Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00421
Uitspraak van 26 juni 2015
in het geding tussen:
[X] B.V., statutair gevestigd te [Z] , belanghebbende,
en
de inspecteur van de Belastingdienst/kantoor [B], de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank [B] van 27 maart 2014, nr. SGR 13/9946.
Bezwaar en beroep
1.1.
Ter zake van de verkrijging door belanghebbende van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] en [A] te [B] , is aan haar een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting van € 156.000 opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de naheffingsaanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 318 is geheven.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 493 is geheven.
2.2.
De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 december 2014, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal gemaakt.
Feiten
In hoger beroep is op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende heeft op 12 maart 2013 de eigendom van de onroerende zaak aan de [Y] en [A] te [B] verkregen. Daarvoor heeft zij € 3.900.000 betaald. In de akte van levering is de onroerende zaak omschreven als "de dubbele villa, inclusief erf, ondergrond en verdere toebehoren, staande en gelegen aan (…), kadastraal bekend gemeente ' [B] , sectie [B] nummer […] , groot twintig are."
3.2.
Op aanvraag van belanghebbende, ingekomen bij de gemeente op 21 februari 2012, heeft het college van burgemeester en wethouders van [B] bij besluit van 9 januari 2013, derhalve vóór de verkrijging van de onroerende zaak, een omgevingsvergunning verleend "voor het in- en uitwendig veranderen, vergroten en gedeeltelijk slopen van het kantoor [Y] en [A] alsmede het verwijderen van asbest en het wijzigen van de bestemming naar 'wonen (maatschappelijke woonzorg)'."
3.3.
Belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak overdrachtsbelasting op aangifte voldaan naar het voor woningen geldende tarief van 2 percent, ofwel € 78.000. Hieraan ligt de opvatting ten grondslag dat de onroerende zaak naar de aard een woning is.
3.4.
De Inspecteur heeft de belasting berekend naar het algemene tarief van 6 percent en het verschil nageheven. Hieraan ligt de opvatting ten grondslag dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging niet een woning is, ook niet "naar zijn aard".
3.5.
De Inspecteur heeft onderzoek verricht in het bouwdossier dat de gemeente [B] per object bijhoudt. Met betrekking tot de onroerende zaak leidt dit tot de bevindingen:
- Het adres is vernummerd van […] en […] tot [Y] en [A] . Volgens een brief van de gemeente van juli 1950 is sprake van het vervangen van een houten gevel door een van baksteen, alsmede van enige inwendige veranderingen. Het door verbouw gewijzigde kantoorgebouw kan daardoor als zodanig in gebruik worden genomen of in gebruik worden gegeven. Op bouwtekeningen is sprake van een souterrain (kelder), een beletage (begane grond), en twee verdiepingen. Een tekening uit 1980 vermeldt op de begane grond een woning voor de conciërge ter grootte van minder dan de helft van die bouwlaag. De overige bouwlagen worden als kantoorruimte geduid. De conciërgewoning beslaat minder dan 10 percent van het geheel. Op een bouwtekening uit 1991 komt de conciërgewoning niet meer voor. Het geheel is in gebruik als kantoor.
- De Staat der Nederlanden heeft de onroerende zaak op 29 april 2008 geleverd aan [C] B.V. De akte vermeldt een dubbele kantoorvilla. Volgens de akte is het pand geheel ontruimd en vrij van huur. Desondanks vermeldt de gemeentelijke basisadministratie op die datum zes bewoners. De gemeentelijke basisadministratie vermeldt tussen 1980 en 2005 geen bewoners. Vanaf 2006 zijn veelal jonge bewoners op de nummers [Y] en [A] ingeschreven (waarschijnlijk betreft het anti-kraakbewoning).
3.6.
Door partijen zijn plattegronden, foto's en onder meer de volgende stukken in het geding gebracht:
3.6.1.
Een proces-verbaal van 'Opname van nieuwbouw' van 29 mei 1911 van Gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht te 's-Gravenhage betreffende de onroerende zaak waarin is vermeld dat aan de [Y] is:
"(…) nieuw gebouwd:
Sanatorium voor zenuwzieken bevattende een Woning
voor den bouw waarvan bij besluit van Burgemeester en Wethouders (…) vergunning is verleend aan (…)".
3.6.2.
Een verklaring van de Directeur van het Gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht van 15 september 1949, verzonden op 22 juli 1950:
"(…) dat bij het vervangen van de houten achterbouw van het perceel [Y] nos. […] / […] , (…) door een van baksteen, alsmede bij het aanbrengen van enige inwendige veranderingen in genoemd perceel, is voldaan aan de voorschriften van (…). (…) Het voormelde door de verbouw gewijzigde kantoorgebouw kan daarom als zodanig in gebruik worden genomen of in gebruik worden gegeven."
3.6.3.
Een aanvraag bouwvergunning van "de direkteur van de Rijksgebouwendienst direktie ’s-Gravenhage e.o.", ingekomen bij de gemeente op 27 februari 1991, voor het gedeeltelijk veranderen van het kantoorpand van de Dienst Hydrografie van het Ministerie van Defensie aan de [Y] […] - […] , welke aanvraag is voorzien van de toelichting:
"Naar aanleiding van de aanmelding van het gebouw in het kader van de brandveiligheidsverordening werd door de afd. Preventie en Voorlichting van de Brandweer een onderzoek ingesteld. Het resultaat daarvan werd vastgelegd in een schrijven, van 9 sept. 1981, aan de hand waarvan een plan werd ontwikkeld. Over dit plan werd, na overleg met dhr. [D] van de Brandweer [B] op 13 juli, 21 sept. en 24 okt. 1990 overeenstemming bereikt. Het plan voorziet in:
- het inrichten van beide trappehuizen als vluchtweg
- het aanbrengen van interne brandmeld- en ontruimingsinstallatie
- het aanbrengen van brandhaspels
- het aanbrengen van stickers als aanduiding van de vluchtwegen.
(…)"
3.6.4.
Een citaat uit "Beheersverordening ' [E] ', vastgesteld bij raadsbesluit 46, d.d. 14 april 2011":
"2.1. De raad van [B] had in 1891 aan de uitgifte van de gronden de voorwaarde verbonden dat alleen vrijstaande woonhuizen mochten worden gebouwd met een gevelbreedte van maximaal 25 meter, die niet dichter dan 8 meter bij de openbare weg mochten komen en 5 meter bij de erfscheiding. De huizen moesten er binnen 5 jaar na gronduitgifte bewoond uitzien en binnen 2 jaar moesten de onbebouwde gedeelten van het terrein worden beplant. Er mochten geen schuttingen worden gebouwd; alleen open ijzeren hekken waren toegestaan. Globaal bezien voldoet de bebouwing in het gebied, met uitzondering van de aaneengesloten bebouwing aan de [F] en de [G] , nog steeds aan deze voorwaarden."
3.6.5.
De omgevingsvergunning van 9 januari 2013 met bijlage 1, op welke bijlage de tekst voorkomt:
"(…) Op basis van de aard en inhoud van deze aanvraag is volgens de Wet basisregistraties adressen en gebouwen het gebruiksdoel 'Woonfunctie' vastgesteld. (…)"
3.6.6.
Een artikel in […] , met de titel "Nieuw leven voor een beeldbepalend oud gebouw", met de inleidende tekst:
"(…) Het gebouw [ [Y] - [A] ] stond al jaren leeg. Zonder perspectief blijft het onderhoud uit en treedt verwaarlozing op. Dat was inmiddels merkbaar geworden. Dus het is zeer verheugend dat er nu weer vooruitgang is. Ooit opgericht als sanatorium begin 20e eeuw, in de jaren 50 tot kantoor verbouwd door de Rijksgebouwendienst die het gebruikte als onderkomen voor de […] , heeft het nu in de Beheersverordening nog de bestemming kantoor. Maar de gemeente heeft het initiatief van de ontwikkelaar om er verpleegzorg in te huisvesten gehonoreerd omdat dit belangen betrof 'die zwaarder wegen dan het behouden van de kantoorfunctie'. De bestemming is nu 'maatschappelijke woonzorg' geworden. (…)."
3.6.7.
Een advertentie betreffende de onroerende zaak op Funda-in-business die op 11 juni 2008 is 'aangemeld' en op 11 maart 2013 is 'afgemeld'. De advertentie duidt de onroerende zaak als een dubbel vrijstaand kantoorgebouw en als een sfeervolle villa met vijf bouwlagen (inclusief zolder), een vloeroppervlakte van 1963 m2 en een perceeloppervlakte van 2000 m2, en is voorzien van een uitgebreide omschrijving.
3.7.
Na de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende heeft zij daarin 28 wooneenheden gerealiseerd voor bewoners die lijden aan dementie, zoals Alzheimer. De onroerende zaak is thans bekend onder de naam " […] ".
De rechtbank
4. De rechtbank heeft overwogen:
"(…)
8. In geschil is of de verkrijging van de onroerende zaak door [belanghebbende] ingevolge het bepaalde in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: WBR) belast is tegen het algemene tarief van 6% of tegen het 2%-tarief voor woningen.
9. Artikel 14 van Pro de Wet op belastingen van rechtsverkeer luidde ten tijde van de verkrijging:
'1. De belasting bedraagt 6 percent.
2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen (…).'
10. In de Wet op belastingen van rechtsverkeer is geen definitie opgenomen van het begrip woningen uit artikel 14, lid 2, van die wet. In de memorie van toelichting bij het Belastingplan 2012, dat heeft geleid tot de hier vermelde tekst van artikel 14, lid 2, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, is onder meer opgemerkt:
' (…) maatregel (…): de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%. Deze maatregel is erop gericht de woningmarkt een krachtige impuls te geven.'
Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 7.
'Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:
– bedrijfsgebouwen en -ruimtes;
– afzonderlijke garageboxen;
– hotels/pensions;
– asielzoekerscentra;
– een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;'
Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115.
11. Aan de hand van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, kan de rechtbank niet vaststellen of de onroerende zaak op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard was bestemd voor bewoning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat – naar tussen partijen ook niet in geschil is – de onroerende zaak als kantoor is gebruikt maar ook (al dan niet gedeeltelijk) is bewoond. Uit de door [belanghebbende] overgelegde foto’s van de onroerende zaak kan de rechtbank niet afleiden of de onroerende zaak (geheel of gedeeltelijk) naar zijn aard was bestemd voor bewoning. Dit mede gelet op het feit dat de onroerende zaak vele jaren als kantoor is gebruikt. In de vorenstaand weergegeven parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning mede van belang is of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat op 9 januari 2013 – dat is voor overdracht - aan de onroerende zaak de bestemming 'wonen (maatschappelijke woonzorg)' is toegekend. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis niet als woning kan worden aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank was de onroerende zaak op het moment van juridische overdracht met de bestemming 'wonen (maatschappelijke woonzorg)' bestemd voor gebruik als een verzorgingsinstelling. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Proceskosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat (…) geen aanleiding."
Geschil en standpunten
5.1.
In hoger beroep is tussen partijen in geschil, net als voor de rechtbank, of de verkrijging van de onroerende zaak belast is naar het tarief van 2 percent voor woningen, zoals belanghebbende stelt, of naar het algemene tarief van 6 percent, zoals de Inspecteur stelt.
5.2.
Meer in het bijzonder moet (tevens) de vraag worden beantwoord of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar de aard bestemd is voor bewoning. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
5.3.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Beoordeling
6.1.
De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat het voor de verkrijging van woningen geldende tarief van twee percent toepassing mist. Ook het Hof beantwoordt de vraag of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging op 12 maart 2013 is aan te merken als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer ontkennend.
6.2.
Ten eerste is de in geding zijnde tariefmaatregel, gelet op de op dit punt duidelijke parlementaire geschiedenis, niet bedoeld voor onroerende zaken als deze, in aanmerking nemende de bijzondere bestemming van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging (vgl. onderdelen 10 en 12 van de rechtbankuitspraak).
6.3.
Ten tweede is de onroerende zaak ook niet te duiden als een onroerende zaak die naar de aard is bestemd voor bewoning. Het Hof komt tot deze slotsom op grond van de onder 3 vermelde feiten en de tot de gedingstukken behorende documenten en foto's, waaruit is af te leiden:
- De onroerende zaak is in 1911 gesticht als sanatorium en als zodanig in gebruik genomen. De uiterlijke verschijningsvorm is die van een grote dubbele villa, die naar gemeentelijk voorschrift van destijds past in de gebouwde (woon)omgeving ter plaatste.
- In 1950 is de onroerende zaak met gemeentelijke vergunning verbouwd tot en in gebruik genomen als kantoorgebouw.
- In 1991 heeft een verbouwing plaatsgevonden waarmee de bestemming en het gebruik als kantoorgebouw niet zijn veranderd.
- In 2005 of 2006 is de onroerende zaak komen leeg te staan. Een nieuwe huurder dient zich niet meteen aan. Er volgt een periode van leegstand, waarin tijdelijke anti-kraakbewoning heeft plaatsgevonden.
- De conciërgewoning waarvan tot uiterlijk 1991 sprake is, heeft steeds een bijkomstig karakter gehad en heeft de aard van de onroerende zaak nimmer op een doorslaggevende wijze bepaald.
- De Staat der Nederlanden heeft de onroerende zaak geleverd aan [C] B.V., die de zaak op 12 maart 2013 leverde aan belanghebbende, die daarna de door haar gewenste bouwkundige aanpassingen heeft gerealiseerd en het gebouw zijn nieuwe functie heeft gegeven. De omstandigheid dat hiervoor reeds vóór de verkrijging de benodigde omgevingsvergunning met bestemmingswijziging is verleend, noopt niet tot de conclusie dat belanghebbende een woning of woningen heeft verkregen.
6.4.
Mitsdien is de naheffingsaanslag terecht opgelegd. De beslissing van de rechtbank is juist. Het hoger beroep faalt.
Proceskosten
Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 26 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH [B] .
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.