Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.169.939/01
Zaaknummer rechtbank : 2716473 / RL EXPL 14-2132
arrest van 31 mei 2016
inzake
1. [appellant 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [appellant 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna te noemen: [appellanten] ,
advocaat: mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te Den Haag.
Het geding
Bij exploot van 11 mei 2015 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag op 12 februari 2015 tussen partijen is gewezen. Bij arrest van 2 juni 2015 is comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 6 juli 2015. Van de comparitie is proces verbaal gemaakt.
Bij memorie van grieven, tevens houdende verandering en vermeerdering van eis, met producties, hebben [appellanten] zes grieven en een voorwaardelijke grief aangevoerd en hun eis gewijzigd. Bij memorie van antwoord, tevens houdende conclusie van antwoord op de verandering/vermeerdering van eis, heeft [geïntimeerde] de grieven en de onderdelen van de eisverandering bestreden.
Vervolgens hebben partijen op 4 april 2016 de zaak doen bepleiten door hun advocaten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ter gelegenheid hiervan hebben [appellanten] producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
Feiten
1. De door de rechtbank in het vonnis onder 2.1 t/m 2.5 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan. Gelet daarop en op hetgeen verder in hoger beroep onbetwist naar voren is gebracht, gaat het in deze zaak om het volgende:
1.1
[appellanten] hebben serviceappartementen geëxploiteerd waartoe zij aan ouderen woonruimte in het pand aan de [adres] (hierna: het pand) in combinatie met verschillende op verzorging gerichte diensten aanboden. Op 15 augustus 2005 hebben zij de zakelijke activa van hun onderneming verkocht aan [geïntimeerde] en [X] .
1.2
Voor het pand hebben [appellanten] per 1 januari 2006 een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] en [X] voor de duur van vijf jaar. De huurprijs bedroeg € 132.000,- per jaar, te betalen in maandelijkse termijnen van € 11.000,-. Er is toen geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt. Bij allonge is de huurovereenkomst met (alleen) [geïntimeerde] per 1 januari 2011 verlengd met één jaar. Aan het eind van dat jaar is de huurovereenkomst beëindigd.
1.3
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de ROZ-voorwaarden) van toepassing verklaard. Deze ROZ-voorwaarden houden onder meer het volgende in:
“Einde huurovereenkomst of gebruik
10.1.1
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.
10.1.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.
10.1.3
Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen.
10.1.4
Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder.
(…)
10.5
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. De inspectie van het gehuurde en de opmaak en de ondertekening van het inspectierapport zal geschieden door partijen dan wel door daartoe bevoegde vertegenwoordigers. Partijen kunnen zich achteraf niet op de onbevoegdheid van die vertegenwoordigers beroepen.
10.6
Indien huurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is verhuurder bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van huurder uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. Verhuurder zal huurder onverwijld een exemplaar van dit rapport ter hand stellen.
10.7
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder, ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.
10.8
Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.
(…)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.”
1.4
Het pand is niet conform artikel 10.5 van de ROZ-voorwaarden tijdig voor het einde van de huurovereenkomst door beide partijen gezamenlijk geïnspecteerd met opmaking van een inspectierapport. Bij brief van 31 oktober 2012 heeft [geïntimeerde] verzocht om een afspraak voor de oplevering op 31 december 2012, daarbij schrijvend dat het gehuurde opgeleverd zal worden in de staat zoals het zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. Op 31 december 2012 is het pand geïnspecteerd door [appellanten] , vergezeld van een deurwaarder. [geïntimeerde] heeft die dag de sleutels aan hen ter beschikking gesteld, maar is vertrokken voordat de inspectie was aangevangen. De deurwaarder heeft dezelfde dag een proces-verbaal van constatering opgemaakt (hierna: het deurwaardersproces-verbaal).
1.5
Bij e-mail bericht van 2 januari 2013 heeft de beheerder namens [appellanten] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] geschreven dat de oplevering, conform afspraak, had plaatsgevonden en dat bij de oplevering veel schade is geconstateerd waarvoor [geïntimeerde] – naast de nog openstaande huur – in rechte zal worden aangesproken.
Vordering, vonnis, grieven
2.1
In eerste aanleg hebben [appellanten] , na vermindering van eis, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ad € 57.427,46 wegens opleveringsgebreken in en aan het gehuurde, van een bedrag van € 19.245,63 aan achterstallige huurpenningen, van een bedrag van € 2.033,13 aan buitengerechtelijke incassokosten, van de kosten van voornoemd deurwaardersproces-verbaal ad € 484,00 en van de proceskosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke (handels)rente.
2.2
De kantonrechter heeft een bedrag van € 6.000,- aan (nog) achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, en € 600,- aan buitengerechtelijke kosten toegewezen. [appellanten] hadden het aan huurpenningen openstaande bedrag van € 39.000,- verrekend met de borgsom ad € 33.000,.Voor het overige zijn de vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft onder meer geoordeeld dat partijen met artikel 10 ROZ-voorwaarden van de wet afwijkende afspraken hebben gemaakt, inhoudend dat [appellanten] [geïntimeerde] in gebreke hadden moeten stellen alvorens zij schadevergoeding van [geïntimeerde] konden vorderen voor het niet hersteld hebben van de gebreken. Mede gelet op de mogelijkheid van een langere hersteltermijn is het volgens de kantonrechter niet de bedoeling dat de huurder op het moment van de oplevering van rechtswege in verzuim is als de gebreken (nog) niet zijn hersteld.
2.3
[appellanten] richten zich met de eerste vijf grieven tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van schadevergoeding wegens opleveringsgebreken. Met hun zesde grief komen zij op tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke kosten boven de € 600,- en van de vergoeding voor het uitbrengen van het deurwaardersexploot. De zevende grief hebben zij voorwaardelijk ingesteld, voor het geval het hof de vordering aangaande de proceskosten van € 13.245,63 niet als ingetrokken beschouwt en buiten beschouwing laat.
Voorts hebben zij hun eis gewijzigd, zodat zij thans in hoger beroep vorderen [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan hen van
A. € 29.569,45 ter zake van herstelkosten en andere opleverschade,
B. € 33.000,- ter zake van schadevergoeding (art. 10.8 ROZ-voorwaarden) althans gederfde huurinkomsten,
C. € 1.334,42 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten,
D. € 484,- ter zake van de kosten voor voornoemd deurwaardersproces-verbaal,
E. € 15.260,- aan contractuele boetes (art. 18.2 ROZ-voorwaarden),
A t/m E telkens te vermeerderen met rente, en
F. de proceskosten in beide instanties.
2.4
[geïntimeerde] heeft de grieven weersproken en verweer gevoerd tegen het bij eiswijziging gevorderde.
Grieven I - V
3.1
De eerste vijf grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij betreffen alle, vanuit verschillende invalshoeken, de vraag of [geïntimeerde] ook zonder ingebrekestelling in verzuim was indien er bij de oplevering op 31 december 2012 gebreken aan het gehuurde waren. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
3.2
In artikel 10.1 (10.1.1 - 10.1.4) van de ROZ-voorwaarden is als verplichting voor de huurder opgenomen dat hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst geheel ontruimd, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels moet opleveren, in de staat die in het proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur is beschreven, dan wel (indien zo’n proces-verbaal niet is opgemaakt zoals hier het geval is) in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen - een en ander behoudens normale slijtage en veroudering.
Daarnaastis in de artikelen 10.5 en 10.6 opgenomen dat het gehuurde tijdig voor het einde van de huurovereenkomst door partijen wordt geïnspecteerd, waarvan een inspectierapport wordt opgemaakt door partijen – of, wanneer de huurder niet daaraan meewerkt: door de verhuurder. In dat rapport wordt vastgelegd welk reparatiewerk en achterstallig onderhoud ten laste van de huurder uitgevoerd moeten worden.
3.3
[geïntimeerde] heeft betoogd dat pas wanneer [appellanten] hem in gebreke zouden hebben gesteld ten aanzien van in een inspectierapport opgenomen gebreken, zij eventuele schade op hem kunnen verhalen. Immers, in artikel 10.5 en 10.6 van de ROZ-voorwaarden is bepaald dat de te verrichten werkzaamheden in een rapport worden vastgelegd en in artikel 10.7 is bepaald dat pas indien de huurder ook na ingebrekestelling nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, de verhuurder gerechtigd is zelf deze werkzaamheden voor rekening van de huurder te laten uitvoeren. Omdat er geen voorinspectie en geen voorinspectierapport was en [appellanten] hem niet in gebreke hebben gesteld, hebben zij geen recht op vergoeding van de schade aan het gehuurde, aldus [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft hem daarin gelijk gegeven.
3.4
Anders dan de kantonrechter, acht het hof het standpunt van [geïntimeerde] onjuist. In artikel 10.1 van de ROZ-voorwaarden staat duidelijk omschreven hoe het gehuurde opgeleverd moet worden. Omdat dit omschreven is in algemene bewoordingen (‘als goed onderhouden zaak’, ‘behoudens normale slijtage’, e.d.) en niet toegeschreven is op het specifieke huurobject, kan het voor (beide) partijen meer zekerheid geven om door middel van een gezamenlijke voorinspectie in een rapport vast te leggen wat er concreet in het betreffende huurobject op dat moment nog moet gebeuren. Partijen kunnen daarbij desgewenst afspreken dat de oplevering (eventueel op onderdelen) anders zal zijn dan in artikel 10.1 weergegeven en een hersteltermijn vastleggen die tot na het einde van de huur doorloopt. Om een en ander concreet vast te leggen dienen de artikelen 10.5 - 10.7 van de ROZ-voorwaarden. Het houden van zo’n gezamenlijke inspectie met het rapporteren van de bevindingen is niet slechts een verplichting voor de verhuurder, het geldt ook voor de huurder.
Niets wijst er op – en partijen mochten dat redelijkerwijs dan ook niet verwachten – dat wanneer partijen er voor kiezen om geen inspectierapport op te laten maken, maar direct bij einde huur tot oplevering van het gehuurde over te gaan, artikel 10.1 haar gelding heeft verloren. Dit artikel bepaalt immers hoe het gehuurde opgeleverd moet worden wanneer de huur eindigt. Dat het in de rede had gelegen om conform artikel 10.5 tijdig vóór het einde van de huur het pand te inspecteren en vast te leggen welke werkzaamheden nog voor rekening van [geïntimeerde] dienden te worden uitgevoerd, ontslaat [geïntimeerde] niet van de verplichting om de woning in de juiste staat conform artikel 10.1 op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het pand en een verplichting het pand in de juiste staat te brengen, kon naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde en de sleutels werden overgedragen, zijnde het moment van oplevering op 31 december 2012. Indien deze verplichting op dat moment niet werd nagekomen, was [geïntimeerde] in verzuim; daarvoor was geen ingebrekestelling vereist. Er was immers geen inspectierapport met werkzaamheden die binnen een andere in zo’n rapport vastgelegde of nader overeengekomen termijn ten genoegen van [appellanten] moesten worden uitgevoerd. Artikel 10.7 was niet van toepassing.
3.5
Dit betekent dat de grieven doel treffen en het vonnis moet worden vernietigd (behoudens het toegewezen gedeelte, waartegen geen grieven zijn gericht). Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep, komt het hof thans toe aan de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] het pand in de juiste staat heeft opgeleverd. Omdat er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt, moest hij het pand opleveren in de staat die [appellanten] mochten verwachten van een goed onderhouden, door meerdere mensen (ouderen) bewoond pand, zonder gebreken behoudens normale slijtage en veroudering (artikel 10.1.2), geheel ontruimd en behoorlijk schoongemaakt (artikel 10.1.4).
[appellanten] hebben aangevoerd dat dit niet is gebeurd. Onderbouwd met het deurwaardersproces-verbaal met foto’s gemaakt bij de oplevering, prijsopgaven en facturen voor herstel en schriftelijke getuigenverklaringen hebben zij aangevoerd dat zij schade hebben geleden doordat [geïntimeerde] het gehuurde niet in de oorspronkelijke staat, te weten netjes, schoon en vrij van gebreken, heeft opgeleverd. [geïntimeerde] heeft de schade en de herstelkosten gemotiveerd betwist. Zoals afgesproken op de zitting van 4 april 2016 zal het hof uitsluitend aan de hand van de overgelegde stukken beoordelen van welke gebreken voldoende aannemelijk is dat zij er bij oplevering waren en in hoeverre [geïntimeerde] hiervoor een vergoeding moet betalen. Het hof zal daartoe thans alle na eiswijziging in hoger beroep nog aan de orde zijnde schadeposten beoordelen.
Vergoeding schade bij oplevering
(a) schoonmaak en ontruiming binnen
4.1
Ingevolge de huurovereenkomst moest [geïntimeerde] het pand ontruimd en behoorlijk schoongemaakt opleveren. Het deurwaardersproces-verbaal vermeldt dat het gebouw niet geheel was ontruimd – Hof: foto’s tonen dat in diverse kamers nog spullen liggen en meubels staan – en dat het gebouw een rommelige en vieze indruk en de keukenapparatuur een verwaarloosde indruk geeft – Hof: foto’s tonen onder meer een vervuild looprooster, bruin verkleurd sanitair, vuile apparatuur, vuile vaat –. [appellanten] hebben hun schadevordering onderbouwd met een rekening d.d. 11 januari 2013 voor het uitvoeren van diverse schoonmaakwerkzaamheden ad € 4.752,30 (incl. BTW), een prijsopgave d.d. 12 januari 2013 voor het grondig schoonmaken van de keukenruimtes in het pand, in het bijzonder reinigen van tegelwanden, kasten, werkbladen, deuren, ramen, afzuigkappen, (in en achter) keukenapparatuur en -plafond, ad € 1.824,47 (incl. BTW) en een declaratie voor door henzelf verricht werk (€ 4.050,-).
[geïntimeerde] heeft erkend dat hij ‘enkele kastjes’ van voormalige bewoners heeft laten staan, maar hij betwist dat hij het pand niet juist heeft opgeleverd en heeft voorts aangevoerd dat [appellanten] de achtergelaten spullen hebben gebruikt in een advertentie teneinde het pand goed te presenteren. Hij heeft tevens aangevoerd dat hij het pand voor € 392,- (excl. BTW) bezemschoon en voor € 980,- (excl. BTW) spik en span had kunnen laten schoonmaken.
4.2
Het hof overweegt dat uit de foto’s en het deurwaardersproces-verbaal voldoende blijkt dat [geïntimeerde] het pand niet ontruimd en niet behoorlijk schoon heeft opgeleverd. Dit vindt steun in de constatering van de inspectie voor de Gezondheidszorg op 26 november 2012 dat er toen sprake was van ‘een onhygiënische keuken’ en een ‘onverzorgde en onhygiënische indruk’ van het pand met een ‘vieze en onverzorgde keuken’ en een gang met ‘stof en rommel op de grond’, terwijl uit de stellingen van [geïntimeerde] (onder meer dat hij destijds ‘in een bubbel’ leefde en dat hij voor de oplevering erg onder tijdsdruk stond) niet naar voren is gekomen dat hij het gehuurde destijds alsnog behoorlijk heeft schoongemaakt, zoals bedoeld in artikel 10.1.4 van de ROZ-voorwaarden. Van voldoende ontruiming was evenmin sprake. Op de bij de oplevering gemaakte foto’s zijn beduidend meer goederen te zien dan ‘enkele kastjes’ die [geïntimeerde] noemt. [geïntimeerde] had al deze spullen moeten (laten) verwijderen. Daaraan doet niet af dat [appellanten] enkele goederen hebben hergebruikt voor foto’s.
4.3
Met [geïntimeerde] oordeelt het hof dat ‘behoorlijk schoongemaakt’ niet betekent dat met dieptereiniging gewerkt moet zijn; in beginsel volstaat het verwijderen van spullen, rommel, vuil, stof en vetaanslag. Het hof overweegt voorts dat het verwijderen en afvoeren van de vloerbedekking geen kosten oplevert die op [geïntimeerde] verhaald kunnen worden. Uit de stellingen over en weer is voldoende aannemelijk geworden dat de vloerbedekking reeds sedert de aanvang van de huur in 2006 in het pand aanwezig was en ook toen niet nieuw was. Normale slijtage en veroudering brengen in een door meerdere bewoners bewoond pand met een uitstraling zoals met het gehuurde kennelijk bedoeld was (netjes en verzorgd) met zich dat dergelijke vaste vloerbedekking bij het einde van de huurovereenkomst eind 2012 verwijderd en vernieuwd wordt voordat het pand opnieuw verhuurd wordt.
4.4
De door [appellanten] overgelegde rekening van 11 januari 2013 (ad € 4.752,30) heeft geen specificatie, evenmin als de in eigen beheer uitgevoerde schoonmaakwerkzaamheden (begroot op € 4.050,-) zodat onduidelijk is welke kosten voor het vereiste schoonmaakwerk gemaakt zijn. Van de door hen overgelegde prijsopgave en declaratie staat niet voldoende vast dat deze kosten daadwerkelijk voor ontruimen en schoonmaken, boven het hierna hiervoor toe te wijzen bedrag, gemaakt zijn.
Anderzijds acht het hof de door [geïntimeerde] overgelegde offerte van 14 juli 2015 evenmin een reële indicatie voor het voor de oplevering vereiste schoonmaakwerk. Hieruit blijkt niet dat voor die prijs ook de diverse achtergelaten goederen in het gehele pand verzameld en vervolgens afgevoerd worden en dat ook vuil en vetaanslag van diverse apparatuur verwijderd wordt (inclusief de afwas).
Gelet op een en ander begroot het hof de te vergoeden schade wegens de schoonmaak- en ontruimingskosten ex aequo et bono op € 5.000,-.
(b) tuin en tuininstallaties
4.5
Ingevolge de huurovereenkomst moest [geïntimeerde] het gehuurde, dus ook de tuin, opleveren in de staat die de verhuurder mocht verwachten van een goed onderhouden zaak als deze, dus van de goed onderhouden tuin. Uit het deurwaardersproces-verbaal blijkt dat ‘de tuin inclusief vijver een verwaarloosde indruk geeft, bezaaid met hondenharen en uitwerpselen’. Uit de door [appellanten] ter gelegenheid van het pleidooi overgelegde brieven van [naam] (schoonmaakbedrijf), [naam] (Hoveniersbedrijf Ockenburgh) en [naam] (Elektrotechnisch Installateur) volgt eveneens dat de tuin ‘zwaar verwaarloosd en vervuild met uitwerpselen van honden’ was. Volgens een brief van [naam] was de tuin reeds in september 2012 slecht verzorgd (een wildernis, onder begroeiing verborgen vijvertjes, woekerende bamboe). Uit niets blijkt dat [geïntimeerde] de tuin voor het einde van de huurovereenkomst heeft bijgewerkt, onderhouden en hondenpoep-vrij gemaakt. Evenmin heeft [geïntimeerde] gesteld dat en op welke wijze hij gedurende de huurperiode de sproei-installatie en het filtersysteem heeft onderhouden. Daarmee staat voor het hof voldoende vast dat [geïntimeerde] geen goed onderhouden tuin, inclusief een goed onderhouden sproei- en filtersysteem, zoals bedoeld in artikel 10.1.2 van de ROZ-voorwaarden, heeft opgeleverd. De kosten om een en ander ‘goed onderhouden’ te krijgen, kunnen [appellanten] op [geïntimeerde] verhalen.
4.6
Ter onderbouwing van hun vordering hebben [appellanten] een factuur van Hoveniersbedrijf Ockenburgh d.d. 9 januari 2013 overgelegd. Deze ziet op ‘Achterstallig onderhoud van tuin en vijvers’ en komt voor wat betreft arbeidsloon en vuilafvoer (samen € 3.874,-) voor vergoeding in aanmerking. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] , gelet op de aard en omvang van de tuin (vijvers en veel beplanting, voor en achter), onvoldoende betwist dat hiervoor 84 uur nodig waren.
De kosten van de vervanging van de tuinsproeiers, vuilwaterpomp en de kapotte filterbakken met aansluitingen, waarvoor [appellanten] eveneens facturen hebben overgelegd, komen naar het oordeel van het hof slechts gedeeltelijk voor vergoeding in aanmerking, omdat het ten minste zes jaar oude apparatuur betrof, die is vervangen door nieuwe apparatuur met nieuwe filterbakken.
De kosten van de vervanging van de tuinsproeiers, vuilwaterpomp en de kapotte filterbakken met aansluitingen, waarvoor [appellanten] eveneens facturen hebben overgelegd, komen naar het oordeel van het hof slechts gedeeltelijk voor vergoeding in aanmerking, omdat het ten minste zes jaar oude apparatuur betrof, die is vervangen door nieuwe apparatuur met nieuwe filterbakken.
4.7
Gelet op een en ander begroot het hof het te vergoeden bedrag wegens achterstallig onderhoud aan de tuin en de tuininstallaties ex aequo et bono op € 5.800,-. Hierbij heeft het hof er rekening mee gehouden dat het normale voorjaarsonderhoud dat na iedere winter in een tuin zoals de in geding zijnde tuin gedaan moet worden, niet op [geïntimeerde] verhaald kan worden.
(c) elektra
4.8
Uit het deurwaardersproces-verbaal met foto’s blijkt dat er geen alarm- en intercominstallatie (meer) aanwezig is, dat afsluitdeksels op rookmelders ontbreken, dat bedradingen (leidingen en kabels) loos uit muren hangen (ook buiten) en dat een airco-unit in het souterrain verbogen en incompleet is terwijl buiten een airco-unit hangt.
4.9
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat er bij aanvang huur geen alarminstallatie aanwezig was en dat hij zelf rookmelders heeft geplaatst. Ook indien dit juist zou zijn (het hof laat dit in het midden), is geen sprake van oplevering in de staat die men mag verwachten van een goed onderhouden zaak, indien de bij oplevering aan plafonds gemonteerde rookmelders noch netjes worden verwijderd, noch netjes worden achtergelaten. Evenmin horen bedradingen loos uit muren te hangen. De kosten voor het netjes maken hiervan (inclusief losse bedradingen wegwerken en afdekkapjes monteren) kunnen [appellanten] op [geïntimeerde] verhalen.
4.1
[geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat de wandlampen zijn eigendom waren. Nu [appellanten] bij de aanvang van de huur niet alleen verlichting in bruikleen hebben gegeven, maar ook lampen en wandverlichting aan [geïntimeerde] hebben verkocht en thans onvoldoende gespecificeerd is gesteld dat (niet de verkochte maar) de in bruikleen gegeven lampen defect waren, moeten de vorderingen terzake van herstel van defecte lampen, wandverlichting en TL buizen worden afgewezen. Voor zover deze lampen anders zouden zijn afgevoerd, acht het hof de hierboven genoemde schoonmaak- en ontruimingspost hiervoor afdoende.
4.11
Ter zake de storing in de defecte vaatwasser heeft [geïntimeerde] eveneens aangevoerd dat hij de vaatwasser had gekocht. Ook ter zake van de vaatwasser geldt dat een vaatwasser zowel op de lijst van verkochte zaken als op de lijst van in bruikleen gegeven zaken voorkomt. De storing die met de rekening van De Graaf is onderbouwd, betreft echter niet de vaatwasser zelf, maar de voeding. Nu het om een losse stekker in de hoek van de keuken ging (naar het hof begrijpt: de stekker voor de vaatwasser), kunnen voor de vaatwasser niet afzonderlijk kosten in rekening bij [geïntimeerde] worden gebracht.
4.12
Nu uit het deurwaardersproces-verbaal blijkt dat een airco-unit (in het souterrain) defect was, terwijl [geïntimeerde] slechts (algemeen) heeft betwist dat dat zo was, staat voldoende vast dat de airco-unit wel defect was. De reparatiefactuur daarvoor, groot € 361,73, komt daarom wel voor vergoeding in aanmerking.
4.13
[appellanten] hebben onvoldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat zij door de aanwezigheid van een airco-unit buiten (wat daar verder van zij) concreet schade hebben geleden, anders dan eventueel ontruimen en netjes verwijderen van de bedrading (waarvoor onder 4.4 en 4.9 een vergoeding wordt toegekend).
4.14
Gelet op het voorgaande begroot het hof de door [geïntimeerde] te vergoeden kosten voor herstel van elektra ex aequo et bono op € 1.500,- (inclusief € 361,73 voor de airco-unit).
(d) overige schade bij oplevering
4.15
[appellanten] hebben bedragen gevorderd voor het kopen en plaatsen van nieuw sanitair. Echter, het deurwaardersproces-verbaal vermeldt geen defect sanitair. Gezien de staat van het sanitair zoals (min of meer) uit de stukken en foto’s blijkt, heeft het hof ook geen aanwijzing dat het behoorlijk reinigen van het sanitair niet volstond. Met de kosten van schoonmaken is hier rekening mee gehouden. Uit niets blijkt dat – buiten normale slijtage en veroudering – mengkranen, stangen, buitenkranen, een reservoir of (ander) sanitair vervangen moest worden.
4.16
Ook voorzover [appellanten] in hoger beroep nog vergoeding vorderen voor de koelkasten (€ 638,- en € 299) moet de vordering worden afgewezen. Koelkasten behoren zowel tot de overgedragen zakelijke activa als tot de in bruikleen gegeven goederen. Niet is komen vast te staan dat de in bruikleen gegeven koelkasten zodanig defect waren (ook na reiniging) dat zij moesten worden vervangen, nog daargelaten dat een defect ook aan normale slijtage en veroudering te wijten kan zijn.
4.17
De factuur d.d. 30 januari 2013 voor het sluitend maken van het draai-/kiepraam en de stolpdeur en het aanbrengen van de sluitnok ad € 142,18 wel komt voor vergoeding in aanmerking. Blijkens het deurwaardersproces-verbaal sloten de deuren van het souterrain niet goed en waren binnendeuren op de begane grond beschadigd. [appellanten] hebben aangevoerd dat later bleek dat (ook) het kiepraam niet meer sloot. Het hof acht aannemelijk dat dit niet gezien is door de deurwaarder terwijl dit wel al bij oplevering (een maand vóór de reparatiefactuur) het geval was. De opmerking van [geïntimeerde] dat hij zelf dat raam niet heeft beschadigd, acht het hof een onvoldoende betwisting, nu het pand door meerdere mensen werd bewoond.
Het hof kan de facturen van ijzerhandel [naam] BV echter niet plaatsen. Dit betreffen facturen voor messing garnituren voor de voordeur en een cilinderslot. Noch het deurwaardersproces-verbaal, noch de bijbehorende foto’s tonen defecten daaraan.
4.18
Ten aanzien van de factuur voor de storing aan de rioolpomp staat volgens het hof onvoldoende vast dat sprake was van een defect ten tijde van de oplevering. De factuur dateert van juni 2013 en vermeldt als storingsoorzaak dat de pomp lucht heeft aangezogen. Uit niets blijkt dat dat laatste reeds vóór januari 2013 was gebeurd.
4.19
[appellanten] hebben aangevoerd dat een zonnescherm is verdwenen. [geïntimeerde] heeft betwist dat hij een zonnescherm heeft verwijderd. De bij het deurwaardersproces-verbaal gevoegde foto’s laten wel aanwezige zonneschermen zien. Het hof acht dit deel van de vordering onvoldoende gespecificeerd, zodat de schadevergoeding ter zake zal worden afgewezen.
4.2
[appellanten] hebben nog facturen en bonnetjes in het geding gebracht betreffende (andere) kleine bouwmaterialen, vuilniszakken en dergelijke. Behalve voor vuilniszakken, waartoe het hof voornoemd toe te wijzen bedrag van € 142,18 naar boven zal afronden, staat van deze onderdelen onvoldoende vast dat dit kosten betreffen gemaakt ter zake van opleveringverzuimen en -schade en dat [geïntimeerde] die schade had moeten herstellen.
4.21
Hiervoor onder 4.3 is reeds overwogen waarom het vervangen van de vloerbedekking niet voor rekening van [geïntimeerde] gebracht kan worden.
4.22
Ter zake van de gevorderde kosten van het schilderwerk overweegt het hof het volgende. De deurwaarder heeft bij oplevering geen (bijzondere) schade aan het schilderwerk geconstateerd. Uit de stukken en de bij het deurwaardersproces-verbaal gevoegde foto’s blijkt niet dat [geïntimeerde] abnormaal schilderwerk heeft achtergelaten (bijvoorbeeld zeer donkere kleuren of muurschilderingen). Bij normale bewoning door meerdere bewoners is het schilderwerk aan muren en plafonds aan veroudering en slijtage onderhevig. Het ligt daarom in de rede dat de verhuurder schilderwerk verricht indien de huur na (meer dan) zes jaar bewoning eindigt en hij het pand weer wil gaan verhuren. De kosten hiervan kunnen daarom niet worden aangemerkt als schade door een onjuiste oplevering door [geïntimeerde] .
4.23
Voorzover bedoeld is andere opleveringskosten vergoed te krijgen dan hiervoor besproken, is de vordering onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd. Voor ‘overige posten’ komt daarom slechts een bedrag van € 150,- (inclusief sluitend maken van raam en deur) voor toewijzing in aanmerking.
(e) conclusie opleveringsschade
4.24
De conclusie is dat [geïntimeerde] een bedrag van (€ 5.000,- + € 5.800,- + € 1.500,- + € 150,- =) € 12.450,- aan [appellanten] moet vergoeden wegens herstelkosten en andere opleveringsschade.
Wettelijke (handels)rente
5. De over voornoemde schadevergoeding gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 20 februari 2013 zoals gevorderd, omdat de schade op dat moment was geleden en (nagenoeg) alle werkzaamheden die ten laste van [geïntimeerde] komen toen waren betaald. [appellanten] hebben wettelijke
handelsrente gevorderd. Echter, slechts in geval van vertraging in de betaling van hetgeen uit hoofde van de handelsovereenkomst verschuldigd is (zoals de huurpenningen), wordt de wettelijke handelsrente (art. 6:119a BW) verschuldigd. In het geval van vertraging in de betaling van een schadevergoeding, wordt de (gewone) wettelijke rente (art. 6:119 BW) verschuldigd. Daarom wordt over voornoemde bedragen de (gewone) wettelijke rente toegewezen.
handelsrente gevorderd. Echter, slechts in geval van vertraging in de betaling van hetgeen uit hoofde van de handelsovereenkomst verschuldigd is (zoals de huurpenningen), wordt de wettelijke handelsrente (art. 6:119a BW) verschuldigd. In het geval van vertraging in de betaling van een schadevergoeding, wordt de (gewone) wettelijke rente (art. 6:119 BW) verschuldigd. Daarom wordt over voornoemde bedragen de (gewone) wettelijke rente toegewezen.
Huurpenningen
6. Er is geen grief gericht tegen de toewijzing door de kantonrechter van een bedrag van € 6.000,- met de wettelijke handelsrente wegens betaling van de achterstallige huur tot 31 december 2012, zodat het vonnis in zoverre in stand zal blijven.
Inkomensschade
7.1
[appellanten] hebben hun eis in hoger beroep vermeerderd met een bedrag van € 33.000,- wegens schade door gederfde inkomsten. Zij stellen daartoe dat zij niet direct tot wederverhuur konden overgaan wegens de staat van oplevering en drie maanden nodig hadden voor de meest dringende herstelwerkzaamheden. Zij vorderen daarom drie maanden huurpenningen uit hoofde van artikel 10.8 van de ROZ-voorwaarden.
7.2
Naar het oordeel van het hof is een termijn van anderhalve maand een redelijke tijd om bezig te zijn met het opleveringsklaar opruimen, schoonmaken en herstellen van het gehuurde, gelet op hetgeen hiervoor onder 4 is overwogen. Ook in geval van renovatie moesten (eerst) deze opruim-, schoonmaak- en herstelwerkzaamheden worden verricht. Op grond van artikel 10.8 van de ROZ-voorwaarden wijst het hof daarom een bedrag van € 16.500,- toe. De gevorderde wettelijke rente hierover wordt toegewezen vanaf 1 maart 2013, zoals gevorderd.
Contractuele boete
8.1
In hoger beroep hebben [appellanten] tevens gevorderd € 15.260 aan contractuele boetes. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd dat ingevolge artikel 18.2 van de ROZ-voorwaarden een boete verschuldigd is voor het te laat betalen van de huurpenningen ter hoogte van 2% van de verschuldigde huur met een minimum van € 300,- per (gedeeltelijke) maand. Deze boete achten zij verschuldigd voor de periode van januari 2012 tot en met januari 2015 doordat er sedert januari 2012 achterstallige huur tot € 33.000,- was. De achterstallige huur is deels bij dagvaarding in 2014 verrekend met de borg en het restant van € 6.000,- is pas na het bestreden vonnis voldaan, aldus [appellanten] .
8.2
[geïntimeerde] heeft niet betwist dat er een huurachterstand was sedert januari 2012. Hij heeft aangevoerd dat het onredelijk is om pas na vier jaar de boete op te eisen. Het hof verwerpt dit verweer. Er is geen sprake van rechtsverwerking of verjaring. Het procesrecht staat ook niet in de weg aan de wijziging van eis in hoger beroep. Evenmin zijn er concrete omstandigheden aangevoerd die maken dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellanten] jegens [geïntimeerde] een beroep doen op hetgeen over de boete contractueel is overeengekomen. Echter, de boetevordering komt niet geheel voor toewijzing in aanmerking, vanwege het volgende.
8.3
Wettelijke rente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Met artikel 18 van de ROZ-voorwaarden is eveneens een regeling gegeven voor de schade door vertraging in de voldoening van een verschuldigde geldsom. Deze schade wordt gefixeerd op 2% per maand over het achterstallige bedrag (met een minimum van € 300,- per maand) en is daarmee een bijzondere (van de wet afwijkende) regeling. Ingevolge artikel 6:92, tweede lid BW zijn niet zowel de contractuele boete als een schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd, tenzij anders is overeengekomen. In artikel 18 is (anders dan in artikel 7) niet bepaald dat de boete verschuldigd is onverminderd de rechten op schadevergoeding uit anderen hoofde. [appellanten] kunnen dan ook geen aanspraak maken op zowel de wettelijke rente als de boete van artikel 18.2 voor dezelfde vertragingsschade. [appellanten] hebben in eerste aanleg over de periode vanaf 20 februari 2013 de wettelijke handelsrente over de achterstallige huurpenningen gevorderd. Deze achterstallige huur is met rente toegewezen en er is geen aanleiding het vonnis in zoverre te vernietigen. Dat betekent dat over de periode vanaf 20 februari 2013 geen boete wegens de vertraging in de voldoening van de huurpenningen kan worden toegewezen. Deze boete zal daarom slechts worden toegewezen over de periode januari 2012 t/m (20) februari 2013, zijnde (onbetwist: 13 x € 300,- en 1 x € 440,- =) € 4.340,-.
8.4
[appellanten] hebben de boete pas bij memorie van grieven op 6 oktober 2015 gevorderd en toen tevens de wettelijke handelsrente over die boete. Een (ingangs)datum voor de verschuldigdheid van de boete en de wettelijke rente hebben zij niet gesteld. De rente zal daarom worden toegewezen vanaf 6 oktober 2015.
Grief VI
9.1
Grief zes is ten eerste gericht tegen de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten voor zover deze meer bedragen dan € 600,-. In hoger beroep wordt € 1.334,42 aan buitengerechtelijke kosten gevorderd. Gelet op het toe te wijzen bedrag (€ 12.450,- + € 16.500,- + € 4.340,- + € 484,- - zie hierna-) en de wet Normering Buitengerechtelijke Incassokosten, zal het hof (bovenop de door de kantonrechter reeds toegewezen € 600,-) € 1.112,- aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen, vermeerderd met de wettelijke rente.
9.2
Grief zes is voorts gericht tegen de afwijzing van de vergoeding van € 484,- ter zake van de kosten van het doen opstellen van het deurwaardersproces-verbaal. Naar het oordeel van het hof was het redelijk om gebruik te maken van een deurwaarder teneinde de oplevering in een proces-verbaal vast te leggen. Het deurwaardersproces-verbaal was dienstig aan het vastleggen van de staat van het gehuurde ten tijde van de oplevering, en daarmee ook aan de vaststelling van de schade en aansprakelijkheid van [geïntimeerde] . Met € 484,- zijn hiervoor redelijke kosten gedeclareerd. Nu het bedrag van € 484,- redelijke kosten ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid betreft, komt dit bedrag voor vergoeding door [geïntimeerde] in aanmerking, vermeerderd met de wettelijke rente.
Voorwaardelijke grief VII
10. De (voorwaardelijke) zevende grief laat het hof buiten beschouwing. Immers, beide partijen gaan ervan uit dat de vordering aangaande de proceskosten van € 13.245,63 is ingetrokken. Op dit punt heeft dus een vermindering van eis plaatsgevonden en de voorwaarde waaronder [appellanten] de zevende grief hebben ingediend, is niet vervuld.
Slot
11. Al het voorgaande leidt tot na te noemen beslissing. [geïntimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis, behalve voor zover de kantonrechter [geïntimeerde] heeft veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van € 6.000,- vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 20 februari 2013 tot aan de dag der algehele voldoening en tot betaling van € 600,-;
en voor het vernietigde deel opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van:
€ 14.046,- (€ 12.450,- + € 1.112,- + € 484,-), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2013 tot aan de dag van algehele voldoening,
€ 14.046,- (€ 12.450,- + € 1.112,- + € 484,-), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2013 tot aan de dag van algehele voldoening,
en van
€ 16.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2013 tot aan de dag van de algehele voldoening,
en van
€ 4.340,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 oktober 2015 tot aan de dag van de algehele voldoening;
€ 4.340,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 oktober 2015 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] voor de eerste aanleg begroot op € 556,97 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat en in hoger beroep op € 1.709,19 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, H.J.M. Burg en C.G. Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 mei 2016 in aanwezigheid van de griffier.