Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/01509
Uitspraak van 26 mei 2015
in het geding tussen:
[X]te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goeree-Overflakkee, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 25 september 2014, nummer ROT 14/581 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 211.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Goeree-Overflakkee.
1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 april 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 320 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 231 m2. Het bouwjaar van de woning is 1870.
3.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 februari 2014 door mevr. [A], registermakelaar-taxateur (hierna: het taxatierapport [A]. De taxateur heeft de waarde van de woning getaxeerd op € 211.000. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
[Y]
[B]
[C]
[D]
[E]
Bouwjaar
1870
1935
1920
1925
1790
Inhoud hoofdgebouw
320m3
208m3
220m3
210m3
327m3
Rekenprijs per m3
(gecorrigeerd)
€ 372
€ 578
€ 458
€ 524
€ 340
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 119.065
€ 120.222
€ 90.763
€ 121.081
€ 122.394
Oppervlakte perceel
231m2
90m2
55m2
178m2
130m2
Rekenprijs per m2
€ 350
€ 350
€ 350
€ 350
€ 350
Berekende waarde grond
€ 88.935
€ 34.650
€ 19.250
€ 62.300
€ 45.500
Rekenprijs bijgebouwen:
- berging
€ 3.000
--
--
€ 3.000
€ 3.000
WOZ-waarde
€ 211.000
€ 154.872
€ 110.013
€ 186.381
€ 170.894
Verkoopdatum
--
30-12-2011
4-3-2013
3-6-2013
1-8-2013
Verkoopprijs
--
€ 145.000
€ 103.000
€ 174.500
€ 160.000
K(waliteit)
3
3
2
4
4
L(igging)
3
3
3
3
3
O(nderhoud)
3
3
3
3
3
3.3.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 december 2013 door [F], taxateur (hierna: het taxatierapport [F]. De taxateur heeft de waarde van de woning getaxeerd op € 169.000. Tot het taxatierapport behoort een taxatiekaart die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare, woningen bevat (hierna: de taxatiekaart).
[Y]
[G]
[H]
[I]
Bouwjaar
1870
1920
1900
1920
Inhoud hoofdgebouw
320m3
330m3
523m3
580m3
Rekenprijs per m3
€ 299
€ 355
€ 320
€ 175
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 95.680
€ 117.150
€ 167.360
€ 101.500
Oppervlakte perceel
231m2
308m2
207m2
285m2
Rekenprijs per m2
€ 287
€ 275
€ 295
€ 260
Berekende waarde grond
€ 66.297
€ 84.700
€ 61.065
€ 74.100
Rekenprijs bijgebouwen:
- berging/schuur
€ 7.500
€ 3.000
--
--
Rekenprijs bijgebouwen:
- garage
--
--
€ 15.000
€ 12.000
WOZ-waarde
€ 169.477
€ 204.850
€ 243.425
€ 187.600
Verkoopdatum
26-03-2012
10-2-2011
28-12-2012
Verkoopprijs
€ 205.000
€ 249.000
€ 177.500
Verkoopprijs op WP
€ 205.000
€ 243.000
€ 187.000
K(waliteit)
7
8
7
6
O(nderhoud)
7
8
7
5
L(uxe)
7
8
8
6
D(oelmatigheid)
7
7
7
6
U(itstraling)
7
7
7
7
L(igging)
7
7
7
7
Correctie type
-5 %
0 %
-7 %
Correctie volume
0 %
15 %
20 %
Correctie bouwjaar
0 %
0 %
0 %
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft als volgt geoordeeld:
" 4.1. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de waarde van € 211.000,- niet aannemelijk maakt, faalt. [De Heffingsambtenaar] heeft aan de hand van het taxatierapport van [A] van 12 februari 2014 waarin de taxateur concludeert tot een waarde van € 211.000,- en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door de taxateur gebruikte referentieobjecten zijn alle woningen in een rij. Drie van de vier referentieobjecten zijn te ver van de waardepeildatum verkocht. Het betreft de referentieobjecten [C] te [Z], [D] te [Z] en [E] te [Z]. Alleen het referentieobject [B] te [Z] is afdoende vergelijkbaar met de woning en derhalve bruikbaar bij de waardering. De overige referentieobjecten worden buiten beschouwing gelaten. Voor de bepaling van de grondwaarde hanteert [de Heffingsambtenaar] een vaste prijs van € 350,- per m². Uitgaande van de geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum en na aftrek van de waarde van de bijgebouwen resteert de inhoudswaarde van het hoofdgebouw. De inhoudswaarde voor het vergelijkingsobject bedraagt € 593,- per m³, terwijl de inhoudswaarde van de woning € 397,- per m³ bedraagt.
4.2. [
Belanghebbende] gebruikt voor de waardebepaling van de woning de vergelijkingsobjecten [G] te [Z], [H] te [Z] [I] te [Z]. De rechtbank is van oordeel dat alleen de woning [H] te [Z] bruikbaar is bij de waardering, nu deze woning qua objectkenmerken overeenkomt met de woning en de verkoopdatum rond de waardepeildatum ligt. De inhoudswaarde voor het vergelijkingsobject is volgens het taxatierapport van [belanghebbende] € 330,- per m³. Uitgaande van het vergelijkingsobject van [de Heffingsambtenaar] [B] te [Z] en het vergelijkingsobject van [belanghebbende] [H] te [Z] wordt de gemiddelde inhoudswaarde voor de vergelijkingsobjecten € 462,- per m³. De inhoudswaarde van de woning bedraagt € 397,- per m³. Daaruit blijkt dat er voldoende rekening is gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning.
5. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte stand kan houden. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
6. [ Belanghebbende] is van mening dat de waarde aannemelijk gemaakt had moeten worden door een standhoudende weerlegging en gemotiveerde ontkrachting van de door hem ingebrachte taxatie. Volgens [belanghebbende] is niet voldaan aan het motiveringsbeginsel zoals neergelegd in artikel 3:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), hetgeen door [de Heffingsambtenaar] wordt betwist.
[De Heffingsambtenaar] voert in zijn uitspraak op bezwaar een aantal nieuwe referentiewoningen aan om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. [De Heffingsambtenaar] gaat niet in op de door [belanghebbende] aangevoerde referentiewoningen. De rechtbank is met [belanghebbende] van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] het door [belanghebbende] ingebrachte taxatierapport gemotiveerd had moeten weerleggen in zijn uitspraak op bezwaar.
In de omstandigheid dat [de Heffingsambtenaar] eerst tijdens de beroepsprocedure voldoende gemotiveerd is ingegaan op de door [belanghebbende] al tijdens de bezwaarprocedure naar voren gebrachte bezwaren, ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat [de Heffingsambtenaar] aan [belanghebbende] het door hem betaalde griffierecht dient te vergoeden.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende staat een waarde voor van € 169.000. De Heffingsambtenaar verdedigt dat de waarde € 211.000 bedraagt. Voorts is in geschil of de rechtbank voor de beroepsfase terecht geen proceskostenvergoeding heeft toegekend.
5.2.
Belanghebbende stelt dat het door de Heffingsambtenaar aangedragen object [B] niet geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen vanwege het verschil in bouwstijl (bouwjaar van dit object: 1935 versus bouwjaar van de woning: 1870), woongenot en marktsegment (het vergelijkingsobject is anderhalf keer zo groot, het bijbehorende perceel tweeëneenhalf keer). Belanghebbende stelt voorts dat hij met het taxatierapport [F] de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De aangedragen verkopen hebben plaatsgevonden binnen een tijdspanne van een jaar rond de waardepeildatum. Het object [G] is gelet op de objectkenmerken het meest geschikt om als vergelijkingsobject te dienen en de twee andere vergelijkingsobjecten onderstrepen het beeld. Verder kan belanghebbende zich niet vinden in de gevolgtrekking die de rechtbank heeft gegeven aan de schending van het motiveringsbeginsel. Het enkel toekennen van griffierecht doet geen recht aan de geleverde inspanningen van de gemachtigde, aldus belanghebbende.
5.3.
De Heffingsambtenaar stelt dat hij met het taxatierapport [A] de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De vergelijkingspanden zijn in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De objecten [C], [D] en [E] zijn evenals de woning rijwoningen en qua inhoud, grondoppervlakte en bouwjaar vergelijkbaar. Er zijn geen andere verkoopcijfers van beter vergelijkbare rijwoningen beschikbaar die dichter rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hij betoogt voorts dat de door belanghebbende aangedragen objecten [G] en [I] niet geschikt zijn om als vergelijkingsobject te dienen, aangezien deze respectievelijk een 2/1 kapwoning en een vrijstaande woning betreffen. Bovendien is de inhoud van laatstgenoemd object (namelijk: 580 m3) veel groter dan die van de woning (namelijk: 320 m3). Dit laatste argument geldt tevens ten aanzien van het object [H]. De bij het taxatierapport [F] behorende taxatiekaart maakt niet inzichtelijk hoe tot de gehanteerde inhoudswaarde is gekomen. Evenmin is een grondstaffel overgelegd.
5.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 169.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Belanghebbende verzoekt voorts om een proceskostenvergoeding voor de bezwaar, de beroeps- en de hogerberoepsprocedure.
5.5.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Met drie van de vier door de Heffingsambtenaar gehanteerde objecten kan de woning niet worden vergeleken omdat de verkoopdata van deze objecten te ver verwijderd liggen van de waardepeildatum, 1 januari 2012, zodat slechts het object [B] overblijft als vergelijkingsobject. De Heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe, in vergelijking met dat object, de door hem voorgestane waarde van de woning ad € 211.000 is vastgesteld. Niet duidelijk is hoe met de verschillen (qua bouwjaar, inhoud en oppervlakte) tussen de woning en dit object bij de waardering rekening is gehouden. Daar komt bij dat belanghebbende ter zitting heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van het object [E], tot een ander marktsegment behoren dan de woning van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft dit niet weersproken. Voorts heeft belanghebbende ter zitting zich ertegen verzet dat de Heffingsambtenaar geen grondstaffel heeft overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd met het betoog dat zijns inziens geen staffel hoeft te worden ingebracht, omdat in het onderhavige geval niet is verstaffeld (de waarde per vierkante meter bedraagt in alle gevallen € 350). De perceeloppervlaktes van de woning en de vergelijkingsobjecten liggen in een brandbreedte tussen 55 vierkante meter en 231 vierkante meter en in de regel wordt bij een perceeloppervlakte van minder dan om-en-nabij 500 vierkante meter niet verstaffeld, aldus de Heffingsambtenaar. Dit betoog moet echter worden verworpen, aangezien niet kan worden nagegaan of bij alle in de gemeente gelegen objecten dezelfde grondstaffel wordt gehanteerd, en met name niet kan worden gecontroleerd vanaf welke perceeloppervlakte wèl wordt verstaffeld. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
6.4.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of de door belanghebbende voorgestane waarde als juist kan worden aanvaard.
6.5.
Belanghebbende heeft het taxatierapport [F] overgelegd met een taxatiekaart waarin een aantal verkopen van vergelijkingsobjecten zijn vermeld. De in de bij het taxatierapport [F] behorende taxatiekaart vermelde objecten [G] en [I] zijn echter, gelijk de Heffingsambtenaar heeft betoogd, niet goed vergelijkbaar met de woning, aangezien dit geen rijwoningen zijn. Belanghebbende stelt dat hij bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging door voor elk object aan elk van deze aspecten een factor op een schaal van 1 tot 10 toe te kennen (hierna: de k.o.l.d.u.l.-factoren). Als de toegekende factor afwijkt van het gemiddelde, heeft dit geleid tot een op- of neerwaartse correctie van de bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de objecten gebruikte variabelen (de rekenprijs per m3 van de woning en de rekenprijs per m2 van de grond bij de woning). Marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens waarop de aan de woning en de objecten toegekende k.o.l.d.u.l.-factoren en het aan de verschillen tussen toegekende k.o.l.d.u.l.-factoren toegekende gewicht berusten, heeft belanghebbende echter niet in het geding gebracht. Mitsdien heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat hij door het toepassen van de k.o.l.d.u.l.-factoren bij de bepaling van de waarde van de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging. Het voorgaande geldt evenzeer ten aanzien van de correctie van de eenheidsprijzen in verband met het objecttype, -volume en -bouwjaar. Gelet op dit een en ander heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde juist is.
6.6.
Aangezien geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 185.000.
6.7.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.960 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, 1 punt voor het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof à € 490 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 244 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift à € 244 x 1 (gewicht van de zaak)), alsmede € 200 (= 4 x € 50) wegens kosten van het taxatierapport in totaal derhalve op € 2.404.
7.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot op € 185.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.404; en
- gelast de Heffingsambtenaar de ter zake van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten, in totaal € 167, aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 26 mei 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.