Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.175.327/01
Zaaknummer rechtbank : 3953608 RP VERZ 15-50149
Beschikking d.d. 24 november 2015
in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
nader te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J.J. Turenhout te Alphen aan de Rijn,
tegen:
VERENIGING VAN EIGENAARS “HET NOORDWAARTS”,
gevestigd te Zoetermeer,
verweerster,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. A.P. van Dijk te Den Haag.
Het geding
Bij beroepschrift (met producties), ter griffie ingekomen op 19 augustus 2015, is [appellant] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 20 juli 2015, die door de rechtbank Den Haag, Team kanton, (hierna: de kantonrechter) is gegeven tussen partijen. In het beroepschrift heeft [appellant] twee grieven tegen deze beschikking aangevoerd. De VvE heeft een verweerschrift (met producties) ingediend en de grieven bestreden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2015. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de kantonrechter in rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.8 van de bestreden beschikking vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
Het gaat in deze zaak, kort en zakelijk weergegeven, om het volgende.
(2.1) [appellant] is eigenaar van vijf appartementsrechten in het gebouw [adres] (hierna: het complex), twee commerciële ruimten op de begane grond (met indexnummers 1 en 2) en drie parkeerplaatsen (indexnummers 135, 136 en 137). Van dit complex is het overgrote deel (76 appartementen) bestemd voor bewoning. De twee aan [appellant] toebehorende commerciële ruimten bevinden zich op de begane grond en zijn verdeeld in vijf eenheden. [appellant] is van rechtswege lid van de VvE.
(2.2) In
de akte van splitsingstaat op pagina 31 onder artikel 6 voor zover van belang het volgende:
“Terzake van de twee appartementsrechten met indexnummers 1 en 2 (de commerciële ruimten) gelden de navolgende bestemmingsbepalingen. Als publieksfuncties zijn toegestaan detailhandel en overige dienstverlenende voorzieningen en/of dienstverlenende bedrijven met een publieksfunctie. Horeca is slechts toegestaan voor zover verband houdend met, en onderdeel vormend van het totaalpakket aan dienstverlening.”(2.3) In
het (model)reglementin de zin van artikel 5:111 onder d BW (hierna: het Reglement) staat, voor zover van belang, het volgende:
“Artikel 441. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:a. het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken; de regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek moeten in het huishoudelijk reglement worden opgenomen en daarvan deel uitmaken;b. het gebruik van privé gedeelten;c. de orde van de vergadering;d. de instructie aan het bestuur;e. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft; […]”(2.4) De voorzitter van de VvE heeft in de e-mail van 3 januari 2014 voor zover van belang het volgende aan [appellant] geschreven:
“Met het bovenstaande in gedachten en overwegende dat er een wederzijds belang is het gebruik van de winkels te stimuleren en in goede banen te leiden, is het mogelijk in het Huishoudelijk Reglement een nader kader vast te stellen voor de invulling van het gebruik van de winkels in het algemeen en het in zekere mate gedogen van horeca op beperkte schaal, zoals bedoeld in de Akte. Te denken valt aan het volgende, zo sprake is van enige vorm van (alleen) horeca: […]
(2.1) [appellant] is eigenaar van vijf appartementsrechten in het gebouw [adres] (hierna: het complex), twee commerciële ruimten op de begane grond (met indexnummers 1 en 2) en drie parkeerplaatsen (indexnummers 135, 136 en 137). Van dit complex is het overgrote deel (76 appartementen) bestemd voor bewoning. De twee aan [appellant] toebehorende commerciële ruimten bevinden zich op de begane grond en zijn verdeeld in vijf eenheden. [appellant] is van rechtswege lid van de VvE.
(2.2) In
de akte van splitsingstaat op pagina 31 onder artikel 6 voor zover van belang het volgende:
“Terzake van de twee appartementsrechten met indexnummers 1 en 2 (de commerciële ruimten) gelden de navolgende bestemmingsbepalingen. Als publieksfuncties zijn toegestaan detailhandel en overige dienstverlenende voorzieningen en/of dienstverlenende bedrijven met een publieksfunctie. Horeca is slechts toegestaan voor zover verband houdend met, en onderdeel vormend van het totaalpakket aan dienstverlening.”(2.3) In
het (model)reglementin de zin van artikel 5:111 onder d BW (hierna: het Reglement) staat, voor zover van belang, het volgende:
“Artikel 441. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:a. het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken; de regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek moeten in het huishoudelijk reglement worden opgenomen en daarvan deel uitmaken;b. het gebruik van privé gedeelten;c. de orde van de vergadering;d. de instructie aan het bestuur;e. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft; […]”(2.4) De voorzitter van de VvE heeft in de e-mail van 3 januari 2014 voor zover van belang het volgende aan [appellant] geschreven:
“Met het bovenstaande in gedachten en overwegende dat er een wederzijds belang is het gebruik van de winkels te stimuleren en in goede banen te leiden, is het mogelijk in het Huishoudelijk Reglement een nader kader vast te stellen voor de invulling van het gebruik van de winkels in het algemeen en het in zekere mate gedogen van horeca op beperkte schaal, zoals bedoeld in de Akte. Te denken valt aan het volgende, zo sprake is van enige vorm van (alleen) horeca: […]
-
Er wordt geen buitenterras ingericht. […]Wij als bestuur zien ook in dat het niet eenvoudig is om de winkelpanden te verhuren. Het is voor ons ook beter is om een nette zaak zoals u aan ons heeft voorgesteld te hebben dan leegstand. U bent er van overtuigd dat zij geen overlast zullen veroorzaken. Daarom zal het bestuur een wijziging van het Huishoudelijk reglement als boven omschreven aan de algemene ledenvergadering op 10 februari 2014 voorleggen. […]”
Er wordt geen buitenterras ingericht. […]Wij als bestuur zien ook in dat het niet eenvoudig is om de winkelpanden te verhuren. Het is voor ons ook beter is om een nette zaak zoals u aan ons heeft voorgesteld te hebben dan leegstand. U bent er van overtuigd dat zij geen overlast zullen veroorzaken. Daarom zal het bestuur een wijziging van het Huishoudelijk reglement als boven omschreven aan de algemene ledenvergadering op 10 februari 2014 voorleggen. […]”
(2.5) Vervolgens heeft de algemene ledenvergadering van de VvE van 10 februari 2014 onder een aantal voorwaarden ingestemd met verhuur door [appellant] van een van de eenheden in de commerciële ruimten ten behoeve van horeca, waarbij was toegestaan buiten twee statafels te plaatsen. De huidige huurder exploiteert daar een lunchroom/Fast Food zaak (King Corner). Naar aanleiding hiervan is het Huishoudelijk Reglement als volgt gewijzigd.
(2.6) In het (gewijzigde)
Huishoudelijk Reglementvan februari 2014 (versie 5.0, februari 2014) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Artikel 19 (aanvulling betreffende bedrijfsruimten)Ter verbijzondering van het bepaalde in de Akte van Splitsing, bladzijde 31, artikel 6, betreffende het niet toestaan van horeca in de bedrijfsruimten (appartementsrechten met de indexnummers 1 en 2, de commerciële ruimten) en aanvullend op de artikelen 9 en 11 van het Reglement van Splitsing geldt het volgende. Indien in onderling overleg tussen de eigenaar van de genoemde appartementsrechten en het bestuur van de Vereniging van Eigenaars en/of de ledenvergadering een zekere vorm van horeca of een andere mogelijk hindergevende bedrijfsactiviteit wordt voorzien, is het volgende van toepassing; […]- Er wordt geen buitenterras ingericht. […].”
Huishoudelijk Reglementvan februari 2014 (versie 5.0, februari 2014) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Artikel 19 (aanvulling betreffende bedrijfsruimten)Ter verbijzondering van het bepaalde in de Akte van Splitsing, bladzijde 31, artikel 6, betreffende het niet toestaan van horeca in de bedrijfsruimten (appartementsrechten met de indexnummers 1 en 2, de commerciële ruimten) en aanvullend op de artikelen 9 en 11 van het Reglement van Splitsing geldt het volgende. Indien in onderling overleg tussen de eigenaar van de genoemde appartementsrechten en het bestuur van de Vereniging van Eigenaars en/of de ledenvergadering een zekere vorm van horeca of een andere mogelijk hindergevende bedrijfsactiviteit wordt voorzien, is het volgende van toepassing; […]- Er wordt geen buitenterras ingericht. […].”
(2.7) Op de vergadering van de VvE van 9 februari 2015 is het verzoek van [appellant] geweigerd, inhoudende om ten behoeve van de huurder/exploitant King Corner tussen de bomen aan de overzijde van de straat een terras met 4 tafeltjes met stoelen en twee parasols te realiseren (hierna: het besluit). Dit besluit is bij brief van 14 februari 2015 aan [appellant] meegedeeld.
(2.8) [appellant] heeft zich vervolgens tot de kantonrechter gewend met het verzoek het besluit te vernietigen (op grond van artikel 5:130 BW). Hij heeft daartoe primair aangevoerd dat het verzoek van [appellant] betrekking heeft op de realisatie van een terras op openbaar gebied in het stadshart van Zoetermeer en dat hij toestemming heeft van de gemeente Zoetermeer om daar een terras te realiseren. Volgens [appellant] heeft de VvE, gelet op artikel 44 Reglement geen bevoegdheid besluiten te nemen met betrekking tot de inrichting van openbaar gebied. Subsidiair is het besluit volgens [appellant] vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid.
(2.9) De kantonrechter heeft het verzoek om vernietiging van het besluit afgewezen. Volgens de kantonrechter is [appellant] gebonden aan het Huishoudelijk Reglement, waarin staat dat geen buitenterras mag worden ingericht. Het is aan de VvE om een besluit te nemen over een verzoek tot afwijking van het Huishoudelijk Reglement. Dat de gemeente Zoetermeer toestemming heeft gegeven voor een dergelijk terras doet hier niet aan af. Omtrent de subsidiaire grondslag heeft de kantonrechter geoordeeld dat de VvE in redelijkheid en billijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen.
Beoordeling van het hoger beroep
3. [appellant] betoogt met zijn grieven dat zijn verzoek om een terras tussen de bomen aan de overzijde van de straat betrekking heeft op openbaar gebied en buiten het bereik van de bevoegdheden van de VvE valt. De vergadering van de VvE kan alleen besluiten nemen die betrekking hebben op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten/zaken en het gebruik van privé gedeelten. Dit betekent dat de VvE het verbod om geen buitenterras in te richten slechts kan handhaven op gronden van de gemeenschap, althans op de gronden waarover de VvE zeggenschap heeft. Nu het openbaar gebied daar niet toe behoort, valt het verzoek van [appellant] buiten het bereik van de bevoegdheden van de VvE.
4. Dit betoog wordt verworpen. Niet in geschil is dat [appellant] is gebonden aan artikel 19 van het Huishoudelijk Reglement. Dit artikel vormt een uitwerking van het bepaalde in artikel 44 eerste lid van het Reglement. Meer in het bijzonder is in artikel 19 Huishoudelijk Reglement geregeld de wijze van gebruik van de commerciële ruimten (de commerciële appartementen 1 en 2 die eigendom zijn van [appellant] privé). Hiermee is een zekere verruiming gegeven aan de in de Splitsingsakte voorziene bestemming van de commerciële ruimten. In de splitsingsakte was immers horeca niet toegestaan, behoudens (kort gezegd) ‘afhankelijke horeca’. Artikel 19 van het Huishoudelijk Reglement, zoals gewijzigd in februari 2014, voorziet wél in de mogelijkheid om in onderling overleg tussen de eigenaar van de commerciële ruimten ([appellant]) en het bestuur en/of de ledenvergadering van de VvE horeca toe te staan, met dien verstande dat een buitenterras daarbij expliciet is uitgesloten.
5. De VvE heeft de bevoegdheid om regels te stellen aan het gebruik van zowel de privé als de gemeenschappelijke gedeelten. Van deze bevoegdheid heeft de VvE gebruik gemaakt. Slechts onder strikte voorwaarden, waaronder
geen buitenterras, is een horecaonderneming toegestaan in een van de eenheden van de commerciële ruimte (gelegen onder de woonappartementen). De VvE is gerechtigd deze voorwaarden te handhaven, dus ook de voorwaarde
geen buitenterras.De omstandigheid dat [appellant] het terras niet op gronden van de gemeenschap maar in de openbare ruimte wil exploiteren doet hier niet aan af. Het gebruik van die ruimte, die vlakbij het appartementencomplex is gelegen, kan in dit geval immers niet los worden gezien van het gebruik van de commerciële ruimte als horecagelegenheid, al was het maar omdat het door [appellant] gewenste terras vanuit die horecagelegenheid bediend zou worden, en aan dat gebruik van de commerciële ruimte beperkingen zijn gesteld. Het voorgaande betekent dat de grieven falen en de beschikking zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
geen buitenterras, is een horecaonderneming toegestaan in een van de eenheden van de commerciële ruimte (gelegen onder de woonappartementen). De VvE is gerechtigd deze voorwaarden te handhaven, dus ook de voorwaarde
geen buitenterras.De omstandigheid dat [appellant] het terras niet op gronden van de gemeenschap maar in de openbare ruimte wil exploiteren doet hier niet aan af. Het gebruik van die ruimte, die vlakbij het appartementencomplex is gelegen, kan in dit geval immers niet los worden gezien van het gebruik van de commerciële ruimte als horecagelegenheid, al was het maar omdat het door [appellant] gewenste terras vanuit die horecagelegenheid bediend zou worden, en aan dat gebruik van de commerciële ruimte beperkingen zijn gesteld. Het voorgaande betekent dat de grieven falen en de beschikking zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beschikking;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot zover aan de zijde van de VvE begroot op € 711,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en
H.J.M. Burg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2015 in aanwezigheid van de griffier.
H.J.M. Burg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2015 in aanwezigheid van de griffier.