Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.180.119/01
Rolnummer rechtbank : C/09/494731/KG ZA 15/1269
arrest van 25 oktober 2016
inzake
1.[de man] ,
2. [de vrouw] ,
beiden wonende te Leiden ,
appellanten in het principaal appel,
geïntimeerden in het incidenteel appel,
hierna tezamen te noemen: [het echtpaar] ,
advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
1.[broer 1] ,
wonende te Alphen aan den Rijn,
2. [broer 2] ,
wonende te Leiderdorp
geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
hierna tezamen te noemen: [de gebroeders] ,
advocaat: mr. M. de Wijs te [woonplaats] .
Het geding
Voor het verloop van het geding tot 1 december 2015 wordt verwezen naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bevolen. Deze is gehouden op 18 januari 2016. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel hebben [de gebroeders] de grieven in principaal appel bestreden en in incidenteel appel één grief genomen. [het echtpaar] heeft daarop gereageerd bij gelegenheid van het pleidooi, dat heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2016. De advocaten hebben de standpunten van partijen nader toegelicht aan de hand van een pleitnotitie. [het echtpaar] heeft daarbij nog een productie ingebracht. Vervolgens is arrest bepaald.
De beoordeling
1.1.
In dit kort geding gaat het om het volgende.
[de gebroeders] zijn sinds 2004 eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [woonplaats] . Het pand bevat vier etages met in totaal tien kamers. Voorheen bestond het pand uit drie appartementen.
1.2.
[het echtpaar] woont sinds 1996 in het daarnaast gelegen pand aan de [adres 2] te [woonplaats] .
1.3.
Sinds augustus 2011 wordt het pand [adres 1] gehuurd en momenteel bewoond door tien (mannelijke) studenten die lid zijn van [naam studentenvereniging] . [het echtpaar] ervaart sindsdien geluidsoverlast van deze studenten, bestaande uit harde muziek, hard praten, roepen, schreeuwen en brallen.
1.4.
Sinds 2014 laten [de gebroeders] zich bij het aangaan van de huurovereenkomsten vertegenwoordigen door [de stichting] , hierna: de stichting. Het doel van de stichting is het verhuren van het pand van [de gebroeders] aan studenten die lid zijn van [naam studentenvereniging] . Het bestuur van de stichting bestaat uit huurders en de ouders van huurders van het pand [adres 1] . Als er een kamer leeg komt te staan, selecteert de stichting een nieuwe huurder. De huurovereenkomsten gelden tussen de student als huurder en [de gebroeders] als verhuurders.
1.5.
In opdracht van [het echtpaar] is een akoestisch onderzoek naar de luchtgeluidisolatie tussen de panden gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] uitgevoerd door DPA Cauberg-Huygen B.V., hierna: Cauberg-Huygen. In het daarvan op 19 februari 2014 opgemaakte rapport staat, voor zover relevant:
“ Uit bovenstaande meetresultaten blijkt dat geluidsisolatie tussen beide zolders in kwaliteitsklasse II valt en (…) de geluidsisolatie in de overige situaties in kwaliteitsklasse I.(…)
De gemeten situaties vallen in kwaliteitsklassen I en II waarbij onder normale omstandigheden een goede bescherming tegen geluidsoverlast wordt geboden en geen hinder wordt ondervonden. (Erg) luide muziek en luid praten kan echter hoorbaar en hinderlijk zijn.”
Geluidweringsklasse I wordt omschreven als:
“Een hoge mate van bescherming en rust. Geluiden van buiten zijn nauwelijks waarneembaar. Zeer luide spraak is in het algemeen niet verstaanbaar, gewone spraak en muziek niet hoorbaar; luide muziek en feestjes wel hoorbaar maar nauwelijks hinderlijk. Loopgeluiden zijn niet storend waarneembaar en installatiegeluid slechts zelden storend.
Geluidweringsklasse II wordt omschreven als:
“Onder normale omstandigheden een goede bescherming zonder al te veel beperkingen aan bewonersgedrag. Gewone spraak niet hoorbaar, hardere spraak en muziek soms hoorbaar maar niet verstaanbaar. Zeer luide spraak en muziek, feestjes duidelijk hoorbaar maar spraak niet verstaanbaar. Loopgeluiden in het algemeen niet storend hoorbaar. Installatiegeluiden soms storend.”
1.6.
Op verzoek van [het echtpaar] heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden om de ervaren ernst, aard en frequentie van de geluidsoverlast van hun buren te kunnen bewijzen.
1.7.
Op 4 augustus 2016 heeft het Bureau voor Bouwpathologie aan [de man] geschreven, voor zover van belang:
“In uw opdracht heeft op 22 maart 2016 een onderzoek plaatsgevonden naar de geluidoverlast in uw woning aan de [adres 2] te [woonplaats] , de geluidoverlast die u ondervindt van de links naastgelegen woning.
(…)
Er dient een advies te worden gegeven of extra isoleren van de woning zinvol is om de woning zo geluidsdicht mogelijk te isoleren, van elkaar te scheiden.
(…)
Op 21 april 2016 heeft het vervolgonderzoek plaatsgevonden waarbij de woningscheidende wandconstructie aan de zijde van uw buren nader is onderzocht.
(…)
CONCLUSIE
Ondergetekende is in onderhavige situatie van mening dat de bouwtechnische scheiding tussen de beide panden voldoende zou moeten zijn om bij ‘normaal’ gebruik geen geluidoverlast van elkaar te behoeven ondervinden. (…) Ondergetekende is dan ook van mening dat extra geluidsisolerende maatregelen de overlast niet perse zullen verminderen. Conform de tekeningen als verkregen van u aangaande de geplande verbouwing van pand nummer [adres 1] zou deze worden omgebouwd tot een pand met 3 appartementen met meerdere kamers. Deze zijn geschikt voor het bewonen met maximaal 3 huishoudens, veelal doorsnee huishoudens. Het huidige gebruik betreft een 10-tal kamers welke bewoond worden door een 10-tal veelal verschillende ‘huishoudens’ met een grotere kans op van standaard bewoning afwijkend gebruik.”
2.1.
[het echtpaar] heeft in dit kort geding – kort samengevat – gevorderd [de gebroeders] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis een gerechtelijke procedure te starten met als doel de huurovereenkomsten die [de gebroeders] met de huurders wonende aan de [adres 1] te [woonplaats] heeft gesloten te laten ontbinden en de gehuurde woningen te laten ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom alsmede hen te veroordelen tot toezending van een kopie van de betekende dagvaarding, met veroordeling van [de gebroeders] in de kosten van de procedure.
2.2.
Bij het bestreden vonnis van 7 oktober 2015 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [het echtpaar] afgewezen omdat er onvoldoende noodzaak en reden is om de gevorderde ordemaatregel te treffen. De voorzieningenrechter overwoog dat genoegzaam is gebleken dat [het echtpaar] overlast heeft ervaren van de huurders, hetgeen de huurders kan worden verweten en aangerekend, maar achtte in het kader van de beoordeling van het gestelde onrechtmatig handelen van belang dat [de gebroeders] pas medio 2014 volledig in kennis zijn gesteld van de situatie tussen [het echtpaar] en de huurders. Vanaf dat moment hebben zij verschillende acties ondernomen, waaronder de afsluiting van het dakterras. Vanaf kort na de acties van [de gebroeders] , in de periode medio 2014 en augustus 2015, is geen melding meer gemaakt van overlastincidenten. Voor wat betreft de bastonen van de muziek die [het echtpaar] stelt nog te hebben waargenomen en het incident in de nacht van 18 september 2015, heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat niet aangenomen kan worden dat de huurders de grenzen van het toelaatbare hebben overschreden terwijl de overige incidenten in augustus en september 2015 niet nader zijn toegelicht.
2.3.
[het echtpaar] heeft– na wijziging van eis – in hoger beroep gevorderd:
primair
1. [de gebroeders] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het arrest een gerechtelijke procedure te starten met als doel de huurovereenkomsten te laten ontbinden tussen [de gebroeders] en de huurders ter zake van het pand aan de [adres 1] te [woonplaats] en de woningen te laten ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, waarbij [de gebroeders] niet de gronden en argumenten genoemd in de (door [het echtpaar] opgestelde) voorbeelddagvaarding (productie 21 bij dagvaarding) zullen negeren voor zover dit in strijd is met het doel van deze vordering;
2. [de gebroeders] te veroordelen een kopie van de betekende dagvaarding maximaal 3 dagen na betekening ervan aan de huurders aan [het echtpaar] toe te sturen;
subsidiair
1. [de gebroeders] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het arrest een gerechtelijke procedure te starten met als doel de huurovereenkomsten te laten ontbinden tussen [de gebroeders] en de huurders ter zake van het pand aan de [adres 1] te [woonplaats] en de woningen te laten ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
2. [de gebroeders] te veroordelen een kopie van de betekende dagvaarding maximaal 3 dagen na betekening aan de huurders aan [het echtpaar] toe te sturen;
meer subsidiair
1. [de gebroeders] te veroordelen om binnen één maand na het arrest een voorstel aan de huurders te doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (ex artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder d, BW), strekkende tot het opnemen van een overlastclausule met betrekking tot geluidsoverlast, op straffe van een boete gelijk aan twee maal de maandhuur van de betreffende huurder bij iedere overtreding dan wel op straffe van een boete ter hoogte van een door het hof te bepalen bedrag;
2. [de gebroeders] te veroordelen het toewijzen van de kamers c.q. woningen in het pand (weer) in eigen beheer te nemen, waarbij een eventueel coöptatierecht met [de stichting] wordt beëindigd;
3. zolang aan het sub 1 en sub 2 van dit onderdeel van het petitum gevorderde niet is voldaan, [de gebroeders] te veroordelen een dwangsom aan [het echtpaar] te voldoen van € 3.500,00 per keer dat in de woning van [het echtpaar] geluid (niet zijnde leefgeluiden zoals het belopen van trappen of het sluiten van deuren) is waar te nemen vanuit de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] ;
primair, subsidiair en meer subsidiair
1. [de gebroeders] te veroordelen het dakterras van hun woning aan de [adres 1] te ontmantelen en te ontruimen (en ontmanteld en ontruimd te houden) en hun huurders te verbieden dit dakvlak te betreden, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per maand met ingang van een maand na betekening van het arrest;
2. [de gebroeders] te veroordelen tot het verstrekken van de namen van alle (formele of informele) huurders van (delen van) de woning aan de [adres 1] op straffe van een dwangsom van € 3.500,00 per week met ingang van twee weken na betekening van het arrest;
3. [de gebroeders] te veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.4.
[de gebroeders] hebben in incidenteel appel gevorderd [het echtpaar] niet ontvankelijk te verklaren in de vorderingen, met veroordeling van [het echtpaar] in de kosten van het geding in beide instanties omdat spoedeisend belang bij de vorderingen ontbreekt. De kwestie duurt al drie jaar zodat [het echtpaar] alle tijd had om de onderhavige vordering aan de bodemrechter voor te leggen en bovendien is er op dit moment al 1,5 jaar geen sprake meer van geluidsoverlast.
Incidenteel appel
3.1.
Het hof behandelt eerst de incidentele grief. Deze faalt. Naar het oordeel van het hof heeft [het echtpaar] – gelet op de aard van de vordering – een spoedeisend belang. Het gegeven dat de gestelde overlast reeds drie jaar duurt rechtvaardigt niet de gevolgtrekking dat [het echtpaar] geen spoedeisend belang (meer) heeft bij de gevraagde voorziening. [de gebroeders] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het incidenteel appel worden veroordeeld. Nu [het echtpaar] echter in het incidenteel appel geen kosten heeft gemaakt, zullen de kosten worden vastgesteld op nihil.
Principaal appel
3.2.
De grieven 1 tot en met 3 richten zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat een veroordeling die ertoe leidt dat iemand gedwongen wordt een gerechtelijke procedure te starten tegen derden zeer verstrekkend is en ingrijpend en dat hiervoor alleen in uitzonderlijke gevallen plaats is. Volgens [het echtpaar] hanteert de voorzieningenrechter een onjuiste maatstaf. De rechtsgrond is artikel 3:296 BW, een vordering tot nakoming van een verplichting, in dit geval de verplichting tot het niet plegen van een onrechtmatige daad. De juist te hanteren maatstaf wordt gegeven door de Hoge Raad in het arrest van 16 oktober 1992 (NJ 1993, 167 Van Gent/Wijnands). [het echtpaar] stelt dat [de gebroeders] handelen in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betamelijk is jegens andere omwonenden. [de gebroeders] hebben de (maatschappelijke) verplichting om alles te doen wat in het hun vermogen ligt om de stoornis, de overlast die door hun huurders wordt veroorzaakt, te beëindigen. Dat doen zij niet: ze hebben het beheer van het gebruik van het gehuurde geheel overgelaten aan de bewoners (ook na het bekend zijn met de details van de overlast), inclusief het oplossen van toekomstige overlast. Met grief 4 betoogt [het echtpaar] dat, anders dan de voorzieningenrechter heeft overwogen, [de gebroeders] reeds in juni 2013 mondeling in kennis zijn gesteld van de situatie tussen [het echtpaar] en de huurders en niet pas medio 2014. Met de grieven 5 tot en met 7 stelt [het echtpaar] dat de voorzieningenrechter ten onrechte overweegt dat uit de getuigenverhoren blijkt dat de geluidsoverlast veelal vanaf het dakterras afkomstig was. Grief 6 richt zich daarnaast tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de rechter ook recente omstandigheden, te weten dat de overlast aanzienlijk is afgenomen, in zijn beoordeling moet betrekken. Met grief 7 stelt [het echtpaar] ook dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat de uitkomst van de door [de gebroeders] te voeren procedure ongewis is, nog daargelaten eventuele bewijsrechtelijke problemen. [het echtpaar] heeft juist in verband met het bewijs een voorlopig getuigenverhoor geëntameerd. [het echtpaar] vordert op grond van de overlast in het verleden over een periode waarop de getuigenverhoren zien dat [de gebroeders] in actie komen conform het gevorderde. Grief 8 heeft betrekking op de proceskostenveroordeling.
3.3.
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het doel van de grieven is immers het geschil – te weten de vraag of [de gebroeders] onrechtmatig jegens [het echtpaar] handelen door niet op te treden tegen de geluidsoverlast die [het echtpaar] ervaart terwijl [de gebroeders] de maatschappelijke verplichting hebben om alles te doen wat in hun vermogen ligt om de stoornis te beëindigen – in volle omvang aan het hof voor te leggen.
3.4.
Het hof stelt voorop dat aan [de gebroeders] onrechtmatig handelen jegens de buren van hun huurders kan worden verweten in het geval hun huurders onrechtmatig jegens die buren hebben gehandeld en [de gebroeders] nalaten om adequate maatregelen ten opzichte van die buren, het echtpaar [het echtpaar] , te treffen. Ook een nalaten kan immers een onrechtmatige daad opleveren (vgl. het door [het echtpaar] aangehaalde arrest Van Gent/Wijnands).
3.5.
[het echtpaar] verwijt [de gebroeders] dat zij nalaten een ontbindings- en ontruimingsvordering tegen hun huurders in te stellen. Wil een huurovereenkomst door de rechter op grond van toerekenbare tekortkoming kunnen worden ontbonden, moet sprake zijn van onbehoorlijk gedrag van de huurder van een woning jegens omwonenden. De huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden, schiet tevens tekort in de nakoming van de verbintenis jegens de verhuurder om zich als een goed huurder te gedragen, hetgeen de verhuurder een grondslag geeft voor een ontbindingsvordering.
3.6.
Het is dan ook aan [het echtpaar] , gelet op de gemotiveerde betwisting van [de gebroeders] , om aannemelijk te maken dat i) er sprake is (geweest) van geluidsoverlast en ii) de huurders tegen wie een vordering zou moeten worden ingesteld de overlastveroorzakers zijn. Vast staat dat er met tien studenten afzonderlijke huurovereenkomsten zijn gesloten en dat er, zo hebben [de gebroeders] ten tijde van het pleidooi onbetwist gesteld, nog slechts één huurder in het pand aanwezig is die ook tijdens de overlastperiode van 2014/2015 een kamer in het pand huurde. Van deze nog in het pand aanwezige huurder is naar het oordeel van het hof voorshands niet komen vast te staan dat hij feitelijk betrokken is geweest bij de overlast in 2014/2015.
3.7.
Voor wat betreft de huidige huurders overweegt het hof als volgt. [het echtpaar] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het onrechtmatige gedrag van de voormalige huurders aan de huidige huurders moet worden toegerekend. [het echtpaar] heeft voorts erkend dat de overlast die destijds plaatsvond voorbij is. Er zou alleen nog overlast zijn in de woonkamer op de benedenverdieping. Zij stellen dat de overbewoning in het pand zorgt voor (gemiddeld drie keer per week) overlast in de vorm van lachen en hard praten van 21.30 uur tot 23.30 uur. Naar het oordeel van het hof heeft [het echtpaar] met deze enkele stelling onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de huurders zodanige overlast veroorzaken dat die wanprestatie van de huurders jegens [de gebroeders] oplevert. Wat betreft de drie incidenten van geluidsoverlast met muziek die zich de afgelopen 2,5 jaar nog (zouden) hebben voorgedaan oordeelt het hof dat deze niet kwalificeren als ernstige en structurele overlast op grond waarvan geoordeeld kan worden dat [de gebroeders] onrechtmatig jegens [het echtpaar] handelen door geen procedure tot ontbinding van de huurovereenkomsten te starten.
3.8.
[het echtpaar] heeft voorts betoogd dat [de gebroeders] onrechtmatig handelen door het pand te verhuren aan een groep jongeren waarvan algemeen bekend is dat het gevaar reëel is dat zo’n groep jongeren overlast veroorzaakt zonder maatregelen te treffen om de overlast te beheersen. Daargelaten dat de enkele kans dat huurders overlast veroorzaken onvoldoende is om een onrechtmatige daad aan te nemen, dat uit het recente rapport van het Bureau voor Bouwpathologie volgt dat de bouwtechnische scheiding tussen de beide panden voldoende zou moeten zijn om bij normaal gebruik geen geluidsoverlast van elkaar te hoeven ondervinden en dat inmiddels maatregelen zijn genomen: er zijn geluidsisolerende materialen aangebracht (het rapport van Cauberg-Huygen vermeldt dat onder normale omstandigheden een goede bescherming tegen geluidsoverlast wordt geboden), dat het dakterras is verwijderd, dat de studenten zijn aangesproken op hun gedrag en de overlast veroorzakende huurders zijn weggestemd, kan deze stelling niet [woonplaats] tot toewijzing van de veroordeling tot het instellen van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten. Een eigen onrechtmatige gedraging van [de gebroeders] jegens [het echtpaar] levert geen grond op voor ontbinding van overeenkomst tussen de huurders en de verhuurder.
3.9.
[het echtpaar] heeft voor het eerst bij pleidooi aangevoerd dat [de gebroeders] onrechtmatig handelen door het pand in strijd met de bestemming en de verleende vergunning te verhuren als onzelfstandige woonruimte. Zelfs indien acht wordt geslagen op deze nieuwe stelling, dan heeft deze geen succes op dezelfde grond als onder 3.8 is genoemd. Los daarvan geldt ook dat het enkele feit dat [de gebroeders] in strijd met bestuursrechtelijke regels hebben gehandeld, niet zonder meer betekent dat zij daarmee jegens [het echtpaar] maatschappelijk onbetamelijk en daarmee onrechtmatig hebben gehandeld.
3.10.
[het echtpaar] heeft voorts (meer subsidiair) gevorderd dat [de gebroeders] een voorstel doen aan al hun huurders tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met daarin opgenomen een overlastclausule. Artikel 7:274 lid 1 BW, waarop de vordering is gebaseerd, betreft de gronden waarop de verhuurder een huurovereenkomst kan opzeggen. Bij de huidige stand van zaken, waarbij niet kan worden vastgesteld dat de (huidige) huurders (ernstige) overlast veroorzaken, hebben [de gebroeders] geen reden de overeenkomst op te zeggen, zodat de vordering zal worden afgewezen.
3.11.
Met betrekking tot de vordering om [de gebroeders] te veroordelen om het toewijzen van de kamers in het pand (weer) in eigen beheer te nemen, waarbij een coöptatierecht wordt beëindigd, is het hof van oordeel dat het causaal verband tussen de gestelde overlast en de coöptatie ontbreekt. Het is voorshands onvoldoende aannemelijk dat indien [de gebroeders] de studenten zelf zouden selecteren, geen overlast wordt veroorzaakt, nog daargelaten dat het hof hierboven heeft geoordeeld dat vooralsnog niet aannemelijk is geworden dat er thans nog sprake is van geluidsoverlast veroorzakende huurders. Daar komt nog bij dat tijdens het pleidooi van de zijde van [de gebroeders] onbetwist is gesteld dat de situatie nu een wezenlijk andere is dan tijdens de overlastperiode omdat de huurders toentertijd uit één jaarlaag afkomstig waren terwijl er op dit moment sprake is van huurders uit zes jaarlagen en dat de hiërarchie tussen de huurders die daardoor inmiddels in het pand is ontstaan een effectief middel is om eventuele overlast tegen te gaan.
3.12.
Gelet op het voorgaande heeft [het echtpaar] naar het oordeel van het hof voorshands (onvoldoende) belang bij het verstrekken van de namen van de huurders, zodat de vordering die daarop is geënt zal worden afgewezen.
3.13.
De vordering om het dakterras te ontmantelen en te ontruimen heeft [het echtpaar] tijdens het pleidooi ingetrokken, zodat daarop niet hoeft te worden beslist.
3.14.
De slotsom luidt dat de grieven falen, dat het vonnis zal worden bekrachtigd en dat [het echtpaar] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep, zoals hierna in het dictum is bepaald.
Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag van 7 oktober 2015;
veroordeelt [het echtpaar] in de kosten van de procedure in het principaal appel, aan de zijde van [de gebroeders] vastgesteld op een bedrag van € 311,00 aan griffierecht en een bedrag van € 3.576,00 aan salaris advocaat;
veroordeelt [de gebroeders] in de kosten van de procedure in het incidenteel appel, aan de zijde van [het echtpaar] vastgesteld op nihil;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, A. Dupain en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 oktober 2016 in aanwezigheid van de griffier.