekenprijs
per m2
Woning
m2
Opbouw
deelwaarde
Na
correctie
0-50
€ 500
50
€ 25.000
50-100
€ 400
50
€ 20.000
101-150
€ 325
50
€ 16.250
150-250
€ 250
100
€ 25.000
> 250
€ 125
12
€ 1.500
262
€ 87.750
€ 78.975
Deelwaarde opstal
m3
Rekenprijs
per m3
Woning
m3
Opbouw
deelwaarde
0-250
€ 260
250
€ 65.000
500-750
€ 115
95
€ 10.925
395
€ 75.925
Correctiefactoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud
1
slecht
80%
2
matig
90%
3
voldoende
100%
4
goed
110%
5
uitstekend
120%
3.3.
In het hogerberoepschrift heeft belanghebbende gegevens betreffende een aantal vergelijkingsobjecten overgelegd. Deze gegevens zijn hieronder samengevat, met uitzondering van de gegevens betreffende vergelijkingsobjecten die meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht (zie onder 7.3).
[D]
[E]
[F]
Gemiddeld
Bouwjaar
1913
1939
1908
Inhoud hoofdgebouw
246 m3
319 m3
215 m3
Rekenprijs per m3 m2
Gecorr. € 195
100% € 195
Gecorr. € 286
100% € 260
Gecorr. € 231
100% € 231
Gecorr. € 237
100% € 228
Deelwaarde
hoofdgebouw
€ 47.980
€ 91.297
€ 49.698
Oppervlakte perceel
259 m2
285 m2
630 m2
Rekenprijs per m2
Gecorr. € 337 100% € 337
Gecorr. € 318
100% € 318
Gecorr. € 202
100% € 202
Gecorr. € 285
100% € 285
Deelwaarde grond
€ 87.375
€ 90.625
€ 127.250
Deelwaarde bijgebouwen
€ 2.500
€ 16.000
€ 6.000
Omgerekende koopsom
€ 137.855
€ 197.922
€ 182.948
Verkoopdatum
21 09 2012
30 11 2012
14 08 2012
Koopsom
€ 140.000
€ 199.000
€ 187.000
Correctiefactoren voor:
ligging
kwaliteit
onderhoud
3
3
3
3
4
3
3
3
3
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
“(…)
3. De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] de vastgestelde waarde van € 157.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
3.1. [
De heffingsambtenaar] heeft, onder verwijzing naar het taxatierapport van 14 november 2014 opgemaakt door [G] , en de hierin opgenomen referentiematrix, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. In dit rapport is een overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak gemaakt en van drie vergelijkingsobjecten waarmee [de heffingsambtenaar] de onroerende zaak heeft vergeleken en op grond waarvan [de heffingsambtenaar] de WOZ-waarde heeft berekend. Het betreft de rijwoning uit 1885, [A] , verkocht voor € 128.000,-, de rijwoning uit 1908, [B] , verkocht voor € 165.000,- en de hoekwoning uit 1870, [C] , verkocht voor € 129.000,-.
De rechtbank stelt allereerst vast dat er enkele onjuistheden en slordigheden in het taxatierapport en de bijbehorende referentiematrix zijn opgenomen. Ter zitting heeft [de heffingsambtenaar] uitgelegd dat wat betreft het vergelijkingsobject [A] in de referentiematrix ten onrechte een correctie is toegepast en dat de gecorrigeerde kubieke meterprijs van € 560,- de niet-gecorrigeerde waarde is. Dit heeft tot gevolg dat de gemiddelde niet-gecorrigeerde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten € 496,- is. Wat betreft het vergelijkingsobject [C] is in het taxatierapport de ligging met 3, zijnde voldoende, gewaardeerd. Volgens [de heffingsambtenaar] is hier sprake van een verschrijving en is de juiste waardering voor de ligging 2, zijnde matig, zoals opgenomen in de referentiematrix. De staffel met betrekking tot de kubieke meterprijs is tot slot ten onrechte in de referentiematrix opgenomen. [de heffingsambtenaar] heeft voorts uitgelegd dat deze onjuistheden en slordigheden niet afdoen aan de conclusies in het taxatierapport.
3.2.
Anders dan [belanghebbende] stelt, zijn de in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobjecten wat de belangrijkste waardebepalende factoren betreft - zoals oppervlakte, inhoud, ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en bouwjaar - voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en dus bruikbaar bij de waardering. Alle objecten zijn oude woningen van vóór 1900 en hebben een gelijksoortige uitstraling
.Dat er ook sprake is van verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat vergelijken niet mogelijk is. In dit verband merkt de rechtbank op dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet identiek aan de onroerende zaak hoeven te zijn en dat het voor de onroerende zaak als de onderhavige, een oude woning met bouwjaar 1700, lastig is om objecten te vinden waarbij alle waardebepalende factoren overeen komen. Uit de referentiematrix blijkt voorts dat de taxateur voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak door correcties toe te passen ten aanzien van de ligging, kwaliteit en onderhoud. Tevens heeft de taxateur voor de onroerende zaak een aanzienlijk lagere kubieke meter- en vierkante meterprijs gehanteerd in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat bij een vergelijking met kleinere objecten er standaard een groter waardeverschil ontstaat in de kubieke meterprijs is inherent aan het gegeven van de afnemende meeropbrengst. Anders dan [belanghebbende] stelt, kan de omstandigheid dat hij in 2001, 2005 en 2009 - eveneens met succes - bezwaar heeft gemaakt tegen de waardering van de onroerende zaak omdat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening had gehouden met de waardebepalende factoren, niet worden gebruikt ter onderbouwing van zijn standpunt dat dit ook thans het geval is. Voor zover [belanghebbende] verwijst naar de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten [A] en [B] , overweegt de rechtbank dat hiermee onvoldoende is onderbouwd dat de in de referentiematrix opgenomen waardering van de factoren onderhoud (beide 3) en kwaliteit (3 respectievelijk 4) van deze vergelijkingsobjecten onjuist is.
.Dat er ook sprake is van verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat vergelijken niet mogelijk is. In dit verband merkt de rechtbank op dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet identiek aan de onroerende zaak hoeven te zijn en dat het voor de onroerende zaak als de onderhavige, een oude woning met bouwjaar 1700, lastig is om objecten te vinden waarbij alle waardebepalende factoren overeen komen. Uit de referentiematrix blijkt voorts dat de taxateur voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak door correcties toe te passen ten aanzien van de ligging, kwaliteit en onderhoud. Tevens heeft de taxateur voor de onroerende zaak een aanzienlijk lagere kubieke meter- en vierkante meterprijs gehanteerd in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat bij een vergelijking met kleinere objecten er standaard een groter waardeverschil ontstaat in de kubieke meterprijs is inherent aan het gegeven van de afnemende meeropbrengst. Anders dan [belanghebbende] stelt, kan de omstandigheid dat hij in 2001, 2005 en 2009 - eveneens met succes - bezwaar heeft gemaakt tegen de waardering van de onroerende zaak omdat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening had gehouden met de waardebepalende factoren, niet worden gebruikt ter onderbouwing van zijn standpunt dat dit ook thans het geval is. Voor zover [belanghebbende] verwijst naar de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten [A] en [B] , overweegt de rechtbank dat hiermee onvoldoende is onderbouwd dat de in de referentiematrix opgenomen waardering van de factoren onderhoud (beide 3) en kwaliteit (3 respectievelijk 4) van deze vergelijkingsobjecten onjuist is.
3.3.
De rechtbank overweegt voorts dat [de heffingsambtenaar] de waarde inzichtelijk heeft kunnen maken met toepassing van de door de Waarderingskamer geadviseerde modelmatige waardebepaling. Deze waardebepaling is in overeenstemming met de Wet WOZ en in de rechtspraak aanvaard. Daarbij is de referentiematrix een hulpmiddel om de taxatie inzichtelijk te maken en is derhalve nooit doorslaggevend.
4. De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de trendmatige daling van huizenprijzen, zowel landelijk als in de gemeente [H] , en het gegeven dat jongere woningen meer gewild zijn, faalt.
4.1.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [De heffingsambtenaar] dient de waarde van de woning te bepalen op een vaste peildatum, in dit geval 1 januari 2013, op grond van de feiten en of omstandigheden die zich op die datum voordoen met voorbijgaan aan de waarde die in het voorgaande jaren aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde mag niet worden bepaald op basis van indexering of vergelijking met percentages ten opzichte van de vorige waardepeildatum. Bovendien is een index te algemeen. Cijfers kunnen per type woning, regio, gemeente of zelfs wijk verschillen. De algemene waardedaling is derhalve niet relevant voor de waardebepaling van de onroerende zaak.
5. Het beroep is ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar daarentegen ontkennend.
5.3
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 140.000.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan de op hem rustende last te bewijzen dat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, een taxatierapport overgelegd waarbij een – in hoger beroep aangepaste - matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof zijn de in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning zodat de waarde van de woning uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkooprijzen kan worden herleid mits de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat bij die herleiding in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De in de matrix vermelde correctiefactoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud, die oplopen van 1 (slecht) tot 5 (uitstekend), schieten hiertoe naar het oordeel van het Hof tekort. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar deze correctiefactoren niet met aan de markt ontleende of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens heeft onderbouwd en dat een op zodanige gegevens gebaseerde onderbouwing van de in een percentage van de “waarde 100%” uitgedrukte invloed van de correctiefactoren op de waarden van de woning en de vergelijkingsobjecten eveneens ontbreekt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar weliswaar verklaard dat de correctiefactoren en de in een percentage van de “waarde 100%” uitgedrukte invloed op de waarden van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gebaseerd op objectieve, aan de markt ontleende gegevens en een analyse daarvan, doch deze enkele verklaring is – nu de heffingsambtenaar deze gegevens noch de analyse daarvan heeft overgelegd – onvoldoende om uitsluitend op grond daarvan te concluderen dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd brengt het Hof, nu dit niet, althans onvoldoende, is onderbouwd met objectieve, toetsbare gegevens, niet tot een andere waardering van het door de heffingsambtenaar geleverde bewijs.
6.3
Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 140.000, overweegt het Hof het volgende. In het hogerberoepschrift heeft belanghebbende gegevens van 10 vergelijkingsobjecten overgelegd. De verkoopdata van 7 van deze vergelijkingsobjecten liggen meer dan een jaar na de waardepeildatum. De bij de verkoop van deze objecten behaalde verkoopprijzen zijn als gevolg van het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdata onvoldoende geschikt om te worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildata. Dit klemt temeer omdat belanghebbende ook gegevens heeft overgelegd betreffende drie vergelijkingsobjecten die niet meer dan vier maanden voor of na de waardepeildatum zijn verkocht (zie onder 3.3) en die naar het oordeel van het Hof ook overigens voldoende vergelijkbaar met de woning zijn. Derhalve kan de waarde van de woning uit de bij de verkoop van deze drie vergelijkingsobjecten behaalde verkooprijzen worden herleid mits belanghebbende aannemelijk maakt dat hij bij die herleiding in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
6.4
Uitgaande van de in het hogerberoepschrift vermelde gegevens betreffende de drie onder 3.3 vermelde vergelijkingsobjecten beliep de gemiddelde gecorrigeerde waarde per m3 van de hoofdgebouwen van de objecten € 237 en de gemiddelde gecorrigeerde waarde per m2 van de bij de objecten behorende grond € 285. Deze gemiddelde gecorrigeerde waarden per m3 en m2 leiden in de door belanghebbende gebezigde berekeningssystematiek – welke niet wezenlijk afwijkt van de door de heffingsambtenaar gebruikte berekeningssystematiek – in combinatie met de inhoud van de woning van 345 m3 en de oppervlakte van de bij de woning behorende grond van 262 m2 – welke inhoud en oppervlakte niet tussen partijen in geschil zijn – tot een berekende deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning van € 81.765 en een berekende deelwaarde van de bij de woning behorende grond van € 74.670. De som van deze deelwaarden beloopt, verhoogd met de – niet tussen partijen in geschil zijnde – deelwaarde van de dakkapel van € 2.500, afgerond € 159.000, welk bedrag hoger is dan zowel de door belanghebbende verdedigde waarde van € 140.000 als de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 157.000.
Gelet hierop heeft belanghebbende, ook indien voorbij wordt gegaan aan de omstandigheid dat hij de door hem bij de berekening van de gecorrigeerde waarden per m2 en m3 toegepaste correctiefactoren voor kwaliteit, ligging en onderhoud niet met aan de markt ontleende of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens heeft onderbouwd, met de in het hogerberoepschrift vermelde gegevens betreffende de drie vergelijkingsobjecten niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet hoger was dan € 140.000. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof, nu dit niet, althans onvoldoende, is onderbouwd met objectieve, toetsbare gegevens, niet tot een andere waardering van het door belanghebbende geleverde bewijs.
6.5.
Nu geen van beide partijen aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan zal het Hof, ter finale beslissing van het geschil, de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs bepalen. Hierbij houdt het Hof in het bijzonder rekening met de onder 3.2. en 3.3. vermelde gegevens, in onderlinge samenhang bezien, van in totaal 6 vergelijkingsobjecten en met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd over de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning. Uit het een en ander leidt het Hof af dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet lager is dan de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 157.000.
6.6
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7. Het Hof ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten en teruggave van het griffierecht te gelasten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. B.G. van Zadelhoff in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 9 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.