Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00841
uitspraak van 14 april 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z] belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 19 juni 2014, nummer SGR 14/358 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 177.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Den Haag.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122,00. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 maart 2015, gehouden te Den Haag. De Heffingsambtenaar is wel, doch belanghebbende is niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 9 februari 2015 aan de heer [X] op het adres [B] te [Z], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Volgens de gegevens van Track&Trace van PostNL is deze brief door belanghebbende in ontvangst genomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een dubbele bovenwoning. De vloeroppervlakte bedraagt ongeveer 142 m2 en het bouwjaar is 1906. In het jaar 2000 is de woning gerenoveerd (gevelreiniging, dak, kozijnen en schilderwerk). De woning wordt door belanghebbende verhuurd.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld. Uit het verslag blijkt dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van die waarde de volgende vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd:
- [C]. Dit object betreft een dubbele bovenwoning met bouwjaar 1909, heeft een vloeroppervlakte van 133 m2 en is verkocht op 28 september 2010 voor € 210.000.
- [D]. Dit object betreft een dubbele bovenwoning met bouwjaar 1908, heeft een vloeroppervlakte van 137 m2 en is verkocht op 1 februari 2011 voor € 220.000.
- [E]. Dit object betreft een dubbele bovenwoning met bouwjaar 1906, is in het jaar 2004 gerenoveerd, heeft een vloeroppervlakte van 121 m2 en is verkocht op 2 maart 2011 voor € 190.000.
3.3.
Het taxatieverslag bevat de volgende, met de handgeschreven prijzen per vierkante meter:
[Y]
[C]
[D]
[E]
Rekenprijs per m2
€ 1.246
€ 1.579
€ 1.606
€ 1.570
3.4.
Alle vergelijkingsobjecten liggen, evenals de woning, in het [F]. Het betreffen echter, in tegen stelling tot het onderhavige object, eigen woningen.
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft geoordeeld:
"7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten in deze voldoende maatgevend. De panden zijn gelegen in de directe nabijheid van de woning, betreffen dubbele bovenwoningen en zijn begin 20ste eeuw gebouwd. De rechtbank acht aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten als oppervlak en onderhoudsstatus. De vierkante meterprijzen liggen een stuk lager dan de meterprijzen van de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn dichtbij de peildatum verkocht voor respectievelijk € 210.000, € 220.000 en € 190.000.
9.
Hetgeen [belanghebbende] overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 7 is weergegeven. Door uit te gaan van algemene niet door [belanghebbende] onderbouwde prijsontwikkelingen op de woningmarkt en de WOZ-waarde van voorgaande jaren zou afbreuk worden gedaan aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
Hetgeen [belanghebbende] overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 7 is weergegeven. Door uit te gaan van algemene niet door [belanghebbende] onderbouwde prijsontwikkelingen op de woningmarkt en de WOZ-waarde van voorgaande jaren zou afbreuk worden gedaan aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard."
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 160.000.
5.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatieverslag overgelegd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten zijn met name wat betreft het soort object, ligging in dezelfde wijk en het bouwjaar naar het oordeel van het Hof zeer goed vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer vloeroppervlakte en kwaliteit, is in het taxatieverslag in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Het Hof acht aannemelijk dat voor het onderhavige object een lagere prijs per vierkante meter is gehanteerd dan voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten vanwege een mindere staat van onderhoud van de woning, zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard. Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar ter ondersteuning van zijn standpunt onroerende zaken heeft aangedragen die niet vergelijkbaar zijn met de woning. Deze stelling heeft belanghebbende echter niet nader onderbouwd en de enkele blote stelling dat dit zo is, acht het Hof – mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen – niet voldoende voor die conclusie.
6.4.
Aan dit oordeel doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Het Hof stelt daarbij het volgende voorop. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, welke waarde op de meest adequate wijze kan worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Voor een andere methode van waarderen is slechts ruimte wanneer dergelijke verkoopcijfers niet voorhanden zijn. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 160.000 heeft belanghebbende in de eerste plaats aangevoerd dat de waarde voor het jaar 2010 is vastgesteld op € 176.000 en dat de markt sindsdien alleen maar verder is gedaald (met vijf percent per jaar). Deze onderbouwing moet echter in het licht van het voorgaande worden verworpen. Belanghebbende heeft voorts gewezen op voor het onderhavige jaar afgegeven WOZ-waarden van andere panden in de [Y] die hij in bezit heeft en welke ruim onder een waarde van € 175.000 zouden zijn gewaardeerd. Nog daargelaten dat belanghebbende zijn standpunt naar het oordeel van het Hof niet voldoende heeft onderbouwd, zodat niet kan worden beoordeeld of deze panden vergelijkbaar zijn met de woning - zo is bijvoorbeeld gesteld noch gebleken dat het, evenals de woning, dubbele bovenwoningen betreffen – moet ook dit betoog gelet op de vooropstelling in 6.4 en hetgeen is overwogen in 6.3, worden verworpen.
6.5.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 14 april 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.