Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.176.477/01
Zaak/rolnummer rechtbank: 474239 / HA ZA 10-3501
Arrest d.d. 19 april 2016
in de zaak van
[naam] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente […] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. D.L. Dingemans te Amsterdam,
tegen
[naam] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J.M. Bakx-van den Anker te Amsterdam.
advocaat: mr. J.M. Bakx-van den Anker te Amsterdam.
Het verdere geding in hoger beroep
Bij arrest van 28 januari 2014 heeft het gerechtshof Amsterdam het in hoger beroep door [appellante] bestreden vonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 mei 2011 bekrachtigd en [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordeeld. Tegen dit arrest heeft [appellante] beroep in cassatie ingesteld. Bij arrest van 14 augustus 2015 heeft de Hoge Raad der Nederlanden voornoemd arrest vernietigd en het geding naar dit hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing. Nadat [appellante] [geïntimeerde] bij exploot van 31 augustus 2015 had opgeroepen tot verder procederen bij dit hof, heeft [appellante] een memorie na verwijzing genomen en [geïntimeerde] daarna een antwoord-memorie na verwijzing. Vervolgens heeft [appellante] een akte bezwaar tegen antwoord-memorie na aanbrengen van geïntimeerde genomen waarop [geïntimeerde] bij antwoord-akte heeft gereageerd. Ten slotte hebben partijen hun stukken overgelegd voor arrest.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende:
a. [geïntimeerde] en [appellante] zijn ex-partners. Zij hebben samengewoond in de woning die op 22 oktober 1985 door [geïntimeerde] in eigendom was verkregen. Het betreft een vrijstaand herenhuis (“ […] ”) met schuur, ondergrond, weg, erf en tuin gelegen in [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente [plaats] , sectie […] , nummer [1] en nummer [2] . Deze twee percelen hebben gezamenlijk een oppervlakte van 13 are en 17 centiare.
b. [geïntimeerde] is ongeveer 20 jaar ouder dan [appellante] . Ter vermijding van de heffing van successierechten in geval van vererving van de eigendommen van [geïntimeerde] aan [appellante] , zijn zij mondeling overeengekomen dat [geïntimeerde] reeds bij leven bezittingen aan [appellante] in eigendom zou overdragen.
c. Op 9 mei 2001 is ten overstaan van notaris J.G. Lagendijk (hierna: de notaris) een notariële akte van levering verleden. Die akte houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“Verkoper ( [geïntimeerde] , hof) heeft blijkens een met koper ( [appellante] , hof) aangegane koopovereenkomst onder voorbehoud van het hierna te vestigen recht van gebruik en bewoning aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt: het vrijstaande herenhuis “ […] ” met schuur, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaats] , de [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie […] , nummer [2] , groot tien are zesennegentig centiare”.
d. Door die levering heeft [appellante] in eigendom verkregen het perceel met huis en tuin met perceelnummer [2] aan de [adres] te [plaats] (hierna: het perceel [2] ) en heeft [geïntimeerde] de eigendom van het perceel met nummer [1] , zijnde een strook grond naast het huis waarop een carport is geplaatst en dat gelegen is aan de [adres] te [plaats] (hierna: perceel [1] ) behouden.
e. De relatie tussen [appellante] en [geïntimeerde] is eind 2005 beëindigd. [appellante] is daarna de woning blijven bewonen.
2. De vorderingen van [appellante] zijn er – kort gezegd – op gericht dat [geïntimeerde] zal overgaan tot levering aan haar van perceel [1] . [appellante] stelt daartoe dat ten onrechte uitsluitend perceel [2] door [geïntimeerde] aan haar is geleverd omdat perceel [1] eveneens behoort tot hetgeen zij van [geïntimeerde] gekocht heeft. Bij de levering is volgens [appellante] echter over het hoofd gezien dat de woning, schuur, ondergrond, weg, erf en tuin, waarop de koopovereenkomst betrekking heeft, bestaan uit twee aparte en verschillende kadastrale percelen.
3. De vorderingen van [appellante] zijn in het bestreden vonnis afgewezen omdat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende duidelijk is geworden dat partijen de bedoeling hadden om zowel perceel [1] als perceel [2] aan [appellante] over te dragen. De overige verweren van [geïntimeerde] , waaronder haar verweer dat de vordering van [appellante] tot levering van perceel [1] is verjaard, welk door [appellante] zijn weersproken, heeft de rechtbank onbesproken gelaten. Tegen dat vonnis is [appellante] opgekomen. Zij heeft in hoger beroep haar vordering gehandhaafd en, bij vermeerdering van eis, subsidiair een beroep gedaan op verkrijgende verjaring van een gedeelte van perceel [1] -in de stukken aangeduid als “overlap”- dat (optisch) deel zou uitmaken van de bij perceel [2] behorende tuin.
4. Het gerechtshof Amsterdam heeft bij voornoemd arrest van 28 januari 2014 (kort gezegd) de juistheid van de grondslag van de vordering van [appellante] in het midden gelaten, het beroep van [geïntimeerde] op (bevrijdende) verjaring geslaagd geoordeeld en het subsidiaire beroep van [appellante] op verkrijgende verjaring verworpen, waarna het hof tot het eindoordeel is gekomen dat, ook als de grieven van [appellante] zouden slagen, dit wegens de verjaring van de rechtsvordering niet tot toewijzing van (een deel van) haar vordering leiden. Het vonnis werd bekrachtigd.
5. De Hoge Raad is er in zijn arrest veronderstellenderwijs van uitgegaan dat de overeenkomst ter uitvoering waarvan de overdracht van 9 mei 2001 heeft plaatsgevonden, betrekking had op beide percelen ( [1] en [2] ).
Vervolgens heeft de Hoge Raad ten aanzien van het beroep van [geïntimeerde] op bevrijdende verjaring geoordeeld dat de verjaring van de verbintenis tot overdracht van perceel [1] beheerst wordt door artikel 3: 311 lid 1 BW en niet, zoals het hof had overwogen, door artikel 3: 307 lid 1 BW.
Ten aanzien van het beroep van [appellante] op verkrijgende verjaring had het hof overwogen dat dit haar reeds hierom niet kan baten omdat [appellante] op zijn vroegst vanaf eind 2005, na het vertrek van [geïntimeerde] , als bezitter van perceel [1] kan worden aangemerkt en de termijn van tien jaar van onafgebroken bezit niet is voltooid. De Hoge Raad heeft daarover overwogen dat het hof kennelijk doelt op de overlap en met zijn overweging onvoldoende inzicht heeft gegeven in zijn gedachtegang. [appellante] heeft immers in 2001 van [geïntimeerde] de eigendom en daarmee het bezit verkregen van perceel [2] . Indien de stelling van [appellante] juist is dat de overlap altijd als geheel van de tuin van perceel [2] is beschouwd - hetgeen het hof in het midden heeft gelaten - kan [appellante] bezitsdaden hebben verricht met betrekking tot de overlap.
Aan voormeld oordeel had het hof ten overvloede toegevoegd dat nog wordt daargelaten of [appellante] als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt, nu het een registergoed betreft en niet is gesteld of gebleken dat zij haar goede trouw baseert op een inschrijving in de openbare registers. Ook de klacht tegen deze overweging treft volgens de Hoge Raad doel. De Hoge Raad heeft overwogen dat de omstandigheid dat de bezitter van een stuk grond die meent eigenaar daarvan te zijn, bij raadpleging van de kadastrale kaart – die geen deel uitmaakt van de openbare registers – had kunnen vaststellen dat de perceelgrens een ander verloop heeft dan de situatie ter plaatse suggereert, er niet aan in de weg staat dat hij het stuk grond te goeder trouw kan bezitten.
6. Als gevolg van het arrest van de Hoge Raad zal het hof (na verwijzing) dienen te beoordelen:
(i) of het beroep van [geïntimeerde] op bevrijdende verjaring ten aanzien van de vordering slaagt;
(ii) in het kader van de, door het gerechtshof Amsterdam niet behandelde grieven 3 tot en met 10, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling (de verwerping van de grieven 1 en 2 is in cassatie niet bestreden) alsmede het beroep van [appellante] op verkrijgende verjaring, of de - in hoger beroep gewijzigde – vordering geheel of ten dele kan worden toegewezen.
(i) of het beroep van [geïntimeerde] op bevrijdende verjaring ten aanzien van de vordering slaagt;
(ii) in het kader van de, door het gerechtshof Amsterdam niet behandelde grieven 3 tot en met 10, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling (de verwerping van de grieven 1 en 2 is in cassatie niet bestreden) alsmede het beroep van [appellante] op verkrijgende verjaring, of de - in hoger beroep gewijzigde – vordering geheel of ten dele kan worden toegewezen.
7. In haar akte “bezwaar tegen antwoord-memorie na aanbrengen van geïntimeerde” verzoekt [appellante] het hof op grond van de eisen van een goede procesorde geen rekening te houden met hetgeen door [geïntimeerde] is opgenomen in haar antwoord-memorie na verwijzing onder 1 tot en met 25, omdat [geïntimeerde] daarmee treedt buiten de grenzen van de rechtsstrijd. De verwijzingsrechter moet namelijk, aldus [appellante] , behoudens in uitzonderingsgevallen, die zich niet voordoen, de zaak behandelen in de stand waarin deze zich bevond ten tijde van het vernietigde arrest.
Het hof acht dit bezwaar deels gegrond. De antwoord-memorie na verwijzing houdt voor een deel de opvatting van [geïntimeerde] in over wat na het arrest van de Hoge Raad door dit hof nog dient te worden beoordeeld, en voor de rest een herhaling van eerdere stellingen en feiten. Deze herhaling behoeft geen aandacht van het hof te krijgen. Voor zover er toch nieuwe stellingen zouden zijn vervat in de antwoord-memorie van [geïntimeerde] , geldt dat deze buiten beschouwing dienen te blijven omdat het een partij niet vrij staat om na verwijzing stellingen aan te voeren die zij, gelet op het debat in eerste aanleg of appel, reeds eerder had kunnen aanvoeren. Een en ander betekent dat het hof slechts acht zal slaan op hetgeen de memorie inhoudt over de omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep na het arrest van de Hoge Raad.
[geïntimeerde] heeft in haar memorie van antwoord haar verweer herhaald dat [appellante] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Dit verweer is deels gebaseerd op de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen die in hoger beroep zijn gewijzigd. Voor zover dat het geval is, faalt het verweer op die grond. Voor het overige valt niet in te zien waarom de in hoger beroep geformuleerde vorderingen, uitgaande van de juistheid van de stellingen van [appellante] , niet door de rechter zouden kunnen worden beoordeeld. De stelling dat de rechter niet in een authentieke akte kan ingrijpen miskent dat de vordering daar niet toe strekt, maar betrekking heeft op de vraag wat partijen zijn overeengekomen. Die vraag kan worden beoordeeld los van de uiteindelijk tot stand gekomen leveringsakte omdat in de stellingen van [appellante] besloten ligt dat die leveringsakte geen uitwerking is van hetgeen partijen zijn overeengekomen.
8.
ad (i)[geïntimeerde] heeft zich bij conclusie van antwoord onder 8 beroepen op bevrijdende verjaring, waartoe zij stelde dat de vordering tot levering van een onroerende zaak verjaart vijf jaren nadat de vordering opeisbaar is geworden. Er dient volgens [geïntimeerde] vanuit gegaan te worden dat de beweerde vordering van [appellante] opeisbaar zou zijn geweest op de dag van het tekenen van de notariële transportakte. Deze akte is verleden op 9 mei 2001, zodat de vordering van [appellante] ruimschoots is verjaard.
ad (i)[geïntimeerde] heeft zich bij conclusie van antwoord onder 8 beroepen op bevrijdende verjaring, waartoe zij stelde dat de vordering tot levering van een onroerende zaak verjaart vijf jaren nadat de vordering opeisbaar is geworden. Er dient volgens [geïntimeerde] vanuit gegaan te worden dat de beweerde vordering van [appellante] opeisbaar zou zijn geweest op de dag van het tekenen van de notariële transportakte. Deze akte is verleden op 9 mei 2001, zodat de vordering van [appellante] ruimschoots is verjaard.
In reactie hierop heeft de advocaat van [appellante] tijdens de comparitie van partijen (aantekeningen ter comparitie onder 1. Formele aspecten, Verjaring) aangevoerd dat voor een rechtsvordering tot herstel van een tekortkoming in een overeenkomst de verjaringstermijn vijf jaren is, welke pas in 2009 is gaan lopen, het moment waarop [appellante] met de tekortkoming bekend is geworden (artikel 3: 311 lid 1 BW).
Tijdens de comparitie van partijen na aanbrengen voor het gerechtshof Amsterdam heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat niet artikel 3: 311 lid 1 BW van toepassing is, maar artikel 3: 307 lid 1 BW. Daaraan heeft zij toegevoegd dat [appellante] overigens wist of kon weten dat perceel [1] niet aan haar geleverd was want dat blijkt uit de akte en de grootte van het wel geleverde perceel [2] . Bij memorie van antwoord onder 78 heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het absoluut niet waar is dat het pas in 2009 aan [appellante] duidelijk is geworden dat perceel [1] een afzonderlijk perceel was en niet aan haar geleverd is. Het heeft er, aldus [geïntimeerde] , alle schijn van dat op het moment waarop [appellante] het herenhuis met tuin wilde verkopen, mogelijke gegadigden ook geïnteresseerd waren in de aankoop van de naast gelegen strook grond ( [1] ) en dat [appellante] om die reden “bedacht” heeft dat die strook destijds bij de koop inbegrepen was geweest.
Zoals hierboven al gememoreerd heeft het hof het standpunt van [geïntimeerde] gevolgd en het beroep op bevrijdende verjaring beoordeeld aan de hand van artikel 3: 307 lid 1 BW. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat de verjaring van de verbintenis tot overdracht van perceel [1] beheerst wordt door artikel 3: 311 lid 1 BW en niet door artikel 3: 307 lid 1 BW. Het beroep op bevrijdende verjaring zal dus aan de hand van artikel 3: 311 lid 1 BW worden beoordeeld.
9. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] met haar, hiervoor weergegeven, stellingen onvoldoende onderbouwd dat [appellante] eerder dan in 2009 bekend is geworden met de door haar gestelde tekortkoming waarvan zij herstel vordert. Haar stelling dat het standpunt van [appellante] dat zij hiermee pas in 2009 bekend is geworden, absoluut niet waar is en haar opmerking dat het er alle schijn van heeft dat [appellante] de tekortkoming bedacht heeft, zijn niet onderbouwd respectievelijk louter suggestief. Het beroep op bevrijdende verjaring wordt verworpen.
10.
ad (ii)Tussen partijen is in geschil wat zij - in de door [appellante] blijkens grief 3 gewenste bewoordingen - hebben beoogd over te dragen: alleen perceel [2] of de beide percelen [1] en [2] . Haar stelling dat het laatste het geval is geweest, motiveert [appellante] (samengevat) als volgt:
ad (ii)Tussen partijen is in geschil wat zij - in de door [appellante] blijkens grief 3 gewenste bewoordingen - hebben beoogd over te dragen: alleen perceel [2] of de beide percelen [1] en [2] . Haar stelling dat het laatste het geval is geweest, motiveert [appellante] (samengevat) als volgt:
10.1.
De rechtbank stelt terecht dat aan de eis van voldoende bepaaldheid in artikel 3: 84 lid 2 BW is voldaan als de akte van levering zodanige gegevens bevat dat aan de hand daarvan kan worden vastgesteld om welk goed het gaat. In de notariële akte van levering van 9 mei 2001 wordt de te leveren onroerende zaak omschreven als het vrijstaande herenhuis […] aan de [adres] met schuur, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaats] , [adres] . Op grond van deze omschrijving kan er geen discussie over bestaan wat precies het object van levering is, althans kan er geen discussie bestaan over het feit dat het object voldoende is geïndividualiseerd. Daarbij komt dat onderaan de eerste pagina van de akte onder het kopje “VOORAFGAANDE VERKRIJGING” ook wordt verwezen naar hetgeen verkocht is in 1985: “Het verkochte is door verkoper verkregen door de inschrijving (…) op 22 oktober negentienhonderd vijfentachtig in
deel 5143 nummer 73van een afschrift van de akte van levering, inhoudende kwijting voor de koopsom (…)”. Er dient dus, aldus [appellante] verder, van te worden uitgegaan dat partijen op 9 mei 2001, nu niet uitdrukkelijk in de betrokken akte van levering anders is bepaald, hebben bedoeld de gehele vrijstaande woning […] over te dragen, uiteraard inclusief alle muren waaronder begrepen de carport en de omliggende tuin. [geïntimeerde] was hiertoe ook gerechtigd. Aan het niet vermelden van perceel [1] als kadastrale aanduiding in de akte van levering komt geen beslissende betekenis toe omdat de kadastrale aanduiding ook niet als zodanig herkenbaar of zichtbaar was voor partijen, zodat de partijbedoeling niet daarop gericht waren. Weliswaar is de kadastrale omschrijving niet volledig (er mist een perceelnummer) en wijkt de kadastrale omvang enigszins (16,7%) af (“kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie […] nummer [2] , groot tien are zesennegentig centiare’), maar bij onderlinge strijdigheid prevaleert de feitelijke omschrijving boven de kadastrale aanduiding. De omvang van onroerende zaken in overeenkomsten wordt overigens slechts vermoed als aanduiding bedoeld te zijn (artikel 7: 17 lid 6 BW).
deel 5143 nummer 73van een afschrift van de akte van levering, inhoudende kwijting voor de koopsom (…)”. Er dient dus, aldus [appellante] verder, van te worden uitgegaan dat partijen op 9 mei 2001, nu niet uitdrukkelijk in de betrokken akte van levering anders is bepaald, hebben bedoeld de gehele vrijstaande woning […] over te dragen, uiteraard inclusief alle muren waaronder begrepen de carport en de omliggende tuin. [geïntimeerde] was hiertoe ook gerechtigd. Aan het niet vermelden van perceel [1] als kadastrale aanduiding in de akte van levering komt geen beslissende betekenis toe omdat de kadastrale aanduiding ook niet als zodanig herkenbaar of zichtbaar was voor partijen, zodat de partijbedoeling niet daarop gericht waren. Weliswaar is de kadastrale omschrijving niet volledig (er mist een perceelnummer) en wijkt de kadastrale omvang enigszins (16,7%) af (“kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie […] nummer [2] , groot tien are zesennegentig centiare’), maar bij onderlinge strijdigheid prevaleert de feitelijke omschrijving boven de kadastrale aanduiding. De omvang van onroerende zaken in overeenkomsten wordt overigens slechts vermoed als aanduiding bedoeld te zijn (artikel 7: 17 lid 6 BW).
10.2.
De carport, die op perceel [1] staat, is onlosmakelijk verbonden met het vrijstaande herenhuis in die zin dat deze een bestanddeel van dat huis vormt (artikel 5: 20 lid 1 onder e BW). De carport wordt ook genoemd in het taxatierapport dat met het oog op de overdracht is opgemaakt.
10.3.
Uit de tekening met afmetingen van de landmeter (productie E26) blijk duidelijk dat tussen de feitelijk zichtbare afscheiding (de schutting en -de stam met wortels van de struiken in- de heg) en de kadastrale grens van de percelen een aanzienlijk verschil zit van bijna 3,5 meter. Uit de tekening van de landmeter blijkt dat het gaat om een totale overlap van ruim 40,22 m². De beide percelen vormen aldus visueel één perceel, in elk geval het deel van perceel [2] , bestaande uit het stuk tuin dat vanaf de zichtbare afscheiding (schutting en heg) zonder enige vorm van afscheiding overgaat in perceel [1] . De heg was al in 1984 aanwezig, dus voordat [geïntimeerde] […] in 1985 kocht.
10.4.
Van (aanvullend) belang is dat ook derden (gemeente, taxateur en notaris) de twee percelen kennelijk als een onlosmakelijk verbonden geheel beschouwden, want hieruit blijkt eens te meer dat perceel [1] onderdeel is van de feitelijke omschrijving van de onroerende zaak in de akte van levering. Alle betrokkenen (partijen en de notaris) hebben zich vergist door ervan uit te gaan dat […] aan de [adres] alleen bestaat uit perceel [2] . Dat is volgens [appellante] geen ondenkbare vergissing, gezien de vermelding van alleen perceel [2] bij [adres] in het kadaster en de (fysieke) afwezigheid van [adres] (dat kennelijk in het kadaster alleen op papier bestaat).
10.5.
De notaris heeft verklaard dat het de bedoeling van partijen is geweest de beide percelen als één geheel te verkopen en te leveren. Daarbij heeft hij erop gewezen dat in het kader van de koop de hypotheek op beide percelen is afgelost.
11. [geïntimeerde] heeft deze motivering van haar kant gemotiveerd bestreden.
12.
Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat aan [appellante] alleen perceel [2] is overgedragen. De in dit geding centraal staande vraag of partijen hebben bedoeld ook perceel [1] over te dragen, anders gezegd: zijn overeengekomen dat in de verkoop ook perceel [1] was begrepen, is een andere vraag dan voorlag in het Eelder Woningbouwarrest (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350) waarop [appellante] zich beroept, namelijk de vraag wat is overgedragen. Zoals de rechtbank in het vonnis onder 4.6. met juistheid heeft overwogen wordt het antwoord op de vraag wat partijen zijn overeengekomen bepaald door wat zij over en weer hebben verklaard en wat zij in redelijkheid uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben kunnen afleiden. Omtrent verklaringen van partijen heeft [appellante] niets gesteld. Als gedraging komt in haar stellingen alleen naar voren dat beide partijen hebben meegewerkt aan een levering zoals deze in de akte van levering is omschreven. Nagegaan moet worden of op grond daarvan moet worden geconcludeerd dat partijen zijn overeengekomen beide percelen te verkopen. In dat verband is het volgende van belang.
Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat aan [appellante] alleen perceel [2] is overgedragen. De in dit geding centraal staande vraag of partijen hebben bedoeld ook perceel [1] over te dragen, anders gezegd: zijn overeengekomen dat in de verkoop ook perceel [1] was begrepen, is een andere vraag dan voorlag in het Eelder Woningbouwarrest (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350) waarop [appellante] zich beroept, namelijk de vraag wat is overgedragen. Zoals de rechtbank in het vonnis onder 4.6. met juistheid heeft overwogen wordt het antwoord op de vraag wat partijen zijn overeengekomen bepaald door wat zij over en weer hebben verklaard en wat zij in redelijkheid uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben kunnen afleiden. Omtrent verklaringen van partijen heeft [appellante] niets gesteld. Als gedraging komt in haar stellingen alleen naar voren dat beide partijen hebben meegewerkt aan een levering zoals deze in de akte van levering is omschreven. Nagegaan moet worden of op grond daarvan moet worden geconcludeerd dat partijen zijn overeengekomen beide percelen te verkopen. In dat verband is het volgende van belang.
13. Volgens de akte van levering wordt aan [appellante] overgedragen het vrijstaande herenhuis “ […] ” met schuur, ondergrond en tuin. Partijen kunnen redelijkerwijs niet hebben bedoeld met “schuur’ de carport aan te duiden. Als onvoldoende weersproken wordt met “schuur’ in de akte bedoeld de aanbouw aan het huis (een voormalige wagenschuur) en niet de carport. De carport is dus niet als apart onderdeel van het verkochte in de akte van levering opgenomen. Voor het antwoord op de vraag of [appellante] redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat zij met het huis ook de carport en perceel [1] in eigendom zou verkrijgen, is echter niet van beslissend belang of de carport al dan niet (juridisch) als bestanddeel van het huis moet worden aangemerkt, maar moeten, zoals hierboven is overwogen, de kenbare bedoelingen van partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst worden onderzocht en dus of partijen ook perceel [1] en de daarop opgerichte carport hebben willen (ver)kopen. Het hof is van oordeel dat deze vraag voorshands bevestigend moet worden beantwoord. Volgens de akte zou [appellante] eigenaar worden van het vrijstaande herenhuis […] . De carport bevond en bevindt zich tegen het huis aan en stond kennelijk ten dienste van de bewoners van het huis. Dat, zoals [geïntimeerde] stelt, het altijd haar auto was die daar stond gestald, maakt daarbij geen verschil aangezien zij destijds in het huis woonde. Het gebruik van de carport was ook dan ten dienste van de bewoners van het huis, zij het dat slechts één van hen daarvan ook inderdaad gebruik maakte. Daarom is niet goed in te zien dat met de omschrijving van de te leveren onroerende zaak niet ook de carport en het perceel waarop deze was opgericht, is bedoeld. Ten aanzien van de in de akte genoemde “tuin” geldt het volgende. Het is juist dat, zoals [geïntimeerde] stelt, de oppervlakte van het overgedragen perceel [2] zoals deze in de akte is vermeld, gelijk is aan de oppervlakte volgens het kadaster en volgens de eerdere levering bij akte van 1985 van dat perceel. [geïntimeerde] heeft echter niet dan wel onvoldoende weersproken dat optisch tot aan de schutting en heg geen onderscheid is tussen de tuin op perceel [2] en de tuin op perceel [1] . [geïntimeerde] heeft tegenover de hiervoor weergegeven stellingen van [appellante] onvoldoende aangevoerd voor de conclusie dat het voor [appellante] redelijkerwijs duidelijk had moeten zijn dat het stuk grond achter de schutting en de heg (waar [geïntimeerde] naar haar zeggen een eigen (moes)tuin had die zij volledig zelf bewerkte en dus ook het uiterlijk van “tuin” had) tot een ander kadastraal perceel ( [1] ) behoorde. Dat de oppervlakte van de beide percelen niet overeenstemt met de oppervlakte (van perceel [2] ) zoals vermeld in de akte, is kennelijk gevolg van een vergissing van de notaris die zich niet heeft gerealiseerd dat het verkochte ook perceel [1] omvatte, en vormt onvoldoende grond om, niettegenstaande het vorenstaande, te oordelen dat partijen hebben bedoeld uitsluitend perceel [2] te verkopen. Ook het beroep bij conclusie van antwoord onder 26 op een als productie overgelegde brief d.d. 22 mei 2001 van het Kadaster kan in dit oordeel geen verandering brengen. Aangenomen dat deze brief, die was gericht aan [geïntimeerde] , ook [appellante] onder ogen is gekomen, bevestigt de brief overeenkomstig de akte van levering dat aan [appellante] is overgedragen “ [adres] , [plaats] ” met als kadastrale aanduiding “ [plaats] […] [2] ”. Dat in de brief niet wordt gerept van perceel [1] kan, anders dan [geïntimeerde] betoogt, in het licht van het vorenstaande niet leiden tot een ander voorlopig oordeel over de vraag of partijen hebben gewild ook perceel [1] te verkopen.
Het hof acht verder het volgende van belang. Partijen zijn het erover eens dat de bedoeling van de verkoop aan [appellante] was de erfbelasting te omzeilen. In het licht van die bedoeling was er geen reden om perceel [1]
geendeel van de afspraak te laten uitmaken. Voorts zou en is [geïntimeerde] in het huis blijven wonen met gebruik van de gehele omliggende tuin; haar recht daartoe is zelfs vastgelegd in de leveringsakte. Uit dat oogpunt bezien was er voor haar geen noodzaak perceel [1] voor zichzelf te houden. Over een ander belang, gericht op de (verdere) toekomst, gaat haar hieronder nader te bespreken stelling. Ten slotte heeft [geïntimeerde] perceel [1] , ook nadat zij het huis had verlaten, in het geheel niet gebruikt; zij is in [plaats] gaan wonen. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat ook zij niet in de veronderstelling verkeerde dat zij eigenaar was gebleven van perceel [1] , hetgeen afbreuk doet aan haar stelling dat zij dit perceel nimmer heeft willen verkopen.
14. Al het voorgaande leidt het hof tot het vermoeden dat partijen waren overeengekomen dat [appellante] beide percelen zou kopen.
geendeel van de afspraak te laten uitmaken. Voorts zou en is [geïntimeerde] in het huis blijven wonen met gebruik van de gehele omliggende tuin; haar recht daartoe is zelfs vastgelegd in de leveringsakte. Uit dat oogpunt bezien was er voor haar geen noodzaak perceel [1] voor zichzelf te houden. Over een ander belang, gericht op de (verdere) toekomst, gaat haar hieronder nader te bespreken stelling. Ten slotte heeft [geïntimeerde] perceel [1] , ook nadat zij het huis had verlaten, in het geheel niet gebruikt; zij is in [plaats] gaan wonen. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat ook zij niet in de veronderstelling verkeerde dat zij eigenaar was gebleven van perceel [1] , hetgeen afbreuk doet aan haar stelling dat zij dit perceel nimmer heeft willen verkopen.
14. Al het voorgaande leidt het hof tot het vermoeden dat partijen waren overeengekomen dat [appellante] beide percelen zou kopen.
Dit vermoeden zou in ieder geval kunnen worden ontzenuwd wanneer juist is hetgeen [geïntimeerde] heeft gesteld bij conclusie van antwoord onder 35. Deze stelling houdt in dat destijds tussen partijen is besproken dat [geïntimeerde] perceel [1] wenste te behouden, enerzijds als pensioenvoorziening, maar anderzijds omdat zij met het perceel plannen had, al waren deze in 2001 nog niet vastomlijnd. Zij was namelijk in 2001 al op gevorderde leeftijd en kreeg wat moeite met traplopen. Zij woonde toen nog samen met [appellante] in het huis aan de [adres] waar geen slaapkamers op de benedenverdieping waren. Het perceel [adres] grenst aan de tot woonhuis omgebouwd wagenloods van nummer […] . In het voorkomende geval had [geïntimeerde] op het perceel [adres] in plaats van de carport een eigen gelijkvloerse slaapkamer kunnen laten bouwen.
Indien deze stelling juist is dan had [appellante] moeten begrijpen dat er sprake was van twee percelen waarvan [geïntimeerde] het perceel [1] niet wenste te verkopen, zodat [appellante] uit de akte van levering waarin alleen perceel [2] is vermeld redelijkerwijs niet heeft mogen afleiden dat ook perceel [1] was verkocht en aan haar zou moeten worden overgedragen. [geïntimeerde] zal tot het leveren van tegenbewijs worden toegelaten.
15. Voor het geval het hof uiteindelijk tot de conclusie zou komen dat partijen perceel [1] niet hebben verkocht, overweegt het hof thans over het beroep van [appellante] op verkrijgende verjaring ten aanzien van de overlap reeds het volgende. Wil dit beroep slagen dan zal moeten vast staan dat [appellante] de overlap in bezit heeft genomen. Inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, kan slechts bestaan in een zodanige machtsuitoefening, dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn voor inbezitneming onvoldoende. De machtsuitoefening van de inbezitnemer moet die van de oorspronkelijke bezitter teniet doen. [appellante] stelt niet meer dan dat zij de tuin, ook die op de overlap, steeds heeft onderhouden. Tuinonderhoud is evenwel geen daad van machtsuitoefening in de hiervoor bedoelde zin. Het beroep op verkrijgende verjaring zal daarom niet kunnen slagen.
Beslissing
Het hof:
laat [geïntimeerde] toe tot tegenbewijs tegen het voorlopige oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat ook perceel [1] aan [appellante] zou worden verkocht;
bepaalt dat de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. E.J. van Sandick op
woensdag 1 juni te 13.30 uur;
woensdag 1 juni te 13.30 uur;
bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden - onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata in de komende drie maanden van beide partijen en de te horen getuigen - opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;
verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, A.V. van den Berg en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 april 2016 in aanwezigheid van de griffier.