Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.158.303/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/10/422048 / HA ZA 13-377
Arrest d.d. 21 juli 2015
inzake
1.[naam],
wonende te [woonplaats], en
2. [naam],
2. [naam],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] (mannelijk enkelvoud),
hierna te noemen: [appellant] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. R.A.A. Maat te Goes,
tegen
1.[naam],
wonende te [woonplaats],
en
2. [naam]
en
2. [naam]
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna tezamen te noemen: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),
geïntimeerden,
hierna tezamen te noemen: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J.C. Debije te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 16 oktober 2014 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 23 juli 2014. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] zes grieven tegen dit vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens hebben partijen hun zaak mondeling bepleit op 4 juni 2015. De advocaat van [appellant] heeft ter gelegenheid daarvan producties HB8 tot en met HB13 in het geding gebracht en een pleitnotitie voorgedragen, die hij heeft overgelegd. Tot slot is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.14) van het bestreden vonnis vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(2.1) [geïntimeerde] heeft een perceel grond van 1605 m² aan de [adres] te […] in eigendom verworven, met de bedoeling daarop twee woningen te bouwen. Op 25/26 augustus 2011 zijn partijen overeengekomen dat [appellant] een deel van dit perceel, groot 640 m², koopt voor een bedrag van € 405,-- per m², kosten koper, dit onder voorbehoud van goedkeuring door de Gemeente van de beoogde perceelsverdeling en (zoals de rechtbank heeft uitgemaakt in rechtsoverweging 4.5 bestreden vonnis) het voorbehoud van goedkeuring door de Gemeente van de op elk perceel te bouwen woning. Partijen hebben bij het sluiten van deze overeenkomst een globale perceelsverdeling met bouwvlak getekend. Afgesproken is verder dat ieder zijn eigen kosten (aansluiting op riool/elektra/gas etc., egaliseren en bouwrijp maken) zou betalen. Partijen zijn vervolgens voor de ontwikkeling van ieders bouwplan met bureau Selekthuis in zee gegaan.
(2.2) In verband met het verkrijgen van de voor de bouw (sinds 1 oktober 2010) wettelijk vereiste omgevingsvergunning bestond in dit geval de verplichting een zogenaamde ‘uitgebreide WABO-procedure’ (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht-procedure) te doorlopen. Dit had tot gevolg dat voorafgaande aan de daadwerkelijke vergunningaanvraag diverse onderzoeken plaats moesten vinden.
(2.3) In de maanden na augustus 2011 hebben partijen overleg gevoerd over de te realiseren nieuwbouw, meer in het bijzonder de situering van de beide woningen en de exacte perceelsgrenzen. Dit heeft, mede gelet op de randvoorwaarden van de Gemeente en de wensen van partijen, tot diverse aanpassingen terzake geleid. In een overleg van partijen – [geïntimeerde 1] was hierbij niet aanwezig – op 27 maart 2012 met ambtenaren van de Gemeente is door (de adviseur van)[appellant] de variant ter sprake gebracht, die kort zal worden aangeduid als ‘de uitstulping rond de garage’ dan wel de 'Uitstulping'. In verband met de eis van de Gemeente dat de woning van [appellant] tenminste 1 meter uit de perceelsgrens met [geïntimeerde] moest komen, was er namelijk, gezien de door [appellant] gewenste aard en omvang van zijn woning, te weinig ruimte om aldaar nog een garage te bouwen. Voorgesteld is toen om de benodigde ruimte te realiseren door de kadastrale grens rond de garage op te schuiven ten laste van het perceel van [geïntimeerde]. Van de kant van de Gemeente is daarop te kennen gegeven dat de 'Uitstulping' voor haar acceptabel was. [appellant] heeft [geïntimeerde 2] laten weten dat zij van de 'Uitstulping' geen last zou hebben omdat zij de betreffende ruimte feitelijk bij haar tuin kon trekken, zodat de (zichtbare) erfgrens tussen de beide kavels een rechte lijn zou blijven. [geïntimeerde 2] heeft toen geen bezwaar geuit tegen het voorstel omtrent de 'Uitstulping' in samenhang met feitelijk een rechte erfgrens (hierna ook: de 27 maart-variant). [geïntimeerde 1] heeft aanvankelijk evenmin bezwaren geuit.
(2.4) Op 8 juli 2012 heeft [appellant] in een e-mail aan [geïntimeerde] te kennen gegeven, kort weergegeven, dat [geïntimeerde] zelf het totale perceel had gekocht onder voorwaarde dat er woningen op gebouwd mochten worden; dat de kosten van de WABO-procedure dus bij de toenmalige verkoper moesten liggen, niet bij de familie [geïntimeerde] en zeker niet bij [appellant]; dat [geïntimeerde] eigenlijk de aan hem verkopende makelaar/verkoper moest aanspreken. [appellant] besloot zijn e-mail:
“Er komen alleen steeds meer/hogere kosten bij die ook nog eens bijna automatisch (naar rato) voor mijn rekening komen. En dat klopt volgens mij niet gelet op de gedane uitspraken.”(2.5) Als reactie hierop heeft [geïntimeerde] op 9 juli 2012 een e-mail gestuurd waarin hij zijn teleurstelling uit over de opstelling van [appellant], aangeeft dat ze sinds maart/april 2012 niet verder zijn gekomen, dat [appellant] steeds over kosten klaagt en dat [geïntimeerde] het gevoel krijgt dat [appellant] niet meer wil. [geïntimeerde] heeft zijn e-mail vervolgd met het verzoek aan [appellant] om te zeggen als dit laatste het geval is, zodat er afgerekend kan worden. [geïntimeerde] heeft zijn e-mail besloten met de mededeling dat hij die dag contact heeft opgenomen met [naam] (van […]) en goedkeuring heeft gegeven voor de WABO-procedure; dat hij na de vakantie de omgevingsvergunning gaat aanvragen.
(2.6) [appellant] heeft dezelfde dag op deze e-mail gereageerd. Hierin geeft hij aan dat hij het alleen heeft over kosten om goedkeuring te krijgen voor het bouwen van twee woningen; dat hij daarmee doelt op kosten voor de rapportages en de WABO-procedure; dat hij niet wil dat het nog meer gaat kosten (…). Hij zal naar zijn zeggen de rit tot het eind toe uitzitten, die woning zal er komen, maar hij gaat geen dingen betalen die een ander volgens hem moet betalen. [appellant] besluit met:
“FIJNE VAKANTIE! IK BEN ER VOORLOPIG KLAAR MEE”.(2.7) In een e-mail van 20 juli 2012 van [geïntimeerde] aan [appellant] heeft [geïntimeerde] laten weten dat de variant die nu op tafel ligt hem totaal niet zint en dat daar ook is bijgekomen dat [appellant] (ten onrechte) meent dat de kosten van de WABO-procedure niet mede voor zijn rekening zouden moeten komen. [geïntimeerde] acht het niet meer dan logisch en redelijk, in het licht van de achtergronden van de afspraken dat ieder zijn deel voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen draagt. Mede gelet op de verslechterende verhoudingen legt [geïntimeerde] aan [appellant] de vraag voor of het niet beter is met het gezamenlijke project te stoppen.
(2.8) [appellant] heeft dezelfde dag per e-mail gereageerd. Hij zegt daarin dat de kosten voor het aanvragen van een bouwvergunning voor zijn woning natuurlijk wél voor zijn rekening komen. Hij vindt het alleen vreemd dat hij moet betalen voor het verkrijgen van toestemming van de Gemeente voor de perceelsverdeling. [appellant] heeft vervolgens voorgesteld: “
aan tafel zitten, dingen uitspreken, kijken of er nog een basis is. Zo ja: verder. Zo nee: afspraken maken over ontbinding van de koopovereenkomst.”.
(2.9) Een gezamenlijk gesprek is uitgebleven. Blijkens diverse e-mails over en weer van 21 augustus 2012 (deels geciteerd in rechtsoverweging 2.12 bestreden vonnis) wilde [geïntimeerde] dat zijn zakelijke vertegenwoordiger erbij zou zijn, hetgeen [appellant] heeft geweigerd. [appellant] vervolgt zijn e-mail:
“(…) Verder praten heeft dus geen enkele zin meer.
Jullie voorstellen om deze situatie netjes af te wikkelen, zien wij graag van jullie zaakwaarnemer spoedig tegemoet. (…)” Bij brief van 27 augustus 2012 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd binnen acht dagen te berichten of hij de overeenkomst gestand zal doen.
(2.10) Bij brieven van 3 oktober en 12 oktober 2012 aan (de advocaat van) [appellant] heeft de advocaat van [geïntimeerde], kort gezegd, geschreven dat [appellant] zijn perceelsdeel kon afnemen, maar dat er eerst nog wel een aantal stappen gezet moest worden. Als stappen werden genoemd: (i) overeenstemming over de precieze ligging van de erfgrens, (ii) gemeentelijke instemming waartoe voor gezamenlijke rekening een WABO-procedure aangevangen zou moeten worden, en (iii) als het zover was onverwijlde medewerking aan de levering. Gevraagd werd om bevestiging van medewerking aan deze stappen. De brief van 12 oktober 2012 besluit met een sommatie en ingebrekestelling. Ook wordt in de brief vermeld dat [geïntimeerde] ter beperking van de schade alvast de uitgebreide WABO-procedure zal starten.
(2.11) Op deze brieven is geen concrete reactie ontvangen. [geïntimeerde] heeft alle kosten betrekking hebbende op de WABO-procedure betaald.
(2.12) Nadat de benodigde rapportages binnen waren heeft [geïntimeerde] op 5 december 2012 de omgevingsvergunning aangevraagd, met bijgevoegd onder meer een bestektekening. Deze bestektekening was grotendeels conform het tot dusver met [appellant] besprokene, met dien verstande dat op het perceel van [appellant] in plaats van een garage een (één meter smallere) schuur was ingetekend, volgens [geïntimeerde] om aldus te voorzien in de welstandseis van een afstand van de bebouwing tot de erfgrens van minimaal een meter.
(2.13) [appellant] heeft vervolgens bij brief van 4 januari 2013 een beroep gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst tussen partijen , met name op de grond dat [geïntimeerde] een WABO-procedure had opgestart op basis van een andere maatvoering (een schuur in plaats van een grotere garage) dan was afgesproken. Bij brief van 10 januari 2013 heeft de advocaat van [geïntimeerde] de gegrondheid van de ontbinding betwist en de overeenkomst namens [geïntimeerde] ontbonden.
(2.1) [geïntimeerde] heeft een perceel grond van 1605 m² aan de [adres] te […] in eigendom verworven, met de bedoeling daarop twee woningen te bouwen. Op 25/26 augustus 2011 zijn partijen overeengekomen dat [appellant] een deel van dit perceel, groot 640 m², koopt voor een bedrag van € 405,-- per m², kosten koper, dit onder voorbehoud van goedkeuring door de Gemeente van de beoogde perceelsverdeling en (zoals de rechtbank heeft uitgemaakt in rechtsoverweging 4.5 bestreden vonnis) het voorbehoud van goedkeuring door de Gemeente van de op elk perceel te bouwen woning. Partijen hebben bij het sluiten van deze overeenkomst een globale perceelsverdeling met bouwvlak getekend. Afgesproken is verder dat ieder zijn eigen kosten (aansluiting op riool/elektra/gas etc., egaliseren en bouwrijp maken) zou betalen. Partijen zijn vervolgens voor de ontwikkeling van ieders bouwplan met bureau Selekthuis in zee gegaan.
(2.2) In verband met het verkrijgen van de voor de bouw (sinds 1 oktober 2010) wettelijk vereiste omgevingsvergunning bestond in dit geval de verplichting een zogenaamde ‘uitgebreide WABO-procedure’ (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht-procedure) te doorlopen. Dit had tot gevolg dat voorafgaande aan de daadwerkelijke vergunningaanvraag diverse onderzoeken plaats moesten vinden.
(2.3) In de maanden na augustus 2011 hebben partijen overleg gevoerd over de te realiseren nieuwbouw, meer in het bijzonder de situering van de beide woningen en de exacte perceelsgrenzen. Dit heeft, mede gelet op de randvoorwaarden van de Gemeente en de wensen van partijen, tot diverse aanpassingen terzake geleid. In een overleg van partijen – [geïntimeerde 1] was hierbij niet aanwezig – op 27 maart 2012 met ambtenaren van de Gemeente is door (de adviseur van)[appellant] de variant ter sprake gebracht, die kort zal worden aangeduid als ‘de uitstulping rond de garage’ dan wel de 'Uitstulping'. In verband met de eis van de Gemeente dat de woning van [appellant] tenminste 1 meter uit de perceelsgrens met [geïntimeerde] moest komen, was er namelijk, gezien de door [appellant] gewenste aard en omvang van zijn woning, te weinig ruimte om aldaar nog een garage te bouwen. Voorgesteld is toen om de benodigde ruimte te realiseren door de kadastrale grens rond de garage op te schuiven ten laste van het perceel van [geïntimeerde]. Van de kant van de Gemeente is daarop te kennen gegeven dat de 'Uitstulping' voor haar acceptabel was. [appellant] heeft [geïntimeerde 2] laten weten dat zij van de 'Uitstulping' geen last zou hebben omdat zij de betreffende ruimte feitelijk bij haar tuin kon trekken, zodat de (zichtbare) erfgrens tussen de beide kavels een rechte lijn zou blijven. [geïntimeerde 2] heeft toen geen bezwaar geuit tegen het voorstel omtrent de 'Uitstulping' in samenhang met feitelijk een rechte erfgrens (hierna ook: de 27 maart-variant). [geïntimeerde 1] heeft aanvankelijk evenmin bezwaren geuit.
(2.4) Op 8 juli 2012 heeft [appellant] in een e-mail aan [geïntimeerde] te kennen gegeven, kort weergegeven, dat [geïntimeerde] zelf het totale perceel had gekocht onder voorwaarde dat er woningen op gebouwd mochten worden; dat de kosten van de WABO-procedure dus bij de toenmalige verkoper moesten liggen, niet bij de familie [geïntimeerde] en zeker niet bij [appellant]; dat [geïntimeerde] eigenlijk de aan hem verkopende makelaar/verkoper moest aanspreken. [appellant] besloot zijn e-mail:
“Er komen alleen steeds meer/hogere kosten bij die ook nog eens bijna automatisch (naar rato) voor mijn rekening komen. En dat klopt volgens mij niet gelet op de gedane uitspraken.”(2.5) Als reactie hierop heeft [geïntimeerde] op 9 juli 2012 een e-mail gestuurd waarin hij zijn teleurstelling uit over de opstelling van [appellant], aangeeft dat ze sinds maart/april 2012 niet verder zijn gekomen, dat [appellant] steeds over kosten klaagt en dat [geïntimeerde] het gevoel krijgt dat [appellant] niet meer wil. [geïntimeerde] heeft zijn e-mail vervolgd met het verzoek aan [appellant] om te zeggen als dit laatste het geval is, zodat er afgerekend kan worden. [geïntimeerde] heeft zijn e-mail besloten met de mededeling dat hij die dag contact heeft opgenomen met [naam] (van […]) en goedkeuring heeft gegeven voor de WABO-procedure; dat hij na de vakantie de omgevingsvergunning gaat aanvragen.
(2.6) [appellant] heeft dezelfde dag op deze e-mail gereageerd. Hierin geeft hij aan dat hij het alleen heeft over kosten om goedkeuring te krijgen voor het bouwen van twee woningen; dat hij daarmee doelt op kosten voor de rapportages en de WABO-procedure; dat hij niet wil dat het nog meer gaat kosten (…). Hij zal naar zijn zeggen de rit tot het eind toe uitzitten, die woning zal er komen, maar hij gaat geen dingen betalen die een ander volgens hem moet betalen. [appellant] besluit met:
“FIJNE VAKANTIE! IK BEN ER VOORLOPIG KLAAR MEE”.(2.7) In een e-mail van 20 juli 2012 van [geïntimeerde] aan [appellant] heeft [geïntimeerde] laten weten dat de variant die nu op tafel ligt hem totaal niet zint en dat daar ook is bijgekomen dat [appellant] (ten onrechte) meent dat de kosten van de WABO-procedure niet mede voor zijn rekening zouden moeten komen. [geïntimeerde] acht het niet meer dan logisch en redelijk, in het licht van de achtergronden van de afspraken dat ieder zijn deel voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen draagt. Mede gelet op de verslechterende verhoudingen legt [geïntimeerde] aan [appellant] de vraag voor of het niet beter is met het gezamenlijke project te stoppen.
(2.8) [appellant] heeft dezelfde dag per e-mail gereageerd. Hij zegt daarin dat de kosten voor het aanvragen van een bouwvergunning voor zijn woning natuurlijk wél voor zijn rekening komen. Hij vindt het alleen vreemd dat hij moet betalen voor het verkrijgen van toestemming van de Gemeente voor de perceelsverdeling. [appellant] heeft vervolgens voorgesteld: “
aan tafel zitten, dingen uitspreken, kijken of er nog een basis is. Zo ja: verder. Zo nee: afspraken maken over ontbinding van de koopovereenkomst.”.
(2.9) Een gezamenlijk gesprek is uitgebleven. Blijkens diverse e-mails over en weer van 21 augustus 2012 (deels geciteerd in rechtsoverweging 2.12 bestreden vonnis) wilde [geïntimeerde] dat zijn zakelijke vertegenwoordiger erbij zou zijn, hetgeen [appellant] heeft geweigerd. [appellant] vervolgt zijn e-mail:
“(…) Verder praten heeft dus geen enkele zin meer.
Jullie voorstellen om deze situatie netjes af te wikkelen, zien wij graag van jullie zaakwaarnemer spoedig tegemoet. (…)” Bij brief van 27 augustus 2012 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd binnen acht dagen te berichten of hij de overeenkomst gestand zal doen.
(2.10) Bij brieven van 3 oktober en 12 oktober 2012 aan (de advocaat van) [appellant] heeft de advocaat van [geïntimeerde], kort gezegd, geschreven dat [appellant] zijn perceelsdeel kon afnemen, maar dat er eerst nog wel een aantal stappen gezet moest worden. Als stappen werden genoemd: (i) overeenstemming over de precieze ligging van de erfgrens, (ii) gemeentelijke instemming waartoe voor gezamenlijke rekening een WABO-procedure aangevangen zou moeten worden, en (iii) als het zover was onverwijlde medewerking aan de levering. Gevraagd werd om bevestiging van medewerking aan deze stappen. De brief van 12 oktober 2012 besluit met een sommatie en ingebrekestelling. Ook wordt in de brief vermeld dat [geïntimeerde] ter beperking van de schade alvast de uitgebreide WABO-procedure zal starten.
(2.11) Op deze brieven is geen concrete reactie ontvangen. [geïntimeerde] heeft alle kosten betrekking hebbende op de WABO-procedure betaald.
(2.12) Nadat de benodigde rapportages binnen waren heeft [geïntimeerde] op 5 december 2012 de omgevingsvergunning aangevraagd, met bijgevoegd onder meer een bestektekening. Deze bestektekening was grotendeels conform het tot dusver met [appellant] besprokene, met dien verstande dat op het perceel van [appellant] in plaats van een garage een (één meter smallere) schuur was ingetekend, volgens [geïntimeerde] om aldus te voorzien in de welstandseis van een afstand van de bebouwing tot de erfgrens van minimaal een meter.
(2.13) [appellant] heeft vervolgens bij brief van 4 januari 2013 een beroep gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst tussen partijen , met name op de grond dat [geïntimeerde] een WABO-procedure had opgestart op basis van een andere maatvoering (een schuur in plaats van een grotere garage) dan was afgesproken. Bij brief van 10 januari 2013 heeft de advocaat van [geïntimeerde] de gegrondheid van de ontbinding betwist en de overeenkomst namens [geïntimeerde] ontbonden.
[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de rechtbank, waarbij hij heeft gevorderd, zakelijk weergegeven:
1) een verklaring voor recht dat [appellant] de overeenkomst tussen partijen heeft ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde];
2) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding aan [appellant] van
€ 80.638,99, met wettelijke rente, kosten rechtens.
heeft deze vordering, kort gezegd, gebaseerd (i) op de stelling dat [geïntimeerde] geweigerd heeft de afspraak omtrent de 27 maart-variant na te komen en (ii) op de stelling dat [geïntimeerde] in strijd met de afspraak, inhoudende dat [geïntimeerde] de WABO-procedure zo spoedig mogelijk in gang zou zetten en zou bekostigen, de voortgang van het project heeft getraineerd en heeft aangestuurd op ontbinding van de (koop)overeenkomst.
1) een verklaring voor recht dat [appellant] de overeenkomst tussen partijen heeft ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde];
2) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding aan [appellant] van
€ 80.638,99, met wettelijke rente, kosten rechtens.
heeft deze vordering, kort gezegd, gebaseerd (i) op de stelling dat [geïntimeerde] geweigerd heeft de afspraak omtrent de 27 maart-variant na te komen en (ii) op de stelling dat [geïntimeerde] in strijd met de afspraak, inhoudende dat [geïntimeerde] de WABO-procedure zo spoedig mogelijk in gang zou zetten en zou bekostigen, de voortgang van het project heeft getraineerd en heeft aangestuurd op ontbinding van de (koop)overeenkomst.
De rechtbank heeft deze vorderingen bij het thans bestreden vonnis afgewezen. De rechtbank heeft daartoe onder meer het volgende overwogen, kort en zakelijk weergegeven.
(i) Niet is gebleken dat de Gemeente heeft ingestemd met de 27 maart-variant in die zin dat zij heeft ingestemd met het plan om de uitstulping bij de realisatie (feitelijk) bij de tuin van [geïntimeerde] te trekken. Er bestond dus nog onduidelijkheid over de haalbaarheid van dit plan, zodat niet gezegd kan worden dat partijen hierover op 27 maart 2012 definitieve overeenstemming hebben bereikt. Op grond van de overeenkomst waren partijen op dat moment dus nog gehouden in goed overleg naar een definitieve voor beide partijen aanvaardbare oplossing te zoeken.
(ii) Overigens is de beweerde overeenstemming op 27 maart in dit geschil niet bepalend. De tekortkoming van [geïntimeerde] wordt door [appellant] namelijk onderbouwd met de stelling dat [geïntimeerde] ten onrechte heeft geweigerd de voorbereidingen van de WABO-procedure in gang te zetten en de volledige kosten op zich te nemen. Niet is echter komen vast te staan dat [geïntimeerde] hiertoe verplicht was. Bovendien heeft [geïntimeerde] op 9 juli 2012 wel degelijk aan Selekthuis opdracht gegeven de voorbereiding van de WABO-procedure in gang te zetten.
(iii) Partijen hebben geen expliciete afspraak gemaakt over de kosten van de (voorbereiding van) de WABO-procedure. Welke kostenverdeling is overeengekomen is daarom een kwestie van uitleg van de overeenkomst tussen partijen.
(iv) Het verkrijgen van gemeentelijke goedkeuring voor de definitieve perceelsverdeling en het voorbereiden en opstarten van de WABO-procedure is door partijen gezamenlijk aangepakt, met name gelet op het door beide partijen aanvragen, ontvangen en tekenen van een offerte terzake van Selekthuis, alsmede het samen benaderen van een bedrijf dat de opdracht tegen lagere kosten zou kunnen uitvoeren, hetgeen uiteindelijk bleek tegen te vallen. Hieruit volgt dat elke partij de op zijn deel van het perceel betrekking hebbende kosten van de voorbereiding en aanvraag van de WABO-procedure zou betalen.
(v) In juli 2012 stelde [appellant] zich ten onrechte op het standpunt dat de voorbereidingskosten op grond van de overeenkomst volledig voor rekening van [geïntimeerde] kwamen. Van een tekortkoming van [geïntimeerde] op dit punt is dus geen sprake.
(vi) [geïntimeerde] heeft nooit toegezegd dat er al een vergunning was om twee huizen te bouwen. Over de gemeentelijke randvoorwaarden had [geïntimeerde] evenmin aan [appellant] een toezegging gedaan.
(vii) De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] het project traineerde, wordt verworpen. Uit de e-mails komt veeleer het beeld naar voren dat [appellant] de voortgang van het project en de voorbereiding van de WABO-procedure heeft vertraagd.
(viii) Weliswaar heeft [geïntimeerde] wegens de verslechterende verstandhouding op enig moment voorgesteld om de samenwerking met wederzijds goedvinden te beëindigen, maar van een weigering de overeenkomst gestand te doen was geen sprake, ook niet in de e-mail van [geïntimeerde] van 21 augustus 2012 (hiervóór onder 2.9 genoemd).
(i) Niet is gebleken dat de Gemeente heeft ingestemd met de 27 maart-variant in die zin dat zij heeft ingestemd met het plan om de uitstulping bij de realisatie (feitelijk) bij de tuin van [geïntimeerde] te trekken. Er bestond dus nog onduidelijkheid over de haalbaarheid van dit plan, zodat niet gezegd kan worden dat partijen hierover op 27 maart 2012 definitieve overeenstemming hebben bereikt. Op grond van de overeenkomst waren partijen op dat moment dus nog gehouden in goed overleg naar een definitieve voor beide partijen aanvaardbare oplossing te zoeken.
(ii) Overigens is de beweerde overeenstemming op 27 maart in dit geschil niet bepalend. De tekortkoming van [geïntimeerde] wordt door [appellant] namelijk onderbouwd met de stelling dat [geïntimeerde] ten onrechte heeft geweigerd de voorbereidingen van de WABO-procedure in gang te zetten en de volledige kosten op zich te nemen. Niet is echter komen vast te staan dat [geïntimeerde] hiertoe verplicht was. Bovendien heeft [geïntimeerde] op 9 juli 2012 wel degelijk aan Selekthuis opdracht gegeven de voorbereiding van de WABO-procedure in gang te zetten.
(iii) Partijen hebben geen expliciete afspraak gemaakt over de kosten van de (voorbereiding van) de WABO-procedure. Welke kostenverdeling is overeengekomen is daarom een kwestie van uitleg van de overeenkomst tussen partijen.
(iv) Het verkrijgen van gemeentelijke goedkeuring voor de definitieve perceelsverdeling en het voorbereiden en opstarten van de WABO-procedure is door partijen gezamenlijk aangepakt, met name gelet op het door beide partijen aanvragen, ontvangen en tekenen van een offerte terzake van Selekthuis, alsmede het samen benaderen van een bedrijf dat de opdracht tegen lagere kosten zou kunnen uitvoeren, hetgeen uiteindelijk bleek tegen te vallen. Hieruit volgt dat elke partij de op zijn deel van het perceel betrekking hebbende kosten van de voorbereiding en aanvraag van de WABO-procedure zou betalen.
(v) In juli 2012 stelde [appellant] zich ten onrechte op het standpunt dat de voorbereidingskosten op grond van de overeenkomst volledig voor rekening van [geïntimeerde] kwamen. Van een tekortkoming van [geïntimeerde] op dit punt is dus geen sprake.
(vi) [geïntimeerde] heeft nooit toegezegd dat er al een vergunning was om twee huizen te bouwen. Over de gemeentelijke randvoorwaarden had [geïntimeerde] evenmin aan [appellant] een toezegging gedaan.
(vii) De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] het project traineerde, wordt verworpen. Uit de e-mails komt veeleer het beeld naar voren dat [appellant] de voortgang van het project en de voorbereiding van de WABO-procedure heeft vertraagd.
(viii) Weliswaar heeft [geïntimeerde] wegens de verslechterende verstandhouding op enig moment voorgesteld om de samenwerking met wederzijds goedvinden te beëindigen, maar van een weigering de overeenkomst gestand te doen was geen sprake, ook niet in de e-mail van [geïntimeerde] van 21 augustus 2012 (hiervóór onder 2.9 genoemd).
[appellant] is met zijn grieven tegen deze beslissing opgekomen. Grief 1 bevat een klacht over (i), terwijl met grief 2 wordt geklaagd over (ii, iv en v). Met grief 3 klaagt [appellant] over (vi), met grief 4 over (vii) en grief 5 over (viii). Met grief 6 wordt geklaagd over de afwijzing van de vordering.
Beoordeling van de grieven
Beoordeling van de grieven
[appellant] klaagt met zijn grieven in de kern over het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake was van een tekortkoming van [geïntimeerde] die grond opleverde voor ontbinding van de overeenkomst en het betalen van schadevergoeding. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
De aard van de overeenkomst
De aard van de overeenkomst
Het hof stelt het volgende voorop. Niet in geschil is dat partijen in augustus 2011 een koopovereenkomst hebben gesloten, waarbij [appellant] een kleine 40 % (640 m²) van het perceel van [geïntimeerde] heeft gekocht (overdrachtskosten voor [appellant]), dit met de afspraak dat iedere partij voor zijn rekening op zijn perceel een woning zou bouwen (een en ander onder voorbehoud van goedkeuring door de Gemeente). Evenmin is in geschil dat daarbij de exacte perceelsgrenzen slechts globaal waren aangegeven en dat na deze overeenkomst nog wijzigingen zijn overeengekomen. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst afspraken hebben gemaakt over de aard en omvang van de op ieders perceel te bouwen woning. Zoals de rechtbank met juistheid en in hoger beroep onweersproken heeft geoordeeld, hebben partijen evenmin een expliciete afspraak gemaakt over de kosten van de (voorbereiding van de destijds nog betrekkelijk nieuwe) uitgebreide WABO-procedure. Deze procedure was wettelijk verplicht en voorzag in diverse onderzoeken voorafgaande aan de aanvraag van de omgevingsvergunning, welke aanvraag tevens moest zijn voorzien van concrete bouwplannen met perceelsverdeling. Wél was partijen bekend dat er vergunningen moesten worden verkregen van de Gemeente om te mogen bouwen (vandaar het voorbehoud).
Omdat, zoals uit het voorgaande voortvloeit, bij het sluiten van de overeenkomst in augustus 2011 nog een aantal daarmee verband houdende zaken ongeregeld was gebleven, dienden deze zaken nog ingevuld te worden en moesten partijen daarover in een later stadium afspraken maken. In dat kader zijn vervolgens onder meer diverse concrete bouwplannen, daarmee samenhangende exacte perceelsverdelingen en eisen van de Gemeente, besproken. Tevens is de uitgebreide WABO-procedure aan de orde geweest, waarover hierna meer.
De WABO-procedure
De WABO-procedure
Het werd partijen in de loop der tijd duidelijk dat de uitgebreide WABO-procedure aanzienlijke kosten met zich meebracht, kosten die [appellant] naar zijn zeggen (in juli 2012) niet naar rato wilde meebetalen. Dit laatste acht het hof niet juist. Nu partijen omtrent deze kosten niets hadden afgesproken, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheersen, met zich mee dat partijen deze kosten samen naar rato dragen. Deze kosten moesten immers worden gemaakt in verband met het verkrijgen van een omgevingsvergunning die verplicht was voor de verwezenlijking van de beide woningen. Anders dan [appellant] veronderstelt, kunnen hiervan niet worden afgezonderd de kosten die louter te maken hebben met de aanvraag van de (met de komst van de WABO niet meer als afzonderlijke vergunning geregelde) bouwvergunning. Voor zover [appellant] bedoelt te stellen dat deze (meer)kosten voor rekening van [geïntimeerde] moesten komen, omdat hij een perceel heeft verkocht waarop een woning gebouwd mocht worden, wordt deze stelling verworpen en wel reeds op grond van het feit dat [geïntimeerde] geen perceel grond heeft verkocht met een reeds vergunde bouwmogelijkheid. Van strijd met het bepaalde in artikel 7:17, eerste en tweede lid BW is geen sprake.
Nu vast staat dat [appellant] in het geheel niet heeft meebetaald aan de WABO-procedure en te kennen heeft gegeven dat hij slechts bereid was een (te) beperkt (niet gespecificeerd) deel van de daarmee samenhangende kosten te dragen, terwijl hij evenmin (deugdelijk) heeft gereageerd op de sommaties en ingebrekestellingen van [geïntimeerde] van 3 en 12 oktober 2012, is [appellant] tekortgekomen in de nakoming van de verbintenis uit de overeenkomst van augustus 2011 en in verzuim gekomen. Dit betekent dat [geïntimeerde] reeds hierom niet in verzuim heeft kunnen raken (artikel 6:61, tweede lid BW) en de grondslag aan de vorderingen van [appellant] is komen te ontvallen.
Ten overvloede overweegt het hof in dit verband verder nog als volgt. [appellant] heeft [geïntimeerde] verweten dat hij de WABO-procedure heeft getraineerd. Zelfs al zou hiervan sprake zijn geweest – evenals de rechtbank heeft het hof overigens geen aanwijzing dat een vertraging aan [geïntimeerde] te wijten is – dan is de daardoor ontstane vertraging dusdanig gering is dat deze de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (subsidiaire) beroep van [geïntimeerde] op artikel 6:265, eerste lid (slot) BW, indien het hof daaraan zou toekomen, is dan ook gegrond.
Het beroep van [geïntimeerde] op dwaling
Het beroep van [geïntimeerde] op dwaling
Hiernaast geldt ten aanzien van het verwijt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de 27 maart-variant, dat [geïntimeerde] op goede gronden subsidiair een beroep doet op vernietiging van de betreffende afspraak wegens dwaling, zoals hierna zal worden toegelicht. Dit betekent dat in het midden kan blijven of partijen overeenstemming hebben bereikt over de 27 maart-variant en dat het verwijt aan [geïntimeerde] ongegrond is.
[appellant] heeft, met verwijzing naar de verklaring van de adviseur van de deelgemeente […] van 27 oktober 2014 (productie HB2) omtrent de 'Uitstulping' gesteld dat de Gemeente bestuursrechtelijk akkoord was met deze variant en dat de Gemeente niets te maken heeft met een louter privaatrechtelijke afspraak tussen partijen om de ‘uitstulping rond de garage’ slechts kadastraal en niet feitelijk te realiseren. Daarenboven heeft hij gesteld dat de Gemeente niet heeft aangegeven dat zij met het van de 'Uitstulping' afwijkende feitelijk gebruik (de 27 maart-variant) problemen had en handhavend zou optreden. [appellant] heeft bij inleidende dagvaarding in het kader van zijn substantiëringsplicht in dit verband onder meer naar voren gebracht dat het beroep van [geïntimeerde] op dwaling niet opgaat, omdat partijen als volwaardige gesprekspartners in het bijzijn van diverse bekwame adviseurs de afspraken van 27 maart 2012 hebben gemaakt en grond voor vernietiging er niet is. Daarenboven heeft de Gemeente, aldus nog steeds [appellant] in de inleidende dagvaarding, uitdrukkelijk aangegeven dat zij positief stond tegenover de toen gemaakte afspraken.
[geïntimeerde] heeft hierop, kort gezegd, het volgende naar voren gebracht. Primair heeft hij betwist dat de 27 maart-variant (kadastrale 'Uitstulping' met feitelijk rechte perceelsgrens) tussen partijen definitief is overeengekomen. Subsidiair heeft hij een beroep gedaan op dwaling (conclusie van antwoord 77 en memorie van antwoord 32). In dit verband heeft [geïntimeerde] naar voren gebracht dat [appellant] hem had gerustgesteld met de mededeling dat een rechte erfgrens zou worden aangehouden en dat de kadastrale 'Uitstulping' dus in de praktijk niet zou worden gerealiseerd. Uit later overleg met de Gemeente bleek echter dat de Gemeente in geval van de 27 maart-variant handhavend zou kunnen optreden, aldus nog steeds [geïntimeerde].
[appellant] is niet meer ingegaan op voormeld, in rechtsoverweging 14 weergegeven dwalingsberoep van [geïntimeerde], hoewel hij daartoe bij memorie van grieven en pleidooi de gelegenheid heeft gehad. [appellant] heeft, zoals vermeld in rechtsoverweging 13, wél aangegeven dat de Gemeente akkoord was met de 'Uitstulping', gelet op de verklaring van de heer […].
Nog daargelaten dat voormelde verklaring van de heer […] (slechts) de visie van een gemeenteambtenaar betreft en niet zonder meer aan de (deel)gemeente kan worden toegerekend, bevat deze verklaring geen zekerheid dat niet handhavend opgetreden zou (kunnen) worden. Nu voorts [appellant] te kennen heeft gegeven dat het de bedoeling was om de feitelijke situatie niet in overeenstemming te brengen met de juridische (kadastrale), door de Gemeente in het kader van het verlenen van de omgevingsvergunning voorgeschreven, situatie heeft hier wel degelijk ruimte kunnen ontstaan voor onzekerheid over de juistheid (in de zin van risicoloosheid/haalbaarheid) van de 27 maart-variant. Veronderstellenderwijs aannemende dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de 27 maart-variant, treft naar het oordeel van het hof het beroep van [geïntimeerde] op vernietiging ervan wegens dwaling (ex artikel 6:228, eerste lid onder a BW) doel.
Nog daargelaten dat voormelde verklaring van de heer […] (slechts) de visie van een gemeenteambtenaar betreft en niet zonder meer aan de (deel)gemeente kan worden toegerekend, bevat deze verklaring geen zekerheid dat niet handhavend opgetreden zou (kunnen) worden. Nu voorts [appellant] te kennen heeft gegeven dat het de bedoeling was om de feitelijke situatie niet in overeenstemming te brengen met de juridische (kadastrale), door de Gemeente in het kader van het verlenen van de omgevingsvergunning voorgeschreven, situatie heeft hier wel degelijk ruimte kunnen ontstaan voor onzekerheid over de juistheid (in de zin van risicoloosheid/haalbaarheid) van de 27 maart-variant. Veronderstellenderwijs aannemende dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de 27 maart-variant, treft naar het oordeel van het hof het beroep van [geïntimeerde] op vernietiging ervan wegens dwaling (ex artikel 6:228, eerste lid onder a BW) doel.
Het aanbod van [appellant] om te bewijzen dat zijdens de (deel)gemeente instemming was met de voorgestelde plannen ook met het in gebruik geven van een strook grond door [appellant] aan [geïntimeerde], dat nimmer is aangegeven dat deze plannen niet zouden stroken met de stedenbouwkundige randvoorwaarden, dat op 27 maart 2012 niet over handhaving is gesproken en dat de Gemeente haar toestemming aan de omgevingsvergunning niet zou hebben onthouden, wordt als niet relevant gepasseerd. De enkele omstandigheid dat de Gemeente bestuursrechtelijk akkoord was met de 'Uitstulping' laat immers onverlet het risico dat de Gemeente handhavend zou kunnen optreden indien de feitelijke situatie daarvan zou afwijken. Voor zover met het vorenstaande tevens bedoeld is om te bewijzen aan te bieden dat de Gemeente met de 27 maart-variant heeft ingestemd, is dit een stelling die blijkens het voorgaande niet, althans niet met de vereiste mate van duidelijkheid, door [appellant] is ingenomen en dan ook ontoereikend is onderbouwd. [appellant] heeft zich immers in feite steeds beroepen op de afspraken met de heer […], die zich bij herhaling en expliciet niet heeft willen mengen in de discussie over de ‘in de praktijk te realiseren’ rechte erfgrens. Daarenboven kan, zoals gezegd, het standpunt van een ambtenaar van een (deel)gemeente niet zonder meer worden toegerekend aan de Gemeente. Nu bovendien blijkens rechtsoverweging 10 reeds anderszins de grondslag aan de vorderingen van [appellant] is komen te ontvallen, wordt ook hierom niet aan voormelde bewijslevering toegekomen, terwijl aan de overige bewijsaanbiedingen als niet relevant voorbij wordt gegaan.
Dit alles betekent dat, zoals gezegd, [appellant] geen beroep op overeenstemming omtrent de 27 maart-variant toekomt. [geïntimeerde] is niet tekortgekomen doordat hij deze variant niet heeft willen nakomen. Ook deze grondslag van de vordering van [appellant] faalt.
Dit alles betekent dat, zoals gezegd, [appellant] geen beroep op overeenstemming omtrent de 27 maart-variant toekomt. [geïntimeerde] is niet tekortgekomen doordat hij deze variant niet heeft willen nakomen. Ook deze grondslag van de vordering van [appellant] faalt.
De slotsom is dat de rechtbank de vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. De grieven falen, althans behoeven geen nadere afzonderlijke bespreking. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 704,-- aan verschotten en € 4.893,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.D. Kiers-Becking en
C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2015 in aanwezigheid van de griffier.
C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2015 in aanwezigheid van de griffier.