Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.167.457/01
Zaaknummer rechtbank : 3738132 \ EJ VERZ 15-80024
beschikking van 3 november 2015
in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:
[verzoeker] ,
wonende te [woonplaats] ,
verzoeker in hoger beroep,
nader te noemen: [verzoeker] ,
advocaat: mr. A.P. van Dijk te Den Haag,
tegen:
Vereniging van Eigenaars [adres 1] ,
gevestigd te [woonplaats] ,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. J.G. Hinnen te Leiden.
Het geding
Bij verzoekschrift van 2 april 2015, met bijlagen, is [verzoeker] in hoger beroep (ex artikel 5:130 lid 3 BW Pro) gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, team Kanton Leiden/Gouda, locatie Gouda (hierna: de kantonrechter) van 3 maart 2015. De VvE heeft een verweerschrift in hoger beroep ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2015. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is onder meer de volmacht overgelegd en besproken, die de woningcorporatie Stichting Wonen Centraal (hierna Wonen Centraal) aan de heer [naam 1] heeft verstrekt ten behoeve van de vergadering van eigenaars van 27 november 2014 (hierna: de Vergadering). Vervolgens is uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(1.1) [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht recht gevend op het gebruik van de woning [adres 2] [verzoeker] is van rechtswege lid van de VvE.
(1.2) Het complex van de VvE, dat vóór de splitsing in appartementsrechten in 2009 in zijn geheel eigendom was van Wonen Centraal, bestaat uit 104 woningen (met berging) en 22 garages, tezamen 528 stemmen binnen de VvE. Wonen Centraal bezit thans nog een groot deel van de woningen/garages en daarmee bijna de helft van de stemmen in de VvE. Ten tijde van de Vergadering was Wonen Centraal goed voor in totaal 249 stemmen. De overige eigenaars hadden in totaal 279 stemmen.
Artikel 10van het in de splitsingsakte opgenomen reglement, als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW Pro (hierna: het Reglement) bepaalt onder meer dat er een reservefonds gevormd moet worden ter voldoening van (onderhouds)kosten. Lid 4 bepaalt:
“Over gelden van het reservefonds kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt.”Artikel 43, derde lidvan het Reglement bepaalt dat gelden van het reservefonds worden gedeponeerd op een afzonderlijke bankrekening ten name van de VvE.
Artikel 46van het Reglement voorziet in toezending door het bestuur (per post, fax of e-mail) van de (ontwerp)notulen van de vergadering van eigenaars binnen twee weken na de vergadering.
Artikel 49van het Reglement bepaalt dat een eigenaar bevoegd is bij schriftelijke gevolmachtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen. Een bestuurder kan niet als gevolmachtigde optreden.
(1.3) Overeenkomstig het vergaderbesluit van 27 augustus 2009 is de beheerder MVGM Vastgoedmanagement B.V. (hierna: MVGM) benoemd als bestuurder van de VvE, als bedoeld in artikel 5:131 BW Pro. MVGM voert als zodanig tegen betaling beheerstaken uit, bestaande uit bestuurlijke ondersteuning, financieel administratief beheer en technisch beheer.
(1.4) Op 27 november 2014 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Ter Vergadering waren 442 stemmen van de totaal uit te brengen 528 stemmen aanwezig en/of bij volmacht vertegenwoordigd. Wonen Centraal heeft zich met 249 stemmen laten vertegenwoordigen door [naam 1] , technisch manager bij MVGM, aan wie door Wonen Centraal een volmacht met precieze steminstructie was verschaft. [verzoeker] had volmachten voor 130 stemmen. De Vergadering heeft de heer [naam 2] (eigenaar van nummer 266) als voorzitter voor de Vergadering aangewezen.
(1.5) [verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter ter vernietiging (op grond van artikel 5:130 BW Pro) van een drietal besluiten, die ter Vergadering zijn genomen. Het gaat, zakelijk weergegeven, om de volgende agendapunten, die alle drie niet zijn aangenomen:
Agendapunt 4: Opzeggen vertrouwen MVGM.
Agendapunt 5: Opzeggen vertrouwen huismeester.
Agendapunt 14: Verandering notulist (tot dusver notuleert MVGM).
(1.6) De kantonrechter heeft het verzoek om vernietiging afgewezen. [verzoeker] is van deze beslissing tijdig in beroep gekomen onder aanvoering van vijf grieven.
De volmachtverlening door Wonen Centraal (grief 1)
(1.1) [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht recht gevend op het gebruik van de woning [adres 2] [verzoeker] is van rechtswege lid van de VvE.
(1.2) Het complex van de VvE, dat vóór de splitsing in appartementsrechten in 2009 in zijn geheel eigendom was van Wonen Centraal, bestaat uit 104 woningen (met berging) en 22 garages, tezamen 528 stemmen binnen de VvE. Wonen Centraal bezit thans nog een groot deel van de woningen/garages en daarmee bijna de helft van de stemmen in de VvE. Ten tijde van de Vergadering was Wonen Centraal goed voor in totaal 249 stemmen. De overige eigenaars hadden in totaal 279 stemmen.
Artikel 10van het in de splitsingsakte opgenomen reglement, als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW Pro (hierna: het Reglement) bepaalt onder meer dat er een reservefonds gevormd moet worden ter voldoening van (onderhouds)kosten. Lid 4 bepaalt:
“Over gelden van het reservefonds kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt.”Artikel 43, derde lidvan het Reglement bepaalt dat gelden van het reservefonds worden gedeponeerd op een afzonderlijke bankrekening ten name van de VvE.
Artikel 46van het Reglement voorziet in toezending door het bestuur (per post, fax of e-mail) van de (ontwerp)notulen van de vergadering van eigenaars binnen twee weken na de vergadering.
Artikel 49van het Reglement bepaalt dat een eigenaar bevoegd is bij schriftelijke gevolmachtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen. Een bestuurder kan niet als gevolmachtigde optreden.
(1.3) Overeenkomstig het vergaderbesluit van 27 augustus 2009 is de beheerder MVGM Vastgoedmanagement B.V. (hierna: MVGM) benoemd als bestuurder van de VvE, als bedoeld in artikel 5:131 BW Pro. MVGM voert als zodanig tegen betaling beheerstaken uit, bestaande uit bestuurlijke ondersteuning, financieel administratief beheer en technisch beheer.
(1.4) Op 27 november 2014 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Ter Vergadering waren 442 stemmen van de totaal uit te brengen 528 stemmen aanwezig en/of bij volmacht vertegenwoordigd. Wonen Centraal heeft zich met 249 stemmen laten vertegenwoordigen door [naam 1] , technisch manager bij MVGM, aan wie door Wonen Centraal een volmacht met precieze steminstructie was verschaft. [verzoeker] had volmachten voor 130 stemmen. De Vergadering heeft de heer [naam 2] (eigenaar van nummer 266) als voorzitter voor de Vergadering aangewezen.
(1.5) [verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter ter vernietiging (op grond van artikel 5:130 BW Pro) van een drietal besluiten, die ter Vergadering zijn genomen. Het gaat, zakelijk weergegeven, om de volgende agendapunten, die alle drie niet zijn aangenomen:
Agendapunt 4: Opzeggen vertrouwen MVGM.
Agendapunt 5: Opzeggen vertrouwen huismeester.
Agendapunt 14: Verandering notulist (tot dusver notuleert MVGM).
(1.6) De kantonrechter heeft het verzoek om vernietiging afgewezen. [verzoeker] is van deze beslissing tijdig in beroep gekomen onder aanvoering van vijf grieven.
De volmachtverlening door Wonen Centraal (grief 1)
De meest vergaande grief (grief 1) van [verzoeker] betreft de volmachtverlening door Wonen Centraal ten behoeve van de Vergadering. Volgens [verzoeker] was de volmachtverlening aan [naam 1] in strijd met (de ratio van) artikel 49 van Pro het Reglement, waarin is bepaald dat een bestuurder niet als gevolmachtigde kan optreden. Volgens [verzoeker] moet [naam 1] als bestuurder worden aangemerkt. Het één-pot-natgevoel blijft immers bestaan. Feitelijk kan er bovendien, gezien de precieze steminstructies, geen discussie ter vergadering worden gevoerd, aldus nog steeds [verzoeker] .
Deze grief wordt verworpen. [naam 1] kan niet met de rechtspersoon MVGM worden vereenzelvigd. Gesteld noch gebleken is immers dat hij bestuurder is van MVGM. De omstandigheid dat [naam 1] in dienst is van MVGM als technisch manager maakt hem nog geen bestuurder. Het verwijt dat het allemaal ‘één-pot-nat’ is en dat dus wordt gehandeld in strijd met de ratio van artikel 49 Reglement Pro, wordt door het hof niet onderschreven, temeer niet nu vast staat dat [naam 1] gebonden was aan de gedetailleerde steminstructie van Wonen Centraal. Dit laatste betekent immers dat [naam 1] de aanwijzingen van Wonen Centraal diende te volgen en in zoverre op afstand stond van MVGM. De omstandigheid dat aldus weinig ruimte was voor discussie ter vergadering, maakt de volmacht niet hierom ongeldig. Overigens blijkt uit de notulen van de Vergadering en is ook ter zitting door de VvE aangevoerd, dat er bij diverse agendapunten aanleiding is geweest deze ‘mee te nemen’ in het overleg met Wonen Centraal (agendapunten 5, 7 en 12), terwijl een paar onvoldragen agendapunten (11, 16 en 17) later weer terug zullen komen in de vergadering van eigenaars. Zoals uit het voorgaande voortvloeit blijkt dat er wel ruimte is om in voorkomende gevallen nader (met Wonen Centraal) te overleggen. Tot slot is van de kant van [verzoeker] nog betoogd dat je ter vergadering de steminstructie van Wonen Centraal niet kunt inzien en dat je hiervoor een afspraak moet maken op het kantoor van MVGM in Rijswijk. Niet duidelijk is wat [verzoeker] hiermee wil betogen. Er is in ieder geval geen rechtsregel die voorschrijft dat andere stemgerechtigden het recht hebben de steminstructie ter vergadering in te zien.
Beoordeling van agendapunt 4 (MVGM wordt behouden als beheerder), grief 2
Beoordeling van agendapunt 4 (MVGM wordt behouden als beheerder), grief 2
[verzoeker] stelt primair dat de stemmen van Wonen Centraal niet dienen te worden meegenomen, nu zij als voormalig eigenaar solo betrokken is geweest bij de aanstelling van MVGM als beheerder, terwijl de huidige particuliere eigenaars daar geen invloed op hebben gehad. Hier komt bij dat het stemmenblok van Wonen Centraal tot gevolg heeft dat ieder besluit tot verandering ongemotiveerd wordt weggestemd.
Deze primaire stelling gaat naar het oordeel van het hof niet op. Gelet op de eigendomsverhoudingen komt Wonen Centraal nu eenmaal een aanzienlijk aantal stemmen toe. Het hof begrijpt dat dit soms frustrerend kan zijn voor de overige stemgerechtigden, maar daar staat tegenover dat Wonen Centraal haar eigenaarsbelangen (met rechten en plichten) binnen redelijke grenzen mag beschermen.
Dit betekent dat het hof toekomt aan de subsidiaire stelling van [verzoeker] dat het besluit om MVGM te handhaven op inhoudelijke gronden moet worden vernietigd, naar het hof begrijpt wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid als bedoeld in artikel 2:15, eerste lid onder b BW. [verzoeker] stelt in dit verband, zakelijk weergegeven, het volgende.
De feiten spreken voor zich waar het betreft de vraag of MVGM haar werk als bestuurder/beheerder juist verricht en of deze beheerder de juiste is voor de VvE. Ter illustratie wordt aangevoerd:
A. Lakse aanpak van betalingen door Wonen Centraal. De kascommissie heeft het
vertrouwen in de beheerder opgezegd.
B. Offertes voor andere beheerders zijn ten onrechte weggestemd ter Vergadering (en
niet behandeld ter vergadering van 21 juli 2014).
C. Notulen van vergaderingen worden na de termijn van artikel 46 lid 2 van Pro het
Reglement toegestuurd.
D. Bestuurder MVGM mag geen vergadervoorzitter zijn.
E. MVGM heeft het reservefonds leeggehaald en overgeheveld naar de betaalrekening.
De feiten spreken voor zich waar het betreft de vraag of MVGM haar werk als bestuurder/beheerder juist verricht en of deze beheerder de juiste is voor de VvE. Ter illustratie wordt aangevoerd:
A. Lakse aanpak van betalingen door Wonen Centraal. De kascommissie heeft het
vertrouwen in de beheerder opgezegd.
B. Offertes voor andere beheerders zijn ten onrechte weggestemd ter Vergadering (en
niet behandeld ter vergadering van 21 juli 2014).
C. Notulen van vergaderingen worden na de termijn van artikel 46 lid 2 van Pro het
Reglement toegestuurd.
D. Bestuurder MVGM mag geen vergadervoorzitter zijn.
E. MVGM heeft het reservefonds leeggehaald en overgeheveld naar de betaalrekening.
Het hof stelt voorop dat het bij deze toets gaat om de vraag of het besluit tot handhaving van MVGM is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het gaat dus niet louter om de vraag of MVGM op onderdelen een verwijt treft. Een beheerder die op onderdelen weleens iets fout doet, behoeft immers niet steeds het veld te ruimen.
Omtrent voormelde verwijten is het volgende komen vast te staan.
Ad A. Wonen Centraal is inmiddels ’bij’ met betalen, terwijl het advies van de kascommissie om een accountant de jaarstukken te laten controleren is opgevolgd. De accountant heeft geen onregelmatigheden ontdekt.
Ad B. De door [verzoeker] opgevraagde offertes zijn ter kennis gebracht aan de stemgerechtigde leden. Zij zijn ter vergadering besproken en vervolgens afgestemd.
Ad C. Tenminste tweemaal zijn de notulen later dan twee weken na de vergadering toegezonden.
Ad D. Ter Vergadering was de heer [naam 2] , niet zijnde een MVGM bestuurder, aangewezen als voorzitter.
Ad E. MVGM heeft ter zitting toegelicht dat de lopende rekening en de spaarrekening van het reservefonds zijn samengevoegd tot één rekening. Dit is gebeurd op advies van de Bank, zodat meer rente verkregen kan worden.
Ad A. Wonen Centraal is inmiddels ’bij’ met betalen, terwijl het advies van de kascommissie om een accountant de jaarstukken te laten controleren is opgevolgd. De accountant heeft geen onregelmatigheden ontdekt.
Ad B. De door [verzoeker] opgevraagde offertes zijn ter kennis gebracht aan de stemgerechtigde leden. Zij zijn ter vergadering besproken en vervolgens afgestemd.
Ad C. Tenminste tweemaal zijn de notulen later dan twee weken na de vergadering toegezonden.
Ad D. Ter Vergadering was de heer [naam 2] , niet zijnde een MVGM bestuurder, aangewezen als voorzitter.
Ad E. MVGM heeft ter zitting toegelicht dat de lopende rekening en de spaarrekening van het reservefonds zijn samengevoegd tot één rekening. Dit is gebeurd op advies van de Bank, zodat meer rente verkregen kan worden.
Naar het oordeel van het hof is kwestie E. niet volgens de regels gegaan. Niet voor niets bepaalt artikel 10 van Pro het Reglement dat er een reservefonds wordt gevormd, terwijl artikel 43 van Pro het Reglement bepaalt dat de gelden van het Reservefonds op een aparte bankrekening worden geplaatst. Dit is bedoeld als apart fonds voor, kort gezegd, onderhoudskosten. Wil men hierover beschikken, dan is daarvoor de regeling zoals hiervóór in rechtsoverweging 1.2 cursief weergegeven, van kracht. Weliswaar is niet zonder meer duidelijk dat ‘beschikken’ als bedoeld in artikel 10 van Pro het Reglement hetzelfde is als overhevelen naar een andere bankrekening (door de VvE ‘inrichten van de financiële boekhouding’ genoemd), maar juist vanwege die onduidelijkheid had MVGM het zekere voor het onzekere moeten nemen en de in lid 4 van artikel 10 voorgeschreven Pro handelwijze moeten volgen. Nu is het bij een mededeling van de kant van MVGM naar aanleiding van een vraag van [verzoeker] (ter vergadering van 21 juli 2014) gebleven. Hier komt bij dat naar het zich thans laat aanzien, niet langer wordt voldaan aan de eis van artikel 43 lid 3 Reglement Pro dat de gelden van het reservefonds op een aparte bankrekening moeten staan. Productie 13 bij inleidend verzoekschrift (de jaarrekening 2013) vermeldt een kleine kas, alsmede een betaalrekening en een spaarrekening, de laatste twee beide met nummer 45.41.577, waarbij het saldo van de spaarrekening op nul staat in tegenstelling tot het jaar 2012, toen op beide rekeningen een positief saldo stond.
Nu er echter geen aanwijzing is dat het reservefonds is leeggehaald, zoals [verzoeker] de VvE verwijt, en nu bij de samenvoeging van de beide bankrekeningen kennelijk het belang van de VvE (verkrijging van méér rente) voorop heeft gestaan, vormt voormelde op zich onjuiste gang van zaken geen grond voor vernietiging van het betreffende vergaderbesluit om MVGM als beheerder te handhaven. De overige punten acht het hof van te ondergeschikt belang om hierover anders te oordelen. Grief 2 wordt verworpen.
Beoordeling van agendapunt 5 (huismeester blijft gehandhaafd), grief 3.
Nu er echter geen aanwijzing is dat het reservefonds is leeggehaald, zoals [verzoeker] de VvE verwijt, en nu bij de samenvoeging van de beide bankrekeningen kennelijk het belang van de VvE (verkrijging van méér rente) voorop heeft gestaan, vormt voormelde op zich onjuiste gang van zaken geen grond voor vernietiging van het betreffende vergaderbesluit om MVGM als beheerder te handhaven. De overige punten acht het hof van te ondergeschikt belang om hierover anders te oordelen. Grief 2 wordt verworpen.
Beoordeling van agendapunt 5 (huismeester blijft gehandhaafd), grief 3.
[verzoeker] heeft betoogd dat zowel de Technische Commissie als een groep particuliere bewoners kritiek hebben op het functioneren van de huismeester, terwijl er sprake is van belangenverstrengeling, nu de huismeester door Wonen Centraal, tegen betaling, wordt geleverd.
Ook hierbij geldt naar het oordeel van het hof dat de vergadering van eigenaars een zekere beoordelingsvrijheid heeft bij het nemen van een besluit. De omstandigheid dat de meerderheid van stemmen de huismeester ondanks geuite kritiek niet wenst te vervangen weegt in dit geval dusdanig, dat het hof geen gronden van redelijkheid en billijkheid ziet die tot vernietiging van het betreffende besluit zouden moeten leiden.
Grief 3 wordt verworpen.
Agendapunt 14 (MVGM blijft gehandhaafd als notulist), grief 4
Ook hierbij geldt naar het oordeel van het hof dat de vergadering van eigenaars een zekere beoordelingsvrijheid heeft bij het nemen van een besluit. De omstandigheid dat de meerderheid van stemmen de huismeester ondanks geuite kritiek niet wenst te vervangen weegt in dit geval dusdanig, dat het hof geen gronden van redelijkheid en billijkheid ziet die tot vernietiging van het betreffende besluit zouden moeten leiden.
Grief 3 wordt verworpen.
Agendapunt 14 (MVGM blijft gehandhaafd als notulist), grief 4
De kantonrechter heeft ten aanzien hiervan overwogen dat niet is gebleken dat MVGM haar taak als notulist slecht verricht, terwijl zij dit bovendien doet zonder kosten in rekening te brengen en de door [verzoeker] aangedragen notulist hiervoor wel kosten rekent.
[verzoeker] heeft het voorgaande bij verzoekschrift in hoger beroep niet weersproken, zij het dat [verzoeker] van mening is dat de notulist van MVGM te beknopt is en dat dit aldus niet bijdraagt aan het democratisch gehalte van de vergadering. Omtrent de kosten heeft [verzoeker] betoogt dat de door hem voorgestelde notulist (Els Brunt) aanzienlijk goedkoper is dan MVGM.
Ter zitting is het aspect van de kosten van de notulist besproken. Vast is komen te staan dat één vergadering per jaar, inclusief organisatie ervan, onder het beheerscontract met MVGM valt. Voor extra vergaderingen (notulist én organisatie) moet apart worden betaald. [verzoeker] heeft betoogd dat de door hem voorgedragen notulist aanzienlijk goedkoper is. Gezien het feit dat de eerste vergadering geen kosten met zich meebrengt (deze zitten in het beheerscontract) en dat de bijkomende kosten voor het organiseren van de (extra) vergaderingen bij de kosten van de voorgedragen notulist kennelijk nog niet betrokken zijn, zijn er geen aanwijzingen dat een externe notulist financieel voordeel zal opleveren. Nu het voorts, anders dan [verzoeker] voorstaat, niet ongebruikelijk is dat de notulen een zakelijke weergave van het besprokene bevatten en nu er geen aanwijzing is dat de notulen fouten bevatten, ziet het hof geen gronden van redelijkheid en billijkheid om het vergaderbesluit tot handhaving van MVGM als notulist te vernietigen. De onvrede van [verzoeker] bij het door hem gestelde gebrek aan democratisch gehalte maakt dit niet anders. Het hof verwijst hiervoor onder meer naar hetgeen het hof in rechtsoverweging 5 heeft overwogen. Grief 4 wordt eveneens verworpen.
Beoordeling van grief 5
Beoordeling van grief 5
Deze grief mist zelfstandige betekenis en faalt eveneens.
Slotsom
Slotsom
Nu de grieven falen, dient de bestreden beschikking te worden bekrachtigd. [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, locatie Gouda, van 3 maart 2015;
- veroordeelt [verzoeker] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 711,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en
C.G. Beyer-Lazonder, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 november 2015 in aanwezigheid van de griffier.