ECLI:NL:GHDHA:2015:723

• Datum uitspraak: 7 april 2015
• Publicatiedatum: 31 maart 2015
• Zaaknummer: 200.125.550-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: S.A. Boele; A.E.A.M. van Waesberghe; J. Kramer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige prijsverschillen bij verkoop van grond door provincie aan particulieren

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of de provincie Zuid-Holland het gelijkheidsbeginsel had geschonden bij de verkoop van onroerend goed aan particulieren. Appellanten stelden dat zij een hogere prijs hadden betaald dan hun buren voor vergelijkbare grondstukken, zonder dat dit verschil objectief gerechtvaardigd was.

Het hof onderzocht de door de provincie aangevoerde rechtvaardigingen, waaronder het argument dat de aan appellanten verkochte percelen relatief meer oppervlakte toevoegden aan hun bestaande percelen dan die van de buren. Na een gedetailleerde analyse van de perceeloppervlakten en correcties op de gegevens concludeerde het hof dat dit prijsverschil niet volledig gerechtvaardigd kon worden. Een nieuwe rechtvaardiging, de zogenaamde "schillentheorie", werd niet toegelaten omdat deze te laat in het geding werd ingebracht.

Het hof stelde vast dat de provincie onrechtmatig had gehandeld door aan appellanten een hogere prijs in rekening te brengen dan aan de buren zonder objectieve rechtvaardiging. Hierdoor hadden appellanten schade geleden. De provincie werd veroordeeld tot betaling van schadevergoedingen aan de appellanten, inclusief terugbetaling van proceskosten, en tot vergoeding van de kosten van het geding in beide instanties.

Uitkomst: De provincie is veroordeeld tot betaling van schadevergoeding en proceskosten wegens onrechtmatige prijsverschillen bij grondverkoop.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.125.550/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : C/09/409946/HA ZA 11-2858

arrest van 7 april 2015

inzake

1.
[appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

3.
[appellant 3] ,

4.
[appellant 4] ,

5.
[appellant 5] ,

6.
[appellante] ,

allen wonende te Wassenaar,

appellanten,

hierna te noemen: [appellant 1] c.s., en afzonderlijk ook: [appellant 1], [appellant 2], [appellant 3], [appellant 4] en [appellant 5]/[appellante],

advocaat: mr. M.J.E. Boudesteijn te Rotterdam,

tegen

de Provincie Zuid-Holland,

zetelend te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de Provincie,

advocaat: mr. W.J. Bosma te Den Haag.

Het geding

Voor het verloop van het geding tot aan ’s hofs arrest van 2 september 2014 (hierna: het tussenarrest) verwijst het hof naar dat arrest. Partijen hebben zich ieder bij akte uitgelaten over de door het hof in het tussenarrest aan de orde gestelde punten. Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.

Verdere beoordeling van het hoger beroep

1.1

In het tussenarrest heeft het hof, kort gezegd, geoordeeld dat het verschil tussen de vierkante meter-prijs waarvoor de Provincie gedeelten van de strook aan [appellant 1] c.s. enerzijds en de buren (zoals gedefinieerd in het tussenarrest onder 1.6) anderzijds heeft verkocht (respectievelijk in het geval van [appellant 4] verhuurd), hoogstens kan worden gerechtvaardigd indien, zoals de Provincie had aangevoerd, de door [appellant 1] c.s. gekochte (respectievelijk in het geval van [appellant 4] gehuurde) percelen qua oppervlak relatief méér toevoegden aan de bestaande percelen dan de percelen die door de buren werden gekocht. Om dit laatste te kunnen beoordelen heeft het hof partijen verzocht de volgende gegevens te verschaffen: (a) een gespecificeerde opgave van de oppervlakte van elk gedeelte van de strook dat de Provincie heeft verkocht resp. verhuurd aan zowel [appellant 1] c.s. als de buren, en (b) de oppervlakte van elk perceel waaraan de verkochte resp. verhuurde gedeeltes van de strook zijn toegevoegd. Partijen hebben zich hierover ieder bij akte uitgelaten.

1.2

De Provincie heeft het hof verzocht terug te komen op hetgeen het hof onder 2.10 van het tussenarrest heeft overwogen. Het hof ziet daartoe evenwel geen aanleiding, alleen al omdat dit oordeel een bindende eindbeslissing inhoudt en zich in dit geval niet één van de (beperkte) gronden voordoet op grond waarvan van een dergelijke eindbeslissing kan worden afgeweken.

1.3

De Provincie heeft in haar akte het hof voorts verrast met (weer) een nieuwe rechtvaardiging voor het tussen [appellant 1] c.s. en de buren gehanteerde prijsverschil, namelijk de “schillentheorie”. Het hof gaat echter aan dit nieuwe argument voorbij, omdat het aanvoeren van dat argument in dit stadium van het geding in strijd is met de regel dat in hoger beroep slechts twee conclusies worden genomen, welke regel meebrengt dat na de memorie van antwoord in beginsel geen nieuwe verweren mogen worden aangevoerd. Dat zich in dit geval een uitzondering op deze regel zou voordoen blijkt niet.

1.4

Het voorgaande betekent dat het hof thans dient na te gaan of het door de Provincie gehanteerde prijsverschil gerechtvaardigd wordt door haar stelling dat de aan [appellant 1] c.s. verkochte (in het geval van [appellant 4] verhuurde) grondstukken relatief méér oppervlakte toevoegden aan hun bestaande percelen dan in het geval van de buren.

2.1

De provincie heeft een overzicht gegeven van de perceelgrootte van de bestaande percelen van [appellant 1] c.s. en van de buren, en van de grootte van de percelen die daaraan na de transacties met de Provincie zijn toegevoegd. [appellant 1] c.s. hebben geen commentaar geleverd op de cijfers die de Provincie heeft geleverd ten aanzien van de buren en van [appellant 3] (voor zover het betreft huisnummer 26b/c) en [appellant 5]/[appellante]. Het hof gaat er daarbij van uit dat de vermelding op het bij de akte van de Provincie overgelegde overzicht van “600 ca.” bij [appellant 5]/[appellante] op een verschrijving berust, uit de bij inleidende dagvaarding als productie 4 overgelegde leveringsakte blijkt immers dat het gaat om een perceel [appellante] 620 ca. [appellant 1] c.s. bestrijden wel dat de cijfers van de Provincie juist zijn voor zover het gaat om [appellant 1], [appellant 2], [appellant 3] (ten aanzien van huisnummer [perceelnummer]) en [appellant 4]. Het hof zal dan ook eerst onderzoeken of de door [appellant 1] c.s. voorgestelde correcties moeten worden gevolgd.

ten aanzien van [appellant 1]

2.2

De Provincie stelt dat [appellant 1] over een perceel van 232 ca. beschikte en dat daaraan een perceel van 90 ca. werd toegevoegd. [appellant 1] c.s. voeren aan dat een gedeelte van het toegevoegde perceel door verjaring is verkregen en dat uit de koopprijs valt af te leiden dat dit laatste gedeelte 23 ca. bedroeg. [appellant 1] zou derhalve 67 ca. gekocht en aan zijn eigen perceel hebben toegevoegd.

2.3

Het hof constateert dat het er in zijn tussenarrest van is uitgegaan dat [appellant 1] 67 ca. heeft gekocht, en dat de Provincie tegen deze feitenvaststelling in haar akte geen bezwaar heeft gemaakt. Ook uit het interne voorstel van de Provincie tot het aangaan van deze transactie (productie 6 bij conclusie van antwoord) blijkt dat het ging om de verwerving van een perceel van 67 ca. tegen een prijs van € 10.050, dus van € 150 per ca. Het hof volgt [appellant 1] c.s. eveneens in de stelling dat in de vergelijking het door verjaring verkregen gedeelte moet worden opgeteld bij het oppervlak van het oorspronkelijke perceel. De door [appellant 1] c.s. voorgestelde correcties op het overzicht van de Provincie ten aanzien van [appellant 1] neemt het hof dan ook over.

ten aanzien van [appellant 2]

2.4

De Provincie stelt dat [appellant 2] over een perceel van 211 ca. beschikte en dat daaraan een perceel van 90 ca. werd toegevoegd. [appellant 1] c.s. voeren aan dat een gedeelte van het toegevoegde perceel door verjaring is verkregen en dat uit de koopprijs valt af te leiden dat dit laatste gedeelte 35 ca. bedroeg. [appellant 2] zou derhalve 55 ca. gekocht en aan zijn eigen perceel hebben toegevoegd.

2.5

Het hof constateert dat het er in zijn tussenarrest van is uitgegaan dat [appellant 2] 55 ca. heeft gekocht, en dat de Provincie tegen deze feitenvaststelling in haar akte geen bezwaar heeft gemaakt. Ook uit het interne voorstel van de Provincie tot het aangaan van deze transactie (productie 7 bij conclusie van antwoord) blijkt dat het ging om de verwerving van een perceel van 55 ca. tegen een prijs van € 8.250, dus van € 150 per ca. Het hof volgt [appellant 1] c.s. eveneens in de stelling dat in de vergelijking het door verjaring verkregen gedeelte moet worden opgeteld bij het oppervlak van het oorspronkelijke perceel. De door [appellant 1] c.s. voorgestelde correcties op het overzicht van de Provincie ten aanzien van [appellant 2] neemt het hof dan ook over.

ten aanzien van [appellant 3] (nr. [perceelnummer])

2.6

De Provincie stelt dat [appellant 3] over een perceel van 312 ca. beschikte en dat daaraan een perceel van 140 ca. werd toegevoegd. [appellant 1] c.s. voeren aan dat een gedeelte van het toegevoegde perceel door verjaring is verkregen en dat uit de koopprijs valt af te leiden dat dit laatste gedeelte 102,83 ca. bedroeg. [appellant 3] zou derhalve 37,17 ca. gekocht en aan zijn eigen perceel hebben toegevoegd.

2.7

Het hof constateert dat het er in zijn tussenarrest van is uitgegaan dat [appellant 3] 88 ca. heeft gekocht, en dat noch de Provincie noch [appellant 1] c.s. voldoende gemotiveerd hebben aangegeven waarom het hof hierop zou moeten terugkomen. Ook uit het interne voorstel van de Provincie tot het aangaan van deze transactie (productie 8 bij conclusie van antwoord) blijkt dat het ging om de verwerving van een perceel van 88 ca. tegen een prijs van € 13.200, dus van € 150 per ca. Het hof zal derhalve uitgaan van de verwerving van een perceel van 88 ca. tegen een prijs van € 150 per ca. Dit betekent dat een gedeelte [appellante] (140 -/- 88 =) 52 ca. door verjaring is verkregen en in de vergelijking zal worden toegevoegd aan het oorspronkelijke perceel.

ten aanzien van [appellant 3] (nr. [perceelnummer])

2.8

De Provincie heeft bij conclusie van antwoord (onder 9) onbestreden aangevoerd dat [appellant 3] heeft betaald voor 350 ca., maar 360 ca. geleverd heeft gekregen. Het hof zal bij de berekening van de schade met dit laatste gegeven rekening houden.

ten aanzien van [appellant 4]

2.9

De Provincie stelt dat [appellant 4] over een perceel van 570 ca. beschikte en dat daaraan een perceel van 360 ca. werd toegevoegd. [appellant 1] c.s. voeren aan dat [appellant 4] reeds 162 ca. huurde en dat daaraan de huur van 198 ca. tegen een huurprijs van € 15 per ca. werd toegevoegd.

2.1

Het hof constateert dat het er in zijn tussenarrest van is uitgegaan dat [appellant 4] 198 ca. heeft bijgehuurd en dit blijkt ook ondubbelzinnig uit de overgelegde huurovereenkomsten (producties 5 en 6 inleidende dagvaarding). Het hof zal er dan ook van uitgaan dat [appellant 4] 198 ca. heeft bijgehuurd tegen een huurprijs van € 15 per ca. Het gedeelte dat [appellant 4] reeds huurde van (360 -/- 198 =) 162 ca. zal bij het oorspronkelijke perceel van 570 ca. worden opgeteld.

Conclusie

2.11

Het voorgaande leidt tot het volgende gecorrigeerde overzicht:

naam

perceel

oorspronkelijk

toegevoegd

percentage

[appellant 1]

[perceelnummer]

255 ca.

67 ca.

26%

[appellant 2]

[perceelnummer]

246 ca.

55 ca.

[perceelnummer]%

[appellant 3]

[perceelnummer]

364 ca.

88 ca.

[perceelnummer]%

[appellant 4]

[perceelnummer]

732 ca.

198 ca.

27%

[appellant 3]

[perceelnummer]

413 ca.

360 ca.

87%

[appellant 5]/[appellante]

[perceelnummer]

640 ca.

620 ca.

97%

2.12

Uit het door de Provincie overgelegde en niet betwiste overzicht van de buren blijkt dat de verkoop van gedeelten van de strook aan hen hebben geresulteerd in een vergroting van hun oorspronkelijke percelen met 21% tot 35%. Dat wijkt dus niet wezenlijk af van de toevoegingen aan de oorspronkelijke percelen van [appellant 1], [appellant 2], [appellant 3] (nr. [perceelnummer]) en [appellant 4]. In zoverre is er dus geen sprake van dat de hogere koopprijs dan die werd overeengekomen met de buren gerechtvaardigd zou kunnen worden door het feit dat relatief grotere stukken grond aan de oorspronkelijke percelen werden toegevoegd.

2.13

Ten aanzien van [appellant 3] ([perceelnummer]) en [appellant 5]/[appellante] ligt dit duidelijk anders. [appellant 1] c.s. voeren weliswaar aan dat de prijs voor alle aan [appellant 1] c.s. geleverde stukken grond per ca. gelijk was, zodat de relatieve grootte ten opzichte van de bestaande percelen kennelijk geen enkele rol heeft gespeeld, maar dit argument hebben zij niet eerder aangevoerd, zodat het als een nieuwe grief moet worden beschouwd, waarvoor in dit stadium van het geding geen plaats is. [appellant 1] c.s. hadden ten tijde van het nemen van de memorie van grieven ook reeds kunnen weten dat, ondanks het feit dat [appellant 3] (nr. [perceelnummer]) en [appellant 5]/[appellante] relatief veel meer aan hun bestaande percelen toevoegden dan [appellant 1], [appellant 2] en [appellant 3] (nr. [perceelnummer]), de Provincie toch aan allen dezelfde prijs had berekend. Hetzelfde geldt voor het nieuwe argument dat bij perceel [perceelnummer] geen sprake is van een woonhuis.

2.14

Het voorgaande betekent dat ten aanzien van [appellant 3] ([perceelnummer]) en [appellant 5]/[appellante] moet worden nagegaan wat de invloed is geweest op de prijs als gevolg van het feit dat zij relatief aanmerkelijk grotere percelen aan hun oorspronkelijke percelen hebben toegevoegd dan [appellant 1], [appellant 2], [appellant 3] (nr. [perceelnummer]) en [appellant 4]. Het hof heeft in het tussenarrest (onder 3.2) het voornemen uitgesproken dit prijsverschil zo nodig door middel van schatting vast te stellen. Nu geen van partijen hiertegen bezwaar heeft gemaakt, zal het hof thans tot schatting overgaan. Het hof is van oordeel dat de relatieve grootte van de verworven percelen ten opzichte van de percelen waaraan deze werden toegevoegd een prijsverschil van 25% rechtvaardigt, zodat de Provincie zonder schending van het gelijkheidsbeginsel een prijs van (maximaal) € 50 per ca. aan [appellant 3] ([perceelnummer]) en [appellant 5]/[appellante] in rekening had kunnen brengen.

2.15

Het voorgaande betekent dat de subsidiaire klacht van grief 3 eveneens doel treft. De Provincie heeft jegens [appellant 1] c.s. onrechtmatig gehandeld door aan hen een aanmerkelijk hogere prijs in rekening te brengen dan aan de buren, terwijl voor dit verschil geen objectieve rechtvaardiging is gebleken. Dat deze onrechtmatigheid eerst achteraf, namelijk nadat de Provincie € 40 per ca. aan de buren in rekening had gebracht, kan worden geconstateerd doet daaraan niet af. Ware dit anders dan zou er een ongerechtvaardigd verschil ontstaan tussen de situatie waarin de transacties met [appellant 1] c.s. en de buren op hetzelfde tijdstip zouden hebben plaatsvonden enerzijds, en de situatie dat de transactie met de buren één of meer dagen nadien plaatsvindt. Dit laatste zou anders kunnen zijn indien in de tussenliggende periode relevante wijzigingen in de omstandigheden optreden, maar die zijn in dit geding niet vast komen te staan.

2.16

Doordat de Provincie op voornoemde wijze in strijd onrechtmatig heeft gehandeld, hebben [appellant 1] c.s. schade geleden. Voor [appellant 1], [appellant 2] en [appellant 3] (nr. [perceelnummer]) is dit € 110 per ca., voor [appellant 3] ([perceelnummer]) en [appellant 5]/[appellante] € 100 per ca. en voor [appellant 4] € 11 per gehuurde ca. Mede in aanmerking nemend dat de Provincie de juistheid van de door [appellant 1] c.s. eveneens gevorderde (percentages aan) overdrachtsbelasting niet heeft bestreden, komt dit neer op een schadevergoeding:

( i) voor [appellant 1] van (67 ca. x € 110) + € 442,20 (overdrachtsbelasting) =
€ 7.812,20 ;

(ii) voor [appellant 2] van (55 x € 110) + € 363 (overdrachtsbelasting) =
€ 6.413 ;

(iii) voor [appellant 3] (nr. [perceelnummer]) van (88 x € 110) + € 580,80 (overdrachtsbelasting) = € 10.260,80, en voor [appellant 3] (nr. [perceelnummer]) van (350 x € 100) + € 2.100 (overdrachtsbelasting) = € 37.100, in totaal derhalve € 47.360,80, maar aangezien [appellant 3] in totaal € 46.310,02 vordert, kan slechts
€ 46.310,02 worden toegewezen;

(iv) voor [appellant 5]/[appellante] (620 x € 100) + € 3.720 (overdrachtsbelasting) =
€ 65.720 ;

( v) voor [appellant 4] het gevorderde en verder niet bestreden bedrag van
€ 9.256,50 .

2.17

De vordering tot terugbetaling van de proceskosten die [appellant 1] c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de Provincie hebben voldaan, een bedrag van € 4.242, is ingesteld bij akte van 26 november 2013, dus na de memorie van grieven. De Provincie heeft zich op deze grond tegen deze eisvermeerdering verzet. Het hof zal de eiswijziging evenwel toelaten, nu deze een beperkte strekking heeft en de verplichting van de Provincie om deze proceskosten terug te betalen, door de vernietiging van het rechtbankvonnis uit de wet voortvloeit. Deze vordering is dan ook toewijsbaar.

3.1

Het vonnis van de rechtbank dient te worden vernietigd. De vorderingen van [appellant 1] c.s. zullen worden toegewezen als hierna in het dictum geformuleerd.

3.2

De Provincie zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank van 16 januari 2013, en opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt de Provincie tot betaling van:

( i) € 7.812,20 aan [appellant 1];

(ii) € 6.413,-- aan [appellant 2];

(iii) € 46.310,02 aan [appellant 3];

(iv) € 65.720 aan [appellant 5]/[appellante];

in al deze gevallen vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het tijdstip van levering van de desbetreffende gronden;

( v) € 9.256,50 aan [appellant 4], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum elke betaling van de huurtermijnen;

- veroordeelt de Provincie tot betaling aan [appellant 1] c.s. van € 4.242--;

- wijst af het meer of anders gevorderde;

- veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [appellant 1] c.s. in eerste aanleg begroot op € 1.493,76 voor verschotten en € 2.842, voor salaris van de advocaat, en in hoger beroep op € 391,82 voor verschotten en € 9.212,-- voor salaris van de advocaat, en bepaalt dat over deze bedragen bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na de betekening van deze uitspraak vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn;

- verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.A. Boele, A.E.A.M. van Waesberghe en J. Kramer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2015, in aanwezigheid van de griffier.