Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.179.093/01
Rolnummer rechtbank : 3792849/15-2215
arrest van 1 november 2016
in de zaak van
[appellant],
wonende te Den Haag,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. T.F.W. Bijloo te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A. Schippers te Den Haag.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 8 december 2015 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 20 januari 2016. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd. [geïntimeerde]
heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Hierna is arrest gevraagd.
heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Hierna is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
(1.1) [geïntimeerde] heeft aan [appellant] verhuurd bedrijfsruimte, met twee slaapkamers, gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een vooraf te betalen huurprijs van € 650,-- per maand.
(1.2) Bij brief van 28 oktober 2014 (productie 3 inleidende dagvaarding) is [appellant] door de deurwaarder van [geïntimeerde] aangeschreven wegens achterstand in de huurbetalingen. De deurwaarder heeft daarbij geschreven dat [appellant] niet tijdig vóór de eerste van elke maand de huur heeft betaald aan de verhuurder en ook een achterstand heeft laten ontstaan van € 2.300,-- (huur over januari, februari en december 2013 en nog een huurbedrag van € 150,-- over september 2014 en een huurbedrag van € 200,-- over oktober 2014). In de brief werd aanspraak gemaakt op genoemd bedrag van € 2.300,-- plus buitengerechtelijke kosten indien niet binnen veertien dagen was betaald. Tevens werden voor dat geval rechtsmaatregelen aangekondigd.
(1.3) [geïntimeerde] heeft vervolgens [appellant] bij dagvaarding van 19 januari 2015 gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Den Haag met een vordering (uitvoerbaar bij voorraad) tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde huurachterstand, alsmede tot betaling van de huurachterstand van € 2.150,--, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand was in de dagvaarding als volgt opgebouwd: huur januari 2013, februari 2013 en december 2013,--, plus een gedeelte van de huur over september 2014 ten bedrage van € 200,--.
(1.4) [appellant] heeft de vordering bij de kantonrechter betwist, stellende dat hij steeds cash betaalde en dat de huurovereenkomst pas op 1 april 2013 was ingegaan (zie huurcontract, productie 1 bij inleidende dagvaarding). Namens [geïntimeerde] is ter comparitie van 17 maart 2015 (waarbij [appellant] in persoon en [geïntimeerde] bij gemachtigde was verschenen) aangevoerd dat de huurachterstand inmiddels was opgelopen met onbetaald gebleven huurtermijnen over de maanden februari en maart 2015.
(1.5) [geïntimeerde] heeft bij akte van 14 april 2015 aangevoerd dat de huurovereenkomst al was ingegaan op 1 juli 2011, daarbij verwijzend naar de huurovereenkomst, die thans als productie 2 bij de memorie van grieven is gevoegd (en kennelijk ook was gevoegd bij de betreffende akte maar daarbij niet is aangetroffen in het huidige procesdossier). Dit huurcontract noemt als looptijd 1 juli 2011 tot 1 juli 2013. [appellant] heeft op deze akte (hoewel volgens de kantonrechter behoorlijk opgeroepen) niet meer gereageerd.
(1.6) De kantonrechter heeft bij het thans bestreden vonnis van 9 juni 2015 de gevorderde ontbinding en ontruiming (uitvoerbaar bij voorraad) toegewezen. Omtrent de huurachterstand heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] heeft erkend dat hij in januari en februari 2013 het gehuurde heeft gebruikt, zodat ook over deze maanden huur verschuldigd is en dat [appellant] naar zijn zeggen geen bewijs heeft van de contante betalingen. De huurachterstand is door de kantonrechter in het thans bestreden vonnis van 9 juni 2015 becijferd op een bedrag van € 3.600,-- en wel als volgt:
- januari 2013 € 650,--
- februari 2013 € 650,--
- december 2013 € 650,--
- september 2014 € 150,--
- oktober 2014 € 200,--
- februari 2015 € 650,--
- maart 2015 € 650,--.
(1.7) Het door [appellant] gehuurde is op 26 juni 2015 ontruimd.
(1.8) [appellant] is voordien naar de Huurcommissie gegaan, met het verzoek de huurprijs tijdelijk te verminderen wegens gebreken. De Huurcommissie heeft dit verzoek van [appellant] op 16 april 2015 ontvangen. [geïntimeerde] is niet door de Huurcommissie gehoord omdat hij te laat was voor de hoorzitting van 13 augustus 2015. [geïntimeerde] stelt bij memorie van antwoord (27) dat hij de brief d.d. 16 februari 2015 van [appellant] omtrent de door hem gestelde gebreken, welke brief door de Huurcommissie wordt genoemd, nooit heeft ontvangen. Bij uitspraak van 13 augustus 2015 heeft de Huurcommissie de huur vanaf 1 maart 2015 tijdelijk verlaagd tot € 260,-- per maand.
De grieven en het verweer
(1.1) [geïntimeerde] heeft aan [appellant] verhuurd bedrijfsruimte, met twee slaapkamers, gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een vooraf te betalen huurprijs van € 650,-- per maand.
(1.2) Bij brief van 28 oktober 2014 (productie 3 inleidende dagvaarding) is [appellant] door de deurwaarder van [geïntimeerde] aangeschreven wegens achterstand in de huurbetalingen. De deurwaarder heeft daarbij geschreven dat [appellant] niet tijdig vóór de eerste van elke maand de huur heeft betaald aan de verhuurder en ook een achterstand heeft laten ontstaan van € 2.300,-- (huur over januari, februari en december 2013 en nog een huurbedrag van € 150,-- over september 2014 en een huurbedrag van € 200,-- over oktober 2014). In de brief werd aanspraak gemaakt op genoemd bedrag van € 2.300,-- plus buitengerechtelijke kosten indien niet binnen veertien dagen was betaald. Tevens werden voor dat geval rechtsmaatregelen aangekondigd.
(1.3) [geïntimeerde] heeft vervolgens [appellant] bij dagvaarding van 19 januari 2015 gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Den Haag met een vordering (uitvoerbaar bij voorraad) tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde huurachterstand, alsmede tot betaling van de huurachterstand van € 2.150,--, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand was in de dagvaarding als volgt opgebouwd: huur januari 2013, februari 2013 en december 2013,--, plus een gedeelte van de huur over september 2014 ten bedrage van € 200,--.
(1.4) [appellant] heeft de vordering bij de kantonrechter betwist, stellende dat hij steeds cash betaalde en dat de huurovereenkomst pas op 1 april 2013 was ingegaan (zie huurcontract, productie 1 bij inleidende dagvaarding). Namens [geïntimeerde] is ter comparitie van 17 maart 2015 (waarbij [appellant] in persoon en [geïntimeerde] bij gemachtigde was verschenen) aangevoerd dat de huurachterstand inmiddels was opgelopen met onbetaald gebleven huurtermijnen over de maanden februari en maart 2015.
(1.5) [geïntimeerde] heeft bij akte van 14 april 2015 aangevoerd dat de huurovereenkomst al was ingegaan op 1 juli 2011, daarbij verwijzend naar de huurovereenkomst, die thans als productie 2 bij de memorie van grieven is gevoegd (en kennelijk ook was gevoegd bij de betreffende akte maar daarbij niet is aangetroffen in het huidige procesdossier). Dit huurcontract noemt als looptijd 1 juli 2011 tot 1 juli 2013. [appellant] heeft op deze akte (hoewel volgens de kantonrechter behoorlijk opgeroepen) niet meer gereageerd.
(1.6) De kantonrechter heeft bij het thans bestreden vonnis van 9 juni 2015 de gevorderde ontbinding en ontruiming (uitvoerbaar bij voorraad) toegewezen. Omtrent de huurachterstand heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] heeft erkend dat hij in januari en februari 2013 het gehuurde heeft gebruikt, zodat ook over deze maanden huur verschuldigd is en dat [appellant] naar zijn zeggen geen bewijs heeft van de contante betalingen. De huurachterstand is door de kantonrechter in het thans bestreden vonnis van 9 juni 2015 becijferd op een bedrag van € 3.600,-- en wel als volgt:
- januari 2013 € 650,--
- februari 2013 € 650,--
- december 2013 € 650,--
- september 2014 € 150,--
- oktober 2014 € 200,--
- februari 2015 € 650,--
- maart 2015 € 650,--.
(1.7) Het door [appellant] gehuurde is op 26 juni 2015 ontruimd.
(1.8) [appellant] is voordien naar de Huurcommissie gegaan, met het verzoek de huurprijs tijdelijk te verminderen wegens gebreken. De Huurcommissie heeft dit verzoek van [appellant] op 16 april 2015 ontvangen. [geïntimeerde] is niet door de Huurcommissie gehoord omdat hij te laat was voor de hoorzitting van 13 augustus 2015. [geïntimeerde] stelt bij memorie van antwoord (27) dat hij de brief d.d. 16 februari 2015 van [appellant] omtrent de door hem gestelde gebreken, welke brief door de Huurcommissie wordt genoemd, nooit heeft ontvangen. Bij uitspraak van 13 augustus 2015 heeft de Huurcommissie de huur vanaf 1 maart 2015 tijdelijk verlaagd tot € 260,-- per maand.
De grieven en het verweer
2. [appellant] betoogt met zijn grieven het volgende.
(I) [geïntimeerde] heeft de kantonrechter onjuist voorgelicht door te stellen dat de maanden januari en februari 2013 niet waren betaald. Bij juiste voorlichting zou ontbinding niet gerechtvaardigd zijn geweest.
(II) Daardoor heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [appellant] deze huur nog verschuldigd was.
(III) De huurtermijnen februari, maart en april 2015, telkens van € 650,-- (dus in totaal € 1950,--) heeft hij inmiddels per bank voldaan (productie 6 memorie van grieven), terwijl hij de huurbetalingsverplichtingen daarná heeft opgeschort in afwachting van de beslissing van de Huurcommissie.
(IV) De huur over december 2013, september 2014 en oktober 2014 (samen een bedrag van € 1000,--) heeft hij contant betaald. Hij biedt dit te bewijzen aan.
Vanaf mei 2015 heeft hij niet meer betaald. Hij heeft zijn betalingen toen opgeschort vooruitlopend op de beslissing van de Huurcommissie.
(V) Ten onrechte heeft de kantonrechter buitengerechtelijke kosten en proceskosten toegewezen.
Samenvattend heeft [appellant] aangevoerd dat de huurachterstand niet zodanig was dat ontbinding gerechtvaardigd was, zodat de uitspraak van de kantonrechter vernietigd moet worden.
(I) [geïntimeerde] heeft de kantonrechter onjuist voorgelicht door te stellen dat de maanden januari en februari 2013 niet waren betaald. Bij juiste voorlichting zou ontbinding niet gerechtvaardigd zijn geweest.
(II) Daardoor heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [appellant] deze huur nog verschuldigd was.
(III) De huurtermijnen februari, maart en april 2015, telkens van € 650,-- (dus in totaal € 1950,--) heeft hij inmiddels per bank voldaan (productie 6 memorie van grieven), terwijl hij de huurbetalingsverplichtingen daarná heeft opgeschort in afwachting van de beslissing van de Huurcommissie.
(IV) De huur over december 2013, september 2014 en oktober 2014 (samen een bedrag van € 1000,--) heeft hij contant betaald. Hij biedt dit te bewijzen aan.
Vanaf mei 2015 heeft hij niet meer betaald. Hij heeft zijn betalingen toen opgeschort vooruitlopend op de beslissing van de Huurcommissie.
(V) Ten onrechte heeft de kantonrechter buitengerechtelijke kosten en proceskosten toegewezen.
Samenvattend heeft [appellant] aangevoerd dat de huurachterstand niet zodanig was dat ontbinding gerechtvaardigd was, zodat de uitspraak van de kantonrechter vernietigd moet worden.
3. [geïntimeerde] heeft erkend dat de huur over januari en februari 2013 (I) was betaald, zodat hij de huur over januari en februari 2013 niet aan zijn vordering ten grondslag had mogen leggen. De huur over februari, maart en april 2015 (III) is steeds te laat betaald, en op een moment dat de kantonrechter daar geen rekening meer mee kon houden (blijkens de door [appellant] bij memorie van grieven overgelegde productie 6 respectievelijk op 24 maart, 17 april en 26 mei 2015). Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] de in (IV) genoemde huurbedragen niet betaald. De kantonrechter heeft met de uitspraak van de Huurcommissie geen rekening kunnen houden. [appellant] heeft daarover niets gezegd tegen de kantonrechter.
Beoordeling van de grieven
Beoordeling van de grieven
4. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5. De grondslag van de ontbindingsvordering is de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit huurovereenkomst. Het gaat hierbij onder meer om de niet, dan wel stelselmatig te late, betaling van huurpenningen. In dit verband staat vast dat [appellant] de huur over februari, maart en april 2015 steeds meer dan anderhalf tot bijna twee maanden te laat heeft betaald (zie de door [appellant] zelf overgelegde productie 6, genoemd in rechtsoverweging 3 van dit arrest). Ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter waren in elk geval twee huurbetalingstermijnen (februari en maart 2015) nog onbetaald verstreken. Omtrent de contante betalingen voor september en oktober 2014 en december 2013 heeft [appellant] in eerste aanleg gesteld dat hij deze niet kan bewijzen (zie het bestreden vonnis). Er is verder geen aanwijzing dat [appellant] de kantonrechter heeft laten weten dat hij van plan was om de Huurcommissie in te schakelen, terwijl evenmin is gesteld dát en op wélke manier hij [geïntimeerde] heeft laten weten dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik maakte omdat [geïntimeerde] zijn verbintenis tot herstel van gebreken niet nakwam. De ontvangst van de brief van 16 februari 2015, die de Huurcommissie noemt, wordt, zoals gezegd, door [geïntimeerde] betwist.
6. Uit het voorgaande vloeit voort dat [appellant] in ieder geval diverse malen te laat was met het betalen van de huur. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
7. De vraag die thans rijst is of de tekortkomingen van [appellant] dusdanig gering waren dat ontbinding niet gerechtvaardigd was. Het hof is van oordeel dat, ook los van de vraag of de betwiste contante betalingen (na getuigenverhoor, zie onder 8) komen vast te staan, ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd was, gelet op hetgeen in rechtsoverweging 5 is overwogen, mede in aanmerking nemend de redelijkheid en billijkheid die partijen jegens elkaar dienen te betrachten. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden bekrachtigd.
8. Iets anders is de vraag naar de hoogte van de thans bestaande huurachterstand. Een bedrag van € 1.000,-- (zie rechtsoverweging 2.IV) is nog in geschil. Thans biedt [appellant] door middel van het doen horen van de getuige Achmed El Meknouzi bewijs aan omtrent de betalingen over september en oktober 2014, alsmede over december 2013 (hierna de betwiste contante betalingen). [appellant] zal tot dit bewijs worden toegelaten – waarna [geïntimeerde] desgewenst tegengetuigenbewijs mag leveren.
9. Thans is reeds duidelijk dat, hoe het ook afloopt met bewijslevering, in ieder geval aanzienlijk minder aan huurachterstand zal worden toegewezen dan het bedrag dat de kantonrechter heeft genoemd. Deels is dit aan de onjuiste presentatie van de huurachterstand door [geïntimeerde] te wijten, deels heeft dit te maken met de te late betalingen door [appellant] en de gebrekkige voorlichting van de kantonrechter omtrent de inschakeling van de Huurcommissie. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat er geen grond is voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten en is het hof vooralsnog van oordeel dat de proceskosten zullen moeten worden gecompenseerd.
10. In afwachting van bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
Het hof geeft partijen dringend in overweging om het laatste geschilpunt (de betaling van € 1.000,-- waarover het getuigenverhoor zal gaan) in onderling overleg te regelen. Dit was indertijd bij de comparitie na aanbrengen immers ook de inzet van partijen.
Het hof geeft partijen dringend in overweging om het laatste geschilpunt (de betaling van € 1.000,-- waarover het getuigenverhoor zal gaan) in onderling overleg te regelen. Dit was indertijd bij de comparitie na aanbrengen immers ook de inzet van partijen.
Beslissing
Het hof:
- laat [appellant] toe tot bewijs van zijn stelling dat hij de huur over december 2013, september 2014 en oktober 2014 (respectievelijk een bedrag van € 650,--, € 150,-- en
- bepaalt dat, indien [appellant] getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te
- verzoekt de raadslieden om met elkaar te overleggen over het aantal getuigen en zo mogelijk ook de getuigen van [geïntimeerde] (in het tegengetuigenverhoor) dezelfde ochtend te laten horen; om de raadsheer-commissaris tijdig van dit voornemen op de hoogte te brengen.
- bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden januari tot en met maart 2017, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;
- verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van het volledige procesdossier in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is;
- wijst partijen op het slot van rechtsoverweging 10;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.J. van Sandick en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 november 2016 in aanwezigheid van de griffier.