Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00245
uitspraak van 27 september 2016
in het geding tussen:
[X] wonende te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 5 april 2016, nummer SGR 16/98 betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 291.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor dat jaar opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van voormelde gemeente.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 augustus 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
De Verordening
De raad van de gemeente Alphen aan den Rijn heeft in zijn openbare vergadering van 18 december 2014 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2015 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met dakkapel en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 425 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 220 m².
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door de heer [A] , WOZ-taxateur te [B] . Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
Geschil, standpunten en conclusies
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwijzen naar de stukken van het geding.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 257.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Oordeel van de Rechtbank
5. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
"7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde vergelijkingsobjecten [C] , [D] en [E] zijn wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning zodat de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Dat de objecten [C] en [D] in [F] zijn gelegen en [E] in [G] maakt anders dan [belanghebbende] mogelijk nog meent niet dat deze objecten voor de waardebepaling van de woning niet bruikbaar zijn, nog daargelaten dat [belanghebbende] ook zelf heeft verwezen naar de [E] als meest vergelijkbaar referentieobject.
Met het taxatierapport en de matrix maakt [de Heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. De verschillen tussen de woning en enerzijds het object [D] , dat [de Heffingsambtenaar] gunstiger gelegen acht dan de woning en anderzijds het object [E] , dat [de Heffingsambtenaar] ongunstiger gelegen acht, zijn in de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde m3‑prijzen voldoende tot uitdrukking gebracht.
9. De rechtbank is voorts van oordeel dat de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde waarde in overeenstemming is met de uit de verkoopprijs van het aanvullende referentieobject [H] af te leiden waarde. [De Heffingsambtenaar] heeft daarbij terecht voor de woning en dit aanvullende object eenzelfde m3‑prijs in aanmerking genomen. De rechtbank overweegt daartoe het navolgende.
[Belanghebbende] heeft nadere stukken overgelegd waaronder een uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen afkomstige plattegrond en een van een makelaardij afkomstige stamkaart met verkoopgegevens en foto’s van en vanuit het object [H] . De woning is met de voorzijde direct haaks aan de achterzijde van dit object gelegen, daarvan gescheiden door een brandgang. De rechtbank stelt daarnaast vast dat de polder waarop de woning en het object uitzien in zuidoostelijke richting is gelegen. De nadere stukken laten voorts geen andere conclusie toe dan dat vanuit de achterzijde van [H] eenzelfde zicht op de polder bestaat als vanuit de voorzijde van de woning. [Belanghebbende] geniet dit uitzicht zowel op de begane grond als op de bovenverdieping, waar uit de foto’s en de plattegrond is op te maken dat dit uitzicht voor de bewoner van [H] in hoofdzaak vanaf de bovenverdiepingen is waar te nemen. Dat [belanghebbende] voor het uitzicht op de polder vanuit zijn woning naar links moet kijken acht de rechtbank geen grond voor de conclusie dat van een zodanig verschil in uitzicht sprake is dat de waarde van de woning naar beneden moet worden bijgesteld.
10. Hetgeen [belanghebbende] overigens heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
De door [belanghebbende] aangedragen verkopen van de panden [I] en [J] te [G] nopen evenmin tot bijstelling van de vastgestelde waarde van de woning. Deze panden zijn kleiner, hebben een minder groot perceeloppervlak en verkeren in een slechtere staat van onderhoud dan de woning.
Voor wat de ligging nabij een appartementencomplex, bedrijventerrein, N11 en spoorbaan betreft overweegt de rechtbank dat [belanghebbende], tegenover de gemotiveerde betwisting door [de Heffingsambtenaar], onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat van die omstandigheden een waardedrukkend effect uitgaat. De rechtbank overweegt voorts dat uit de Wet WOZ en de daarop gebaseerde jurisprudentie niet volgt dat een inpandige taxatie is vereist.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
Partijen hebben ter zitting verklaard dat het met de woning best vergelijkbare referentieobject het pand [H] (hierna: het referentieobject) is en dat het Hof voor de beantwoording van de in geschil zijnde vraag zich kan beperken tot een beoordeling van de verschillen tussen de woning en het referentieobject.
6.4.
Belanghebbende voert, ter onderbouwing van zijn stelling dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, het volgende aan:
a. Met de verschillen in liggingsfactoren tussen de woning en het referentieobject is geen dan wel onvoldoende rekening gehouden
( i) De woning beschikt over een aanzienlijk minder fraai uitzicht dan het referentieobject. Er is – in tegenstelling tot het referentieobject geen vrij uitzicht. Slechts als men voor de ramen op de eerste verdieping staat en scherp links kijkt heeft men een beperkt uitzicht op de polder, terwijl uit de stamkaart van het referentieobject blijkt dat sprake is van vrij uitzicht. De verkopende makelaar schrijft over het referentieobject: "Het betreft hier landelijk wonen met een fraai en vrij uitzicht over de weilanden aan de achterzijde en aan de voorzijde op het groen". Daarvan is bij de woning geen sprake.
(ii) De woning kijkt uit op een heel nabijgelegen appartementencomplex en parkeerplaatsen, terwijl het referentieobject op groenvoorzieningen en de polder uitkijkt.
(iii) Bewoners van het appartementencomplex kijken direct op de woning waardoor belanghebbende minder privacy heeft.
b. Er zijn minder parkeerplaatsen beschikbaar dan er woningen c.q. bewoners zijn, bovendien loopt de straat [K] dood. Daardoor vinden bij de woning meer verkeersbewegingen plaats in vergelijking met het referentieobject omdat zij die geen parkeerplaats vinden de auto dienen te keren bij het wegrijden. Voorts moet belanghebbende zijn auto vaak verder weg van de woning parkeren.
c. De tweede etage van het referentieobject is een ruime zolderetage die voorzien is van een ruime slaapkamer met dakkapel, wasmachineaansluiting, alsmede extra bergruimte in de knieschotten, terwijl de zolder van de woning niet is afgewerkt.
6.5.1.
In het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank is namens de Heffingsambtenaar verklaard: "(…) de ligging is belangrijk (…). Ik kom daar al acht jaar, [belanghebbende] heeft een prachtig uitzicht over de polder. (…)". Ter zitting van het Hof is aan de hand van door belanghebbende in het geding gebrachte foto's komen vast te staan dat van een prachtig uitzicht over de polder in het geheel geen sprake is. Belanghebbende heeft slechts een beperkt zicht op de polder, als hij vlak voor de ramen van de woning links of rechts naar buiten kijkt en dan nog vooral op de eerste verdieping van de woning.
Voorts kijkt de woning van belanghebbende uit op een dichtbij gelegen appartementencomplex, waardoor de woning minder privacy biedt dan het referentieobject. De door belanghebbende aangevoerde argumenten ten aanzien van de verschillen in liggingsaspecten tussen de woning en het referentieobject zijn door de Heffingsambtenaar onvoldoende bestreden. Evenmin heeft hij aannemelijk gemaakt dat met die verschillen bij de waardevaststelling afdoende rekening is gehouden. Voorts is onvoldoende bestreden het door belanghebbende aangevoerde verschil in afwerking tussen de zolderverdieping van de woning en het referentieobject.
6.5.2.
De Heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat in de omgeving van de woning voldoende parkeermogelijkheden zijn en dat niet van een overmatig aantal verkeersbewegingen sprake is. Hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft gesteld is onvoldoende aannemelijk geworden.
6.6.
Op grond van het onder 6.5.1 overwogene moet worden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
6.7.
De door belanghebbende aangevoerde argumenten bieden onvoldoende steun voor de door hem verdedigde waarde, zodat moet worden geoordeeld dat ook belanghebbende de door hem verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
6.8.
Gelet op het vorenoverwogene en in aanmerking nemende de met betrekking tot de woning voorhanden zijnde gegevens, waaronder alle door partijen opgesomde specifieke factoren en de door partijen over en weer geponeerde argumenten tegen elkaar afwegend, wordt de aan de woning op de waardepeildatum toe te kennen waarde in goede justitie vastgesteld op € 275.000.
Slotsom
6.9.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.984 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (4 punten (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het indienen van een hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof) à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)) en op € 492 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van een hoorzitting) à € 246 per punt x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 2.476.
7.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 46, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 124 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 275.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.476, en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van in totaal € 170 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en S.A.W.J. Strik in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.J. Nederveen. De beslissing is op 27 september 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.