Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.156.692/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/435400 / HA ZA 13-0090
Arrest d.d. 28 juli 2015
inzake
[appellant],
handelend als executeur in de nalatenschap van zijn overleden moeder,
wonende te [woonplaats],
appellant,
nader te noemen: [appellant],
advocaat: mr. D. Tap te Den Haag,
tegen:
[naam] MAKELAARDIJ & TAXATIE B.V.,
gevestigd te Rijswijk,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. W.M. Stolk te Rotterdam.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 14 oktober 2014 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 4 december 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [geïntimeerde] de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Hierna hebben partijen de zaak op 13 juli 2015 mondeling doen bepleiten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ter gelegenheid van het pleidooi zijn namens [appellant] de producties 7 tot en met 10 overgelegd, terwijl namens [geïntimeerde] de producties G25 en G26 zijn overlegd. Daarna heeft partij [geïntimeerde] nog een procesdossier gefourneerd en hebben partijen arrest gevraagd. Afgesproken is dat het hof zal beslissen op basis van het procesdossier dat door partij [appellant] is overgelegd ter gelegenheid van het pleidooi en het procesdossier dat door partij [geïntimeerde] is gefourneerd.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.16 van het bestreden vonnis van 26 maart 2014 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(2.1) Mevrouw [X] (hierna, evenals geïntimeerde, te noemen:
[geïntimeerde]) drijft een makelaarskantoor in Rijswijk. Per 1 juli 2009 heeft [geïntimeerde] in opdracht van [appellant], die aanvankelijk optrad als gevolmachtigde van zijn moeder en later als executeur van haar nalatenschap, in de verkoop genomen de woning aan de [adres] (hierna de woning) voor een door [geïntimeerde] geadviseerde verkoopprijs van € 349.000,-- (met een verwachte verkoopopbrengst van € 325.000,--). Aangezien [appellant] niet beschikte over een
e-mailadres, GSM of fax is afgesproken dat communicatie tussen [geïntimeerde] en [appellant] mondeling, per vaste telefoon of per brief plaats zou vinden.
(2.2) Alvorens deze opdracht aan [geïntimeerde] te verlenen had [appellant] diverse makelaars in de omgeving benaderd, die verkoopprijzen hadden geadviseerd van respectievelijk € 229.000,--, € 220.000,--, € 219.000,-- en € 199.000,--. Ook had een vijfde makelaar na taxatie van de woning in een rapport van 15 juni 2009 een getaxeerde verkoopwaarde van € 240.000,-- genoemd. [appellant] heeft [geïntimeerde] bij het verlenen van de opdracht niet geïnformeerd over deze adviezen en taxatie.
(2.3) [geïntimeerde] heeft in september 2009 [appellant] geadviseerd om de vraagprijs voor de woning te verlagen tot € 324.500, hetgeen door [appellant] is geweigerd. Medio juli 2010 is de vraagprijs in overleg verlaagd naar € 295.000,--. Ondanks vele bezichtigingen is sinds 2009 slechts één bod uitgebracht, en wel op 17 januari 2011 een bod van € 205.000,-- door projectontwikkelaar Van Rijn. Dit bod is door [appellant] afgewezen.
(2.4) [appellant] heeft zich in januari 2011 bij [geïntimeerde] beklaagd over het tot dan toe teleurstellende verkooptraject, waarbij hij [geïntimeerde] heeft verteld over de door andere makelaars genoemde prijzen, zoals genoemd in rechtsoverweging 2.2 van dit arrest. [geïntimeerde] heeft hierop haar excuses aangeboden en aangegeven dat haar adviesprijs, deels door een te optimistische inschatting, klaarblijkelijk te hoog is geweest, een en ander zoals vermeld in haar brief van 27 januari 2011 (geciteerd in rechtsoverweging 2.5 van het bestreden vonnis). In deze brief heeft [geïntimeerde] voorgesteld om een nieuwe start te maken, met een vraagprijs van € 249.000,-- en met de afspraak dat de opdracht zonder betaling van gemaakte kosten kan worden teruggegeven indien het niet lukt om vóór 1 mei 2011 een koper te vinden. Dit voorstel is door [appellant] (en de overige drie erfgenamen) aanvaard, waarna een nieuwe offerte van deze strekking is getekend.
(2.5) In mei 2011 is [appellant] akkoord gegaan met een bod van [kopers] van € 225.000,--. Het koopcontract (productie G7) met deze koopprijs is op 16 mei 2011 door [appellant] getekend. In dit koopcontract is onder meer (in artikel 13) als ontbindende voorwaarde opgenomen, kort gezegd, het geval dat niet vóór 22 juni 2011 een financiering van € 365.000,-- is verkregen. In artikel 20 van het koopcontract is tevens als ontbindende voorwaarde opgenomen
“indien koper niet vóór 22 juni 2011 een vergunning óf een toezegging “vergunning vrij” heeft gekregen voor de uitbouw aan de achterzijde van min. 4 meter van de gemeente Rijswijk.”Artikel 12 van het koopcontract vermeldt een boete van 10% van de koopsom, die koper verbeurt bij verzuim, waartoe koper in gebreke gesteld moet worden.
(2.6) [appellant] is vervolgens akkoord gegaan met uitstel financieringsontbinding tot 15 juli 2011 in afwachting van de door de gemeente Rijswijk te verlenen vergunning, een en ander zoals toegelicht door [geïntimeerde] in haar brief aan [appellant] van 17 juni 2011 (geciteerd in rechtsoverweging 2.10 van het bestreden vonnis). Een hernieuwd verzoek om verlenging, thans tot 3 augustus 2011, kort gezegd omdat de verwachte informatie van de gemeente nog moest komen, heeft [appellant] ondanks waarschuwing van [geïntimeerde] (bij brieven van 13 en 14 juli 2011) dat in dat geval er een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is dat [kopers] de koop zullen ontbinden, geweigerd op 15 juli 2011. Voor details over de gang van zaken verwijst het hof naar rechtsoverwegingen 2.11, 2.12 en 2.13 van het bestreden vonnis.
(2.7) Bij brief van vrijdag 15 juli 2011, die [appellant] op dezelfde dag aan [geïntimeerde] heeft overhandigd, heeft hij aan [geïntimeerde] geschreven:
“Refererend aan Uw schrijven d.d. 14 Juli 2011 bericht ik U bij dezen geen verder uitstel van ontbinding m.b.t. verkoop (…) te verlenen. Ik verwacht van U, dat U alle nog nodige stappen zult ondernemen – conform de daartoe geldende regels – om deze “transactie” af te ronden. Hierbij bericht ik U geen prijs meer te stellen op verdere bemiddeling Uwerzijds als “verkoopmakelaar” in de verkoop van genoemd object. Tevens verwacht ik van U, dat U vóór woensdag 20 Juli a.s. 12.05 uur al Uw reclame c.q. verkoopborden van en uit het betreffende pand verwijderd zult hebben. Woensdag 20 Juli a.s. 15.00 uur zal ik bij U (…) de sleutel (…) op komen halen.”Bij reactie van eveneens 15 juli 2011 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven: “
Helaas hebben de kopers te kennen gegeven de koop te ontbinden op grond van artikel 13 van de koopovereenkomst.”Deze reactie is op die dag aan [appellant] overhandigd. [appellant] heeft dezelfde dag de verkoopborden uit de tuin van de woning verwijderd en bij [geïntimeerde] teruggebracht. Ook heeft hij die dag de sleutels van de woning bij [geïntimeerde] opgehaald.
(2.8) Als productie G24 heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg in het geding gebracht een ongetekende brief d.d. 15 juli 2011 afkomstig van [kopers], die volgens [geïntimeerde] verzonden is per e-mail en fax. In deze brief werd de ontbindende voorwaarde in het koopcontract ingeroepen, omdat het niet lukte de financiering rond te krijgen, terwijl daarnaast nog geen vergunning van de Gemeente was ontvangen. [geïntimeerde] heeft dezelfde dag de notaris hiervan op de hoogte gesteld.
(2.9) Als productie G25 heeft [geïntimeerde] een e-mailbericht d.d. 15 juli 2011 14.42 uur in het geding gebracht van [kopers] aan [geïntimeerde], inhoudende:
“Wij hebben nog niets gehoord op de verlenging. Wij hebben besloten de ontbindende voorwaarden in te roepen. Zie officiële brief in de bijlage. Sorry, dat het zo moet lopen. (…)”(2.10) Als productie G26 heeft [geïntimeerde] in hoger beroep in het geding gebracht een getekende brief d.d. 15 juli 2011 afkomstig van [kopers], waarin de ontbindende voorwaarde in het koopcontract werd ingeroepen, omdat het niet lukte de financiering rond te krijgen, terwijl daarnaast nog geen vergunning van de Gemeente was ontvangen. Deze brief wijkt op een onderdeel enigszins af van productie G24. Volgens [geïntimeerde] is deze brief door [kopers] op 15 juli 2015 op haar kantoor aan haar overhandigd.
(2.11) [appellant] heeft hierna een andere makelaar ingeschakeld, hetgeen op 2 september 2011 heeft geresulteerd in een bod van de heer [Y] van € 227.000,--. In overleg met de nieuwe makelaar heeft [appellant] dit bod van de hand gewezen. Uiteindelijk is de woning op 23 maart 2012 aan een andere koper verkocht voor
€ 200.000,-- en op 14 mei 2012 geleverd.
(2.12) [appellant] heeft eind december 2011 een aantal klachten ingediend tegen [geïntimeerde] bij het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Van de acht klachten zijn er twee gegrond bevonden, te weten (a) de in juni 2009 te hoog geadviseerde vraagprijs van € 349.000,-- en (b) het niet tijdig overhandigen van de algemene voorwaarden.
(2.13) Vervolgens is [geïntimeerde] door [appellant] gedagvaard voor de rechtbank Den Haag, waarbij [appellant] een verklaring voor recht heeft gevorderd, kort gezegd, dat [geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens de erfgenamen en gehouden is de daardoor veroorzaakte schade te vergoeden, nader op te maken bij staat, met nevenvorderingen.
(2.14) De rechtbank heeft deze vorderingen bij het thans bestreden vonnis afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank onder meer, zeer kort en zakelijk weergegeven, het volgende overwogen:
(i) [geïntimeerde] heeft een beroepsfout gemaakt door in juni 2009 een vraagprijs van € 349.000,-- te adviseren.
(ii) Het causaal verband (ex artikel 6:98 BW) met de schade ontbreekt echter, temeer nu er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [appellant] aangezien hij in september 2011 nog een bod van € 227.000,-- heeft afgeslagen.
(iii) (Ten overvloede): De klachtplicht en klachttermijn van artikel 6:89 BW zijn geschonden, aangezien [appellant] pas in januari 2011 [geïntimeerde] op de hoogte heeft gesteld dat concurrerende makelaars aanzienlijk lagere vraagprijzen/ verkoopprijzen hadden geadviseerd. Hierdoor heeft hij [geïntimeerde] de kans ontnomen om de vraagprijs in overleg met [appellant] te verlagen. Aldus is [geïntimeerde] in een relevant nadeliger positie gebracht.
(iv) Er is sprake van een nieuwe start per 1 februari 2009 [hof: bedoeld wordt: 1 februari 2011] met een nieuwe vraagprijs van € 249.000,--. Deze moet worden gekwalificeerd als een nieuwe, tweede bemiddelingsovereenkomst en niet als een voortzetting van de eerste overeenkomst.
(v) Het verwijt dat [geïntimeerde] [appellant] niet heeft behoed voor het aanvaarden van de ontbindende voorwaarden in de artikelen 13 en 20 in de koopovereenkomst met [kopers] stuit af op het rechtsfeit dat [appellant] door zijn ondertekening van het koopcontract ook voor akkoord ondertekende de in de praktijk niet ongebruikelijke slotalinea omtrent het kennis genomen hebben van de betreffende bepalingen en zodanige informatie hebben ontvangen dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan.
(vi) De rechtbank kan alles afwegende niet tot het oordeel komen dat [geïntimeerde] ten aanzien van (v) in relevante mate onder de maatstaf van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar heeft gehandeld.
(vii) Het verwijt dat [geïntimeerde] onder de maat is gebleven bij het verlenen van (verder) uitstel aan kopers [kopers] en het adviseren van [appellant] daarover in verband met het financierings- en vergunningsvoorbehoud wordt verworpen.
(viii) Het verwijt dat [geïntimeerde] de kopers [kopers] ten onrechte op 15 juli 2011 of 22 juni 2011 niet in gebreke heeft gesteld, waardoor [appellant] de gebruikelijke boete van 10 % van de koopsom is misgelopen, stuit reeds af op het verweer dat [appellant] op 15 juli 2011 zelf geen verder uitstel meer wilde verlenen en dat hij op dezelfde dag de bemiddelingsovereenkomst met [geïntimeerde] heeft beëindigd.
De grieven van [appellant]
(2.1) Mevrouw [X] (hierna, evenals geïntimeerde, te noemen:
[geïntimeerde]) drijft een makelaarskantoor in Rijswijk. Per 1 juli 2009 heeft [geïntimeerde] in opdracht van [appellant], die aanvankelijk optrad als gevolmachtigde van zijn moeder en later als executeur van haar nalatenschap, in de verkoop genomen de woning aan de [adres] (hierna de woning) voor een door [geïntimeerde] geadviseerde verkoopprijs van € 349.000,-- (met een verwachte verkoopopbrengst van € 325.000,--). Aangezien [appellant] niet beschikte over een
e-mailadres, GSM of fax is afgesproken dat communicatie tussen [geïntimeerde] en [appellant] mondeling, per vaste telefoon of per brief plaats zou vinden.
(2.2) Alvorens deze opdracht aan [geïntimeerde] te verlenen had [appellant] diverse makelaars in de omgeving benaderd, die verkoopprijzen hadden geadviseerd van respectievelijk € 229.000,--, € 220.000,--, € 219.000,-- en € 199.000,--. Ook had een vijfde makelaar na taxatie van de woning in een rapport van 15 juni 2009 een getaxeerde verkoopwaarde van € 240.000,-- genoemd. [appellant] heeft [geïntimeerde] bij het verlenen van de opdracht niet geïnformeerd over deze adviezen en taxatie.
(2.3) [geïntimeerde] heeft in september 2009 [appellant] geadviseerd om de vraagprijs voor de woning te verlagen tot € 324.500, hetgeen door [appellant] is geweigerd. Medio juli 2010 is de vraagprijs in overleg verlaagd naar € 295.000,--. Ondanks vele bezichtigingen is sinds 2009 slechts één bod uitgebracht, en wel op 17 januari 2011 een bod van € 205.000,-- door projectontwikkelaar Van Rijn. Dit bod is door [appellant] afgewezen.
(2.4) [appellant] heeft zich in januari 2011 bij [geïntimeerde] beklaagd over het tot dan toe teleurstellende verkooptraject, waarbij hij [geïntimeerde] heeft verteld over de door andere makelaars genoemde prijzen, zoals genoemd in rechtsoverweging 2.2 van dit arrest. [geïntimeerde] heeft hierop haar excuses aangeboden en aangegeven dat haar adviesprijs, deels door een te optimistische inschatting, klaarblijkelijk te hoog is geweest, een en ander zoals vermeld in haar brief van 27 januari 2011 (geciteerd in rechtsoverweging 2.5 van het bestreden vonnis). In deze brief heeft [geïntimeerde] voorgesteld om een nieuwe start te maken, met een vraagprijs van € 249.000,-- en met de afspraak dat de opdracht zonder betaling van gemaakte kosten kan worden teruggegeven indien het niet lukt om vóór 1 mei 2011 een koper te vinden. Dit voorstel is door [appellant] (en de overige drie erfgenamen) aanvaard, waarna een nieuwe offerte van deze strekking is getekend.
(2.5) In mei 2011 is [appellant] akkoord gegaan met een bod van [kopers] van € 225.000,--. Het koopcontract (productie G7) met deze koopprijs is op 16 mei 2011 door [appellant] getekend. In dit koopcontract is onder meer (in artikel 13) als ontbindende voorwaarde opgenomen, kort gezegd, het geval dat niet vóór 22 juni 2011 een financiering van € 365.000,-- is verkregen. In artikel 20 van het koopcontract is tevens als ontbindende voorwaarde opgenomen
“indien koper niet vóór 22 juni 2011 een vergunning óf een toezegging “vergunning vrij” heeft gekregen voor de uitbouw aan de achterzijde van min. 4 meter van de gemeente Rijswijk.”Artikel 12 van het koopcontract vermeldt een boete van 10% van de koopsom, die koper verbeurt bij verzuim, waartoe koper in gebreke gesteld moet worden.
(2.6) [appellant] is vervolgens akkoord gegaan met uitstel financieringsontbinding tot 15 juli 2011 in afwachting van de door de gemeente Rijswijk te verlenen vergunning, een en ander zoals toegelicht door [geïntimeerde] in haar brief aan [appellant] van 17 juni 2011 (geciteerd in rechtsoverweging 2.10 van het bestreden vonnis). Een hernieuwd verzoek om verlenging, thans tot 3 augustus 2011, kort gezegd omdat de verwachte informatie van de gemeente nog moest komen, heeft [appellant] ondanks waarschuwing van [geïntimeerde] (bij brieven van 13 en 14 juli 2011) dat in dat geval er een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is dat [kopers] de koop zullen ontbinden, geweigerd op 15 juli 2011. Voor details over de gang van zaken verwijst het hof naar rechtsoverwegingen 2.11, 2.12 en 2.13 van het bestreden vonnis.
(2.7) Bij brief van vrijdag 15 juli 2011, die [appellant] op dezelfde dag aan [geïntimeerde] heeft overhandigd, heeft hij aan [geïntimeerde] geschreven:
“Refererend aan Uw schrijven d.d. 14 Juli 2011 bericht ik U bij dezen geen verder uitstel van ontbinding m.b.t. verkoop (…) te verlenen. Ik verwacht van U, dat U alle nog nodige stappen zult ondernemen – conform de daartoe geldende regels – om deze “transactie” af te ronden. Hierbij bericht ik U geen prijs meer te stellen op verdere bemiddeling Uwerzijds als “verkoopmakelaar” in de verkoop van genoemd object. Tevens verwacht ik van U, dat U vóór woensdag 20 Juli a.s. 12.05 uur al Uw reclame c.q. verkoopborden van en uit het betreffende pand verwijderd zult hebben. Woensdag 20 Juli a.s. 15.00 uur zal ik bij U (…) de sleutel (…) op komen halen.”Bij reactie van eveneens 15 juli 2011 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven: “
Helaas hebben de kopers te kennen gegeven de koop te ontbinden op grond van artikel 13 van de koopovereenkomst.”Deze reactie is op die dag aan [appellant] overhandigd. [appellant] heeft dezelfde dag de verkoopborden uit de tuin van de woning verwijderd en bij [geïntimeerde] teruggebracht. Ook heeft hij die dag de sleutels van de woning bij [geïntimeerde] opgehaald.
(2.8) Als productie G24 heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg in het geding gebracht een ongetekende brief d.d. 15 juli 2011 afkomstig van [kopers], die volgens [geïntimeerde] verzonden is per e-mail en fax. In deze brief werd de ontbindende voorwaarde in het koopcontract ingeroepen, omdat het niet lukte de financiering rond te krijgen, terwijl daarnaast nog geen vergunning van de Gemeente was ontvangen. [geïntimeerde] heeft dezelfde dag de notaris hiervan op de hoogte gesteld.
(2.9) Als productie G25 heeft [geïntimeerde] een e-mailbericht d.d. 15 juli 2011 14.42 uur in het geding gebracht van [kopers] aan [geïntimeerde], inhoudende:
“Wij hebben nog niets gehoord op de verlenging. Wij hebben besloten de ontbindende voorwaarden in te roepen. Zie officiële brief in de bijlage. Sorry, dat het zo moet lopen. (…)”(2.10) Als productie G26 heeft [geïntimeerde] in hoger beroep in het geding gebracht een getekende brief d.d. 15 juli 2011 afkomstig van [kopers], waarin de ontbindende voorwaarde in het koopcontract werd ingeroepen, omdat het niet lukte de financiering rond te krijgen, terwijl daarnaast nog geen vergunning van de Gemeente was ontvangen. Deze brief wijkt op een onderdeel enigszins af van productie G24. Volgens [geïntimeerde] is deze brief door [kopers] op 15 juli 2015 op haar kantoor aan haar overhandigd.
(2.11) [appellant] heeft hierna een andere makelaar ingeschakeld, hetgeen op 2 september 2011 heeft geresulteerd in een bod van de heer [Y] van € 227.000,--. In overleg met de nieuwe makelaar heeft [appellant] dit bod van de hand gewezen. Uiteindelijk is de woning op 23 maart 2012 aan een andere koper verkocht voor
€ 200.000,-- en op 14 mei 2012 geleverd.
(2.12) [appellant] heeft eind december 2011 een aantal klachten ingediend tegen [geïntimeerde] bij het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Van de acht klachten zijn er twee gegrond bevonden, te weten (a) de in juni 2009 te hoog geadviseerde vraagprijs van € 349.000,-- en (b) het niet tijdig overhandigen van de algemene voorwaarden.
(2.13) Vervolgens is [geïntimeerde] door [appellant] gedagvaard voor de rechtbank Den Haag, waarbij [appellant] een verklaring voor recht heeft gevorderd, kort gezegd, dat [geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens de erfgenamen en gehouden is de daardoor veroorzaakte schade te vergoeden, nader op te maken bij staat, met nevenvorderingen.
(2.14) De rechtbank heeft deze vorderingen bij het thans bestreden vonnis afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank onder meer, zeer kort en zakelijk weergegeven, het volgende overwogen:
(i) [geïntimeerde] heeft een beroepsfout gemaakt door in juni 2009 een vraagprijs van € 349.000,-- te adviseren.
(ii) Het causaal verband (ex artikel 6:98 BW) met de schade ontbreekt echter, temeer nu er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [appellant] aangezien hij in september 2011 nog een bod van € 227.000,-- heeft afgeslagen.
(iii) (Ten overvloede): De klachtplicht en klachttermijn van artikel 6:89 BW zijn geschonden, aangezien [appellant] pas in januari 2011 [geïntimeerde] op de hoogte heeft gesteld dat concurrerende makelaars aanzienlijk lagere vraagprijzen/ verkoopprijzen hadden geadviseerd. Hierdoor heeft hij [geïntimeerde] de kans ontnomen om de vraagprijs in overleg met [appellant] te verlagen. Aldus is [geïntimeerde] in een relevant nadeliger positie gebracht.
(iv) Er is sprake van een nieuwe start per 1 februari 2009 [hof: bedoeld wordt: 1 februari 2011] met een nieuwe vraagprijs van € 249.000,--. Deze moet worden gekwalificeerd als een nieuwe, tweede bemiddelingsovereenkomst en niet als een voortzetting van de eerste overeenkomst.
(v) Het verwijt dat [geïntimeerde] [appellant] niet heeft behoed voor het aanvaarden van de ontbindende voorwaarden in de artikelen 13 en 20 in de koopovereenkomst met [kopers] stuit af op het rechtsfeit dat [appellant] door zijn ondertekening van het koopcontract ook voor akkoord ondertekende de in de praktijk niet ongebruikelijke slotalinea omtrent het kennis genomen hebben van de betreffende bepalingen en zodanige informatie hebben ontvangen dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan.
(vi) De rechtbank kan alles afwegende niet tot het oordeel komen dat [geïntimeerde] ten aanzien van (v) in relevante mate onder de maatstaf van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar heeft gehandeld.
(vii) Het verwijt dat [geïntimeerde] onder de maat is gebleven bij het verlenen van (verder) uitstel aan kopers [kopers] en het adviseren van [appellant] daarover in verband met het financierings- en vergunningsvoorbehoud wordt verworpen.
(viii) Het verwijt dat [geïntimeerde] de kopers [kopers] ten onrechte op 15 juli 2011 of 22 juni 2011 niet in gebreke heeft gesteld, waardoor [appellant] de gebruikelijke boete van 10 % van de koopsom is misgelopen, stuit reeds af op het verweer dat [appellant] op 15 juli 2011 zelf geen verder uitstel meer wilde verlenen en dat hij op dezelfde dag de bemiddelingsovereenkomst met [geïntimeerde] heeft beëindigd.
De grieven van [appellant]
is met vijf grieven tegen deze beslissing opgekomen en heeft in hoger beroep zijn eis in die zin gewijzigd dat hij een concrete schadevordering heeft ingesteld, kort gezegd, tot een bedrag van ruim € 70.000,-- met wettelijke rente.
Grief I bevat een klacht over voormelde beslissing (ii), meer in het bijzonder over de aangenomen afwezigheid van causaal verband tussen de beroepsfout van [geïntimeerde] en de schade van [appellant]. De grieven II en III bevatten klachten over beslissing (iii) omtrent schending van de klachtplicht en klachttermijn en gaan bovendien in op de vraag of er eigen schuld is aan de zijde van [appellant]. Met grief IV klaagt [appellant] over de afwijzing van de diverse schadeposten. Grief V bevat twee klachtonderdelen, te weten a) onvoldoende advisering over de inhoud van de overeenkomst met [kopers], en b) onvoldoende advisering over zijn rechten en plichten bij met name het inroepen van het boetebeding jegens [kopers].
Beoordeling van de grievenAlgemeen
Grief I bevat een klacht over voormelde beslissing (ii), meer in het bijzonder over de aangenomen afwezigheid van causaal verband tussen de beroepsfout van [geïntimeerde] en de schade van [appellant]. De grieven II en III bevatten klachten over beslissing (iii) omtrent schending van de klachtplicht en klachttermijn en gaan bovendien in op de vraag of er eigen schuld is aan de zijde van [appellant]. Met grief IV klaagt [appellant] over de afwijzing van de diverse schadeposten. Grief V bevat twee klachtonderdelen, te weten a) onvoldoende advisering over de inhoud van de overeenkomst met [kopers], en b) onvoldoende advisering over zijn rechten en plichten bij met name het inroepen van het boetebeding jegens [kopers].
Beoordeling van de grievenAlgemeen
Het hof stelt voorop dat het mét de rechtbank en in lijn met de uitspraak van de tuchtrechter van oordeel is dat de aanvankelijke advisering door [geïntimeerde] in juni 2009 tot een vraagprijs van € 349.000,-- onjuist is geweest. Aldus heeft [geïntimeerde] niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht.
Daarnaast stelt het hof voorop dat het hele verkooptraject waar [geïntimeerde] bij betrokken is geweest uiteenvalt in twee fasen, zoals ook de rechtbank (zie iv hiervóór ) – in hoger beroep niet, althans niet voldoende, weersproken – heeft geoordeeld. Fase 1 betreft de periode tot eind januari 2011, op welk moment [appellant] zich bij [geïntimeerde] beklaagde over de slechte verkoopresultaten. Deze fase is afgesloten met het aanvaarden van excuses en het maken van afspraken omtrent een nieuwe start. Hierna zijn tussen partijen daadwerkelijk andere afspraken gemaakt met een lagere vraagprijs en met de toezegging dat de opdracht kosteloos kon worden teruggegeven, indien vóór 1 mei 2011 geen koper was gevonden. Dit betekent dat het hof beide fasen afzonderlijk zal beoordelen.
Fase 1 van juni 2009 tot eind januari 2011Beoordeling van de grieven II en III
Fase 1 van juni 2009 tot eind januari 2011Beoordeling van de grieven II en III
[appellant] heeft gesteld dat de door hem geleden schade een direct gevolg is van de (aanvankelijk) te hoge vraagprijs. Hoe hoger de vraagprijs, hoe lager de kans op verkoop. Dit is volgens [appellant] een feit van algemene bekendheid. Een hogere vraagprijs vergroot tevens de kans op een langer verkooptraject aanzienlijk, aldus nog steeds [appellant].
Het meest verstrekkende verweer van [geïntimeerde] is dat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW. De rechtbank heeft dit verweer (ten overvloede) aanvaard. Hiertegen zijn de grieven II en III gericht. Deze grieven worden verworpen. Het hof licht dit als volgt toe.
Art. 6:89 BW houdt in dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Blijkens de wetsgeschiedenis berust deze bepaling op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. Bij dit alles is in belangrijke mate mede bepalend of de belangen van de schuldenaar zijn geschaad, en zo ja, in hoeverre. Als die belangen niet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de schuldeiser een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. Uitgaande van hetgeen hiervoor is overwogen, brengt het bovenstaande mee dat (zoals al besloten ligt in HR 8 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9615, NJ 2010/545, rov. 3.4) bij beantwoording van de vraag of is voldaan aan de in art. 6:89 BW besloten liggende onderzoeks- en klachtplicht, acht dient te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, is bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd op de voet van art. 6:89 BW ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in art. 6:89 BW vermeld - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming - en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken.
In dit geval wist [appellant] van meet af aan dat er een groot verschil zat tussen de vraagprijs die [geïntimeerde] adviseerde van € 349.000,-- en de vraagprijzen van vier andere geconsulteerde makelaars die lagen tussen de € 199.000,-- en € 229.000,--. Daarnaast beschikte [appellant] ook over een taxatierapport waarin de waarde van de woning op € 240.000,-- werd getaxeerd. Niet alleen lagen deze prijzen aanzienlijk lager dan de advies-vraagprijs van [geïntimeerde], maar ook was er een zekere consistentie tussen de aan [appellant] bekende lagere vraagprijzen (deze lagen onderling slechts 30.000,-- uit elkaar en waren gemiddeld ruim 40% lager dan de advies-vraagprijs van [geïntimeerde]), terwijl de taxatieprijs van de vijfde makelaar
€ 109.000,-- (bijna 32%) lager lag dan de door [geïntimeerde] geadviseerde vraagprijs. Dit alles had bij [appellant] tenminste enig protest, althans enige vragen moeten ontlokken richting [geïntimeerde] omtrent haar advies. Anders dan bij een beleggingsadviesrelatie, waarbij voor de consument niet steeds onmiddellijk kenbaar hoeft te zijn dat er iets mis is met de advisering, althans dat er onduidelijkheden zijn, kon deze onduidelijkheid, gelet op het voorgaande, in dit geval redelijkerwijs niet bij [appellant] aanwezig zijn. Het gaat dan niet aan om als schuldeiser ruim anderhalf jaar te wachten voordat bij de schuldenaar wordt geprotesteerd. Dit geldt des te sterker, nu [geïntimeerde] op goede gronden naar voren heeft gebracht dat zij door dit (te) late protest in ernstige mate in haar belangen is geschaad. Indien in het beginstadium zou zijn geprotesteerd, althans om uitleg zou zijn gevraagd in het licht van de adviezen van de andere makelaars, zou in overleg tot een andere vraagprijs besloten hebben kunnen worden. Er is geen enkele aanwijzing dat [geïntimeerde] daartoe niet bereid zou zijn geweest, gelet op haar eerdere adviezen tot verlaging (naar € 324.500,-- en € 295.000,--) en de vraagprijs van € 249.000,-- bij ‘de nieuwe start’ eind januari 2011. Hierbij komt ook het verdedigingsbelang van [geïntimeerde], die door het verstrijken van de tijd aanzienlijk meer moeite heeft om de toenmalige marktomstandigheden te onderbouwen. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] zelf maar had moeten vragen wat de andere makelaars hadden geadviseerd, gaat niet op. Niet alleen heeft [geïntimeerde] onbetwist gesteld (memorie van antwoord 50) dat het niet gebruikelijk is in de markt om bij opdrachtgevers navraag te doen naar de inhoud van eventueel aangevraagde andere offertes, maar bovendien was er geen valide reden voor [appellant] om de hem bekende, relevante informatie voor [geïntimeerde] achter te houden.
€ 109.000,-- (bijna 32%) lager lag dan de door [geïntimeerde] geadviseerde vraagprijs. Dit alles had bij [appellant] tenminste enig protest, althans enige vragen moeten ontlokken richting [geïntimeerde] omtrent haar advies. Anders dan bij een beleggingsadviesrelatie, waarbij voor de consument niet steeds onmiddellijk kenbaar hoeft te zijn dat er iets mis is met de advisering, althans dat er onduidelijkheden zijn, kon deze onduidelijkheid, gelet op het voorgaande, in dit geval redelijkerwijs niet bij [appellant] aanwezig zijn. Het gaat dan niet aan om als schuldeiser ruim anderhalf jaar te wachten voordat bij de schuldenaar wordt geprotesteerd. Dit geldt des te sterker, nu [geïntimeerde] op goede gronden naar voren heeft gebracht dat zij door dit (te) late protest in ernstige mate in haar belangen is geschaad. Indien in het beginstadium zou zijn geprotesteerd, althans om uitleg zou zijn gevraagd in het licht van de adviezen van de andere makelaars, zou in overleg tot een andere vraagprijs besloten hebben kunnen worden. Er is geen enkele aanwijzing dat [geïntimeerde] daartoe niet bereid zou zijn geweest, gelet op haar eerdere adviezen tot verlaging (naar € 324.500,-- en € 295.000,--) en de vraagprijs van € 249.000,-- bij ‘de nieuwe start’ eind januari 2011. Hierbij komt ook het verdedigingsbelang van [geïntimeerde], die door het verstrijken van de tijd aanzienlijk meer moeite heeft om de toenmalige marktomstandigheden te onderbouwen. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] zelf maar had moeten vragen wat de andere makelaars hadden geadviseerd, gaat niet op. Niet alleen heeft [geïntimeerde] onbetwist gesteld (memorie van antwoord 50) dat het niet gebruikelijk is in de markt om bij opdrachtgevers navraag te doen naar de inhoud van eventueel aangevraagde andere offertes, maar bovendien was er geen valide reden voor [appellant] om de hem bekende, relevante informatie voor [geïntimeerde] achter te houden.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering van [appellant], voor zover deze betrekking heeft op fase 1, hierop afketst. De overige stellingen en weren in dit verband hoeven daarom niet besproken te worden.
Fase 2 eind januari 2011 tot en met 15 juli 2011.Beoordeling van grief V, onderdeel (a)
Fase 2 eind januari 2011 tot en met 15 juli 2011.Beoordeling van grief V, onderdeel (a)
Grief V heeft betrekking op deze fase. Het eerste onderdeel (a) van deze grief betreft het verwijt dat de advisering over de inhoud van de overeenkomst met [kopers] in mei 2011 tekortschoot. [appellant] heeft aangevoerd dat hij niet te diep op dit punt zal ingaan omdat deze beroepsfout niet direct tot schade heeft geleid die voor vergoeding in aanmerking komt.
Nu blijkens de eigen stellingen van [appellant] de advisering omtrent de inhoud van de overeenkomst niet tot voor vergoeding vatbare schade heeft geleid en dus geen relevantie heeft voor de schadevordering van [appellant], terwijl het hierop betrekking hebbende verwijt aan [geïntimeerde] verder niet is toegelicht, gaat het hof aan dit verwijt voorbij.
Beoordeling van grief V, onderdeel (b)
Beoordeling van grief V, onderdeel (b)
Dit onderdeel heeft betrekking op de gang van zaken rond de ontbinding van de koopovereenkomst door [kopers] met een beroep op het financierings- en vergunningsvoorbehoud. De strekking van deze grief is dat [geïntimeerde] de ontbinding bij gebreke van een ontbinding richting notaris en schriftelijke onderbouwing niet had moeten accepteren en aanspraak had moeten maken op afname of boete. Nu [geïntimeerde] dit niet heeft gedaan is er sprake van wanprestatie van [geïntimeerde] waardoor [appellant] de boete van 10% ten bedrage van € 22.500,-- is misgelopen. Hier komt bij dat hij door [geïntimeerde] terzake onvoldoende is geïnformeerd en geadviseerd, aldus nog steeds [appellant].
Het hof stelt in dit verband het volgende voorop. Op [appellant] rust op grond van het bepaalde in artikel 150 Rv de stelplicht en, bij betwisting, de bewijslast van de wanprestatie van [geïntimeerde] alsmede van de daaruit voortvloeiende schade.
Uitgangspunt is het financierings- en vergunningsvoorbehoud in het koopcontract met [kopers], hetgeen zakelijk weergegeven inhield dat [kopers], na verlenging, tot 15 juli 2011 de koopovereenkomst konden ontbinden indien er aantoonbaar sprake was van het (nog) niet verkrijgen van een financiering van
€ 365.000,-- en de benodigde bouwvergunning. Vast staat dat [kopers] de koopovereenkomst op 15 juli 2015 hebben ontbonden, dat [geïntimeerde] dit op dezelfde dag aan [appellant] heeft laten weten, terwijl [geïntimeerde] toen ook de notaris hiervan schriftelijk op de hoogte heeft gesteld. Tot slot staat vast dat op 15 juli 2011 nog geen vergunning was verleend door de Gemeente, terwijl de financiering, die door de banken afhankelijk was gesteld van het verkrijgen van een bouwvergunning door [kopers], evenmin rond was. Blijkens de producties G24 en G26 (kort weergegeven in rechtsoverwegingen 2.8 en 2.10) hebben [kopers] hun ontbinding gebaseerd op het ontbreken van tijdige financiering en vergunningverlening. Het betoog van [appellant] bij pleidooi dat hij twijfelt aan de echtheid van de producties G24, G25 en G26, terwijl hij bij gebrek aan wetenschap de authenticiteit van deze producties betwist en het zeker niet uitgesloten acht dat de producties G24 en G26 vals zijn, wordt als te speculatief gepasseerd, temeer nu niet is betwist dat [kopers] op 15 juli 2011 de koopovereenkomst hebben ontbonden. Hier komt bij dat het in strijd wordt geacht met de regels van een goede procesorde – [geïntimeerde] heeft tegen deze nieuwe stellingen bij pleidooi uitdrukkelijk bezwaar gemaakt – dat [appellant] pas bij pleidooi (en niet bij memorie van grieven) in hoger beroep zijn reeds langer bestaande twijfel uit omtrent de echtheid van productie G24, welke productie reeds in eerste aanleg bij hem bekend was.
€ 365.000,-- en de benodigde bouwvergunning. Vast staat dat [kopers] de koopovereenkomst op 15 juli 2015 hebben ontbonden, dat [geïntimeerde] dit op dezelfde dag aan [appellant] heeft laten weten, terwijl [geïntimeerde] toen ook de notaris hiervan schriftelijk op de hoogte heeft gesteld. Tot slot staat vast dat op 15 juli 2011 nog geen vergunning was verleend door de Gemeente, terwijl de financiering, die door de banken afhankelijk was gesteld van het verkrijgen van een bouwvergunning door [kopers], evenmin rond was. Blijkens de producties G24 en G26 (kort weergegeven in rechtsoverwegingen 2.8 en 2.10) hebben [kopers] hun ontbinding gebaseerd op het ontbreken van tijdige financiering en vergunningverlening. Het betoog van [appellant] bij pleidooi dat hij twijfelt aan de echtheid van de producties G24, G25 en G26, terwijl hij bij gebrek aan wetenschap de authenticiteit van deze producties betwist en het zeker niet uitgesloten acht dat de producties G24 en G26 vals zijn, wordt als te speculatief gepasseerd, temeer nu niet is betwist dat [kopers] op 15 juli 2011 de koopovereenkomst hebben ontbonden. Hier komt bij dat het in strijd wordt geacht met de regels van een goede procesorde – [geïntimeerde] heeft tegen deze nieuwe stellingen bij pleidooi uitdrukkelijk bezwaar gemaakt – dat [appellant] pas bij pleidooi (en niet bij memorie van grieven) in hoger beroep zijn reeds langer bestaande twijfel uit omtrent de echtheid van productie G24, welke productie reeds in eerste aanleg bij hem bekend was.
Nu vaststaat dat er op 15 juli 2011 nog geen bouwvergunning was verleend hebben [kopers] op goede gronden een beroep mogen doen op het (vormvrije) vergunningsvoorbehoud in artikel 20 van de koopovereenkomst. Reeds hierom ontvalt de grondslag aan deze schadevordering van [appellant].
De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] hem in deze fase niet voldoende heeft geïnformeerd en geadviseerd, wordt door [geïntimeerde] gemotiveerd ontkend en is bij gebreke van een deugdelijk concreet bewijsaanbod van [appellant] niet komen vast te staan. Voor zover [appellant] in het niet onmiddellijk beantwoorden van zijn vijf handgeschreven brieven (zie rechtsoverweging 2.12 bestreden vonnis) een tekortkoming van [geïntimeerde] ziet, wordt dit standpunt verworpen. Gelet op de tijdsklem op dat moment, heeft [geïntimeerde] in redelijkheid op dat moment kunnen volstaan met de waarschuwing en het advies in haar brieven van 13 en 14 juli 2011, zoals vermeld in rechtsoverweging 2.12 van het bestreden vonnis.
In dit verband overweegt het hof ten overvloede, dat duidelijk is dat [kopers] op 15 juli 2011 evenmin de benodigde financiering rond hadden en dat zij deze financiering ook niet konden krijgen zolang geen zekerheid was over de bouwvergunning. De omstandigheid dat [kopers] toen niet onmiddellijk de voorgeschreven bescheiden ter onderbouwing aan de notaris hebben gestuurd – een eis die in het koopcontract is gesteld om de verkoper duidelijkheid te verschaffen over de juistheid van de ingeroepen ontbinding – acht het hof niet van dien aard dat dit tot verbeuren van de boete zou hebben geleid, aangezien, ondanks inspanningen van kopers, omtrent het gemis aan financiering nooit onduidelijkheid is geweest. Ook hierop zou de vordering zijn afgestuit.
Grief V(b) wordt eveneens verworpen.
Slotsom
Slotsom
Uit het voorgaande volgt dat er geen grondslag is voor aansprakelijkheid van [geïntimeerde], noch in fase 1, noch in fase 2. Het beroep van [appellant] op zijn psychische gesteldheid, dan wel de noodzaak om telkens te overleggen met zijn kennelijk niet-gemakkelijke mede-erfgenamen, maakt dit niet anders, nu dit alles niet voor risico van [geïntimeerde] komt. Dit geldt des te sterker, omdat [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld dat zij indertijd niet op de hoogte was van de psychische gesteldheid van [appellant].
Dit betekent dat de vorderingen, zoals gewijzigd in hoger beroep, moeten worden afgewezen. Aan verdere bespreking van de grieven wordt niet toegekomen. Voor een deskundigenbericht ziet het hof geen noodzaak. Evenmin is er aanleiding voor bewijslevering. Er zijn geen feiten te bewijzen aangeboden op de in hoger beroep vereiste wijze die voor de beslissing in dit geschil van belang zijn. Het bestreden vonnis zal bekrachtigd worden. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft – ECLI:NL:HR:2010: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten. Voor een andere proceskostenverdeling, zoals door [appellant] gevraagd, ziet het hof geen reden.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 26 maart 2014;
- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.920,-- aan verschotten en € 6.524,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en R.G. Leether en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 juli 2015 in aanwezigheid van de griffier.