Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00197
uitspraak d.d. 22 juli 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) van 24 december 2014, nummer ROT 13/7823 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 346.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente
[Z] (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde nader is vastgesteld op € 290.000, de aanslag dienovereenkomstig verlaagd en bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 44 vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
Belanghebbende heeft een nader stuk, gedateerd 19 mei 2015 en ingekomen op 21 mei 2015, met bijlagen ingediend. Een afschrift daarvan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 juni 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een driekamerappartement, gelegen op de eerste verdieping van het appartementengebouw “ [A] ”. De woning is gebouwd in 2006 en heeft een inhoud van ongeveer 316 m3. Vanuit de woning kijkt men uit op de [B] .
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een op 8 juli 2014 door [C] , WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van een aantal eveneens aan het [D] in [Z] gelegen, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, appartementen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat.
Huis-
nr.
Inhoud
in m3
Verkoopprijs
in €
Transactie-
datum
Verkoopprijs
per m3 in €
Opmerkingen
4
513
618.5
27-01-12
1.206
35
241
253.5
03-05-11
1.052
59
450
525
01-02-10
1.167
70
316
243.108
21-02-13
769
familietransactie
79
358
280
16-07-13
782
woning op begane grond
83
395
370
03-06-13
937
verkoper had belang bij
snelle verkoop
89
395
490
11-05-11
1.241
91
395
448
03-12-13
1.134
122
362
330
16-05-12
912
woning op begane grond
125
372
492
16-12-11
1.323
1e verkoop
133
376
492
26-03-10
1.309
1e verkoop
3.3.
Belanghebbende is ook eigenaar van het appartement [E] dat eveneens deel uitmaakt van het appartementencomplex “ [A] ”. Dit appartement is onder de woning op de begane grond gelegen, is gebouwd in 2006 en heeft een inhoud van ongeveer 358 m3.
3.4.
Voor de jaren 2006 tot en met 2012 heeft de heffingsambtenaar de woning en het appartement [E] tezamen aangemerkt als één onroerende zaak en ter zake één WOZ-beschikking gegeven en één aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd.
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen.
“2. [Belanghebbende] betwist de beslissing van [de heffingsambtenaar] en beroept zich op het vertrouwensbeginsel, nu hij vanaf 2006/2007 altijd één aanslag heeft gehad voor de appartementen [E] en [Y] .
3. [De heffingsambtenaar] stelt zich in de bestreden uitspraak op bezwaar op het standpunt dat de waarde van het appartement correct is vastgesteld op € 346.000,-. In het verweerschrift stelt [de heffingsambtenaar], onder verwijzing naar het taxatierapport van taxateur [C] van 8 juli 2014 en de daarin genoemde verkoopcijfers, dat de vastgestelde waarde te hoog is en nader moet worden vastgesteld op € 290.000,-.
4. Omdat [de heffingsambtenaar] zich in het verweerschrift op het standpunt stelt dat de eerder vastgestelde waarde van € 346.000,- niet juist is, is het beroep reeds om die reden gegrond en komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak voorzien en de waarde van het appartement vaststellen in overeenstemming met wat in het verweerschrift is aangegeven.
5. De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] in strijd handelt met het vertrouwensbeginsel, faalt.
Dat over het aanslagjaar 2013 twee afzonderlijke aanslagen zijn verzonden is, zoals [belanghebbende] zelf ook erkent, in overeenstemming met de feitelijke situatie dat er twee appartementen zijn met elk een apart huisnummer. [Belanghebbende] was daar ook mee bekend. Dat [belanghebbende] over de jaren voor 2013 één aanslag voor beide appartementen heeft gekregen, betekent dus niet dat hij erop mocht vertrouwen dat die aanslag uitging van de juiste situatie en ook zo zou blijven doorlopen.
6. Het beroep wordt gelet op wat in 3 is overwogen gegrond verklaard en [de heffingsambtenaar] dient op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door [belanghebbende] betaalde griffierecht te vergoeden.
7. De rechtbank is niet gebleken dat [belanghebbende] in verband met de behandeling van het beroep kosten heeft moeten maken die voor vergoeding op grond van artikel 8:75 van de Awb in aanmerking komen.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In hoger beroep is in geschil is of de door de rechtbank nader vastgestelde waarde van de woning van € 290.000 te hoog is.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en voert daartoe – samengevat – het volgende aan.
De rechtbank gaat volledig voorbij aan het feit, dat de heffingsambtenaar 8 jaar lang, hoewel hij wist dat de woning en het appartement [E] afzonderlijk bewoonbaar waren en afzonderlijk bewoond werden, beide appartementen tezamen als één onroerende zaak heeft gewaardeerd en belast. In het kader van de behandeling van het bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2009 is een taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt, waarin de bepaling van de waarde van beide appartementen tezamen is toegelicht als betrof het één onroerende zaak. Het past de heffingsambtenaar, die als overheidsorgaan toch zou moeten weten hoe het hoort, niet om belanghebbende plotseling, zonder enige vorm van overleg, te confronteren met een splitsing van de tot en met 2012 afgebakende onroerende zaak in twee onroerende zaken en om die reden de vastgestelde waarde te verhogen van
€ 397.000 (2012) tot € 729.000.
Belanghebbende heeft in het onder 2.2. genoemde nadere stuk een overzicht gegeven van de door de heffingsambtenaar voor de jaren 2007 tot en met 2015 vastgestelde waarden van de woning en het appartement [E] samen:
“WOZ 2007 € 103.000 (na bezwaar. Was eerder vastgesteld op
€ 410.000. Woning was nl. nog in aanbouw
WOZ 2008 € 426.000 Redelijk in lijn met de aankoopsom [van
€ 415.000 in 2005, Hof]
Bovenstaande aanslagen vielen in oktober op de mat, via de gemeente [F]
.
WOZ 2009 € 442.000 (Na bezwaar gelijk gebleven. Gemeente heeft
toen vastgesteld, dat het om 2 appartementen ging.
WOZ 2010 € 442.000
WOZ 2011 € 442.000`
WOZ 2012 € 397.000
WOZ 2013 € 580.000 was 729.000 (383.000 + 346.000)
WOZ 2014 € 580.000 (290.000 + 290.000)
WOZ 2015 Nog niet bekend.”
Belanghebbende gaat in het nadere stuk tevens in op de door hem meegezonden cijfers betreffende de waardeontwikkeling van woningen in de jaren 2008 tot en met 2013. Ook voegt hij een opsomming van vijf in 2014 behaalde verkoopprijzen toe:
[G] 109 m2 € 239.000
[H] 100 m2 € 247.500
[I] 119 m2 € 279.000
[J] 124 m2 € 309.000
[K] 161 m2 € 339.000.
5.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vragen bevestigend en voert daartoe – samengevat – het volgende aan.
De heffingsambtenaar heeft in het verleden de woning en het appartement [E] als één onroerende zaak met als adres [E] gewaardeerd en belast omdat hij ervan is uitgegaan dat beide appartementen door belanghebbende zelf werden gebruikt. Deze
– naar later bleek: onjuiste – veronderstelling vond mede steun in de Basisregistratie Personen. Daarin stond tot 31 december 2012 niemand ingeschreven op het adres van de woning. Per 31 december 2012 heeft zich wel een bewoner op dat adres ingeschreven. Daarom is de woning met ingang van het belastingjaar 2013 afgesplitst van het tot dan als [E] te boek staande object. De omstandigheid dat het aanmerken van de woning en het appartement [E] als twee afzonderlijke onroerende zaken voor belanghebbende als een verrassing kwam, brengt niet mee dat de opsplitsing van het tot dan als [E] te boek staande object in twee objecten onterecht is.
5.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar, de beschikking en de aanslag. Voor het geval het Hof beslist dat de woning terecht afzonderlijk is gewaardeerd en belast, concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 245.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.3.
Op grond van hetgeen is komen vast te staan over de fysieke kenmerken van de woning en het appartement [E] is het Hof van oordeel dat elk van beide appartementen is aan te merken als een gedeelte van een gebouwd eigendom - het appartementengebouw “ [A] ” - dat naar zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt en voorts dat de woning en het appartement [E] , omdat zij, naar de omstandigheden beoordeeld, niet bij elkaar behoren, geen samenstel vormen dat als één onroerende zaak dient te worden gewaardeerd en belast. Voor de toepassing van de Wet WOZ zijn de woning en het appartement [E] mitsdien twee afzonderlijke onroerende zaken (zie artikel 16 aanhef en onderdelen c en d van de Wet WOZ).
6.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning een taxatierapport overgelegd waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking van de woning met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de onder 3.2 opgenomen samenvatting van de matrix heeft het Hof (de gegevens van) te koop aangeboden maar (ten tijde van de waardebepaling) niet verkochte woningen weggelaten. Niet gerealiseerde vraagprijzen van vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof niet geschikt om als onderbouwing van de onder 7.1 omschreven waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning te worden gebruikt. Naar het oordeel van het Hof zijn verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten die langer dan een jaar voor of na de waardepeildatum zijn behaald zonder toetsbare gegevens over de waardeontwikkeling in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of omgekeerd), welke gegevens ontbreken, evenmin geschikt om bij de herleiding van de WOZ-waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te worden gebruikt tenzij met verkoopcijfers of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens wordt onderbouwd dat bij de waardebepaling met de ontwikkeling van de waarden van de woning en de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of omgekeerd) in voldoende mate rekening is gehouden. Zodanige gegevens zijn niet in het taxatierapport opgenomen en ook anderszins niet door de heffingsambtenaar overgelegd. Tenslotte wijkt de inhoud van het vergelijkingsobject [D] 4 zozeer af van de inhoud van de woning dat zonder toetsbare gegevens over de wijze waarop bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject met dit verschil is rekening gehouden, welke gegevens ontbreken, ook (de verkoopprijs van) dit vergelijkingsobject buiten beschouwing moet blijven. Het een en ander leidt tot de conclusie dat in de matrix de volgende, in beginsel geschikte (verkoopprijzen van) vergelijkingsobjecten zijn opgenomen:
Huis-
nr.
Inhoud
in m3
Verkoopprijs
in €
Transactie-
datum
Verkoopprijs
per m3 in €
Opmerkingen
35
241
253.5
03-05-11
1.052
89
395
490
11-05-11
1.241
122
362
330
16-05-12
912
woning op begane grond
125
372
492
16-12-11
1.323
1e verkoop
6.5.
Uit de matrix blijkt dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten slechts met één verschil tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is rekening gehouden, te weten het verschil in inhoud. De andere verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de in de kolom “Opmerkingen” vermelde verschillen, zijn kennelijk niet, althans niet op een voor het Hof toetsbare wijze, in aanmerking genomen.
6.6.
Uit de matrix kan worden afgeleid dat bij bepaling van de waarde van de woning aanvankelijk is uitgegaan van een rekenprijs per m3 van (€ 346.000:358 =) € 966; na de vermindering van de waarde bij de uitspraak van de rechtbank bedraagt de rekenprijs per m3 (€ 290.000:358 =) € 810. In de matrix zijn de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten niet vermeld. Uit de wel opgenomen gegevens kan niet worden afgeleid van welke rekenprijzen per m3 bij de bepaling van de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan.
6.7.
Uit hetgeen onder 6.3 tot en met 6.6 is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar een wankele onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de woning heeft gegeven. Toch is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof erin geslaagd aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de in beginsel bruikbare verkoopcijfers van de onder 6.4 genoemde vergelijkingsobjecten en de daaruit afgeleide verkoopprijzen per m3, in samenhang met de door de rechtbank vastgestelde waarde van de woning en de daaraan ten grondslag liggende rekenprijs per m3 – die aanmerkelijk lager is dan (het gemiddelde van) de verkoopprijzen per m3 van de onder 6.4. genoemde vergelijkingsobjecten – aannemelijk doen zijn dat de uiteindelijk door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog is.
6.8.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de uiteindelijk door de heffingsambtenaar verdedigde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. De voor eerdere jaren vastgestelde waarden van de destijds als één onroerende zaak aangemerkte appartementen [E] en [Y] zijn geen op de markt gerealiseerde verkoopprijzen waaruit de WOZ-waarde van de woning kan worden afgeleid. De door belanghebbende overgelegde cijfers betreffende de waardeontwikkeling van woningen in de jaren 2008 tot en met 2013 zijn te algemeen van aard om daaruit conclusies over de waarde van de woning op waardepeildatum te kunnen trekken. De door belanghebbende in het geding gebrachte, in 2014 bij de verkopen van vijf appartementen gelegen aan [L] te [Z] behaalde verkoopprijzen geven geen bruikbaar beeld van de waarde van de woning, eerstens omdat de verkoopprijzen meer dan twee jaar na de waardepeildatum zijn behaald en voorts omdat gegevens over de verschillen tussen de woning en de vijf appartementen alsmede een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vijf appartementen, waarin rekening wordt gehouden met de zo-even bedoelde verschillen, ontbreken.
6.9.
In de door belanghebbende ingenomen standpunten leest het Hof mede een beroep op het vertrouwensbeginsel. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
Zo het handelen van de heffingsambtenaar, in het bijzonder het gedurende een aantal jaren geven van een WOZ-beschikking voor één onroerende zaak die zowel de woning als het appartement [E] omvatte, in combinatie met de toezending van een taxatieverslag in het kader van de bezwaarprocedure inzake de WOZ-beschikking voor het jaar 2009 waarin de bepaling van de waarde van beide appartementen tezamen is toegelicht als betrof het één onroerende zaak, bij belanghebbende de indruk heeft gewekt dat daaraan een bewuste standpuntbepaling van de heffingsambtenaar ten grondslag lag – het Hof laat dit uitdrukkelijk in het midden - dan nog is deze indruk onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat het vertrouwensbeginsel de heffingsambtenaar ertoe noopte bij de waardebepaling voor 2013 ervan uit te gaan dat de woning en het appartement [E] tezamen één onroerende zaak vormden. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat het gedurende een aantal jaren in de waardering en de belastingheffing betrekken van de beide appartementen als vormden zij tezamen één onroerende zaak zo duidelijk in strijd is met een juiste wetstoepassing dat belanghebbende redelijkerwijs de onjuistheid van die handelwijze had kunnen en moeten beseffen.
Slotsom
6.10.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
7.2
Wel vindt het Hof in de omstandigheden van het geval aanleiding de heffingsambtenaar te gelasten belanghebbende de in hoger beroep betaalde griffierechten te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 123 aan
griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. H.A.J. Kroon en mr. O.C.R. Marres in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 22 juli 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.