Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00987
uitspraak d.d. 13 april 2016
in het geding tussen:
de erven [X] te [Z] , belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR), de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 23 juli 2015, nummer SGR 15/2887 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 195.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2014 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing van respectievelijk de gemeente [A] en het Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna: de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
4.1.
[X] (hierna: erflater) is overleden [in] 2012. Hij was in gemeenschap van goederen gehuwd met [B] (hierna: belanghebbende 1). Tot de nalatenschap van erflater behoorde zijn aandeel in de door zijn overlijden ontbonden gemeenschap van goederen waarvan de woning deel uitmaakte. De erfgenamen van erflater zijn belanghebbende 1, [C] (belanghebbende 2) en [D] (belanghebbende 3). Bij uiterste wilsbeschikking van 20 november 1997 heeft erflater alle goederen die tot zijn nalatenschap zouden blijken te behoren nagelaten aan belanghebbende 1 onder de verplichting wegens overbedeling onder meer de aan belanghebbenden 2 en 3 toekomende erfdelen voor haar rekening te nemen.
4.2.
Op 30 december 2014 hebben belanghebbenden 2 en 3 als gevolmachtigden van belanghebbende 1 de woning aan belanghebbende 2 verkocht en geleverd voor een koopprijs van € 135.000. In de daarvan opgemaakte akte is onder meer het volgende bepaald:
“
KWIJTING
KWIJTING
De koopprijs (…) wordt in eerste instantie door de koper aan de verkoper schuldig gebleven.
Voor zover de belastingdienst van mening is dat er sprake is van een hogere waarde
(…) wordt het verschil tussen deze (eventuele) hogere waarde en de koopprijs bij deze door de verkoper kwijtgescholden ten behoeve van de koper ten behoeve van de koper overeenkomstig het bepaalde in (…) artikel 33a lid 1 sub a van de Successiewet 1956 (…), welke kwijtschelding door de koper bij deze wordt [aanvaard].”
4.3.
De woning is vrijstaand en aan het water gelegen. De inhoud van de woning is circa 78 m3. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 250 m2 en een perceel water met een oppervlakte van 95 m2.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft een rekenblad overgelegd dat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat.
woning
[E]
[F]
[G]
[H]
Inhoud/oppervlak hoofdgebouw
78 m3
110 m3
60 m3
100 m3
120 m3
Rekenprijs per m3
€ 588
€ 755
€ 732
€ 800
€ 675
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 45.864
€ 83.050
€ 43.920
€ 86.000
€ 81.000
Oppervlakte perceel water
perceel grond
95 m2
250 m2
895 m2
475 m2
3.400 m2
250 m2
335 m2
700 m2
755 m2
Rekenprijs per m2
water
grond
€ 1
€ 600
€ 1
€ 434
€ 1
€ 600
€ 1
€ 339
€ 324
Berekende waarde water
grond
€ 95
€ 150.000
€ 895
€ 206.150
€ 3.400
€ 150.000
€ 335
€ 237.500
€ 244.620
Rekenprijs overig:
steiger
berging
overgrond
botenhuis
parkeerplaats
€ 1.000
€ 3.500
€ 10.000
€ 500
€ 10.000
€ 3.500
€ 5.000
€ 12.000
Berekende waarde
€ 195.000
€ 293.595
€ 197.320
€ 334.335
€ 342.620
Trasactiedatum
07-09-2012
04-11-2013
03-09-2012
02-09-2013
Verkoopprijs
€ 300.000
€ 192.000
€ 340.000
€ 342.620
Correctiefactoren
“VLOK”:
ligging
onderhoud
kwaliteit/luxe
7
2
2
7
3
3
7
2
2
7
4
4
7
3
2
Berekening prijs per m3 hoofdgebouw woning
adres
gegevens
gecorrigeerd
naar inhoud
woning
correctie
“VLOK”
vergelijkings-
object
m3- prijs
na “VLOK”
verrekening
“VLOK” woning
gecorrigeerde
prijs per m3
vergelijkings-
object
[E]
110 m3
€ 755/m3
€ 779
€ 779
- € 80
€ 699
[F]
60 m3
€ 732/m3
€ 719
+ € 80
€ 799
- € 80
€ 719
[G]
100 m3
€ 860/m3
€ 877
- € 80
€ 797
- € 80
€ 717
[H]
120 m3
€ 675/m3
€ 692
+ € 40
€ 732
- € 80
€ 652
Gemiddelde
€ 697
Waardeberekening woning
Woning m3
78
697
54.366
Water m2
95
1
95
Grond m2
250
600
150
Totale waarde
204.461
4.5.
Belanghebbenden hebben een waardeverklaring overgelegd, op 5 december 2013 opgesteld door [I] , makelaar taxateur RMT (hierna: [I] ). De waardeverklaring luidt, voor zover hier van belang:
“Conform uw verzoek, bevestigen wij u het navolgende met betrekking tot de recreatiewoning met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren, (…) plaatselijk bekend als:
[Y] , [Z] .
Op basis van de actuele marktsituatie verwachten wij dat de opbrengst van uw woning vermoedelijk zal zijn:
onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van:
€ 135.000,- , zegge: EENHONDERDVIJFENDERTIGDUIZEND euro.
Opmerkingen:
Deze waardering is tot stand gekomen na globale opname van het object, rekening houdend met:
- stand en ligging van het object;
- bouwaard en constructie;
- staat van onderhoud:
- bestemming;
- alle ons bekend[e] waardebepalende factoren.”
4.6.
Belanghebbenden hebben voorts een door [I] op 6 november 2014 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin onder meer het volgende is vermeld:
“Waardepeildatum : 3 november 2014
(…)
Datum opname en inspectie : 3 november 2014
(…)
Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:
- Marktwaarde : € 135.000 (…)
(…)
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- objectvergelijking : Ja er is een vergelijking
gemaakt met soortgelijke objecten in de directe omgeving.
er is een vergelijking gemaakt (…) de volgende referentieobjecten: (…)
P. door de taxateur aangereikte referentieobjecten.”
Nadien heeft [I] informatie betreffende de in het taxatierapport bedoelde “door de taxateur aangereikte referentieobjecten” aan belanghebbende 2 toegezonden. Hieraan ontleent het Hof het volgende:
Adres
Type
Transactieprijs
Transactie-
datum
Bijzonderheden
[Y]
Recreatie-
grond
€ 21.000
€ 93,33 per m2
04 07 2007
Aan water
Aan rustige weg
Vrij uitzicht
Geen bebouwing
toegestaan
Alleen bereikbaar
over het water
[J]
Bouwgrond
€ 122.000
€ 334,25 per m2
09 09 2004
Perceel van
365 m2, aan
water, aan
rustige weg, vrij
uitzicht, open
ligging
Met daarop een
bouwvallige c.q
te slopen recrea-
tiewoning
[K]
Chalet
€ 94.500
€ 2.700 per m2
05 04 2005
Perceel van
163 m2, op recreatieterrein,
woonopp. 35 m2,
aan water.
Oordeel van de Rechtbank
5. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
“8. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. [De heffingsambtenaar] heeft in het taxatieverslag onder meer gewezen op het object [F] te [Z] . De rechtbank acht met name dit object goed bruikbaar voor het bepalen van de waarde van de woning van [belanghebbenden], nu het eveneens een recreatiewoning betreft met een vergelijkbare kwaliteit, grondoppervlakte, ligging en staat van onderhoud en er volgens het bestemmingsplan op dit perceel ook de bestemming wonen rust. Deze woning is verkocht op 4 november 2013 voor een bedrag van € 192.000.
9. Hetgeen [belanghebbenden] hebben aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Daarbij merkt de rechtbank op dat in de door [belanghebbenden] overgelegde geschriften aangevoerde verkopen van vergelijkingsobjecten minder representatief zijn dan die door [de heffingsambtenaar] zijn aangevoerd. Hierbij wijst de rechtbank onder meer op de verkoopdata van de objecten welke te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Voor wat betreft de verkoop van het door [belanghebbenden] aangevoerde object [L] te [Z] merkt de rechtbank nog het volgende op. Dit object is verkocht op 7 januari 2013 voor een bedrag van € 105.000. [belanghebbenden] hebben aangegeven dat de makelaar vanwege de betere ligging van de woning een correctie heeft toegepast van € 30.000 waardoor de woning uiteindelijk op € 135.000 is getaxeerd. [De heffingsambtenaar] heeft ter zitting gesteld dat dit object weliswaar qua inhoud, bouwjaar en staat van onderhoud nagenoeg gelijk aan de woning van [belanghebbenden] is, maar dat de ligging en de bestemming van dit object niet goed vergelijkbaar zijn. Anders dan de woning van [belanghebbenden] en de gehanteerde vergelijkingsobjecten is [L] niet direct aan het water gelegen en rust er op het perceel volgens het bestemmingsplan de bestemming recreatie. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing luchtfoto’s en schermprinten van [L] overgelegd.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil, standpunten en conclusies
6.1.
In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
6.3.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 135.000.
6.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
7.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het onder 4.2 vermelde rekenblad overgelegd. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning heeft herleid uit verkooprijzen van naar zijn mening met de woning vergelijkbare andere woningen. Bij die herleiding heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van – wat betreft de deelwaarde van de bij de woning behorende grond - een tabel met rekenprijzen per m2 (hierna: de staffel) en – wat betreft het ‘hoofdgebouw’– een drietal correctiefactoren - door hem aangeduid als ‘VLOK’s’ – voor ligging, onderhoud en kwaliteit/luxe. De heffingsambtenaar heeft de staffel niet overgelegd; wel heeft hij de in de staffel vermelde rekenprijzen mondeling ter zitting van het Hof medegedeeld. Hij heeft gesteld dat deze rekenprijzen zijn gebaseerd op (een analyse van) marktgegevens, doch heeft deze niet overgelegd, zodat belanghebbenden van de onderbouwing van de rekenprijzen van de grond geen kennis hebben kunnen nemen en daarop niet hebben kunnen reageren en het Hof de waardebepaling, voor zover deze berust op de rekenprijzen van de grond, niet heeft kunnen toetsen aan artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de ‘VLOK’s’. Ook met betrekking tot de ‘VLOK’s’ heeft de heffingsambtenaar gesteld dat deze zijn gebaseerd op (een analyse van) marktgegevens en ook deze (analyse van) marktgegevens heeft de heffingsambtenaar niet overgelegd.
7.3.
Nu de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen bepleite waarde van de woning van € 135.000 niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende. Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van de door hen bepleite waarde een waardeverklaring (zie onder 4.4) en een taxatierapport (zie onder 4.6) overgelegd. Belanghebbenden hebben ter zitting van het Hof verklaard dat de in de waardeverklaring en het taxatierapport vermelde waarde is bepaald naar de toestand van de woning ten tijde van de waardebepaling met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn alsmede naar de prijs van € 135.000 waarvoor de woning op 30 december 2014 is verkocht. Deze onderbouwing schiet tekort omdat:
- [I] niet de waarde van de woning op waardepeildatum heeft bepaald maar de waarde op 5 december 2013 (waardeverklaring) en 3 november 2014 (taxatierapport);
- in de waardeverklaring en het taxatierapport niet is aangegeven op welke wijze met de – aanmerkelijke – verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden;
- de verkoopprijzen die [I] heeft gebruikt om de waarde van de woning te bepalen, geruime tijd (circa 5½ tot 8⅓ jaar) vóór de waardepeildatum zijn behaald;
- het bedrag van € 135.000 waarvoor de woning op 30 december 2014 is verkocht, niet de prijs is die de meestbiedende koper, bij aanbieding ten verkoop na de beste voorbereiding op de voor de woning meest geschikte wijze, op waardepeildatum voor de woning zou willen betalen. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de verkoop plaatsvond in de familiesfeer onder voorwaarden die tussen onafhankelijke partijen niet zouden zijn overeengekomen (vergelijk het onder 4.2 opgenomen citaat).
7.4.
Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 175.000. Bij deze schatting is het Hof uitgegaan van het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [F] dat wat betreft afmetingen en bebouwing het best met de woning vergelijkbaar is. Rekening houdend met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop van het vergelijkingsobject en met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject, in het bijzonder de omstandigheid dat, naar belanghebbenden hebben gesteld en het Hof aannemelijk acht, de ligging van het vergelijkingsobject ten opzichte van de […] plassen beter is dan die van de woning, schat het Hof de waarde van de woning € 17.000 lager dan de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [F] .
Slotsom
7.5.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
8.1.
Het Hof ziet reden de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep hebben gemaakt. Het Hof stelt de kosten van door een derde verleend rechtsbijstand aan de hand van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.984 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen van de zitting van het Hof, een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 en een bedrag per punt van € 496). De kosten van het door [I] aan belanghebbenden uitgebrachte taxatierapport stelt het Hof vast op € 242 (4 uur ad € 50 per uur, vermeerderd met 21% omzetbelasting). Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling tot een hoger bedrag.
8.2.
Het Hof zal de heffingsambtenaar opdragen belanghebbenden de door hen betaalde griffierechten te vergoeden.
Beslissing
Het gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 175.000;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een heffingsmaatstaf van
€ 175.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden ten bedrage van € 2.226;
- draagt de heffingsambtenaar op belanghebbenden de door hen betaalde griffierechten van € 168 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.T.M. Beelen in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 13 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.