ECLI:NL:GHDHA:2016:183

• Datum uitspraak: 9 februari 2016
• Publicatiedatum: 2 februari 2016
• Zaaknummer: 200.151.649
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J. van der Ven; C.A. Joustra; B.R. ter Haar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de verkoop van een woning en de verwachtingen van de koper met betrekking tot gebreken en schadevergoeding

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Dennestaete B.V. tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Den Haag. De zaak betreft de verkoop van een woning door Dennestaete aan een particuliere koper, hierna te noemen [geïntimeerde]. De koper had bij de aankoop van de woning een bouwkundig rapport laten opstellen door de Vereniging Eigen Huis, waaruit gebreken aan de woning naar voren kwamen. Ondanks deze gebreken werd de woning verkocht onder de voorwaarde dat de verkoper de gebreken zou herstellen. Na de levering van de woning bleek dat niet alle gebreken waren verholpen, wat leidde tot een geschil tussen partijen. De koper vorderde onder andere nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, schadevergoeding en een boete wegens het niet nakomen van de afspraken door de verkoper. De rechtbank oordeelde dat de verkoper in gebreke was en veroordeelde deze tot betaling van schadevergoeding aan de koper. In hoger beroep heeft het hof de eerdere uitspraak van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van de koper afgewezen. Het hof oordeelde dat de verkoper niet in verzuim was en dat de koper niet voldoende had aangetoond dat de gebreken aan de woning aan normaal gebruik in de weg stonden. De vorderingen tot schadevergoeding en de boete werden afgewezen, evenals de vorderingen tot herstel van gebreken die niet in de koopovereenkomst waren opgenomen. Het hof concludeerde dat de koper de woning had aanvaard in de staat waarin deze zich bevond en dat de verkoper niet aansprakelijk was voor de gebreken die na de levering aan het licht waren gekomen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.151.649/01

Rolnummer rechtbank : 405600 / HA ZA 11-2581

arrest van 9 februari 2016

inzake

Dennestaete B.V.,

gevestigd te Den Haag,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Dennestaete,

advocaat: mr. I.R. Köhne te Voorburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te Wassenaar,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. Snoek te Den Haag.

De verdere loop van het geding

Voor het verloop van het geding tot 12 augustus 2014 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum. Bij dat tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 18 november 2014 plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Dennestaete 54 grieven (er zijn twee grieven XIX) aangevoerd. Bij memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel houdende wijziging/vermeerdering van eis (met producties) heeft [geïntimeerde] de principale grieven bestreden, 32 incidentele grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd. Hierop heeft Dennestaete een memorie van antwoord in incidenteel appel tevens houdende bezwaar tegen eisvermeerdering genomen.

Op 8 december 2015 hebben partijen hun zaak doen bepleiten. Dennestaete door haar advocaat en [geïntimeerde] door mr. K.R.M. de Nijs, advocaat te Den Haag. Beiden hebben pleitnotities overgelegd. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] nog drie producties in het geding gebracht.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het bestreden tussenvonnis van 15 augustus 2012 vastgestelde feiten zijn door partijen niet, althans niet voldoende concreet, bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Voor zover partijen erover klagen dat de rechtbank niet alle (volgens partijen inziens) relevante feiten heeft uitgeschreven, falen de desbetreffende grieven, omdat de rechter daartoe niet is gehouden.

Beide partijen hebben voorts gegriefd over de gebrekkige weergave door de rechtbank van de in eerste aanleg overgelegde stukken. De desbetreffende grieven slagen, maar kunnen op zichzelf niet leiden tot de vernietiging van de bestreden vonnissen. Het hof verstaat dat tot het procesdossier in eerste aanleg ook behoren:

 de akte houdende wijziging/vermeerdering van eis van 18 april 2012, door de rechtbank abusievelijk aangeduid als een akte van 18 april 2011;

 de brief van 22 mei 2012 van de advocaat van [geïntimeerde] , met bijlagen;

 antwoordaktes ter zake van de benoeming van de deskundige van 26 september 2012 en 10 oktober 2012;

 het conceptrapport van de door de rechtbank benoemde deskundige Van Ravensteijn;

 en de aktes houdende uitlatingen (concept)deskundigenrapport, beide van 19 juni 2013.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1

Dennestaete heeft in 2010 een uit 1930 daterende woning aan [adres] (verder: de woning) in eigendom verkregen. Zij heeft de woning laten renoveren door GoedBeterBeek, een eenmansbedrijf van de heer [A] (verder: [A] ), en deze vervolgens via Van Soest makelaardij o.g. te koop aangeboden voor een koopprijs van € 649.000,-- k.k..

2.2

In de door Van Soest in het kader van de verkoop opgestelde brochure wordt de woning aangeprezen als een
"op unieke en indrukwekkende wijze in 2011 geheel gerenoveerde zeer ruime halfvrijstaande villa" ,
"voorzien van nieuwe elektra-, gas- en waterleidingen, compleet nieuw stucwerk, nieuw schilderwerk, nieuwe luxe keuken met smeg apparatuur en granieten keukenblad. Nieuwe luxe badkamers, mooie eikenhouten vloeren, radiatorombouwkasten, dubbele beglazing, muziekluidsprekers en een achteruitbouw over de hele breedte". Op de voorzijde van de brochure is onder meer vermeld:
"Bijzonderheden: Compleet inwendig gerenoveerd op hoogwaardige luxe wijze (…) , niet door de eigenaar bewoond- en ouderdoms-clausule van toepassing (…)"

2.3

[geïntimeerde] was geïnteresseerd in de woning. Met het oog op een eventuele aankoop van de woning heeft zij door Vereniging Eigen Huis (VEH) een aankoopkeuring laten verrichten. VEH heeft na inspectie van de woning op 15 juni 2011 een bouwkundig rapport opgesteld (verder: VEH1), waarin een lijst met gebreken/verbeterpunten is opgenomen waarvan de (herstel)kosten werden geraamd op € 11.700 à € 12.850,-- voor direct uit te voeren werkzaamheden en € 4.150 à € 4.200,-- voor op termijn te verwachten herstelkosten.

VEH1 bevat voorts een zogenoemde conditiemeting, waarbij aan de diverse onderdelen van een woning een cijfer (1 tot en met 6) wordt toegekend. Dit betreft, aldus VEH1 een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen, hetgeen resulteert in een waarde die de degradatie van een bouwdeel uitdrukt. Deze waarde is een combinatie van belang, omvang en intensiteit van een gebrek. De cijfers 1 tot en met 3 staan voor een uitstekende, respectievelijk, goede en redelijke conditie; bij de toekenning van deze cijfers is de functievervulling van de desbetreffende bouw- en installatiedelen niet in gevaar. De woning scoorde in de conditiemeting op de meeste onderdelen een cijfer 1, 2 of 3.

De cijfers 4 tot en met 6 staan voor een matige, respectievelijk, slechte en zeer slechte conditie. Wanneer aan een bouw- of installatiedeel het cijfer 4 wordt toegekend, is de functievervulling daarvan incidenteel in gevaar. De woning scoorde het cijfer 4 voor het hang- en sluitwerk, het binnenschilderwerk, de meterkast, de dakkapel en het buitenschilderwerk. De schoorsteen en de aansluiting van het lood op het dak scoorden een 5, hetgeen betekent dat sprake was van een onomkeerbare veroudering. Het dakterras scoorde een 6, hetgeen aanduidt: "technisch rijp voor sloop".

2.4

Partijen zijn het uiteindelijk eens geworden over een koopprijs van € 600.000,-- onder de voorwaarde dat Dennestaete alle gebreken zoals geconstateerd in het bouwkundig rapport zou laten herstellen. Dennestaete heeft daartoe aan [A] verzocht de punten uit VEH1 aan te pakken.

2.5

In de door partijen op 15/16 juli 2011 getekende koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

"artikel 3 Eigendomsoverdracht

3.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 24 augustus 2011 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

( … )

5.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.

artikel 6 Feitelijke levering overdracht aanspraken

(…)

6.4.

In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. (…)

Verkoper verplicht zich de hem bekende gegevens ter zake aan koper te verstrekken en machtigt koper hierbij, voor zover nodig, deze overdracht van aanspraken voor rekening van koper te doen mededelen overeenkomstig de wettelijke bepalingen. (…)

artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

10.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

10.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 60.000,-, zegge ZESTIG DUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.

10.3.

Indien wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)

artikel 19 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte pand meer dan 70 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water, gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven gebruik.

(…)

artikel 21 Niet-bewoners clausule

Verkoper attendeert koper op het feit dat hij/zij het verkochte als laatste niet feitelijk zelf heeft gebruikt en dat hij/zij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij/zij op de hoogte zou zijn geweest als hij/zij het verkochte zelf feitelijk als laatste bewoner had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico van koper komen.

artikel 23 Bouwkundig rapport Vereniging Eigen Huis dd. 15 juni 2011

Het object is op voornoemde datum door de Vereniging Eigen Huis gekeurd. Verkoper zal het huis voor de dag van eigendomsoverdracht aanpassen aan de punten welke vermeld staan in het rapport.

artikel 24 Vergunning terras op uitbouw begane grond

Verkoper dient vergunning aan te leveren van de Gemeente Wassenaar voor het terras op de uitbouw van de begane grond. Mocht deze vergunning niet worden verleend, dan zal koper een bedrag ad € 5.000,- retour ontvangen. Ten behoeve van dit voorbehoud zal de notaris een zelfde bedrag in depot houden. Mocht de vergunning worden verstrekt dan zal de verkoper een hekwerk en bevloering van de uitbouw verzorgen. Het depot wordt maximaal 3 maanden na de overdrachtsdatum aan de rechthebbende partij door de notaris uitbetaald."

2.6

Op 16 augustus 2011 heeft VEH opnieuw een bouwkundige keuring verricht, waarvan een rapport is opgesteld (verder: VEH2). Uit die keuring werd duidelijk dat nog niet alle maatregelen zoals vermeld in VEH1 waren uitgevoerd. Voorts zijn in dat tweede rapport enkele herstelpunten genoemd die niet voorkwamen in het eerdere rapport. De totale herstelkosten werden geraamd op € 8.750,-- à € 9.900,-- voor direct uit te voeren werkzaamheden en € 2.100,-- à € 2.150,-- voor op termijn te verwachten herstelkosten.

2.7

Op 19 augustus 2011 heeft VEH op verzoek van [geïntimeerde] een opnamerapport opgesteld (verder: VEH3), waarin 45 gebreken aan de woning zijn geconstateerd, waarvan geen ernstig. De algemene beoordeling van de woning was matig tot voldoende. Alleen het schilderwerk buiten werd onvoldoende bevonden.

2.8

Bij notariële akte van 19 augustus 2011 is de woning aan [geïntimeerde] geleverd. In de akte van levering is – voor zover relevant – het volgende vermeld:

" BEPALINGEN

(…)

Artikel 4

De op het verkochte betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 Burgerlijk Wetboek zijn, voor zover verkoper deze in zijn bezit had, aan koper afgegeven.

Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s) gaan hierbij over op koper. Voor zover deze aanspraken niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper aan een overdracht mee te werken. Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen welke met betrekking tot het verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te doen stellen.

(…)

KOOPOVEREENKOMST

Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen in de koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen.

(…)”

De expliciete verwijzing naar de ouderdomsclausule en niet-bewonersclausule die (onder het kopje koopovereenkomst) voorkwam in de concept-leveringsakte is op verzoek van [geïntimeerde] niet overgenomen in de definitieve leveringsakte.

2.9

Ten kantore van de notaris hebben partijen nadere afspraken gemaakt en vastgelegd in een handgeschreven, en door partijen ondertekend contract (verder: de Aanvullende overeenkomst), waarin onder meer het volgende is vermeld:

"* BOUWKUNDIG RAPPORT!

* UITBOUW 10 JAAR

GLAS 5 JAAR

* BAD → BADENDOKTER -/→ NIEUW < 1 MND

→ 2*

* VLOER → GESPECIALISEERD BEDRIJF

* BUITENSCHILDERWERK 2 * 2 * 40 * € 45,=

160 * € 45 = € 7.200,=

GECERTIFICEERD BEDRIJF 2 * GRONDEN / 2 * LAKKEN → ALLES WIT → CONTROLE < 14 DGN

* BINNENSCHILDERWERK → WORDT GEDAAN !

* DEURTJES VERVANGEN KEUKEN

* VERGUNNINGEN ! → GARAGE MET ELEKTRA! 1/11

* LEIDINGEN WASMACH.

* VERF VLEKKEN BUITEN !"

Dennestaete heeft de heer [C] (verder: [C] ) ingeschakeld om de overeengekomen werkzaamheden uit te voeren.

2.1

Bij e-mail van 23 augustus 2011 heeft [D] (die [geïntimeerde] in de ochtend van 19 augustus 2011 had vergezeld bij het inspecteren van de woning, verder: [D] ) de gemaakte afspraken nader uitgewerkt en aan [geïntimeerde] toegestuurd. [geïntimeerde] heeft deze e-mail, ter bevestiging van de gemaakte afspraken, dezelfde dag aan Dennestaete doorgestuurd. In de e-mail heeft [D] onder meer het volgende gesteld:

"Afgelopen vrijdag (…) is het huis (…) aan jou overgedragen. Aan deze overdracht ligt een koopovereenkomst ten grondslag. In de koopovereenkomst (…) wordt verwezen naar een door Vereniging Eigen Huis opgesteld bouwkundig rapport. (…) Op de dag van de overdracht waren de in het bouwkundig rapport genoemde punten nog niet (geheel) opgelost/aangepast.

Koper en verkoper hebben ervoor gekozen om de overdracht wel door te laten gaan, hoewel verkoper feitelijk op dat moment in gebreke was.

Hiertoe zijn de volgende afspraken gemaakt:

(…)

Op de aan de woning gebouwde aanbouw wordt door verkoper 10 jaar garantie gegeven.

Op het glaswerk in de woning wordt door verkoper 5 jaar garantie gegeven.

Op de overige zaken zijn de reguliere standaard garantiebepalingen van toepassing.

Bovenstaande is een summiere opsomming van hetgeen besproken is (…) De overige, hierboven niet genoemde, maar wel uit het bouwkundig rapport blijkende tekortkomingen zullen door verkoper eveneens zo spoedig mogelijk worden opgelost / aangepast. (…)"

2.11

Bij e-mail van 28 augustus 2011 schreef [D] namens [geïntimeerde] aan Dennestaete:

"(…) In de koopovereenkomst (artikel 10) staat dat indien één van partijen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, deze partij in gebreke is. Op basis van artikel 10 kon de koopovereenkomst worden ontbonden, of kon nakoming worden geëist van de verplichtingen.

Koper heeft ervoor gekozen de koopovereenkomst niet te ontbinden, maar heeft nakoming geëist van de verplichtingen van verkoper. Verkoper heeft zich hiermee akkoord verklaard. Echter nu blijkt dat verkoper zich stelselmatig aan zijn verplichtingen onttrekt, rest koper niets anders dan verkoper formeel in gebreke te stellen. Deze e-mail dient derhalve te worden aangemerkt als een formele ingebrekestelling van Dennestaete.

In het bouwkundig rapport staan al tal van zaken die niet op orde zijn. Echter nu verkoper dagelijks in de woning verblijft dienen zich steeds meer zaken aan die niet op orde zijn. Onderstaand volgt een korte (niet complete) opsomming van zaken die zich nieuw aandienen, of reeds bekende zaken die nog steeds niet zijn opgelost:

De keukenkastjes zijn nog steeds niet allemaal vervangen.

De plinten in de keuken zijn niet compleet.

De wasbak in de keuken blijkt enorm te lekken.

Het tapijt op de trappen zou worden vervangen. (…)

De vloer in de woning zou door een specialistisch bedrijf worden gereinigd en gerepareerd. (…)

Er ontbreken van bijna alle sloten nog sleutels. Van de achterdeur in de keuken is zelfs in het geheel geen sleutel aanwezig. (…)

De videofoon werkt niet. (…)

In het bouwkundig rapport is aangegeven dat het hang- en sluitwerk niet voldoet aan de veiligheidseisen.

Het schilderwerk (binnen en buiten) is nog steeds niet af.

De dimmers werken niet naar behoren.

De bestrating buiten zit vol met verfspetters.

De dakwerkzaamheden volgens bouwkundig rapport zijn tot op heden niet gedaan.

Etc. etc.

Inmiddels heeft koper bij een slotenmaker een offerte opgevraagd om alle sloten deugdelijk te maken. De kosten hiervan ad euro 2.500 zullen bij verkoper in rekening worden gebracht. De aanvang van deze werkzaamheden zijn 30 augustus aanstaande. (…)

Koper voelt zich momenteel niet veilig in de woning. Vandaar dat deze actie zelf ter hand is genomen. (…)

Met betrekking tot deze ingebrekestelling nog het volgende. Koper beroept zich bij deze op het boetebeding zoals dat is opgenomen in artikel 10.3 van de koopovereenkomst. Hierin staat dat de partij die in gebreke is (in casu verkoper) een direct opeisbare boete verschuldigd is aan de wederpartij (in casu koper). Dit betekent dat indien verkoper in gebreke blijft, er vanaf 5 september aanstaande een boete van euro 1.800 per dag verschuldigd is aan koper. (…)"

2.12

Bij e-mail van 6 september 2011 schreef [geïntimeerde] aan Dennestaete onder meer:

"(…) Afgelopen week zijn er wel werkzaamheden verricht aan de woning. Maar de lijst van tekortkomingen is nog steeds lang. De houding van verkoper is hierin ronduit laks te noemen. Communicatie over planning en afspraken vindt niet of nauwelijks plaats.

Op basis van het door Vereniging Eigen Huis opgestelde bouwkundig rapport, waarin wordt verwezen in de koopovereenkomst constateer ik dat de volgende werkzaamheden nog niet, of nog niet afdoende zijn uitgevoerd:

Schilderwerk binnen nog verder afmaken

Opbergkast hal moet netjes opleveren

Randaarde verwarming badkamers laten doormeten door een elektricien

CV ketel moet nog onderhoudsbeurt krijgen

Isolatie kruipruimte nog aanbrengen

Schakelmateriaal nog nalopen (bedrading zit op sommige plekken los)

TV versterker is te zwak en moet dus vervangen worden

TV kabel checken of deze in alle ruimtes is aangesloten

Vervanging voegwerk schoorsteen links (bij buren) moet nog worden gedaan

Controle of de dakwerkzaamheden (pinakel en dakpannen) afdoende zijn uitgevoerd

Vervanging lood dakwerk nog niet gedaan

Afschot in goot achter nog niet goed gerepareerd

Afschot dakterras niet goed gerepareerd

Lood en naden op dakterras zijn nog niet goed afgewerkt

Regenpijp op het dakterras moet nog verlengd worden

Schilderwerk buiten achter nog niet af (ook delen aan de kant van de buren)

Scheuren in muren nog niet netjes gerepareerd

Binnendeuren sluiten niet goed (en schilderwerk brokkelt af), moet nog worden opgelost/aangepakt

Vloerbedekking trappen moet nog worden vervangen

Op de schroeven van de toiletten moet nog afdichtdoppen worden aangebracht

Het saucewerk op wandenmoet nog worden bijgewerkt

De afzuigkap in de keuken is beschadigd. Dit moet nog worden gerepareerd.

De verfspatten op de bestrating moeten nog worden verwijderd.

(…)

Ik, koper heeft inmiddels zelf de sloten in de woning vervangen. Uit het rapport van de Vereniging Eigen Huis bleek dat deze niet deugdelijk waren. Daarnaast ontbraken van alle sloten reservesleutels. Van één slot wat zelfs niet eens een sleutel aanwezig. Overeenkomstig hetgeen in mijn e-mail van 28 augustus is aangegeven zal ik alle kosten die verband houden met de aanpassing van de sloten in rekening brengen bij verkoper.

Op basis van de koopovereenkomst en de overige gemaakte afspraken concludeer ik dat verkoper nog steeds in gebreke is. Ik verwijs hierbij ook expliciet naar artikel 10.3 en 10.4 van de koopovereenkomst. De in deze artikelen genoemde boetes en schadevergoedingen gaan vandaag in. Ik zal verkoper hiervan wekelijks een overzicht doen toekomen. (…)"

2.13

Hierop reageerde Dennestaete bij e-mail van 7 september 2011 als volgt:

"(…) Mijn insteek is om tot een oplossing te komen. Allereerst wordt mij verweten dat mijn houding laks zou zijn. Onzin. Ik ben de afgelopen maand altijd bereikbaar geweest en heb ervoor gezorgd dat de zaken die in onze overeenkomst staan, uitgevoerd zijn. (…)

Verder is het zo dat mevrouw [geïntimeerde] alle tijd heeft geweten dat [C] het aanspreekpunt voor de werkzaamheden is geweest. En [C] heeft elke dag gevraagd of er nog zaken waren die moesten worden gedaan. Mevrouw [geïntimeerde] is de afgelopen tijd zeer te spreken geweest over [C] en de afgelopen week was er niet veel bijzonders meer wat betreft werkzaamheden. Vandaar dat ik het vreemd vind dat er nu op deze manier gecommuniceerd wordt. Mevrouw [geïntimeerde] heeft de afgelopen tijd alles aan [C] voor kunnen leggen en heeft dat niet gedaan. Hij heeft ervoor gezorgd dat alle werkzaamheden volgens de overeenkomst zijn uitgevoerd als buitenschilderwerk, reinigen en lakken vloer, verwijderen vlekken tegels, dakterras maken en ventilaties ramen. Daar komen nog allerlei kleinere werkzaamheden bij. (…)

Dan nog een aantal zaken:


Met de boete ga ik niet akkoord.


Dan nog het bedrag voor de sloten. Ook daar ga ik niet mee akkoord. In het rapport staat dat er een bedrag voor € 250,- / € 300,- moet worden gereserveerd voor het verbeteren van de inbraakwerendheid. Het vervangen van het slot aan de achterdeur wel.


(…)

Ik vraag me echt af waarom mevrouw [geïntimeerde] de zaken op deze manier wil aanpakken. Ze zou juist blij moeten zijn met de woning en de manier waarop mijn hoofdaannemer [C] alles oppakt. (…)

[C] is gewoon bereikbaar en hij zal net als voordat ik met vakantie ga, het aanspreekpunt zijn. En natuurlijk ben ik ook bereikbaar, (…)"

2.14

Bij e-mail van 9 september 2011 (op 12 september 2011 eveneens als aangetekend schrijven verzonden) schreef [geïntimeerde] aan Dennestaete onder meer:

"(…) U zegt dat u een oplossing wilt, echter uw acties spreken dit tegen. U zegt bereikbaar te zijn, maar dat is niet relevant. U bent eindverantwoordelijk voor de oplossing van de problemen met mijn woning. Deze verantwoordelijkheid neemt u niet en schuift u af op [C] , de schilder.

U zegt dat de zaken die in de overeenkomst staan geregeld en uitgevoerd zijn. Echter dit is aperte onzin. De lijst van zaken die nog niet op orde zijn is lang. Met het schilderwerk is wel begonnen, maar dit is nog niet klaar. (…)

Over [C] ben ik zeer tevreden. Echter dat hij mijn aanspreekpunt zou zijn is nieuw. (…) Dit laat onverlet dat hij inderdaad steeds aanwezig is geweest en dat de zaken die hij heeft aangepakt goed zijn uitgevoerd. Echter de eindcontrole ligt bij u. U had dan ook kunnen constateren dat [C] goed werk heeft geleverd, maar niet de tijd heeft gekregen om alle werkzaamheden uit te voeren. Sterker nog, van [C] begreep ik dat hij van u naar een andere klus moest, en zodoende bij mij de werkzaamheden niet meer kan afmaken.

U stelt dat [C] alle werkzaamheden conform de overeenkomst heeft uitgevoerd. Echter in de overeenkomst staat dat de vloer aangepakt zou worden door een specialistisch bedrijf (…) De vloer is nu door [C] geschuurd en geolied. Echter dit is al tegen de gemaakte afspraken. (…)

U vraagt zich af waarom ik zaken op deze manier wil aanpakken. Echter u dwingt mij zelf in deze positie. Volgens het verkoopmemorandum zou ik een volledig gerenoveerde woning kopen met dakterras. (…)

U geeft aan dat [C] hoofdaannemer is. Daar heb ik niets mee te maken. Ik heb bij u een woning gekocht en deze woning voldoet niet aan de voorgespiegelde gedachten en ook niet aan de bouwkundige regelgeving en normen. De verkoopprijs is gebaseerd op het feit dat alle bouwkundige tekortkomingen zouden worden opgelost en uitgevoerd door terzake kundige vaklieden. [C] is een prima kerel, maar zeker niet in staat om alle tekortkomingen van deze woning op te lossen. Daarvoor bent u als verkoper verantwoordelijk!"

2.15

Bij e-mail van 12 september 2011 schreef [geïntimeerde] aan Dennestaete:

"In navolging op mijn e-mail van 6 september jongstleden (…) doe ik u hierbij een overzicht toekomen van de op dit moment door u verschuldigde bedragen:

Boete wegens het in gebreke zijn bij de uitvoer van afspraken voortvloeiende uit de koopovereenkomst 7 dagen à euro 1.800 is euro 12.600

Kosten van de reparatie van het hang- en sluitwerk euro 2.554,80

(...)

Als aanvulling op bovenstaande nog het volgende.

Er is afgelopen weekend wederom lekkage ontstaan in de gootsteen. Dat is nu de vierde keer. Klaarblijkelijk zijn uw mensen niet in staat om het probleem adequaat op te lossen. Om die reden zal ik nu een specialist laten komen om de gootsteen op een correcte wijze te laten repareren, Het spreekt voor zich dat de kosten van deze specialist voor uw rekening komen.

Verder is de verlichting in de achterkamer uitgevallen. Dit is nu voor de derde keer het geval. Ook hier blijken uw mensen de gerezen problemen niet afdoende te kunnen oplossen. Ik zal hiervoor ook een specialist laten langskomen. Deze kan dan meteen de verlichting in de keuken nakijken. Die werkt namelijk ook niet goed. Ook de kosten van deze specialist komen voor uw rekening. (…)"

2.16

Bij brief van 19 september 2011 schreef de toenmalige advocaat van [geïntimeerde] aan Dennestaete onder meer:

"(…) Tussen partijen is expliciet overeengekomen dat u als verkoper het op u zou nemen om alle gebreken aan de villa te herstellen. (…)

Inmiddels is gebleken dat herstel van de gebreken in het geheel niet plaatsvindt, ofwel totaal onder de maat. (…)

Naar ik begrijp verwijst u mijn cliënte terzake alle gebreken naar uw schilder, [C] , die hierdoor niet alleen door u als schilder wordt ingezet, maar tevens als elektricien, vloerenexpert, loodgieter etc. Mijn cliënte heeft echter recht op en belang bij reparatie en herstel van alle gebreken door een ter zake deskundige partij. (…)

De villa voldoet (nog steeds) niet aan de koopovereenkomst en u bent uw verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet nagekomen. De villa bezit niet de eigenschappen die cliënte op grond van de verkoopbrochure en de koopovereenkomst mocht verwachten.

U dient:

1)
alle gebreken zoals geconstateerd in het bouwkundig rapport van de Vereniging Eigen Huis d.d. 15 juni 2011 te herstellen, alsmede

2)
alle gebreken die nadien zijn geconstateerd en die voor uw rekening en risico komen, zoals de lekkage in de gootsteen/spoelbak in de door u nieuw geplaatste keuken als gevolg waarvan ook schade is ontstaan aan de keukenkastjes en vervanging van het aanrechtblad noodzakelijk is te herstellen, alsmede

3)
alle schade die het gevolg is van uw werkzaamheden tot nu toe (verfspatten op de bestrating, beschadiging van de afzuigkap in de keuken, vlekken op het tapijt ) en alle overige nog te constateren gebreken te herstellen.

U bent terzake reeds in verzuim aangezien u bij email van 28 augustus jl. in gebreke bent gesteld conform artikel 10.1 van de koopovereenkomst, waarbij u een laatste termijn is gegund van 8 dagen om tot herstel over te gaan. (…) U heeft de termijn van 8 dagen ongebruikt laten verstrijken zodat u in verzuim bent en de contractueel overeengekomen boete (…) verschuldigd bent. Mijn cliënte is thans genoodzaakt zelf op zoek te gaan naar vakmensen die alle gebreken kunnen verhelpen en vordert terzake van u een voorschot voor de in dat kader te maken kosten (…)

Bij deze verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om een bedrag ad (…) totaal EUR 35.744,80 uiterlijk op 23 september 2011 te voldoen (…)"

2.17

Op 28 september 2011 heeft overleg plaatsgevonden tussen partijen. Het besprokene werd door de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerde] aan Dennestaete per e-mail van diezelfde datum aldus bevestigd:

"(…) Namens cliënte heb ik aangegeven dat u in verzuim verkeert en dat herstel van alle gebreken door of namens u een gepasseerd station is. In een laatste poging dit geschil op te lossen was mijn cliënte bereid – onder voorbehoud van alle rechten en weren – een bedrag van EUR 35.000 te accepteren waarmee alle noodzakelijke herstelwerkzaamheden zouden kunnen worden verricht. Indien de daadwerkelijke kosten hoger of lager zouden uitvallen, zou dit hogere of lagere bedrag door u verschuldigd zijn. (…)"

2.18

Dennestaete reageerde nog dezelfde avond per e-mail met de volgende inhoud:

"Allereerst wil ik u bedanken voor de mogelijkheid om deze zaak op te lossen.

Het probleem is alleen dat er geen overzicht is vanuit de kopers met de volgens kopers nog uit te voeren werkzaamheden op dit moment.

Morgen zal ik een lijst opsturen met een overzicht van mijn kant.

Met een depot van € 35.000,- ga ik niet akkoord. (…)"

2.19

Op 13 oktober 2011 schreef de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van Dennestaete:

"(…) Zoals tijdens de bespreking met uw cliënt (…) op 28 september jl. aangegeven, is herstel van de gebreken door uw cliënt een gepasseerd station. Zoals toen eveneens aangegeven bestaat er geen enkele behoefte aan het uitwisselen van lijsten met punten of andere overzichten aangezien in eerdere correspondentie tussen partijen reeds duidelijk is aangegeven wat de stand van zaken is. Het is dan ook onbegrijpelijk en volstrekt zinloos om wederom aan te bieden dat uw cliënt alle gebreken wenst te herstellen.(…)

De voorstellen zoals door u gedaan zijn derhalve, zoals uw cliënt zeer wel bekend is, niet werkbaar. (…) Geheel ten overvloede wijs ik u op het feit dat uw cliënt lijkt te vergeten dat ook de contractueel overeengekomen boete verschuldigd is, alsmede dat Dennestaete aansprakelijk is voor de door mijn cliënte geleden schade. (…)"

2.2

Op 19 oktober 2011 heeft [geïntimeerde] een dagvaardingsexploot doen uitgaan.

2.21

Bij brief van 13 december 2011 schreef de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van Dennestaete onder meer:

"Cliente heeft op 8 december jl. een aanschrijving van de Gemeente Wassenaar gekregen waarin wordt gesommeerd het dakterras af te breken op straffe van een dwangsom. Uit deze brief blijkt dat de vergunning pas op 15 augustus 2011 door uw client is aangevraagd en reeds op 28 september 2011 is afgewezen. Uw client wist derhalve dat er geen vergunning was verleend, maar vond het niet nodig om mijn cliente daarvan in kennis te stellen. Sterker nog, cliente moet drie maanden later zelf om uitkering van het overeengekomen depotbedrag vragen! Feit is dat dit dakterras nooit zonder vergunning gebouwd had mogen worden. Thans is ook gebleken dat het oude balkon ook niet meer mag worden teruggebracht in plaats van het dakterras. Dit drukt uiteraard de waarde van de woning. Hierbij stel ik uw client aansprakelijk voor alle schade die cliënte in dit verband lijdt alsmede voor alle kosten in verband met verwijdering van het dakterras. (…)"

2.22

De advocaat van [geïntimeerde] schreef per brief van 8 februari 2012 aan de advocaat van Dennestaete:

"Onder verwijzing naar onze telefoongesprekken (…) waarin ik heb aangegeven dat op 8 februari nader onderzoek zou worden gedaan naar de CV installatie van mijn cliënte, bericht u hierbij over de uitkomsten van dit onderzoek (…)

De uitkomsten zijn ronduit schokkend en het probleem is (…) ernstiger dan gedacht. (…) de huidige ketel (heeft, hof)
niet voldoende capaciteit om beide badkamers tegelijkertijd van warm water te voorzien en (is, hof )
bovendien niet afdoende om het huis te verwarmen en tegelijkertijd heet (en niet slechts warm) water (…) te verschaffen.

Het grootste probleem blijkt echter het leidingwerk te zijn. Er zijn onvoldoende leidingen aangelegd, de leidingen die er liggen zijn te dun en niet geïsoleerd. Het gehele leidingwerk dient te worden vervangen. De ombouwkasten om de radiatoren zijn niet goed omdat er geen trek wordt gecreëerd. (…) De radiatoren zijn te klein en moeten worden vervangen door grotere. (…) De betreffende installateur schat de kosten op EUR 20.000 ex BTW (…).

Het is absoluut onbegrijpelijk en onaanvaardbaar dat uw cliënt op deze wijze een 'compleet gerenoveerde villa' voor EUR 6 ton durft te verkopen. Alles wat cliënte gebruikt, aanraakt of noodgedwongen wil laten repareren valt onder de handen uit elkaar en blijkt vele malen gebrekkiger dan gedacht. (…)

Hierbij stel ik uw cliënt volledigheidshalve uitdrukkelijk aansprakelijk voor alle schade en kosten, waaronder begrepen gevolgschade (…) die het gevolg zijn van de gebrekkige CV installatie."

2.23

[geïntimeerde] heeft na daartoe verkregen toestemming ten laste van Dennestaete conservatoir beslag doen leggen op onroerende zaken en bankrekeningen van Dennestaete. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat [geïntimeerde] de beslagen zou opheffen en dat Dennestaete twee bankgaranties zou stellen ter hoogte van in totaal € 266.660,--, hetgeen is gebeurd.

2.24

In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] , na wijziging/vermeerdering van eis en zakelijk weergegeven, de veroordeling van Dennestaete:

• tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van artikel 4 van de notariële leveringsakte en de artikelen 6.4, 10.3 en 22 van de koopovereenkomst;
• tot betaling van € 227.396,25, althans een in goede justitie te bepalen bedrag vermeerderd met een in goede justitie te bepalen bedrag voor de PM posten, vermeerderd met de wettelijke rente;
• tot voldoening aan [geïntimeerde] van de contractueel overeengekomen boete van € 1.800,-- per dag vanaf 6 september 2011 tot aan de dag van algehele voldoening, vermeerderd met rente;
• om binnen een termijn van 4 weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis een door [geïntimeerde] schriftelijk opgegeven bedrijf opdracht te geven en te betalen om de meest spoedeisende gebreken te herstellen, te weten de CV-installatie, het dakterras op de uitbouw en de afzuiging/rioollucht in de badkamer, op straffe van een dwangsom;

alsmede

• Dennestaete te verbieden beslag te leggen op zaken en/of vermogensrechten van [geïntimeerde] totdat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan;
• met veroordeling van Dennestaete in de proceskosten, de beslagkosten daarbij inbegrepen.

[geïntimeerde] legde aan deze vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag.

De woning voldoet niet aan de koopovereenkomst en bezit niet de eigenschappen die zij mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst, de Aanvullende overeenkomst en de mededelingen die Dennestaete in de verkoopbrochure over de woning heeft gedaan. Dennestaete is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst alsmede de gemaakte aanvullende afspraken, waardoor [geïntimeerde] schade heeft geleden. [geïntimeerde] heeft Dennestaete ruimschoots in de gelegenheid gesteld de door VEH geconstateerde gebreken te herstellen, maar Dennestaete heeft dit niet binnen een redelijke termijn gedaan. Na de juridische levering zijn naast de gebreken genoemd in de rapporten van VEH nieuwe gebreken aan het licht gekomen.

Subsidiair beroept [geïntimeerde] zich op onrechtmatig handelen van Dennestaete als gevolg waarvan zij schade heeft geleden en thans nog lijdt. Dennestaete dient de door [geïntimeerde] geleden schade te vergoeden.

2.25

Bij tussenvonnis van 15 augustus 2012 heeft de rechtbank, zakelijk weergegeven, overwogen dat [geïntimeerde] ervan mocht uitgaan dat de woning niet alleen geschikt was voor normaal gebruik, maar dat de woning – gelet op de verkoopbrochure en de diverse mededelingen van de verkoper – geheel vernieuwd was en dat Dennestaete tegenover [geïntimeerde] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat het ging om een op hoogwaardige en luxe wijze compleet gerenoveerde woning. Dennestaete is, zo overwoog de rechtbank, in gebreke gesteld en verkeert vanaf 6 september 2011 in verzuim. Van [geïntimeerde] kan niet worden verwacht dat zij Dennestaete, die ruimschoots in de gelegenheid is geweest de gebreken te herstellen, nogmaals de gelegenheid biedt tot herstel over te gaan. De rechtbank overwoog verder dat zij behoefte had aan deskundig advies teneinde vast te kunnen stellen of de door VEH geconstateerde gebreken en de punten waarover partijen in de Aanvullende overeenkomst afspraken hebben gemaakt, deugdelijk zijn hersteld.

2.26

Bij tussenvonnis van 5 december 2012 heeft de rechtbank de heer A.D. van Ravesteyn van Bouwkundig adviesbureau Van Ravesteyn (verder: Van Ravesteyn) te Rotterdam als deskundige benoemd.

2.27

Van Ravesteyn heeft op 25 juni 2013 definitief rapport uitgebracht.

2.28

[geïntimeerde] heeft een contra-expertise laten verrichten door J. Faber van Bouwintentie Bouwkundig adviesbureau te Zaandam (hierna: Bouwintentie). Bouwintentie heeft op 5 september 2013 rapport uitgebracht.

2.29

Bij eindvonnis van 26 maart 2014 heeft de rechtbank – zakelijk weergegeven – Dennestaete veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van

- een bedrag van € 50.000,-- aan boete, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 september 2011;

- een bedrag van € 152.648,66 aan schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkomingen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 24 september 2011;

- een bedrag van € 9.000,-- aan kosten bouwbegeleiding, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 juni 2013;

- een bedrag van € 7.000,-- voor vervangende woonruimte, opslag en verhuiskosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 18 april 2012;

- een bedrag van € 1.022,92, aan kosten voor een nieuwe spoelbak, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 september 2011;

- een bedrag van € 200,-- wegens nieuwe tuintegels, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 24 september 2011;

- een bedrag van € 606,90 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 9.238,35 aan expertisekosten en € 668,-- aan bouwkundige keuringen;

- de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] .

2.3

Op 12 augustus 2014 heeft de bank op verzoek van [geïntimeerde] het bedrag van de door Dennestaete gestelde bankgaranties van in totaal € 266.660,--, aan [geïntimeerde] uitgekeerd. Dennestaete heeft vervolgens na daartoe verkregen verlof conservatoir beslag doen leggen op (onder meer) de woning ter zekerstelling van terugbetaling van hetgeen zij ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan.

3.1

In het principaal hoger beroep vordert Dennestaete de vernietiging van de bestreden vonnissen en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling aan Dennestaete van al hetgeen Dennestaete ter voldoening aan het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, vermeerderd met rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. De grieven leggen het geschil voor zover de vorderingen zijn toegewezen in volle omvang aan het hof voor.

3.2

In het incidentele hoger beroep vordert [geïntimeerde] bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover zij daartegen niet heeft gegriefd en voorts – na wijziging/vermeerdering van eis –

I: de veroordeling van Dennestaete tot betaling aan haar van

• een bedrag van € 1.674,61 voor herstel van de voordeurluifel;
• een bedrag van € 2.332,61 voor de vervangingskosten van de maatwerkshutters;
• een bedrag van € 16.349,82 voor reparatie- en vervangingskosten van het dak van de

woning;

• een bedrag van € 2.614,74 voor de vervangingskosten van de voordeur;
• een bedrag van € 4.731,54 voor de afgravingskosten van het afschot in de tuin;
• een bedrag van € 2.297,55 voor de reparatiekosten van de dakkapel;
• een bedrag van € 723,76 voor het vervangen van de hennepafdichting aan de

gasleidingen;

• een bedrag van € 2.554,80 voor het vervangen van het hang- en sluitwerk;
• een bedrag van € 200,-- voor reparatie- en inwerkingstelling van de videofoon- en

telefoonverbinding;

• een bedrag van € 10.082,64 voor het herstel van het binnenschilderwerk, zijnde het terzake onvoldoende toegewezen bedrag;
• een bedrag van € 811,65, vermeerderd met opslagen en BTW, voor het herstel van de dakpannen en nokvorsten; zijnde het terzake onvoldoende toegewezen bedrag;
• een bedrag van € 1.650,--, vermeerderd met opslagen en BTW, voor het aanbrengen van ventilatievoorziening in de badkamer;
• een bedrag van € 7.019,91, vermeerderd met opslagen en BTW, voor de vervanging van de kozijnen;
• een bedrag van € 9.429,01, vermeerderd met opslagen en BTW, voor het herstel van het isoleren van de buitengevels aan de binnenzijde;
• een bedrag van € 4.259,93 aan beslagkosten, zijnde het terzake onvoldoende

toegewezen bedrag;

• een bedrag van € 10.150,-- aan gederfde inkomsten;
• een bedrag voor vervangende woonruimte, verhuis- en opslagkosten van primair € 13.331,75, subsidiair € 6.050,-- zijnde het terzake onvoldoende toegewezen bedrag,
• een bedrag van € 250,--, vermeerderd met opslagen en BTW, voor het herstel van de wand in verband met de doorboringen door de trapleuning;
• een bedrag van € 5.730,50 aan buitengerechtelijke kosten, zijnde het terzake onvoldoende toegewezen bedrag;
• een bedrag aan proceskosten in eerste aanleg van primair € 84.583,87 voor de procedure in eerste aanleg, te weten het terzake onvoldoende toegewezen bedrag, te vermeerderen met de werkelijke proceskosten voor de procedure in hoger beroep, subsidiair de werkelijke proceskosten voor de procedure in hoger beroep,
• een en ander vermeerderd met wettelijke rente vanaf 19 augustus 2011, althans 28 augustus 2011, althans een in goed justitie te bepalen datum;
• de contractuele boete van € 1.800,-- per dag die Dennestaete per dag verschuldigd is vanaf 6 september 2011tot 12 augustus 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 6 september 2011, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum;

II een verklaring voor recht dat

A. Dennestaete jegens [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de kosten van het waterdicht en

veilig maken van het dak van de uitbouw waarop aanvankelijk een dakterras was

aangebracht;

Dennestaete jegens [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de waardedaling van de woning

als gevolg van het feit dat de woning niet meer is en niet meer kan worden voorzien

van een dakterras of balkon, welke hiermee verband houdende schade zal worden

vastgesteld op basis van een door of onder toezicht van de VEH uit te voeren taxatie op het moment dat [geïntimeerde] beslist de woning te verkopen of te verhuren;

Dennestaete jegens [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de kosten van het onderzoek naar

en de oplossing van de problemen met de afvoerleiding van de vaatwasser.

III de veroordeling van Dennestaete tot opheffing – op straffe van verbeurte van een dwangsom – van alle door haar ten laste van [geïntimeerde] gelegde conservatoire beslagen, en wel uiterlijk op de derde dag vanaf de dag van betekening van het te dezen te wijzen arrest;

IV de veroordeling van Dennestaete in de kosten van het geding.

3.3

Dennestaete heeft bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering. Zij meent dat nu geen sprake is van een wijziging of aanvulling van de feitelijke en/of juridische grondslag van de vordering in eerste aanleg, de eisvermeerdering in strijd met de goede procesorde is, dan wel misbruik van procesrecht oplevert. Niet alleen omdat het hoger beroep daardoor wordt vertraagd, maar ook omdat – als de eiswijziging zou worden toegelaten – aan haar een instantie zou worden ontnomen.

3.4

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] in beginsel bevoegd is haar eis te wijzigen of te vermeerderen (art. 130 Rv jo. art. 353 Rv). Nu de eiswijziging is gedaan bij memorie van grieven in incidenteel appel, is deze ook tijdig. Hetgeen Dennestaete aanvoert, rechtvaardigt niet de conclusie dat de eiswijziging in strijd is met de goede procesorde; van een ingrijpende koerswijziging door [geïntimeerde] is geen sprake. Dat op voorhand kan worden gezegd dat de behandeling van het hoger beroep door de eiswijziging ontoelaatbaar zal worden vertraagd, ziet het hof niet in. Dit betekent dat het hof aan het bezwaar voorbij zal gaan en de gewijzigde eis als uitgangspunt zal nemen voor de beoordeling van het incidenteel appel.

3.5

Het hof zal eerst enkele algemene uitgangspunten bespreken waarover tussen partijen verschil van inzicht bestaat. Vervolgens komen, voor zover nog noodzakelijk, de concrete vorderingen aan de orde.

Verplichtingen van Dennestaete

4.1

[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat zij – gelet op hetgeen was vermeld in de verkoopbrochure, de koopprijs alsmede de prijs waarvoor Dennestaete zelf de woning had gekocht – een direct te betrekken, recent compleet gerenoveerde, woning mocht verwachten met een hoogwaardig opleveringsniveau. Nu de kwaliteit van de renovatie aanmerkelijk minder blijkt te zijn dan zij redelijkerwijs mocht verwachten, houdt zij Dennestaete daarvoor aansprakelijk. De geconstateerde gebreken aan de woning zijn volgens haar als volgt te categoriseren:

I Gebreken waarvan partijen herstel door Dennestaete uitdrukkelijk zijn overeengekomen of waarvoor Dennestaete garantie heeft verleend, alsmede de uit het herstel voortgevloeide schade. Zij doelt hierbij op de gebreken volgend uit de VEH-rapporten en de Aanvullende overeenkomst;

II Gebreken (niet vallende onder categorie I) die pas na de eigendomsoverdracht van de woning zijn waargenomen en deel uitmaakten van de vordering in eerste aanleg;

III Gebreken die eerst aan het licht zijn gekomen na de procedure in eerste aanleg.

4.2

Dennestaete meent dat de vraag welke verplichtingen op haar rusten en wat [geïntimeerde] van haar mocht verwachten ter zake van het herstel van gebreken dient te worden beantwoord aan de hand van de koopovereenkomst, de leveringsakte en de Aanvullende overeenkomst en niet aan de hand van de verkoopbrochure. Zij wijst erop, dat [geïntimeerde] – na VEH1 – zich er terdege van bewust was dat het huis ten opzichte van de brochure tegenviel. Zij is desondanks tot de koop overgegaan. [geïntimeerde] heeft de woning gekocht "as is" (artikel 5.1) met daarbij de afspraak dat Dennestaete de maatregelen die volgden uit VEH1 zou uitvoeren (artikel 23), waarbij Dennestaete verder garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, maar niet instaat voor andere eigenschappen (artikel 5.3). Verder wijst Dennestaete op de (hiervoor onder 2.5 geciteerde) niet-bewoners clausule (artikel 21) en de ouderdomsclausule (artikel 19). Van laatstgenoemde clausules heeft Dennestaete, anders dan [geïntimeerde] kennelijk meent, nimmer afstand gedaan. Als dat wel zo was zou dat wel in de Aanvullende overeenkomst, de bevestiging daarvan in de e-mail van 23 augustus 2011 van [D] of de leveringsakte zijn opgenomen.

4.3

Het hof overweegt als volgt.

Partijen zijn het erover eens dat de verplichtingen van Dennestaete volgen uit de koopovereenkomst, de leveringsakte en de Aanvullende overeenkomst. Dit betekent in hoofdlijn dat [geïntimeerde] de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de levering bevond, zonder dat sprake is van een algemene garantie ten aanzien van de uitgevoerde renovatie. Een dergelijke garantie is immers in de koopakte of in de leveringsakte niet opgenomen. Het hof verwerpt de stelling van [geïntimeerde] dat zij op grond van mededelingen in de verkoopbrochure mocht verwachten dat de woning niet alleen geschikt was voor normaal gebruik, maar dat haar tevens werd gegarandeerd dat de woning (feitelijk) geheel vernieuwd was. In de verkoopbrochure wordt de woning weliswaar omschreven als "compleet (inwendig) gerenoveerd op hoogwaardig luxe wijze" (en woorden van soortgelijke strekking), maar dat betreft aanprijzingen in algemene bewoordingen die niet zonder meer kunnen worden begrepen als een garantie. Daarbij komt dat de verkoopbrochure ook uitdrukkelijk vermeldt dat er een ouderdomsclausule en een niet-bewoningsclausule van toepassing zouden zijn. Bovendien had [geïntimeerde] , reeds voordat zij haar eerste bod uitbracht, op grond van VEH1 behoren te begrijpen dat de woning niet in alle opzichten "hoogwaardig" was gerenoveerd.

4.3

Het vorenstaande brengt met zich dat vanaf het moment van levering in beginsel alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor risico van [geïntimeerde] komen, tenzij

a. Dennestaete de afwezigheid van een bepaald gebrek (of de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap) uitdrukkelijk heeft gegarandeerd;

b. sprake is van gebreken waarover in artikel 23 van de koopovereenkomst en later de Aanvullende overeenkomst is afgesproken dat deze door Dennestaete zullen worden verholpen, en

c. sprake is van gebreken die ten tijde van de levering aan een normaal gebruik als woning in de weg stonden.

4.4

[geïntimeerde] stelt voorts ten aanzien van de verkoopbrochure nog dat zij op grond van de omschrijving "mooie eikenhouten vloeren" mocht verwachten dat de woning was voorzien van massief eikenhouten vloeren. Het hof verwerpt deze stelling. Indien [geïntimeerde] er zeker van had willen zijn dat hiermee werd gedoeld op massief eikenhouten vloeren, had het in de rede gelegen dat zij Dennestaete expliciet hiernaar had gevraagd, alvorens de woning te accepteren. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat in het gewone spraakgebruik onder de term "eikenhouten vloer" (vrijwel) altijd een massief eikenhouten parketvloer wordt verstaan, zodat zij redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat de vloer van massief eikenhout was.

4.5

Partijen verschillen voorts van mening of de hierboven genoemde onder 4.3 (c) genoemde uitzondering ook geldt voor gebreken die onder de niet-zelfbewonings- en ouderdomsclausule vallen. Beantwoording van deze vraag kan echter bij gebrek aan belang onbeantwoord blijven. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld om aannemelijk te maken dat ten tijde van de levering sprake was van gebreken (al dan niet vallend onder de ouderdoms- en/of niet zelfbewoningsclausule) die normaal gebruik van de woning onmogelijk maakten.

Uit de VEH-rapporten komt weliswaar naar voren dat geen sprake is geweest van een zorgvuldige, kwalitatief hoogwaardige renovatie, maar anderzijds valt daaruit niet af te leiden dat sprake is van ernstige gebreken. De door de bouwkundige van VEH geconstateerde tekortkomingen vallen immers niet in de categorie gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, maar veeleer in de categorie veroudering, gebrekkige afwerking of amateuristische uitvoering, terwijl ook de door de bouwkundige geschatte herstelkosten daarop duiden. Dit geldt evenzeer voor de door [geïntimeerde] in haar e-mail van 28 augustus 2011 opgesomde gebreken. Die e-mail vermeldt geen ernstige gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg zouden kunnen staan.

De door deskundige Van Ravesteyn en Bouwintentie uitgebrachte rapporten bevestigen dit beeld. Weliswaar komt uit deze rapporten naar voren dat de scheurvorming bij de uitbouw aan de achtergevel is terug te voeren op de gebrekkige wijze van funderen en dat de bouwwijze van de uitbouw ook overigens te wensen over laat, maar dat betekent niet dat de woning daardoor ten tijde van de levering niet geschikt was voor normaal gebruik. Voor zover de vrees gerechtvaardigd is dat de bouwwijze van de uitbouw op termijn tot problemen gaat leiden, geldt dat [geïntimeerde] (op grond van artikel 6.4 van de koopovereenkomst) terzake mogelijk een aanspraak heeft op de aannemer die deze heeft gebouwd. Dat [geïntimeerde] aanvankelijk niet wist tot wie zij zich moest richten, maakt dat niet anders. Gesteld noch gebleken is immers dat [geïntimeerde] Dennestaete voorafgaand aan deze procedure heeft gevraagd en zo nodig gesommeerd aan haar bekend te maken wie de aannemer van de aanbouw was en dat Dennestaete heeft geweigerd aan dat verzoek te voldoen.

[geïntimeerde] heeft verder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gebrekkige verwarming leidt tot non-conformiteit van de woning. Hetgeen de advocaat van [geïntimeerde] in de brief van 8 februari 2012 heeft geschreven (zie hiervoor onder 2.22) leidt in ieder geval niet tot dat oordeel. Van non-conformiteit zou sprake kunnen zijn indien de woning in een (gemiddeld strenge Nederlandse) winter niet op een acceptabele temperatuur is te stoken. [geïntimeerde] heeft dit echter niet, althans onvoldoende onderbouwd, gesteld.

Voor zover [geïntimeerde] meent dat de met hennep afgedichte koppelingen en gasleidingen ondeugdelijk zijn en, vanwege de gevaarlijke situatie die dat oplevert, aan normaal gebruik van de woning in de weg staan, geldt eveneens dat zij die stelling onvoldoende heeft onderbouwd. De door haar overgelegde factuur bewijst immers niets omtrent het gestelde (en door Dennestaete weersproken) gevaar.

4.6

Dit betekent dat het hof het ervoor moet houden dat ten tijde van de levering normaal gebruik van de woning mogelijk was. Van vergoeding van de herstelkosten van de door [geïntimeerde] als categorie II en III aangeduide gebreken, kan reeds om deze reden geen sprake zijn.

4.7

Dit leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] jegens Dennestaete enkel aanspraak kan maken op herstel van die gebreken waarover (aanvankelijk in artikel 23 van de koopovereenkomst en later) in de Aanvullende overeenkomst is afgesproken dat deze door Dennestaete zullen worden verholpen (de hiervoor onder b. genoemde uitzondering). Uiteraard dient Dennestaete indien en voor zover bij het uitvoeren van deze herstelwerkzaamheden schade is ontstaan, ook deze nieuwe schade te herstellen. Dit betekent dat het bestreden vonnis – voor zover daarin meer is toegewezen – niet in stand kan blijven.

Uitleg Aanvullende overeenkomst

5.1

In artikel 23 van de koopovereenkomst is bepaald dat Dennestaete de woning voor de dag van de eigendomsoverdracht zou "aanpassen aan de punten" vermeld in VEH1. Vaststaat dat Dennestaete op de dag van levering nog niet aan deze verplichting had voldaan. [geïntimeerde] heeft Dennestaete niet conform artikel 10 van de koopovereenkomst in gebreke gesteld en de levering heeft gewoon doorgang gevonden. Partijen hebben in de Aanvullende overeenkomst nadere afspraken gemaakt over het verhelpen van de door VEH geconstateerde gebreken. Deze nadere afspraken bevatten op enkele punten een termijn, te weten voor de badendokter (1 maand), voor het buitenschilderwerk (14 dagen) en voor de vergunningen (1 november, naar het hof aanneemt 2011). Voor de overige punten is geen termijn vermeld. Het hof merkt op dat [D] in zijn onder 2.10 geciteerde e-mail van 23 augustus 2011 schrijft dat is afgesproken dat Dennestaete de gebreken "zo spoedig mogelijk" zou oplossen.

5.2

Volgens [geïntimeerde] brengt het enkele feit dat Dennestaete – gelet op artikel 23 van de koopovereenkomst en artikel 6:83, aanhef en sub a BW – op de dag van levering niet aan haar verplichtingen had voldaan met zich dat Dennestaete toen reeds in verzuim was en dat de Aanvullende overeenkomst daarin geen verandering heeft gebracht. Dennestaete daarentegen wijst erop dat [geïntimeerde] levering wenste op een eerdere (te weten 19 augustus 2011) dan de in de koopovereenkomst overeengekomen datum (24 augustus 2011), waarmee Dennestaete heeft ingestemd. Daarbij heeft [geïntimeerde] door het sluiten van de Aanvullende overeenkomst afstand gedaan van de afspraak dat de gebreken vóór de datum van levering moesten zijn hersteld. Over de door Dennestaete na levering nog uit te voeren werkzaamheden zijn in de Aanvullende overeenkomst nadere afspraken gemaakt. Deze afspraken bevatten voor de meeste onderwerpen geen termijn, maar zouden door Dennestaete voortvarend worden aangepakt, aldus nog steeds Dennestaete.

5.3

Het hof overweegt als volgt.

Zoals door [geïntimeerde] terecht is opgemerkt, is Dennestaete tekortgeschoten in haar verplichting voor de dag van eigendomsoverdracht de gebreken uit VEH1 te herstellen (artikel 23 van de koopovereenkomst). Dit betekent dat [geïntimeerde] op dat moment bevoegd was nakoming, (vervangende) schadevergoeding of ontbinding te vorderen. Het hof is van oordeel dat Dennestaete uit het feit dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de levering zonder dat (volledig) aan artikel 23 van de koopovereenkomst was voldaan, terwijl partijen tot nadere afspraken kwamen in de Aanvullende overeenkomst, heeft mogen begrijpen dat [geïntimeerde] haar van de gevolgen van het verzuim heeft ontheven en haar een nieuwe termijn voor nakoming werd vergund. Dit geldt te meer nu in de Aanvullende overeenkomst op een drietal punten nieuwe termijnen zijn gesteld. Deze termijnen zouden immers niet zinvol zijn, als [geïntimeerde] binnen die termijn aanspraak kon maken op vervangende schadevergoeding. Dit betekent dat het hof het ervoor moet houden dat de termijnen volgend uit de Aanvullende overeenkomst in de plaats zijn gekomen voor de dag van levering als datum waarop de herstellingen moesten zijn verricht en dat [geïntimeerde] voor ommekomst van de uit de Aanvullende overeenkomst volgende termijnen in beginsel niet kon terugkomen op de door haar gemaakte keuze. Voor zover de Aanvullende overeenkomst geen termijnen bevatte, zijn partijen het erover eens dat Dennestaete gehouden was de gebreken en herstelpunten "zo spoedig mogelijk" dan wel "voortvarend" aan te pakken.

5.4

[geïntimeerde] is voorts van mening dat partijen in de Aanvullende overeenkomst (onder meer) zijn overeengekomen dat Dennestaete alle punten als vermeld in de VEH1, 2 en 3 alsnog zo spoedig mogelijk zou oplossen en dat Dennestaete een garantie van 10 jaar op de uitbouw en een garantie van 5 jaar op het glas heeft verleend.

5.5

Dennestaete daarentegen legt de Aanvullende overeenkomst beperkter uit. Volgens Dennestaete is met "Bouwkundig rapport" slechts VEH1 bedoeld. Dat is immers het rapport waarover partijen in artikel 23 van de koopovereenkomst hadden afgesproken dat de daarin vermelde punten vóór de levering zouden worden aangepast. Verder stelt Dennestaete dat zij nimmer heeft beoogd
zelf garantie te verstrekken. Zij heeft slechts aan [geïntimeerde] laten weten dat de aannemer 10 jaar garantie had verstrekt op de uitbouw en 5 jaar op het glas. Bedoelde aanspraken zijn ingevolge het bepaalde in artikel 6.4 van de koopovereenkomst en artikel 4 van de leveringsovereenkomst op [geïntimeerde] overgegaan, aldus Dennestaete.

5.6

Het hof is van oordeel, dat – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – het begrip "bouwkundig rapport" in de Aanvullende overeenkomst redelijkerwijs niet anders kan worden uitgelegd, dan als VEH1, nu dit het rapport was waarover partijen een bepaling hadden opgenomen in de koopovereenkomst. Dat [geïntimeerde] dat aanvankelijk ook zo heeft begrepen blijkt uit het e-mailbericht van [D] van 28 augustus 2011 (zie r.o. 2.11), waarin de link met de koopovereenkomst wordt gelegd en de brief van 19 september 2011 van de advocaat van [geïntimeerde] (zie r.o. 2.16), waarin expliciet naar (alleen) VEH1 wordt verwezen.

5.7

Ook met betrekking tot de vraag welke werkzaamheden door Dennestaete moeten worden uitgevoerd op basis van aanvankelijk artikel 23 van de koopovereenkomst en later de Aanvullende overeenkomst verschillen partijen van mening. Volgens [geïntimeerde] gaat het om alle in VEH1 genoemde punten, volgens Dennestaete gaat het alleen om die punten uit VEH1 waarbij een maatregel en een prijs is genoemd.

5.8

Naar het oordeel van het hof dient onder het "aanpassen aan de punten welke vermeld staan in het rapport" in redelijkheid te worden verstaan: het treffen van de maatregelen (al dan niet onder vermelding van een prijsindicatie) die in VEH1 staan genoemd. Als in VEH1 geen maatregel is genoemd bij een constatering, hoefde Dennestaete in redelijkheid niet te begrijpen dat [geïntimeerde] desondanks aanpassing verlangde. Een constatering is immers niet hetzelfde als een tekortkoming. Zo blijkt uit VEH1 bijvoorbeeld dat is geconstateerd dat de kruipruimte niet was geïsoleerd, hetgeen bij een ruim 80-jaar oude (inwendig gerenoveerde) woning overigens ook niet in de rede ligt. Daar in VEH1 bij die constatering geen maatregel was genoemd, kon [geïntimeerde] – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – in redelijkheid niet verwachten dat Dennestaete met de toezegging de woning aan te passen aan het rapport ook heeft bedoeld op zich te nemen alsnog isolatie in de kruipruimte aan te brengen. Wel mocht [geïntimeerde] verwachten dat Dennestaete de maatregelen die in het rapport onder de kop Kruipruimte waren vermeld zou aanpakken. [geïntimeerde] mocht er derhalve van uitgaan dat Dennestaete zou zorgdragen voor het voldoende dichten van het kruipluik en het vorstvrij maken van de CV-leidingen.

5.9

Met betrekking tot de woorden "uitbouw 10 jaar glas 5 jaar" overweegt het hof, dat partijen het er kennelijk over eens zijn dat die woorden zien op een garantie. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wie die garantie heeft verleend: de aannemer of verkoper. Daar enerzijds in de koopovereenkomst niets over een door Dennestaete zelf verleende garantie is te vinden, terwijl anderzijds zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte is bepaald dat alle aanspraken die verkoper heeft ter zake van verrichte werkzaamheden aan de onroerende zaak overgaan op koper, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is, ligt het meest in de rede te veronderstellen dat de woorden een nadere omschrijving geven van die aanspraken. [geïntimeerde] heeft niets gesteld op basis waarvan een andere uitleg meer waarschijnlijk is. Dit betekent dat het hof van oordeel is dat de uitleg van Dennestaete moet worden gevolgd, hetgeen betekent dat [geïntimeerde] met betrekking tot gebreken samenhangend met de renovatie en/of de aanbouw zich tot [A] dient te wenden en Dennestaete voor deze gebreken niet aansprakelijk is.

Is het verzuim ingetreden?

6.1

In de koopovereenkomst heeft Dennestaete toegezegd dat zij de gebreken als bedoeld in VEH1 vóór de eigendomsoverdracht zou herstellen. Aan deze verplichting heeft zij niet (volledig) voldaan, zodat Dennestaete ter zake van die verplichtingen op grond van artikel 6:83 sub a BW ten tijde van de levering van rechtswege in verzuim was. Het gevolg hiervan was dat [geïntimeerde] in beginsel gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden, dan wel vervangende schadevergoeding te vorderen, maatregelen waarvoor zij niet heeft gekozen. [geïntimeerde] en Dennestaete hebben, als gezegd, ten tijde van de eigendomsoverdracht afgesproken dat Dennestaete de overeengekomen gebreken alsnog zo spoedig mogelijk zou herstellen; de Aanvullende overeenkomst bevat op een drietal punten een concrete termijn.

6.2

[geïntimeerde] vordert in deze procedure vervangende schadevergoeding wegens het niet nakomen door Dennestaete van haar verplichtingen uit de Aanvullende overeenkomst. Uit artikel 6:87 BW volgt dat – nu de nakoming van de verplichtingen uit de Aanvullende overeenkomst niet blijvend onmogelijk was – een recht op vervangende schadevergoeding eerst ontstaat wanneer sprake is van verzuim. Anders dan [geïntimeerde] lijkt te stellen, kan niet worden gezegd dat Dennestaete reeds op 19 augustus 2011 in verzuim was ter zake van de verplichtingen uit de Aanvullende overeenkomst, omdat [geïntimeerde] Dennestaete in die overeenkomst nu juist heeft ontheven van de gevolgen en haar in de gelegenheid heeft gesteld de gebreken die in VEH1 waren geconstateerd alsnog te herstellen (zie r.o. 5.3). Van Dennestaete mocht onder deze omstandigheden worden verwacht dat zij – na de eigendomsoverdacht – de gebreken die waren geconstateerd in VEH1 met de nodige voortvarendheid ter hand zou nemen.

6.3

Voor zover partijen geen (exacte) termijn voor de nakoming van de Aanvullende overeenkomst zijn overeengekomen, treedt het verzuim in, zo bepaalt artikel 7:82 BW, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Een ingebrekestelling is een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser duidelijk te kennen geeft wat van de schuldenaar gevorderd wordt en op welk tijdstip nakoming wordt verlangd. De vraag is of [geïntimeerde] Dennestaete op deugdelijke wijze in gebreke heeft gesteld. Daarbij kan in het midden kan blijven of een ingebrekestelling via elektronische weg kan worden toegezonden, nu vaststaat dat Dennestaete de door [geïntimeerde] verzonden e-mails heeft ontvangen.

6.4

[geïntimeerde] stelt dat de e-mail van 28 augustus 2011 is te beschouwen als een ingebrekestelling. In deze e-mail omschrijft ( [D] namens) [geïntimeerde] een aantal gebreken/herstelpunten die Dennestaete volgens haar nog niet had uitgevoerd. In zoverre voldoet de e-mail aan de vereisten als bedoeld in artikel 7:82 BW. Uit het feit dat [geïntimeerde] in die e-mail de in de koopakte overeengekomen boete heeft aangezegd per 6 september 2011, kan worden opgemaakt dat zij van Dennestaete verlangde dat deze de desbetreffende punten vóór 6 september 2011 zou uitvoeren. Naar het oordeel van het hof is dat echter geen redelijke termijn. Op basis van de Aanvullende koopovereenkomst diende Dennestaete ruim veertig grotere en kleinere werkzaamheden aan de woning uit te voeren. Naar het oordeel van het hof kon [geïntimeerde] gezien de omvang van de werkzaamheden niet verwachten dat al het werk vervolgens reeds binnen de relatief korte periode van ruim twee weken na de levering zou zijn afgerond, ook niet als daarbij in aanmerking wordt genomen dat Dennestaete verplicht was de werkzaamheden met de nodige voortvarendheid ter hand te nemen. Dit betekent dat op 6 september 2011 het verzuim niet is ingetreden.

6.5

Ten aanzien van de in de e-mail van 28 augustus 2012 genoemde "slotenkwestie" geldt het volgende. Uit VEH1 volgt niet dat alle sloten dienen te worden vervangen, maar dat het hang en sluitwerk moet worden nagelopen en hersteld. In VEH1 is hiervoor een bedrag van in totaal € 450,-- begroot. Voor zover al zou moeten worden geoordeeld dat een termijn van twee dagen voor het (uit VEH1 volgende) nalopen en herstel van hang en sluitwerk redelijk is, omdat [geïntimeerde] zich niet veilig voelde in de woning, geldt dat de e-mail geen sommatie tot nakoming binnen die termijn bevat, maar een omzettingsverklaring. [geïntimeerde] stelt immers dat zij deze actie zelf ter hand heeft genomen, dat de kosten hiervan € 2.500,-- bedragen (hetgeen overigens doet vermoeden dat deze ziet op meer werkzaamheden dan volgend uit VEH1) en dat zij wenst dat Dennestaete de kosten daarvan vergoedt. [geïntimeerde] kan echter geen aanspraak maken op vervangende schadevergoeding, indien geen sprake was van verzuim.

6.6

In haar e-mail van 6 september 2011 noemt [geïntimeerde] wederom een aantal herstelpunten die nog niet zouden zijn uitgevoerd en waarvan sommige reeds in de e-mail van 28 augustus 2011 werden genoemd. De e-mail bevat echter geen nadere termijnstelling, zodat ook deze niet als deugdelijke ingebrekestelling is aan te merken.

6.7

In de overige correspondentie die partijen in september 2011 hebben gevoerd, worden geen nieuwe (concrete) gebreken/ herstelpunten onder de aandacht van Dennestaete gebracht. Wel wordt gediscussieerd over de in de e-mails van 28 augustus 2011 en 6 september 2011 vermelde herstelpunten/gebreken. [geïntimeerde] heeft in deze correspondentie geen nadere termijn gesteld. Wel moet het voor Dennestaete duidelijk zijn geweest dat [geïntimeerde] van mening was dat de werkzaamheden niet snel genoeg werden uitgevoerd, te meer nu Dennestaete met [geïntimeerde] was overeengekomen de werkzaamheden zo spoedig mogelijk, althans met voortvarendheid aan te pakken.

6.8

Ook de hiervoor onder 2.16 genoemde brief van 19 september 2011, afkomstig van de toenmalige advocaat van [geïntimeerde] , bevat geen termijnstelling en kan dus niet als deugdelijke ingebrekestelling worden aangemerkt. Wel heeft de advocaat van [geïntimeerde] in die brief te kennen gegeven dat [geïntimeerde] zelf op zoek zou gaan naar vakmensen die de gebreken kunnen herstellen. Dennestaete werd gesommeerd tot betaling van een voorschot op de kosten hiervan. Nadat er op 28 september 2011 een bespreking tussen partijen had plaatsgevonden, heeft de advocaat van [geïntimeerde] diezelfde dag een e-mail aan Dennestaete gezonden waarin zij herhaalt dat Dennestaete volgens [geïntimeerde] in verzuim is en dat herstel van de gebreken door of namens Dennestaete een gepasseerd station is. Dit standpunt is door de advocaat van [geïntimeerde] (nogmaals) bevestigd in een brief van 13 oktober 2011. In de hiervoor genoemde correspondentie werd het voorstel van Dennestaete om gezamenlijk een lijst van nog uit te voeren werkzaamheden op te stellen, door [geïntimeerde] van de hand gewezen.

6.9

Het hof concludeert uit het vorenstaande dat Dennestaete tot en met 19 september 2011 nimmer deugdelijk ingebreke is gesteld en dat [geïntimeerde] vanaf 19 september 2011, een maand na de oplevering, formeel het standpunt heeft ingenomen dat zij niet langer nakoming door Dennestaete verlangde, maar vervangende schadevergoeding.

Hieraan doet niet af dat [geïntimeerde] Dennestaete ook na 19 september 2011 (al dan niet sporadisch) tot de woning heeft toegelaten om werkzaamheden in de woning uit te laten voeren. Naar het oordeel van het hof kon gezien de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 19 september 2011, waarin zij een voorschot vorderde op vervangende schadevergoeding (hetgeen zich slecht verhoudt met nakoming), niet langer van Dennestaete worden verwacht dat zij (met voortvarendheid) de nog resterende werkzaamheden zou aanpakken.

6.1

Ten aanzien van de werkzaamheden waarvoor in de Aanvullende overeenkomst wel een termijn was gesteld geldt voorts het volgende.

- Het bad is tijdig geleverd en speelt in deze procedure geen rol meer.

- Voor het buitenschilderwerk gold een termijn van 2 weken. Aangezien voor het schilderen van de buitenzijde van een gebouw moeilijk een vaste einddatum kan worden vastgesteld (bij slecht weer kan immers niet geschilderd worden), moet aangenomen worden dat de termijn van twee weken een begintermijn betreft en dat de schilderwerkzaamheden verder met voortvarendheid ter hand dienen te worden genomen. Niet weersproken is dat het buitenschilderwerk tijdig is aangevangen. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] – gelet op het gemotiveerde verweer van Dennestaete – onvoldoende concreet gesteld dat daarna de voortgang onvoldoende is geweest.

- De termijn voor het verkrijgen van de vergunningen/ garage met elektra tenslotte was op 19 september 2011 nog niet verlopen.

Dit betekent dat Dennestaete ook ter zake van die werkzaamheden niet in verzuim verkeerde.

6.11

Niettemin is het denkbaar dat – op grond van de redelijkheid en billijkheid – het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling. Waar het in deze zaak dan op aankomt, is of Dennestaete – na tot tweemaal toe gewaarschuwd te zijn voor het (in de ogen van [geïntimeerde] ) te trage tempo van de werkzaamheden – in de periode (van 19 augustus 2011) tot 19 september 2011 onvoldoende voortvarend te werk is gegaan. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] onvoldoende concreet gesteld dat dit het geval zou zijn. De conclusie van het vorenstaande is dan ook dat geen verzuim is ingetreden ter zake van de nakoming van de Aanvullende overeenkomst.

6.12

Het hof acht voor dat oordeel mede van belang dat uit de correspondentie blijkt dat [geïntimeerde] destijds te spreken was over de wijze waarop de door Dennestaete ingeschakelde aannemer/klusjesman ( [C] ) de werkzaamheden verrichtte. Voor Dennestaete was er op dat moment derhalve onvoldoende aanleiding om te twijfelen over de kwaliteit van de geleverde werkzaamheden. Ook heeft [geïntimeerde] nimmer expliciet erop aangedrongen om [C] te laten bijstaan door (meer) derden, teneinde een versnelling te bewerkstelligen. In de onder 2.14 genoemde e-mail van 9 september 2011 schrijft [geïntimeerde] weliswaar dat ze heeft begrepen dat [C] van Dennestaete naar een andere klus moest, maar onvoldoende duidelijk is in hoeverre dat ook daadwerkelijk (voor 19 september 2011) is gebeurd. Van een situatie waarin van [geïntimeerde] in redelijkheid niet meer kon worden verlangd Dennestaete in de gelegenheid te stellen de overeengekomen werkzaamheden af te maken, is derhalve geen sprake. Voor zover in de stellingen van [geïntimeerde] besloten ligt dat de situatie door toedoen van Dennestaete zo ernstig uit de hand is gelopen c.q. de herstelwerkzaamheden zodanig slecht werden uitgevoerd, dat van haar niet meer kon worden verwacht dat zij Dennestaete nog zou aanmanen tot nakoming, dan wel zou toelaten tot de woning, geldt dat zij deze stellingen onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Ook de situatie zoals deze blijkt uit de overgelegde correspondentie leidt niet tot dit oordeel.

6.13

Dit betekent dat het verzuim niet is ingetreden, noch ter zake de werkzaamheden waarvoor de Aanvullende overeenkomst een termijn bevatte, noch ter zake van de werkzaamheden die Dennestaete "zo spoedig mogelijk" diende uit te voeren. Dennestaete is immers niet deugdelijk in gebreke gesteld, terwijl ook niet gezegd kan worden dat Dennestaete – zonder correct in gebreke te zijn gesteld – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op 19 september 2011 geacht moet worden in verzuim te zijn.

6.14

Nu geen sprake is geweest van verzuim ter zake van categorie I gebreken, stuit de vordering tot vervangende schadevergoeding ter zake van die gebreken daar op af.

Overigens heeft Dennestaete bij de pleidooizitting van 8 december jl. (nogmaals) aangeboden de categorie I-gebreken, voor zover nog niet hersteld, alsnog te doen herstellen. Het hof gaat ervan uit dat Dennestaete dit aanbod na deze uitspraak nog enige tijd gestand zal doen.

6.15

Ten aanzien van de gebreken die door de door Dennestaete uitgevoerde herstelwerkzaamheden zouden zijn ontstaan geldt mutatis mutandis hetzelfde.

6.16

Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt met betrekking tot de categorie II en III gebreken. De e-mail van 28 augustus 2011 kan uiteraard niet zien op gebreken die [geïntimeerde] op dat moment (nog) niet kende. Gesteld noch gebleken is echter dat in latere correspondentie een ingebrekestelling is opgenomen met de betrekking tot de later ontdekte gebreken. Weliswaar wordt Dennestaete in diverse brieven "aansprakelijk gesteld" (zoals bijvoorbeeld in de brieven van 13 december 2011 met betrekking tot de vergunning voor het dakterras (zie r.o. 2.21) en de brief van 8 februari 2012 met betrekking tot de CV (zie r.o. 2.22), maar (ook) in deze brieven is geen schriftelijke aanmaning te lezen waarin Dennestaete een redelijke termijn voor het herstel van de gestelde gebreken wordt gegeven. Voorts blijkt uit niets dat [geïntimeerde] bereid was Dennestaete toe te staan de gestelde gebreken te herstellen. Ook om deze reden kan van vergoeding van de herstelkosten van de door [geïntimeerde] als categorie II en III aangeduide gebreken, geen sprake zijn.

6.17

Dit betekent dat de vorderingen tot (vervangende) schadevergoeding dienen te worden afgewezen omdat ofwel de vorderingen berustten op niet-bestaande verplichtingen aan de zijde van Dennestaete (categorie II en III gebreken), ofwel omdat Dennestaete niet in verzuim is komen te verkeren. De door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht sub C is om dezelfde reden niet toewijsbaar.

Boete

7. Daargelaten dat het hof van oordeel is dat niet in de rede ligt om te veronderstellen dat in de Aanvullende overeenkomst besloten ligt dat de boete van artikel 10 van de koopovereenkomst bij niet nakoming van één of meer verplichtingen uit de koopovereenkomst, ook van toepassing is op niet nakoming van de Aanvullende overeenkomst, kan van een verbeurde boete geen sprake zijn omdat Dennestaete – zoals hiervoor is overwogen – nimmer deugdelijk in gebreke is gesteld. Ten overvloede overweegt het hof dat uit artikel 10.3 van de koopovereenkomst blijkt dat de boete verschuldigd is als prikkel tot nakoming. Daar moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] na 19 september 2011 geen nakoming meer wenste (maar vervangende schadevergoeding, zie r.o. 6.7) kan na genoemde datum geen boete meer zijn verbeurd. Ook op het punt van de boete kan het bestreden vonnis derhalve geen stand houden.

Vergunning dakterras

8.1

[geïntimeerde] vordert een verklaring voor recht dat Dennestaete jegens haar aansprakelijk is voor de waardedaling van de woning als gevolg van het feit dat de woning niet meer is en niet meer kan worden voorzien van een dakterras of balkon, en dat hiermee verband houdende schade zal worden vastgesteld op basis van een door of onder toezicht van de VEH uit te voeren taxatie op het moment dat [geïntimeerde] beslist de woning te verkopen of te verhuren. [geïntimeerde] legt hieraan ten grondslag dat zij recht heeft op compensatie van de evidente waardevermindering van de woning, doordat er geen dakterras of balkon meer aanwezig is. Toen [geïntimeerde] in november 2011 bekend werd met het feit dat de gemeente de vergunning had geweigerd, was de bezwaartermijn al verstreken. Daardoor kon zij niet meer tegen dat besluit opkomen en ook geen balkon meer terugplaatsen

8.2

Het hof begrijpt uit de stellingen van partijen, dat zij het erover eens zijn dat de uitbouw zelf vergunningsvrij was, maar dat voor het dakterras op de uitbouw een vergunning was vereist en dat het [geïntimeerde] bekend was dat de gemeente Wassenaar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog geen vergunning had verleend. Voor het geval de gemeente deze vergunning niet zou verlenen, hebben partijen in artikel 24 van de koopovereenkomst afgesproken dat [geïntimeerde] een bedrag van € 5.000,-- retour zou ontvangen van Dennestaete. Dit bedrag heeft Dennestaete, zo begrijpt het hof, ook aan [geïntimeerde] voldaan. In het midden kan blijven of dit bedrag de schade/waardevermindering dekt, daar niet valt in te zien waarom partijen niet langer aan dit bedrag gebonden zouden zijn. De enkele omstandigheid dat Dennestaete [geïntimeerde] pas van de weigering van de vergunning op de hoogte heeft gesteld, nadat de bezwaartermijn was verstreken, wat hiervan verder ook zij, maakt dit niet anders. Daarbij acht het hof van belang dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat er een reële kans was dat de vergunning – indien zij tegen de weigering daarvan tijdig in bezwaar was gekomen – alsnog zou zijn verleend. Dit betekent dat de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht B niet kan worden toegewezen.

Kosten verwijdering dakterras

9.1

Op 6 juni 2012 hebben partijen ter comparitie bij de rechtbank het volgende afgesproken:

"Ter voorkoming van het vervallen van dwangsommen ivm het niet toegestane dakterras wordt afgesproken dat [geïntimeerde] op kosten van Dennestaete met Bubberman Dakbedekking (…), zal afspreken dat deze het dakterras vóór 14 juni 2012 zal verwijderen en ervoor zal zorgdagen dat het dak in waterdichte toestand wordt achtergelaten."

9.2

Op grond hiervan heeft de rechtbank over het dakterras geen nadere beslissing meer gegeven. [geïntimeerde] stelt echter dat Dennestaete niet (volledig) aan deze afspraak heeft voldaan:

Bubberman heeft volgens [geïntimeerde] alleen de omheining/het hekwerk rond het dakterras verwijderd, waardoor gaten in de muren en het dak zijn ontstaan die niet of gebrekkig zijn afgedicht. Hierdoor zijn problemen ontstaan, zoals was voorzien in VEH1. De verplichting tot verwijdering van het dakterras behelst volgens [geïntimeerde] voorts alle werkzaamheden die nodig zijn om een veilige situatie te creëren. Dennestaete heeft echter niet de voormalige terrasdeur laten verwijderen, zodat deze uitkomt op het (niet omheinde) dak.

9.3

Dennestaete meent dat zij de ter comparitie gemaakte afspraak correct is nagekomen. Zij heeft de kosten van de aan Bubberman gegeven opdracht betaald. Dennestaete stelt dat [geïntimeerde] over de wijze waarop Bubberman uitvoering heeft gegeven aan die opdracht ook nimmer heeft geklaagd. Dat het dak niet waterdicht zou zijn, heeft Dennestaete moeten vernemen uit memorie van grieven in incidenteel appel. Zij meent dat – voor zover Bubberman zijn werkzaamheden niet deugdelijk heeft uitgevoerd – [geïntimeerde] Bubberman daarop moet aanspreken. Dennestaete ontkent voorts een andere verplichting op zich te hebben genomen, dan terugbetaling van een bedrag van € 5.000,-- (in de koopakte) en betaling van Bubberman (aan welke verplichting zij heeft voldaan). Hiermee is de kous af, aldus Dennestaete.

9.4

Het hof overweegt dat tussen partijen niet in geschil is, dat Bubberman de opdracht heeft gekregen op kosten van Dennestaete het dakterras vóór 14 juni 2012 te verwijderen en ervoor te zorgen dat het dak in waterdichte toestand wordt achtergelaten alsmede dat Bubberman uitvoering heeft gegeven aan deze opdracht. Dat partijen anders of meer overeen zijn gekomen, zoals het vervangen van de openslaande deuren, is het hof niet gebleken. In de afspraak zoals deze ter comparitie op papier is gezet, valt dit in ieder geval niet te lezen, terwijl gesteld noch gebleken is dat de schriftelijke overeenkomst de ter comparitie gemaakte afspraak niet dekt. Voor zover komt vast te staan dat Bubberman het dak van de uitbouw niet in waterdichte toestand heeft achtergelaten, geldt (mogelijk) dat Bubberman toerekenbaar tekort is geschoten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet worden aangenomen dat Dennestaete aansprakelijk is voor de schade die hieruit voortvloeit. De door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht A kan derhalve niet kan worden toegewezen.

Slotsom

10. De slotsom is dat het bestreden eindvonnis niet in stand kan blijven. Aan verdere behandeling van de afzonderlijke posten wordt niet toegekomen. Bij gebreke van stellingen die – indien bewezen – tot een ander oordeel zouden leiden, wordt aan het bewijsaanbod voorbij gegaan. De vorderingen van [geïntimeerde] tot vergoeding van de herstelkosten uit zowel de categorie I, II als III dienen te worden afgewezen. De nevenvorderingen van [geïntimeerde] (kosten vervangende woonruimte, verhuiskosten, buitengerechtelijke kosten etc.), alsmede vordering III (opheffing beslagen) volgen dit lot. De gevorderde verklaringen voor recht kunnen evenmin worden toegewezen. De vorderingen van [geïntimeerde] zullen dus integraal worden afgewezen. Dit betekent dat de vordering tot terugbetaling van hetgeen Dennestaete ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan voor toewijzing gereed ligt evenals de wettelijke rente daarover. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van beide instanties, de beslagkosten daaronder begrepen. Ten aanzien van de bestreden tussenvonnissen zal het hof in het dictum geen beslissing opnemen, omdat partijen daarbij geen belang hebben.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van de rechtbank Den Haag, team handel van 26 maart 2014, zoals aangevuld op 4 april 2014;

en opnieuw rechtdoende:

- wijst de (inleidende en in appel vermeerderde) vorderingen van [geïntimeerde] af;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen Dennestaete ter uitvoering van het bestreden vonnis (al dan niet door middel van executie) aan haar heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van voldoening (executie) tot aan de dag van terugbetaling;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Dennestaete tot op 26 maart 2014 begroot op € 3.715,-- aan griffierecht, € 6.479,55 aan kosten deskundige en € 5.000,-- aan salaris advocaat;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep, aan de zijde van Dennestaete tot op heden begroot op € 77,52 aan explootkosten, € 5.114,-- aan griffierecht, € 13.052,-- aan salaris advocaat en € 4.425,05 aan beslagkosten;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Dennestaete tot op heden begroot op € 6.526,--aan salaris advocaat;

- verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, C.A. Joustra en B.R. ter Haar en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 februari 2016 in aanwezigheid van de griffier.